今回ご紹介するのはグランツオーベル中野です!

[物件概要]

売主:大成有楽不動産
設計:アーバンライフ建築事務所
施工:鍜治田工務店
価格:未定
専有面積:53.83㎡~79.87㎡
総戸数:62戸
規模:地上5階地下1階建て
交通:JR中央・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅徒歩5分
所在地:東京都中野区中野5丁目
竣工予定:2020年11月下旬

駐車場:7台(機械式:6台・身障者用:1台)
自転車置場:124台(平面サイクルラック式:93台・2段ラック式:31台)
バイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:グランツオーベル中野公式HP

中野駅から信号なしの徒歩5分、途中にはスーパーマーケットのライフがありますから駅に近いだけでなく帰り道ついでに買い物を済ますことさえできます。もちろん中野駅周辺には買い物施設が多いですから日常の買い物に困ることはないのですが通り道にもスーパーマーケットというのはプラス材料でしょう。

中野駅周辺は整備が進んでいますがグランツオーベル中野周辺は開発エリアになっていない昔ながらの住宅街です。車で通ると「これ曲がれるのか?」というくらい狭い道が多く、今回のマンション建設にあたっても「よく工事車両が通れるなぁ~」と思うくらいです。この昔ながらの雰囲気を好むかどうかは人それぞれですが好き嫌いははっきりと分かれることでしょう。

分譲マンションの供給が少ないエリアですが銀行の社宅跡地が2ヵ所同時期に閉鎖(同じ銀行ではない)、その内一つがグランツオーベル中野、もう一つが野村不動産の賃貸住宅となります。同エリアで今後同規模の分譲マンションはしばらく見れないでしょう。

外観に関しては逆梁アウトフレームを採用しているため重厚感があり、さらにはエントランスホールへのアプローチが長く取られており(パークコート高輪ヒルトップレジデンスみたいで素敵すぎます・・・。)ハンパない優越感を得ることができるでしょう。この長いアプローチは一部土地が凹んでおり(おそらく事業に協力してくれなかった)、それゆえにできたもので土地買収がうまくいっていたならば生まれなかったものとなります。

内廊下でないのは残念ですがコの字配棟ですから接道などから見えてしまう外廊下ではありません。そのため内廊下でないことはそこまでデメリットと考えなくて良いのではないでしょうか。もちろん低層マンションなら内廊下だろ・・・という層も多いでしょうから残念であることには変わりありませんが。

南東に向けて土地が下がっているため地下住戸ができてしまいます。ただ、南向きの地下住戸は半地下で接道していますから真っ暗というわけではないでしょう。東側の地下住戸はそこそこ埋もれていますがそのかわり価格はグッと抑えています。

西棟は地下があることを活かしてエントランスホール下にワークラウンジ、その横を地下1階から1階への吹き抜けとなるラウンジとしており隠れ家的な共用施設を設けています。エントランス階が1階のため地下1階に住まう方以外はわざわざ出向かなければ利用できない共用施設となりますがそのほどよい距離感は低層マンションには合うことでしょう。低層マンションというのはわちゃわちゃ過ごしたい方より静かに暮らしたい方に好まれやすいわけで共用施設をあえて隠れ家的にしつつも吹き抜けのためほどよい光を取り込むというのは素晴らしい設計と言えるでしょう。

駐車場は身障者用1区画を除いてすべて機械式、設置率は約11%。駅に近いということもありますし、道も狭く車メインに移動する方には向いていないですから設置率自体は違和感ないのですがそこそこな単価となる低層マンションとしては投げやりな導線です。機械式駐車場自体が外のため入出庫作業中は完全に雨に濡れますしサブエントランスもないためメインエントランスまで周る必要があります。低層マンションで設置率少ないわけで建物下に平置きなり地下の平置き(最近訪問した中だとプラウド瀬田一丁目の駐車場導線は神ってましたね・・・)にしてもなんらおかしくないわけで車所有者からすれば残念ポイントとなるでしょう。

中野駅周辺は今後も開発が続いていくエリアで2030年くらいになると大化けしていることでしょう。

今後の開発についていくつか共有いたします。

■中野二丁目地区第一種市街地再開発事業

中野駅南口駅前に事務所、店舗、住宅などが建設されます。事業者はUR×住友不動産×西松建設となります。開発エリア南側にはコーシャハイム中野フロントが竣工済み、入居も開始されています。その裏手に37階建てのタワーマンションも建設されますが賃貸(ラトゥール?UR?)なのか分譲なのかは不明、噂レベルでは賃貸の可能性も高そうではあります。

すでに建築看板も出ていますから確定事業となり2024年度に竣工予定となります。

画像出典:中野区発表資料

中野二丁目地区第一種市街地再開発事業 開発予定地周辺動画

■駅ビル・新改札・自由通路整備

現在の中野駅は乗降人員や周辺の開発計画からすると改札口付近が狭く街の開発に追い付いていない状況です。ペデストリアンデッキができて交差点部分の混雑はだいぶ緩和されたものの今後の開発計画が実現した際に今のままではパンクしてしまいますから駅の整備が急務となっています。

計画では西側に駅ビル(アトレ?)、南北自由通路、新改札口を建設しますが電車が走る上での工事となれば時間がかかるのは当然で全体の完成は2027年度を予定しています。

画像出典:JR東日本発表資料

中野駅北口 駅ビル等開発予定地周辺動画

■囲町東地区第一種市街地再開発事業

警察大学校跡地開発で生まれ変わった中野四季の都市の南側で線路沿い、横に長い敷地となります。一部を除けばまだ建物が存在しており人も暮らしているため開発エリア感はないのですが話はほぼほぼまとまっているようなので計画通りいくのではないでしょうか。業務棟×1、住宅棟×2、事業者は三井不動産レジデンシャルとなりますがこちらはほぼ分譲タワマンで間違いないかと思います。タワマンは100mと90mを予定しているため下駄に店舗となれば25階建て前後となるでしょう。

画像出典:中野区発表資料

囲町東地区第一種市街地再開発事業 開発予定地周辺動画

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西棟]

Hタイプ 2LDK 59.59㎡ 管理費(月額)18500円 修繕積立金(月額)8340円

画像出典:グランツオーベル中野公式HP

2階 7540万円 坪単価418万円
3階 7980万円 坪単価442万円
4階 8380万円 坪単価465万円
5階 8580万円 坪単価476万円

Gタイプ 2LDK 55.83㎡ 管理費(月額)17300円 修繕積立金(月額)7820円
3階 7380万円 坪単価437万円
4階 7580万円 坪単価449万円
5階 7780万円 坪単価460万円
6階 7980万円 坪単価472万円

Fタイプ 2LDK 56.49㎡ 管理費(月額)17500円 修繕積立金(月額)7910円
3階 7480万円 坪単価437万円
4階 7680万円 坪単価449万円
5階 7980万円 坪単価467万円
6階 8180万円 坪単価478万円

[南棟]

Etタイプ 2LDK+S 72.04㎡ 管理費(月額)22300円 修繕積立金(月額)10090円
1階 9180万円 坪単価421万円

Eタイプ 3LDK 72.04㎡ 管理費(月額)22300円 修繕積立金(月額)10090円

画像出典:グランツオーベル中野公式HP

2階 9980万円 坪単価458万円
3階 10380万円 坪単価476万円
4階 10980万円 坪単価503万円
5階 11780万円 坪単価540万円
6階 12480万円 坪単価572万円

Dtタイプ 3LDK 66.19㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9270円
1階 8140万円 坪単価406万円

Dタイプ 3LDK 66.19㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9270円
2階 8810万円 坪単価440万円
3階 9250万円 坪単価462万円
4階 9530万円 坪単価476万円
5階 9960万円 坪単価497万円
6階 10370万円 坪単価518万円

Ctタイプ 3LDK 66.29㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9280円
1階 8150万円 坪単価406万円

Cタイプ 3LDK 66.29㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9280円

画像出典:グランツオーベル中野公式HP

2階 8820万円 坪単価439万円
3階 9260万円 坪単価461万円
4階 9550万円 坪単価476万円
5階 9980万円 坪単価497万円
6階 10390万円 坪単価518万円

Btタイプ 3LDK 66.29㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9280円
1階 8280万円 坪単価413万円

Bタイプ 3LDK 66.29㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9280円
2階 8980万円 坪単価447万円
3階 9380万円 坪単価467万円
4階 9680万円 坪単価482万円
5階 9980万円 坪単価497万円
6階 10390万円 坪単価518万円

Atタイプ 3LDK 79.87㎡ 管理費(月額)24800円 修繕積立金(月額)11180円
1階 10480万円 坪単価433万円

Aタイプ 3LDK 79.87㎡ 管理費(月額)24800円 修繕積立金(月額)11180円

画像出典:グランツオーベル中野公式HP

2階 11280万円 坪単価466万円
3階 11780万円 坪単価487万円
4階 12480万円 坪単価516万円
5階 13280万円 坪単価549万円
6階 13980万円 坪単価578万円

[東棟]

Ltタイプ 2LDK+s 68.42㎡ 管理費(月額)21200円 修繕積立金(月額)9580円
1階 7740万円 坪単価374万円

Lタイプ 3LDK 68.42㎡ 管理費(月額)21200円 修繕積立金(月額)9580円
2階 8580万円 坪単価414万円
3階 8880万円 坪単価429万円
4階 9280万円 坪単価448万円
5階 9880万円 坪単価477万円
6階 10180万円 坪単価492万円

Ktタイプ 2LDK 53.82㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)7540円
1階 6180万円 坪単価379万円

Kタイプ 2LDK 53.83㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)7540円
2階 6780万円 坪単価416万円
3階 7040万円 坪単価432万円
4階 7480万円 坪単価459万円
5階 7940万円 坪単価487万円

Krタイプ 2LDK 53.83㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)7540円
6階 8280万円 坪単価508万円

Jtタイプ 2LDK 55.77㎡ 管理費(月額)17300円 修繕積立金(月額)7810円
1階 6280万円 坪単価372万円

Jタイプ 2LDK 55.77㎡ 管理費(月額)17300円 修繕積立金(月額)7810円

画像出典:グランツオーベル中野公式HP

2階 6980万円 坪単価413万円
3階 7240万円 坪単価429万円
4階 7780万円 坪単価461万円

Jrタイプ 2LDK 55.77㎡ 管理費(月額)17300円 修繕積立金(月額)7810円
5階 8280万円 坪単価490万円

Itタイプ 2LDK 58.82㎡ 管理費(月額)18200円 修繕積立金(月額)8230円
2階 7380万円 坪単価414万円

Iタイプ 3LDK 70.47㎡ 管理費(月額)21800円 修繕積立金(月額)9870円
3階 9080万円 坪単価426万円
4階 9410万円 坪単価441万円 

平均坪単価は約450万円です。

中野ツインマークタワー、ザ・パークハウス中野タワーの中古相場と同じくらいの単価設定ですから違和感ないでしょう。もちろんタワマンのほうがランドマーク感はありますが中野駅近くで低層マンションというのも希少性あるわけで価格に関しては高いとは思いません。(今の相場で見た時に)

ただ、設備仕様はさほど上げてきていないため3LDK検討者からすると納得いかないと思う方も多いでしょうから2LDKから先に売れていくものと思われます。

滅多に見学しないオーベルの上位ブランドであるグランツブランドですから設備仕様すごいんだろうなぁ~と思って見学したので拍子抜けしちゃいました。

ディスポーザーはありますし食洗機、食器棚、キッチン・洗面・食器棚天板フィオレストーン、マントル型レンジフード、浴室フラットライト、ミストサウナ、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、可動式ルーバー面格子、玄関部分もハンズフリーシステムなどなど一般的なマンションからすれば十分すぎるわけですがグランツを謳っているわけでもうちょい上を期待していたわけです。

例えば天カセではないですし電動給気シャッターが付いていたり(およよ・・・。)、玄関前カメラ付きインターホンなし、基本天井高2400mm(サッシ高は2200mm弱と高めです)など。グランツと思って見学するとけっこうびっくりすると思います。ただ、グランツだと思わなければ十分です(笑)

3LDKになれば1億円前後するわけで、そのような住戸を買える方はグレード感にもうるさくて当然ですから3LDKの販売はちょいと時間はかかるでしょう。まぁ低層マンションですから戸建てシニア層からの買い替えも多いことを考慮すれば思ったほど影響ないかもではありますが、グランツならもうちょい頑張ってほしかったとは思ってしまいます。逆に2LDKは7500万円前後なわけでその価格帯からしたら納得しやすいグレード感ですから2LDKはサクッと売れちゃうでしょう。2LDKを狙うなら早めに動かないと買えないでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ファミール中野 1996年築 中野3 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約285万円

・東急ドエルアルス中野 2001年築 中野5 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約270万円

・セボン中野 2003年築 中野5 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約205万円

・ライオンズシティ中野ファースト 2005年築 中野2 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約310万円

・ライオンズ中野ミッドサイト 2008年築 中野3 新築時の坪単価約375万円 現在の坪単価約325万円

・パークハウス中野アーバンス 2009年築 新井1 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約310万円

・オープンレジデンシア中野桃園町 2010年築 中野3 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約230万円

・デュフレ中野 2011年築 中央4 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約345万円

中野ツインマークタワー 2012年築 中野3 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約435万円

・グランアルト中野 2013年築 中野3 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約360万円

・シティハウス中野中央 2013年築 中央5 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約400万円

・ミッドアベニュー中野 2014年築 新井2 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約380万円

ザ・パークハウス中野タワー 2017年築 中野5 新築時の坪単価約455万円 現在の坪単価約445万円

上記相場からグランツオーベル中野の将来価値を予想すると

Hタイプ 2LDK 59.59㎡ 3階 7980万円(新築時) → 7530万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

お詳しい方ならお気づきかと思いますがリセールバリューに期待できる住戸もありますね(笑)

地下住戸とはいえしっかりとテラスが取れているわけでKtタイプの1階、6180万円とJtタイプの1階、6280万円は単価抑え過ぎ感が。。。3LDKのLtタイプもいいですね。この3住戸はあくまで今の相場での予想ですが10年住んでも買った時の価格で売れそうなくらいです。将来的に中野駅周辺が開発される伸びしろを考えるとディンクスさんがとりあえずの住まい(2LDK)として買っておくには理想的です。まぁ情報社会かつ買う側も勉強しているのでこのような住戸は買えたらラッキーという倍率にはなっちゃうのでしょうけども。

建設地南側

建設地周辺動画
建設地周辺動画②(中野駅から建設地まで)

【住むレーション】

[中央快速線]

中野 8:01発
新宿 8:07着
四ツ谷 8:11着
御茶ノ水 8:16着
神田 8:19着
東京 8:21着

中野 8:06発
高円寺 8:08着
阿佐ヶ谷 8:09着
荻窪 8:12着
西荻窪 8:14着
吉祥寺 8:16着
三鷹 8:19着
武蔵境 8:21着
東小金井 8:23着
武蔵小金井 8:26着
国分寺 8:29着
西国分寺 8:31着
国立 8:33着
立川 8:36着

[総武緩行線]

中野 7:58発(始発)
東中野 8:01着
大久保 8:03着
新宿 8:05着
代々木 8:07着
千駄ヶ谷 8:09着
信濃町 8:11着
四ツ谷 8:13着
市ヶ谷 8:15着
飯田橋 8:17着
水道橋 8:19着
御茶ノ水 8:22着
秋葉原 8:24着

[東西線]

中野 8:01発(始発)
落合 8:04着
高田馬場 8:07着
早稲田 8:10着
神楽坂 8:13着
飯田橋 8:16着
九段下 8:18着
竹橋 8:20着
大手町 8:23着
日本橋 8:25着

[空港リムジンバス]

中野駅北口(サンプラザ前) 5:25発
羽田空港第2ターミナル 6:00着
羽田空港第1ターミナル 6:05着
羽田空港国際線ターミナル 6:15着

都心まで近いのに座って都心へ出れるのは中野駅の強みですね。

通学校は桃園第二小学校で徒歩10分、中野中学校で徒歩12分となります。

【総評】

気に入ったら買う。そういうマンションですね。類似マンションが出にくいエリアですから街並みの相性が合うならGOで良いでしょう。昔ながらの住宅街の中に入っているためその雰囲気の好き嫌いは真っ二つに分かれるでしょう。

設備仕様はもうちょい頑張ってほしかったですが外観デザイン、長いエントランスアプローチなどなど魅力も多く、何より今後開発が進む中野駅徒歩5分という立地ですから安くはないけど大暴落の危険性も少ないことはたしかなわけでマンション高値市況の中では手堅い選択となるでしょう。

いわゆるパワーカップルのプレファミリー、ディンクスの方であれば2LDKの表面価格は手が出しやすい(これが60㎡のゆとりある2LDKであったならば手が出にくい。もちろん広いほうが満足度は高いが55㎡という広さはリセールしやすい)ですから積極的に狙いにいってほしいですね。

しかし最近は駐車場導線に愛がないマンションが増えてきてますね~。車離れの時代もあり作り手側も車を持たない人が設計に携わることが多いのでしょうか。設計の素人である私でさえ今回のような駐車場導線には絶対しないですけどね。。。億ションなんですからもうちょい気を使ってほしいところです。プラウド瀬田一丁目ほど頑張れというのは酷ですがそこくらいまで目指してほしいものです(笑)

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~2019年11月22日追記~

予定価格に一部変更がありましたので共有いたします!

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西棟]

Hタイプ 2LDK 59.59㎡ 管理費(月額)18500円 修繕積立金(月額)8340円

画像出典:グランツオーベル中野公式HP

2階 7540万円 坪単価418万円
3階 7980万円 坪単価442万円
4階 8380万円 坪単価465万円
5階 8580万円 坪単価476万円

Gタイプ 2LDK 55.83㎡ 管理費(月額)17300円 修繕積立金(月額)7820円
3階 7380万円 坪単価437万円
4階 7580万円 坪単価449万円
5階 7780万円 坪単価460万円
6階 7980万円 坪単価472万円

Fタイプ 2LDK 56.49㎡ 管理費(月額)17500円 修繕積立金(月額)7910円
3階 7480万円 坪単価437万円
4階 7680万円 坪単価449万円
5階 7980万円 坪単価467万円
6階 8180万円 坪単価478万円

[南棟]

Etタイプ 2LDK+S 72.04㎡ 管理費(月額)22300円 修繕積立金(月額)10090円
1階 9180万円 坪単価421万円

Eタイプ 3LDK 72.04㎡ 管理費(月額)22300円 修繕積立金(月額)10090円

画像出典:グランツオーベル中野公式HP

2階 9980万円 坪単価458万円
3階 10380万円 坪単価476万円
4階 10780万円 坪単価494万円
5階 11580万円 坪単価531万円
6階 12380万円 坪単価568万円

Dtタイプ 3LDK 66.19㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9270円
1階 8100万円 坪単価404万円

Dタイプ 3LDK 66.19㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9270円
2階 8570万円 坪単価428万円
3階 8880万円 坪単価443万円
4階 9280万円 坪単価463万円
5階 9580万円 坪単価478万円
6階 9820万円 坪単価490万円

Ctタイプ 3LDK 66.29㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9280円
1階 8150万円 坪単価406万円

Cタイプ 3LDK 66.29㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9280円

画像出典:グランツオーベル中野公式HP

2階 8630万円 坪単価430万円
3階 8930万円 坪単価445万円
4階 9340万円 坪単価465万円
5階 9640万円 坪単価480万円
6階 9880万円 坪単価492万円

Btタイプ 3LDK 66.29㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9280円
1階 8280万円 坪単価413万円

Bタイプ 3LDK 66.29㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9280円
2階 8780万円 坪単価437万円
3階 8980万円 坪単価447万円
4階 9380万円 坪単価467万円
5階 9640万円 坪単価480万円
6階 9880万円 坪単価492万円

Atタイプ 3LDK 79.87㎡ 管理費(月額)24800円 修繕積立金(月額)11180円
1階 9880万円 坪単価408万円

Aタイプ 3LDK 79.87㎡ 管理費(月額)24800円 修繕積立金(月額)11180円

画像出典:グランツオーベル中野公式HP

2階 10480万円 坪単価433万円
3階 10980万円 坪単価454万円
4階 11980万円 坪単価495万円
5階 12780万円 坪単価529万円
6階 13480万円 坪単価557万円

[東棟]

Ltタイプ 2LDK+s 68.42㎡ 管理費(月額)21200円 修繕積立金(月額)9580円
1階 7980万円 坪単価385万円

Lタイプ 3LDK 68.42㎡ 管理費(月額)21200円 修繕積立金(月額)9580円
2階 8520万円 坪単価411万円
3階 8720万円 坪単価421万円
4階 9170万円 坪単価443万円
5階 9530万円 坪単価460万円
6階 9770万円 坪単価472万円

Ktタイプ 2LDK 53.82㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)7540円
1階 6180万円 坪単価379万円

Kタイプ 2LDK 53.83㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)7540円
2階 6880万円 坪単価422万円
3階 7140万円 坪単価438万円
4階 7580万円 坪単価465万円
5階 7940万円 坪単価487万円

Krタイプ 2LDK 53.83㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)7540円
6階 8280万円 坪単価508万円

Jtタイプ 2LDK 55.77㎡ 管理費(月額)17300円 修繕積立金(月額)7810円
1階 6280万円 坪単価372万円

Jタイプ 2LDK 55.77㎡ 管理費(月額)17300円 修繕積立金(月額)7810円

画像出典:グランツオーベル中野公式HP

2階 6980万円 坪単価413万円
3階 7240万円 坪単価429万円
4階 7780万円 坪単価461万円

Jrタイプ 2LDK 55.77㎡ 管理費(月額)17300円 修繕積立金(月額)7810円
5階 8280万円 坪単価490万円

Itタイプ 2LDK 58.82㎡ 管理費(月額)18200円 修繕積立金(月額)8230円
2階 7380万円 坪単価414万円

Iタイプ 3LDK 70.47㎡ 管理費(月額)21800円 修繕積立金(月額)9870円
3階 9080万円 坪単価426万円
4階 9410万円 坪単価441万円 

平均坪単価は約450万円です。


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