パークシティ中野ザタワーエアーズ／ブリーズ　価格は？！　こりゃ間違いない！！

今回ご紹介するのはパークシティ中野ザタワーエアーズ／ブリーズです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：東急建設
価格：未定
専有面積：30.65㎡～125.12㎡
総戸数：807戸（一般販売対象戸数401戸）
規模：エアーズ地上24階地下2階建て　ブリーズ地上20階地下1階建て
交通：中央線・総武緩行線・東西線「中野」駅徒歩6分～8分　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路（完成予定時期：2026年度）完成後は「中野」駅からエアーズのエントランスまで徒歩4分、ブリーズのエントランスまで徒歩5分に短縮
所在地：東京都中野区中野4丁目
竣工予定：エアーズ2025年12月下旬　ブリーズ2025年12月下旬
引き渡し予定：エアーズ2026年7月下旬　ブリーズ2026年7月下旬

駐車場：エアーズ：販売対象住戸239戸に対し機械式104台（電気自動車等用充電対応9台、車いす用駐車場4台含む）ブリーズ：販売対象住戸162戸に対し機械式62台（電気自動車等用充電対応8台、車いす用駐車場2台含む）
駐輪場：エアーズ：販売対象住戸239戸に対し854台（レンタサイクル32台含む）ブリーズ：販売対象住戸162戸に対し450台（レンタサイクル5台含む）
バイク置き場：エアーズ：販売対象住戸239戸に対し16台　ブリーズ：販売対象住戸162戸に対し8台

地図はこちらです↓

画像出典：パークシティ中野ザタワー公式HP

ついに公式HPがオープンしましたね！！

間取りも掲載されていないなどわからないことも多いのですが「待ってました！！」「指名買い！！」という方も多いマンションとなりますので公式HPオープン直後のファーストインプレッションを語れればと思います！

中野駅といえば中野サンプラザホールが閉館したのが話題になったばかりですがそのサンプラザの建て替えも進んでいくことになります。代表事業者は野村不動産、街の名を中野サンプラザシティとして最大7000人収容の大ホール、ホテル、オフィス、商業、住宅（持ち分次第ではプラウドブランドでしょうか？？）と複合施設が2029年度に全体竣工予定です。

近い話でいきますとサンプラザ隣の中野区役所が2024年度には現在の場所から少し北側へ移転完了となる予定です。そしてその中野区役所の跡地の一部が先に述べた中野サンプラザシティ、そして新たな駅前広場へと生まれ変わることになります。

そして！！上記以外の南口側も含めて街全体として開発が盛んな中野駅周辺ですが…やはりどでかいのが「駅も生まれ変わる」ということですよね！！

どんなに素敵な街でも駅が国鉄感あると「JRさん…」となってしまいがちなわけですが中野駅は駅ビルと改札など含めてまるっと新しくなるため玄関口も大化けすると！！アトレや駅ナカの商業施設も充実したものになるでしょうし、南北自由通路もできるため街全体が便利になります。こちらはパークシティ中野の引渡し時期と同じくらいの2026年に開業を予定しています。

パークシティ中野の建設地は元々駐輪場や住宅があった場所で線路北側を高円寺方面へ数分歩いた東西に長い土地形状となっています。名称は囲町東地区として開発が進められており、中野駅寄りから商業・オフィス棟（中野M-SQUARE）、パークシティ中野ザタワーエアーズ、そしてブリーズと3棟が立ち並ぶ複合開発です。（西側の開発地区も同じような背の高さの建物が建設される予定のためそちらも含めると駅から見て4棟の建物が立ち並ぶことになります）

中野四季の森公園と連続性のある緑豊かな公開空地もできますから街の雰囲気ががらっと変わることになります。

竣工してすぐは駅まで徒歩6分～8分という表記になってしまうのですが2029年度には駅とパークシティ中野がペデストリアンデッキで結ばれる予定となっており、駅まで徒歩4分～5分に短縮されることになります。

画像出典：パークシティ中野ザタワー公式HP

立地面でのウィークポイントとしてはやはり電車の音でしょう。南側に中央線と総武緩行線の線路があるため電車の走行音はかなりのものとなります。当然窓を閉めれば気にならない窓の等級にしてくるにしても完全に防げるものではないですからね。ただ、そもそも電車の音がうるさくて嫌だという人は中野駅近くに住みたいとはなりにくいでしょうからガチの検討者からするとウィークポイントにはならず、むしろ線路の間は永久眺望と採光になりますし電車が見えるのも眺望としては面白いと割り切ってしまう方も多そうです。

北側にはビルがありますがボリュームゾーンとなる南方面は抜けてきますし、中野駅からペデストリアンデッキ経由で駅直結という好立地でありながらも南からの採光が抜群というのは線路沿いというウィークポイントを打ち消してくれるストロングポイントなのではないでしょうか。

外観・ランドスケープ・共用施設のデザインは光井純アンドアソシエーツということで確実に期待を超えてくるペアですから見た目に関しては何の心配もいらないでしょう。進行中の物件としてはパークタワー西新宿、幕張ベイパーク、晴海フラッグなどに携わっています。（どれも買い物件ですね！）

円形のエントランスホール・ラウンジはデッキ直結となる2階部分にもってくるようです。その他パーティールーム兼ゲストルーム（2階）、屋上テラス（8時～22時）、ライブラリーラウンジ（2階）、スタディルーム（2階）、フィットネスルーム（1階）、ファミリーラウンジ（2階）、ランドリー（1階）と便利な中野ですが大規模マンションらしくそれなりに充実した共用施設を設けてくれるようです。

コーチエントランスが地下1階にあるため車の入出庫は地下階となるでしょうか？（機械式駐車場ですがタワーパーキングなのか昇降横行式なのかは記載なし）

販売住戸に対しての設置率はエアーズ（駅に近い棟）が約43％、ブリーズが約38％と車いらずの立地の割には頑張っている印象を受けます。

間取りがわからずなのが残念ですが免震構造、ゼッチマンションとなります。

屋上を見ると外廊下っぽく見えますがさすがに内廊下だとは思います。（外廊下だと新婚さんばりのズッコケ事案です）

画像出典：パークシティ中野ザタワー公式HP

さて、価格が気になりますよね～あくまで私なりの予想でしかないのですが当てるときはドンピシャで当てますので参考にしていただければ幸いです。（新婚さんばりのズッコケレベルではずすこともあります）

周辺相場を確認しましょう！

・中野ツインマークタワー　2012年築　中野駅徒歩2分　新築時の坪単価約365万円　現在の坪単価約650万円

動き一例　約72㎡　新築時7800万円台　中古時12500万円台

・ザ・パークハウス中野タワー　2017年築　中野駅徒歩6分　新築時の坪単価約455万円　現在の坪単価約650万円

動き一例　　約61㎡　新築時8500万円台　中古時11800万円台

上記相場からパークシティ中野ザタワーエアーズ／ブリーズの価格を予想すると

平均坪単価約750万円　70㎡換算約15800万円

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

もちろん階数だけでなく向きでも坪単価は大きく変わってくるため平均坪単価だけで語るのは難しいのですが中野ツインマークタワー（南口）とザ・パークハウス中野タワー（北口）の中古が平均的なお部屋で坪単価650万円で動いているとなればそちらよりお安いということはまず考えにくく、とはいえ三井レジであれば「第一期から滞りなく売れる価格」にしてくれることも多いため平均坪単価800万円を超えないと嬉しいなぁ～というところです。（もちろん条件がスペシャルな部屋は超えてくるでしょう）

私なりの価格面での印象としては

平均坪単価650万円　＝　安い！！安すぎる！！大乱闘祭り！！（物売るっていうレベルじゃねぇぞ!）
平均坪単価700万円　＝　よっ！！さすがの三井さん！！（安いのは嬉しいですけどもけっこうな倍率になってしまいそうですよね…）
平均坪単価750万円　＝　違和感のない価格設定（大乱闘の抽選会とまではなりにくい水準かな？と思いますので何が何でも欲しい人にとってはちょうど良い）
平均坪単価800万円　＝　オーマイガー！

となります。

ザ！！タワマン！！という背の高さであれば平均坪単価800万円でも違和感はないのですがタワーとはいえ24階建てと20階建てですからそこまで突き抜けてくることはないと思うのですがどうなるか。平均坪単価800万円となればクラッシィタワー新宿御苑と変わらないということになります…キャラクターは違えど新宿御苑よりかはお安いといいなぁ～と。

ただ、総戸数807戸とはいえ販売対象は401戸と思いのほか少ないため弱気になる理由は薄いのですよね…

南口駅前の新築賃貸マンションとなるプラティーヌ中野（住友不動産）の賃料がもう少しで世に出てくるかなぁ～と思いますのでそちらも注目ですね！！

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・中野ツインマークタワー　総戸数234戸　管理費㎡単価月額約371円

・ザ・パークハウス中野タワー　総戸数178戸　管理費㎡単価月額約405円

【住むレーション】

［中央快速線］

中野　8:00発
新宿　8:05着
四ツ谷　8:09着
御茶ノ水　8:14着
神田　8:17着
東京　8:19着

［総武緩行線］

中野　8:00発（始発）
東中野　8:03着
大久保　8:05着
新宿　8:08着
代々木　8:09着
千駄ヶ谷　8:11着
信濃町　8:13着
四ツ谷　8:16着
市ヶ谷　8:18着
飯田橋　8:20着
水道橋　8:22着
御茶ノ水　8:25着
秋葉原　8:27着

［東西線］

中野　8:01発（始発）
落合　8:03着
高田馬場　8:07着
早稲田　8:10着
神楽坂　8:13着
飯田橋　8:16着
九段下　8:18着
竹橋　8:20着
大手町　8:23着
日本橋　8:25着
茅場町　8:27着

［空港リムジンバス］

中野駅北口　5:25発
羽田空港第2ターミナル　6:00着
羽田空港第1ターミナル　6:05着
羽田空港第3ターミナル　6:15着

中央快速線に乗車すればあっという間に新宿～東京へ行き来できますし総武緩行線と東西線の始発も利用できるなど鉄道利便性がとても高い駅です。今回の立地となれば中野以西の分譲マンションにお住まいの方からの買い替えニーズも少なくはないでしょう。

いや～7年くらい前にザ・パークハウス中野タワーが平均坪単価450万円くらいだってことで驚いたわけですが時代が大きく変わりましたね～。当時はブリリアザタワー東京八重洲アベニューが平均坪単価400万円ちょっと、パークシティ中央湊ザタワーでも平均坪単価450万円を超えていなかったのでキャラクターは違えど中野でこの価格かぁ～と驚いたものです。そしたらブリリアタワー上野池之端も平均坪単価450万円くらいで「ザ・都心以外でも坪単価400万円超が通用する時代」になったのを感じ始めた頃なのですよね。（その1、2年前までは千代田区や港区の山手線内側辺りでも坪単価450万円前後であった）

とはいえ今は今で見るしかないですからね。「昔は安かったおじさん」にだけはなってはいけないと思っていますので（笑）

詳細はこれからとはいえこの立地のパークシティブランドとなれば今の時代の新築マンションとしては輝いていることはたしかですから楽しみですね！！

販売開始は2024年4月上旬を予定していますので2024年に入ってすぐの案内会スタートとなるでしょうか。（オンラインは年内？エアーズから販売開始のようです）

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