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今回ご紹介するのはエクセレントシティ瑞江ザ・テラスです！
［物件概要］第2期3次先着順 販売戸数8戸
売主：新日本建設
設計：新日本建設一級建築士事務所
施工：新日本建設
価格：4998万円～7898万円
専有面積：53.80㎡～80.01㎡
総戸数：76戸
規模：10階建て
交通：都営新宿線「瑞江」駅徒歩12分
所在地：東京都江戸川区瑞江1丁目
竣工予定：2026年2月下旬
引き渡し予定：2026年3月下旬
駐車場：26台（平置駐車場2台（うち身障者用1台含む）、機械式駐車場24台）月額11000円～16000円
自転車置場：152台（2段スライドラック式138台、平置（サイクルポート）14台）月額100円～500円
バイク置場：4台 月額2000円
管理費（月額）14400円～20800円
修繕積立金（月額）4900円～7300円
浄水フィルター使用料（月額）1045円
地図はこちらです↓
画像出典：エクセレントシティ瑞江ザ・テラス公式HP
都営新宿線の瑞江駅から北方向へ徒歩12分、東井堀親水緑道沿いに位置しています。篠崎駅との間くらいですね。
京葉道路のほんの少し手前ですから駅距離はあるものの篠崎公園がすぐ近くというのは今作のスペシャルポイントとなってくるでしょう。
その篠崎公園は拡張工事が進んでおり防災拠点へと進化していくなど将来の楽しも大きなものとなっています。
マンションカウンター野球部でも利用することが多いです！！
マンションカウンター野球部 おじさん中心の軟式草野球チーム ☆平日夜 対戦チーム募集中☆ ☆助っ人行きます!!☆
篠崎公園でマンションカウンター野球部の総合練習でしたー！！
練習中は優しい正捕手のドクター森野さん、グラウンド整備になると突然厳しくなるトンボマスター！！ pic.twitter.com/Rg1LOGFBeK
— マンションマニア (@mansionmania) January 10, 2025
日常の買い物はつつじ公園向かいのまいばすけっとが徒歩5分、瑞江駅寄りのワイズマートと瑞江駅西通り沿いの業務スーパーが徒歩9分、東井堀親水緑道沿いのアタックと椿通りのいなげやが徒歩10分、瑞江駅近くのオリンピックが徒歩12分、篠崎駅のサミットが徒歩12分、瑞江駅前のライフとドンキが徒歩13分など自転車移動が主であれば選択肢がかなり充実してきます。
通学校は春江小学校で徒歩5分、春江中学校で徒歩10分です。
建設地は東側の東井堀親水緑道が接道、長方形の整った土地形状です。従前は住宅や事業者がありました。
京葉道路と高速道路は近いものの音ネックというほどでもなく駅から離れたなりの静かな住宅街となっています。
主開口部は南西で接道していないものの向かいは戸建とコンテナになるためそれらを超える階であれば富士山とスカイツリーなどが望めるパノラマビューとなってきます。
エントランスアプローチは両サイドの植栽が豊かですしクランクinした先のエントランスホールも総戸数からすると驚くほど奥行きがあるなど特徴があります。
外観デザインも2種類のガラス手摺にマリオン、さらに一部フロアの軒裏を木調とするなど変化を感じられてカッコいいですね。バルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブの隔て板もしくはコンクリート＆隔て板となっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※個別相談会ご参加者様へ先行公開していた記事のため現在は完売、キャンセル待ちとなっています
A 3LDK 72.76㎡
画像出典：エクセレントシティ瑞江ザ・テラス公式HP
B1 3LDK 70.62㎡
画像出典：エクセレントシティ瑞江ザ・テラス公式HP
C 3LDK 70.62㎡
画像出典：エクセレントシティ瑞江ザ・テラス公式HP
D 3LDK 70.62㎡
画像出典：エクセレントシティ瑞江ザ・テラス公式HP
E 1LDK+S 53.8㎡
画像出典：エクセレントシティ瑞江ザ・テラス公式HP
Gg 2LDK+S 80.01㎡
画像出典：エクセレントシティ瑞江ザ・テラス公式HP
G 2LDK+S 75.37㎡
画像出典：エクセレントシティ瑞江ザ・テラス公式HP
平均坪単価は約325万円です。
単調な田の字が主ではありますがスパンがあるため有効面積が多く、それを活かして収納を充実したものにできているのは良いですね。
さらにリビングサッシも3連、リビング横の洋室ウォールドアはハイタイプで完全開放できるなど可変性にも優れています。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、エクセレントウォータープラス、構造は二重床(床スラブ厚200mm～250mm)・二重天井、ゼッチ基準も満たしているなど単価帯からすれば充実しています。
周辺相場を確認しましょう！
※ビーフォートは最近の動きなし
■グランシティ瑞江
2002年築 瑞江駅徒歩12分
新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約150万円
動き一例
約55㎡
新築時2800万円台
中古時2900万円台
約76㎡
新築時3600万円台
中古時3000万円台
■プレシス瑞江パークサイドコート
2020年築 瑞江駅徒歩6分
新築時の坪単価約240万円
現在の坪単価約255万円
動き一例
約70㎡
新築時5300万円台
中古時5600万円台
■ローレルコート瑞江パークフロント
2024年築 瑞江駅徒歩8分
新築時の坪単価約335万円
新築販売中
■ローレルコート瑞江カームステージ
2024年築 瑞江駅徒歩9分
新築時の坪単価約325万円
新築販売中
■ジオ瑞江
2024年築 瑞江駅徒歩12分
新築時の坪単価約290万円
新築販売中
■プレディア瑞江
2024年築 瑞江駅徒歩6分
新築時の坪単価約295万円
完売
上記相場からエクセレントシティ瑞江ザ・テラスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
B1 3LDK 70.62㎡ 3階 6698万円 → 5300万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外平置2台を除きターンテーブル利用の屋外機械式で設置率約34％です。
駐輪場は1階住戸の専用サイクルポートを除き屋外で設置率は200％です。
管理費は㎡単価月額268円、ディスポーザーありですから納得度の高い水準と言えるでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■グランシティ瑞江 総戸数21戸 管理費㎡単価月額260円
■プレシス瑞江パークサイドコート 総戸数43戸 管理費㎡単価月額207円
■ローレルコート瑞江パークフロント 総戸数24戸 管理費㎡単価月額369円
■ローレルコート瑞江カームステージ 総戸数27戸 管理費㎡単価月額354円
■ジオ瑞江 総戸数40戸 管理費㎡単価月額277円
■プレディア瑞江 総戸数27戸 管理費㎡単価月額335円
【住むレーション】
［都営新宿線］
瑞江 8:02発
一之江 8:04着
船堀 8:06着
東大島 8:09着
大島 8:11着
西大島 8:13着
住吉 8:15着
菊川 8:17着
森下 8:18着
浜町 8:21着
馬喰横山 8:23着
岩本町 8:24着
小川町 8:26着
神保町 8:28着
九段下 8:30着
市ヶ谷 8:32着
曙橋 8:35着
新宿三丁目 8:37着
新宿 8:39着
京葉道路と首都高の出入口が近いため車移動がとても便利ですね！
【総評】
新築マンションの供給が続く瑞江エリアにおいて駅からは離れるものの篠崎公園がとても近いというストロングポイントがあるため『駅から離れるだけの価値がある』と言えるでしょう。
ただ、駅から離れる割には価格が高いですね…これが篠崎公園ビュー(パークフロント)であるなどさらなるストロングポイントがあるなら話は別ですがあくまで篠崎公園が至近というだけですからね….
とはいえ瑞江物件で篠崎公園にこれほど近い物件は限られるため『篠崎駅ではなく瑞江駅を日常使いしたいけども篠崎公園が近くないとダメ！』という方にとっては希少な出物となってきます。
そういった方がどれだけいるかは分かりませんが…
いずれにしても今作が出たことで駅に近い他の新築マンションの売れ行きアシストいう感じにはなってしまいそうです。
いわゆる過剰供給とも言えるような状態でなければ違和感はなかったのですが『駅に近いライバル物件より価格が同じくらいもしくは高い』というのは少々強気に感じてしまいました。(比較対象が多いエリアだからこそそう感じてしまう)
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