パークタワー西新宿　予定価格と間取り②　モデルルーム訪問　おすすめです！

今回ご紹介するのはパークタワー西新宿です！

前回の記事　→　パークタワー西新宿　予定価格と間取り　コンセプトサロン見学

まずは更新された予定価格と間取りを共有いたします！

42Aタイプ　1LDK　42.48㎡　北向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

60Aタイプ　2LDK　60.45㎡　南向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

61Aタイプ　2LDK　61.02㎡　西向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

61Bタイプ　2LDK　61.60㎡　北向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

62Aタイプ　2LDK　62.10㎡　東向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

66Aタイプ　2LDK　66.06㎡　北向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

74Aタイプ　3LDK　74.86㎡　西向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

75Aaタイプ　3LDK　75.32㎡　南向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

80Cタイプ　3LDK　80.92㎡　西・北角住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

88Aタイプ　3LDK　88.39㎡　南・西角住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

90Aタイプ　3LDK　90.38㎡　南向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

90Bタイプ　3LDK　90.58㎡　南向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

91Aタイプ　3LDK　91.30㎡　西・北角住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

108Aタイプ　3LDK　108.88㎡　南・西角住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

平均坪単価は約650万円です。

第一期では17階以上の2LDK以上が販売対象となります。向きは全向き販売してくれます。

条件良いのはカーテン入らずの眺望となる西向きではあるのですが東向きでも十二社通りからのセットバックが大きい(十二社通り通り側は複合棟)ですし隙間もあるためけして苦しい条件ではないのですが単価差が大きくなっています。もちろん長く住む目線であれば西向きのほうが満足度に期待はできるでしょうけどもこの単価差なら東向きの2LDKはかなり買いやすさがあります。

パークタワー西新宿は全体的にワイドスパンが多く中住戸でも行灯部屋がかなり少ないものになっています。東向き62Aは廊下や主寝室の下がり天井が苦しくは思えるものの全体で見ればワイドスパンで水回りも効率よくまとまっており浴室サイズも1418などこれで1億円となるとお得感が出てしまいます。元々西向きや南向きを検討されていた方もこの単価差なら東向きを買いたいと思う方も多いのではないでしょうか。

南側は将来的にタワーマンションが建設される可能性はあるものの現状からして10年以上はかかりそうですし壁ドンになるわけではない(空地が少ない高層マンションは考えにくい)ですから西向きより1割弱安いならこちらも買いやすいでしょう。ラ・トゥールからの買い替え組はカーテン入らずの西向きよりも今と変わらない南向き(ラ・トゥールは南方位の部屋も多い)のほうが選びやすそうです。ラ・トゥールにお住まいの方の価値観からすればそもそも永住目線で買う～ではなく今の満足度を優先する～になりやすいのかなぁ～と。

北向きもザ・パークハウス西新宿タワー60とズレている(斜め方向には見えます)ため北西方向合わせて抜けてくるのですが行灯部屋風(61B・リビングinなので行灯部屋ではないですが部屋に窓がない)の2LDKですからこれだと東向きを選びたくなってしまうような感じがしました。

いや～これだと東向きの2LDK(62A)に申し込みが集中してしまいそうですが…

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚(一部住戸除く)、キッチン・洗面天板クオーツストーン、主寝室床暖房、廊下・水回り床タイル、浴室ダウンライト、浴室扉強化ガラス、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、全戸玄関前トランクルーム、玄関前カメラ付きインターホン(ドアスコープなしでデザインも〇)など単価なりに充実しています。

有償オプションが充実しており玄関電子錠、お掃除浴槽、床ワイパー、楽湯(肩湯・腰湯)、浴室調光システムなども選べます。(オナスタは第一期のみ対象)

インターネットの速度が気になる場合は月額2200円でConnectixへ加入することで優先ルートになるとのことです。

プレミアムフロアはリビング天カセ、浴室日ポリ化工などスペックアップします。エレベーターホールの設えも豪華になりエレベーターセキュリティ(プレミアムフロアの鍵がないとプレミアムフロアのボタンが反応しない)もプラスされます。

バルコニーガラス手摺はデザインの関係で一部波打ちプリントがされています。

構造は二重床(床スラブ厚300mm～350mm)・二重天井、中間免震です。基本天井高は2500mm、サッシ高は2130mmとワイドスパンではあるものの空間は至って普通です。

駐車場は地上部車寄せを経由してシャッターゲートをくぐり地下へと降りていくタワマンらしい動線です。さらには地下部に豪華なコーチエントランスがあります。ただ、昇降横行式のためタワーパーキングに比べると出し入れはひと手間ありますしサイズ感は今一つです。

・ノーマルルーフ　78台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×最大重量2300kg×最低地上高120mm　月額33500円～36000円

・ミドルルーフ　18台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1800mm×最大重量2300kg×最低地上高120mm　月額37500円～38000円

・ハイルーフ①　8台　全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×最大重量2300kg×最低地上高120mm　月額39500円～42000円

・ハイルーフ②　3台　全長5300mm×全幅1950mm×全高2000mm×最大重量2300kg×最低地上高120mm　月額39500円～42000円

・ハイルーフ③　2台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1900mm×最大重量2300kg×最低地上高120mm　月額39500円～42000円

・ハイルーフEV　4台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1900mm×最大重量2300kg×最低地上高120mm　月額44500円～45000円

・ハイルーフEV　13台　全長5300mm×全幅1950mm×全高2000mm×最大重量2300kg×最低地上高120mm　月額44500円～45000円

上記の他に平置きが5台あります。

設置率としては約28％です。

ザ・パークハウス西新宿タワー60が設置率約30％で足りているため設置率に違和感はないですがサイズ感はもう少し頑張ってくれると嬉しかったですね。

自転車とバイクは専用エレベーターありで2階、こちらも屋内です。設置率は約112％です。

駐車場も駐輪場も地権者さんとの割り振りはまだ調整中とのことでした。駐車場は88Aタイプ以上の広い部屋であれば抽選の優先権があります。

管理費は㎡換算月額約450円、複合棟の負担が大きくザ・パークハウス西新宿タワー60と比べると重たいですね。管理は24時間有人管理＆コンシェルジュサービス(12時～20時)を予定、エアコンありの内廊下に各階ごみ置場などサービス面は充実しています。

エレベーターは各階ごみ置場回収時などに使う非常用エレベーター1基、一般用は5基です。

住戸フロアでの内訳は

・低層用2基　5階～23階
・高層用3基　5階・23階～40階

とゆとりがあるというほどではないですが違和感はないでしょう。

ただ…地下階へは低層用1基、高層用1基しか繋がっていません…

地権者さんの影響もあるのか第三者管理は採用されていませんでした。これからは第三者管理であることの評価が高まるであろう時代ですから惜しいと感じる方も多いのではないでしょうか。

～支払いイメージ～

変動金利　フルローン35年　維持費込み

62Aタイプ　2LDK　62.10㎡　東向き中住戸
22階　10000万円　坪単価532万円　管理費(月額)27950円　修繕積立金(月額)9310円

月額約294000円

貸した場合の想定月額賃料約320000円(ザ・パークハウス西新宿タワー60を元に計算・利回り4％弱)　※以前より賃料相場が伸びてきてます

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ザ・パークハウス西新宿タワー60　総戸数954戸　管理費㎡単価月額約300円　24時間有人管理＆コンシェルジュサービス　ディスポーザー　内廊下　各階ごみ置場

都庁南展望室より建設地方面を撮影

【総評】

周辺タワマンとはコンセプトが異なるデザインでありながら公開空地などの一体感では周辺タワマンと調和もとれているなど開発エリアらしい魅力もあります。

単体で見てもかっこいいけど周りと並ぶことでよりかっこよく見える。さらには周りの商業施設も使えるため利便性も高い。ラ・トゥール新宿ファーストの1階部分はダイエー(イオンフードスタイル)で確定しました。都心でありながらも近郊・郊外にちょいと近い生活ができるようになりより便利になります。

とはいえ、これは悪い意味での発言ではないのですが周りと比べて特別優位性があるかというとそうでもありません。この価格帯を検討できるとなれば買い替え組も多いでしょうし、賃貸からの購入であってもいわゆる高級賃貸や分譲賃貸にお住まいであることが多いと考えることに違和感はないでしょう。その方々からすると特別豪華なタワマンとは感じにくいでしょう。

並びのタワーマンションと比べて立地が勝るわけではありません。スペック面も特別勝るわけではありません。

それでも価格を見ると…とても買いやすい。

この辺りは三井レジらしいですよね。室内スペックなどもう少し豪華さがほしいなぁ～と思いつつも価格をみると周辺中古ではなく気持ちよく新築へいきたくさせてくれます。ザ・パークハウス西新宿タワー60とできるだけ同条件で比べるとむしろパークタワー西新宿のほうが数百万円お安いくらいです。

下がり天井などはそれなりにありますが間取りも整っており専有面積もしっかりとしています。周りの中古もチラ見したけどこの差なら新築へ～となりやすいでしょう。

ケチっちゃダメなところはケチらずに多くの検討者が枝葉の部分と感じてくれるであろうところはコストコントロールしています。それをしっかりと価格へ反映させています。

スペック面でテンション高まりながらマンションを買いたい人向けではなく、家を買う(実需としての居住性・不動産としての資産性)ということを淡々と検討できる方のほうが合ってくるでしょう。

新宿全体としてはスローペースの開発ですから長い目で見ても楽しみが大きい街の一つです。それでいて分譲マンション供給が少ないため新築で買うチャンスもそう多くはありません。(シティタワー新宿は長い時間かけて販売すると思いますが価格が大きく異なります)

動画もご覧ください！

■パークタワー西新宿　建設地周辺レポート(2023/01/04)

■パワーカップルへおすすめの新築マンション　キター！イクヨー！(2023/01/30)　※生配信のアーカイブ

チャンネル登録もよろしくお願いいたします！！

パークタワー西新宿、昨夜は2LDKのおすすめをご紹介いたしましたがマンコミュ寸評にて3LDKのおすすめをご紹介しております！

75Aaタイプ　3LDK　75.32㎡　南向き中住戸
22階　13600万円　坪単価596万円
30階　13900万円　坪単価610万円 pic.twitter.com/rXjyAufsDI

— マンションマニア (@mansionmania) January 31, 2023

更新記事　→　パークタワー西新宿　第一期の価格と間取り　平均坪単価約645万円　おすすめです！

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