今回ご紹介するのはルフォン蔵前 ザ・レジデンスです!

[物件概要]

売主:サンケイビル
施工:木内建設
価格:未定
専有面積:28.53㎡~75.53㎡
総戸数:72戸(うち、事業協力者用住戸14戸含む)
規模:15階建て
交通:都営浅草線・都営大江戸線「蔵前」駅徒歩3分
所在地:東京都台東区蔵前二丁目
竣工予定:2020年3月上旬

駐車場:10台 平置き(身障者用駐車場1台含む)
駐輪場:123台(平置:28台、2段式駐輪ラック:95台)
バイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:ルフォン蔵前 ザ・レジデンス公式HP

蔵前駅前にはロータリーがないですから駅に近いというだけであれば数多くのマンションが点在していますが江戸通りと隅田川の間、しかも限りなく隅田川に近いということで希少性のある立地となります。

大江戸タワーレジデンスほどのインパクトはないもののリバーフロントを謳ってもなんら違和感ない立地条件ですから駅距離と開放感のバランスを得ることができます。目の前に変電所関連の建物がありますからすべてのお部屋ではないものの高層階以上ならお部屋からの眺望も抜けてきます。隅田川テラスに出れる階段が物件のすぐ近くにあるというのはとても評価できるポイントとなります。

蔵前エリアにはおしゃれなカフェも多く、センス良い方々が集まるわけですがマンションのデザイン性もセンス良いものとなっています。エントランス周りは和の雰囲気としてあえてラウンジが見えるようにすることで周辺を歩く人々の目にとまるよう設計されています。蔵前エリアのマンションとしては四面接道と恵まれていることもあり、それゆえどこから見ても建物が見えてしまうため全体的に気を抜かずにデザインされているのが好印象でした。角住戸にはL字のコーナーサッシを設けていますから外から見た時の高級感もでます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南東向き]

F1タイプ 1LDK 37.82㎡

画像出典:ルフォン蔵前 ザ・レジデンス公式HP

3階 4000万円台 坪単価349万円

G4タイプ 1DK 28.53㎡

画像出典:ルフォン蔵前 ザ・レジデンス公式HP

3階 3200万円台 坪単価370万円

Aタイプ 3LDK 70.29㎡

画像出典:ルフォン蔵前 ザ・レジデンス公式HP

6階 7200万円台 坪単価338万円
8階 7400万円台 坪単価348万円

Eタイプ 3LDK 75.53㎡

画像出典:ルフォン蔵前 ザ・レジデンス公式HP

12階 8800万円台 坪単価385万円
13階 8900万円台 坪単価389万円
14階 9000万円台 坪単価393万円

Bタイプ 2LDK 55.32㎡

画像出典:ルフォン蔵前 ザ・レジデンス公式HP

6階 5800万円台 坪単価346万円
8階 5900万円台 坪単価352万円
10階 6200万円台 坪単価370万円
12階 6300万円台 坪単価376万円
13階 6400万円台 坪単価382万円
14階 6500万円台 坪単価388万円

Cタイプ 3LDK 65.52㎡

画像出典:ルフォン蔵前 ザ・レジデンス公式HP

6階 6800万円台 坪単価343万円
8階 6900万円台 坪単価348万円
10階 7300万円台 坪単価368万円
12階 7500万円台 坪単価378万円
13階 7600万円台 坪単価383万円
14階 7600万円台 坪単価383万円

Dタイプ 3LDK 70.30㎡

画像出典:ルフォン蔵前 ザ・レジデンス公式HP

6階 7500万円台 坪単価352万円
12階 8000万円台 坪単価376万円
13階 8100万円台 坪単価380万円
14階 8200万円台 坪単価385万円

維持費一例・・・Aタイプ 70.29㎡ 管理費(月額)19400円 修繕積立金(月額)8440円

駐車場(月額)33000円前後

蔵前駅徒歩3分という近さはあるものの坪単価370万円ほどとなれば価格に関しては正直目が痛いです。

ディスポーザーはありませんがキッチン天板と側面に天然石(側面はオプションのマンションが多いです)、食洗機、洗面台三面鏡框付き、ミストサウナ、トイレ手洗い器、玄関前カメラ付きインターホンなどなど設備仕様は単価なりのものとなっていました。構造は二重床・二重天井です。収納に関してはルフォンブランドお馴染みのラシックプリュスを採用していますから可動式の棚・ハンガーパイプなどなど細かい配慮がなされています。

廊下の床も標準でタイルとなっています。

1DK、賃貸のような間取りではあるのですがダイニングと洋室の仕切りがオプションで頼むとけっこうな価格となるアルミ建具のスライドドアが標準装備されています。そのため扉を閉めても洋室に入る採光がダイニングに届くようになっています。ダイニングには床暖房が付いていますしこれで3200万円台なら満足度は高いでしょう。1LDKも同じくアルミ建具のスライドドアとなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・マノー蔵前リバーステージ 1998年築 蔵前2 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約240万円

・藤和シティホームズ蔵前駅前(一部旧法賃借権) 2006年築 蔵前3 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約230万円

・ライオンズ蔵前レジデンス 2012年築 蔵前2 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約310万円

・アトラス蔵前 2013年築 蔵前2 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約295万円

・プラウド蔵前 2014年築 蔵前3 新築時の坪単価約270万円 直近売り出し事例なし

大江戸タワーレジデンス 2015年築 蔵前2 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約370万円

・ブラントン蔵前 2018年築 蔵前2 新築時の坪単価約360万円 直近売り出し事例なし

上記相場からルフォン蔵前 ザ・レジデンスの将来価値を予想すると

Bタイプ 2LDK 55.32㎡ 8階 5900万円台(新築時) → 4900万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[都営浅草線→京急線]

蔵前 8:03発
浅草橋 8:04着
東日本橋 8:06着
人形町 8:08着
日本橋 8:10着
宝町 8:12着
東銀座 8:13着
新橋 8:15着
大門 8:18着
三田 8:20着
泉岳寺 8:23着
品川 8:25着

[都営大江戸線]

蔵前 8:04発
新御徒町 8:05着
上野御徒町 8:07着
本郷三丁目 8:09着
春日 8:11着
飯田橋 8:14着
牛込神楽坂 8:16着
牛込柳町 8:18着
若松河田 8:20着
東新宿 8:22着
新宿西口 8:25着
都庁前 8:28着

蔵前 8:01発
両国 8:03着
森下 8:05着
清澄白河 8:06着
門前仲町 8:09着
月島 8:12着
勝どき 8:14着
築地市場 8:17着
汐留 8:19着
大門 8:21着
赤羽橋 8:25着
麻布十番 8:27着
六本木 8:29着
青山一丁目 8:32着

浅草線蔵前駅と大江戸線蔵前駅は地下で繋がっていないのが残念ですがどちらの出入り口へも信号なしで徒歩3分となりますから駅近トレンドにばっちり当てはまってきます。(だからこそお高めですが)

蔵前駅前から都営バスに乗車して東京駅八重洲口まで30分ほどでアクセスできます。朝は電車のほうが楽ですが帰宅時などはゆっくりバスで帰宅という選択ができるのはいいですね。

【総評】

モデルルームはもちろんですがまず現地へ訪問してほしいです。駅徒歩3分とは思えない静かな環境となっています。物件近くにはホテルが建設される予定もありますから真っ暗な道のりというわけではないですし、マンション自体が四面接道しているため周辺に灯りをともしてくれることでしょう。

価格以外に関しては大きなデメリットが見つかりませんでした。もちろんリセールバリューだけを考えたら蔵前駅近くの築浅中古マンションを坪単価300万円で購入したほうが良いとは思いますが新築という価値や蔵前駅近くの中でも希少性ある立地であることを考慮すれば+坪単価約70万円の価値はあるのではないでしょうか。

中層階までは全面の建物と被りますが居住用の建物ではないため思いのほか気にならないかと。目の前の建物の北側には窓がないため低層階でもカーテンがいらないくらいです。(接道しているので一応あったほうが良いとは思いますが目の前の建物から覗かれる心配がないのは精神衛生上いいですよね)

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~2019年4月12日追記~

第1期先着順販売概要

販売戸数:11戸
販売価格:2993万円~8529万円
間取り:1DK~3LDK
専有面積:28.53㎡~70.30㎡

管理費:7900円~19400円(月額)
修繕積立金:3430円~8440円(月額)

駐車場:平置き(身障者用駐車場1台含む):10台 28000円~35000円(月額)
駐輪場:123台(平置:28台、2段式駐輪ラック:95台)200円~500円(月額)
バイク置場:3台 2000円(月額)

[南東向き]

Aタイプ 3LDK 70.29㎡

画像出典:ルフォン蔵前 ザ・レジデンス公式HP

9階 7379万円 坪単価347万円

Bタイプ 2LDK 55.32㎡

画像出典:ルフォン蔵前 ザ・レジデンス公式HP

12階 6457万円 坪単価385万円

Cタイプ 3LDK 65.52㎡

画像出典:ルフォン蔵前 ザ・レジデンス公式HP

6階 6742万円 坪単価340万円
15階 7832万円 坪単価395万円

Dタイプ 3LDK 70.30㎡

画像出典:ルフォン蔵前 ザ・レジデンス公式HP

12階 8173万円 坪単価384万円


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