中野ステーションレジデンス　案内会スタートへ＆パークシティ中野ザタワーエアーズ／ブリーズの予想価格修正

中野駅からペデストリアンデッキ経由で直結の住友不動産による高級賃貸マンション『中野ステーションレジデンス』の情報が少しづつですが出てきましたね！

ラ・トゥールブランドではないもののディスポーザーはもちろん天カセ(リビング・洋室)、内廊下に各階ごみ置場、地下駐車場(タワーパーキング・全長5300mmであるなどロングセダンも入ります)などなど高級賃貸マンションらしいスペックとなっています。ラ・トゥールと同じく『周辺分譲マンションよりもスペックもサービスも充実』となることでしょう。

間取りもワイドスパンでとても綺麗です。(高級賃貸マンションらしく広めの1LDK、広めの2LDKなど分譲マンションでいうところのメニュープランのようなラインナップです)

建設中ではありますが先行案内会も開始していますので『高いお金を支払ってでも分譲マンション以上の立地、スペック、サービスを求めたい』という方は問い合わせしてみることをおすすめいたします！

中野ステーションレジデンス公式HP

これだけ条件が良い高級賃貸マンションのため賃料もかなり伸ばしてくるかな？と思っていたのですが言うほど伸ばしてはこないようです。

あくまで予定の賃料とのことで細かい部分は必ず担当さんから聞いていただきたいのですが『㎡単価6500円弱』がボリュームゾーンとなりそうとの情報です。

あくまで単純計算ですが

70㎡換算　約45万円
85㎡換算　約55万円

です。

ラ・トゥール新宿ファーストが㎡単価7000円前後での募集スタートであったため希少性からして同じくらい、場合によっては新宿ファーストよりちょっと高く設定するのかと思いきや予想よりも現実路線できたなぁ～と。

分譲マンションで現実路線でくることは滅多にないすみふですが高級賃貸マンションと言えど分譲マンションと違い在庫として置いておくメリットが薄く、ある程度は早めに入居者を決めたいということなのか強気というほどではありませんでした。

もちろん誰しもが借りれるような賃料ではないですがあれだけの立地と建物で㎡単価6500円弱なら評価されるのではないでしょうか。

そんな中で大変申し訳ないのですが修正しなければならないことがあります。

それはパークシティ中野ザタワーエアーズ／ブリーズの予想価格です。

画像出典：パークシティ中野公式HP

分譲マンションと賃貸マンションで世界は違うとはいえパークシティと中野ステーションレジデンスの関係性は無視できないと私は考えます。いつもお伝えしているところですが分譲マンションを買う際には『その部屋を借りたらいくらなのか』ということも意識して購入することで満足度と資産性のどちらも得ることができると。

例えばおすすめしている新築マンションでいきますとパークタワー西新宿、あちらの場合は

・ラ・トゥール新宿ファーストを借りた場合
70㎡＝月額約470000円

・パークタワー西新宿を購入した場合
70㎡＝月額約400000円　※当初の維持費込み

となり、あくまで当初の維持費(修繕積立金が上がる前)での比較ですが購入したほうがお安いのです。もちろんラ・トゥールのほうがスペックやサービス面が1ランク2ランク上だとしてもパークタワー西新宿と立地面で大きな差があるわけではないですし、パークタワー西新宿も十分なスペック面とサービス面です。自分たちで維持していくとはいえ共用施設も充実しています。

上記の比較のように、パークシティ中野も中野ステーションレジデンスの賃料よりもお安くないとコストパフォーマンスが悪くなってしまいます。

前回の記事でパークシティ中野の予想価格を

平均坪単価約750万円　70㎡換算約15800万円

とお伝えいたしましたが中野ステーションレジデンスの予定賃料からすると明らかに割高感ある価格となってしまい、すみふであれば話は別ですが三井レジが周辺賃料相場を無視した価格設定にするとは考えにくく

平均坪単価約670万円　70㎡換算約14200万円

に修正させていただきます。

上記であればパークタワー西新宿とラ・トゥール新宿ファーストほどの差ではないですが金銭面として購入したほうがお得(税制優遇や家賃補助、経費処理などは考慮せず)となるためそれが資産性、そしてオーナー満足度にも期待ができます。

あくまで私の予想でしかないですし(そもそも中野ステーションレジデンスの賃料を外した)、もう少し待てば売主から公式に予定価格の発表もあるわけですがイメージとして『平均坪単価670万円くらいなら周辺賃料と比較してもまったく違和感ない』と思って待っていただくとよろしいのではないかと思います。

私はすみふがもっともっとアゲアゲでくるのかと思っていたので前回の記事でも

平均坪単価650万円　＝　安い！！安すぎる！！大乱闘祭り！！（物売るっていうレベルじゃねぇぞ!）
平均坪単価700万円　＝　よっ！！さすがの三井さん！！（安いのは嬉しいですけどもけっこうな倍率になってしまいそうですよね…）

と書いた(予想した)のですがそのすみふが全然アゲアゲでこなかった(相場をつくるデべのすみふがアゲアゲでないとなればより冷静になる必要がある)となればパークシティ中野もあれだけスペシャルな立地とはいえ現実路線で販売してくれるかもしれないですよね。

勝手にアゲアゲでくると予想してしまいましたがこの記事にて修正とさせていただきます。