今回ご紹介するのはブリリア四谷三丁目です！
［物件概要］
売主：東京建物
設計：安宅設計
デザイン監修：野生司環境設計
施工：不二建設
価格：未定
専有面積：37.24㎡～57.96㎡
総戸数：57戸 （うち、地権者住戸10戸、提携企業勤務者向け分譲2戸含む）
規模：13階建て
交通：
東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩2分
都営新宿線「曙橋」駅徒歩6分
JR中央線・東京メトロ南北線「四ツ谷」駅徒歩11分
所在地：東京都新宿区舟町
竣工予定：2023年5月中旬
駐車場：平置き（地権者用2台含む）4台
駐輪場：ラック式（地権者用：ラック式下段2台、平置式3台含む）60台
地図はこちらです↓
画像出典：ブリリア四谷三丁目公式HP
丸ノ内線の四谷三丁目駅から信号なしの徒歩2分、新宿通りから一歩北へ中に入ります。
2007年築のパークホームズ四谷三丁目アーバンレジデンスのすぐ近くです。
土地形状は歪で囲まれ感はありますし、中へ入っているとはいえ四谷三丁目駅近らしい雰囲気は残りますから駅から近くて小綺麗な街並みを好む方には合わないでしょうけども雑多な雰囲気でもとにかく便利な立地を好む方には相性バッチリでしょう。(失礼な意味ではなく良い意味です！！)
そこは専有面積からも想像つくところでシングル、ディンクス向けとなります。一概には言えませんがファミリーなら大京町や三栄町のほうがとっつきやすいかと。(専有面積は土地形状の関係もあるでしょう)
駅に近いだけでなく飲食店も多く(荒木町にも面しています)、大通りに近いためタクシーや自転車移動も便利。とにかく足回りが良い立地です。
歪な土地形状を活かしたエントランスアプローチは植栽＆間接照明ありのベンチ、風除室もへこますことで路地的なものとしてくれています。さらに風除室の先には植栽豊かな中庭を設け動線上で自然と目に入るようにしてくれており、さらにさらにエレベーターホールへはクランクインさせることで中庭の横を通ることになるのです！！コンパクト多めの駅近マンションでありながらも帰宅する際の癒しもくれるものとなっています。(分譲マンションは無駄な動線があっても癒しや感動を与えるべきと思っている派です)
ただ、外観デザインはシンプルという印象です。基壇部の木目調ルーバーは素敵ですがその上は特別な変化はありません。列にもよりますが隔て板もショートタイプです。まぁ囲まれ感ある立地で接道も広くないとなれば見上げなければ低層階しか目に入らないわけでエントランスアプローチ等にコストをかけてそこから上はコストコントロールするというのは正解だと思います。外観全体のデザインにこだわるならピアース新宿三丁目へどうぞといったところでしょうか。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 1LDK 39.94㎡
画像出典：ブリリア四谷三丁目公式HP
8階 6400万円台 坪単価529万円
Cタイプ 1LDK 37.24㎡
3階 5400万円台 坪単価479万円
8階 5800万円台 坪単価514万円
D1タイプ 1LDK 41.74㎡
3階 6200万円台 坪単価491万円
D2タイプ 1LDK 43.89㎡
画像出典：ブリリア四谷三丁目公式HP
E1タイプ 2LDK 57.61㎡
3階 9000万円台 坪単価516万円
E2タイプ 2LDK 57.96㎡
画像出典：ブリリア四谷三丁目公式HP
平均坪単価は約530万円です。間取りの良し悪しや眺望面などがしっかりと反映された価格設定となりそうです。(間取り形状気にしないならCタイプの単価は魅力ですよね)
都心立地でシングル、ディンクス向けとなれば内廊下のほうが評価高ったのでは？と思うものの外廊下です。
西と東が接道しており主なバルコニーも西と東となります。
西向きは離隔は取れるものの向かいのマンションとこんにちはとなります。東向きは低層階は古めの建物が目の前(2LDKだと斜め向かい)にくるものの中層階からはこのエリアにしては抜けてきますし、南面にも窓がある1LDKは高層階になると目の前の建物を抜けてきます。
間取りの条件も東向きのほうが魅力あり、価格差はあれど東向きの2戸のほうが引き合いは多そうですね。
2LDKもあるため狭くてもわちゃわちゃしてようがとにかく便利な都心立地に住みたいファミリー層にも合ってきますね。狭くなったら買い替えようという目線でもこの立地なら動きやすいでしょう。(柱の食い込みからして専有面積より狭く感じるかもですが)
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが東向き住戸は食洗機が付いてきます。キッチン天板天然石、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、洋室横のウォールドアハイタイプなど特別豪華というほどではないものの専有面積帯からすれば納得しやすいレベルでしょう。
構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mmです。基本天井高は物足りなさあるものの東向きの1LDKは下がり天井が少ないため数字以上に高く感じやすいかと思います。
周辺相場を確認しましょう！
・シティタワー四谷 2004年築 舟町 四谷三丁目駅徒歩2分 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約405万円
・パークホームズ四谷三丁目アーバンレジデンス 2007年築 舟町 四谷三丁目駅徒歩2分 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約445万円
・ライオンズ四谷タワーゲート 2007年築 四谷4 四谷三丁目駅徒歩4分 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約425万円
・グランスイート四谷エクシア 2013年築 愛住町 四谷三丁目駅徒歩1分 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約390万円
・ミッドタウンコンド四谷 2015年築 四谷4 四谷三丁目駅徒歩3分 新築時の坪単価約370万円 現在の坪単価約485万円
※都心部は急激に高騰しているため数ヶ月前の市場価格が今時点では大昔の価格ということが多いので参考までにです…
上記相場からブリリア四谷三丁目の将来価値を予想すると
D2タイプ 1LDK 43.89㎡ 8階 7400万円台(新築時) → 6600万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
賃料としては平均的な住戸で㎡5300円前後くらいになりそうでしょうか。最初から投資となると面積帯含めて魅力が高いわけではない(新築でも他に選択肢がある)ですがこの立地なら売るのも貸すのも容易でしょう。(値上がるという意味ではなく流動性が高い)
駐車場は屋外平置き4台で設置率約7％です。また、4台中2台は地権者住戸優先となります。4台の内2台がエントランスアプローチ横に来るためどんな車が止まるかでマンションの印象も変わってくるでしょう。
駐輪場も屋外で1世帯1台は確保できます。
駐車場(東側2台)にはチェーンゲート、駐輪場にはオートドアを完備するなどこの面積帯のマンションとしてはとても気が利いており良いですね。エレベーターセキュリティもかけて防犯面の抑止力もしっかりしたものとなっていますから駅近ですがシングル層も安心して買いやすいのではないでしょうか。
管理費などの維持費は未定でした。
建設地
【住むレーション】
［丸ノ内線］
四谷三丁目 8:02発
新宿御苑前 8:03着
新宿三丁目 8:05着
新宿 8:06着
西新宿 8:08着
中野坂上 8:11着
四谷三丁目 8:02発
四ツ谷 8:04着
赤坂見附 8:07着
国会議事堂前 8:09着
霞ヶ関 8:11着
銀座 8:13着
東京 8:16着
大手町 8:18着
［中央快速線］
四ツ谷 8:01発
新宿 8:06着
四ツ谷 8:02発
御茶ノ水 8:07着
神田 8:09着
東京 8:11着
［総武緩行線］
四ツ谷 8:03発
市ヶ谷 8:05着
飯田橋 8:07着
水道橋 8:09着
御茶ノ水 8:12着
秋葉原 8:14着
［南北線］
四ツ谷 8:02発
市ヶ谷 8:04着
飯田橋 8:06着
後楽園 8:08着
東大前 8:11着
本駒込 8:13着
駒込 8:15着
四ツ谷 8:02発
永田町 8:04着
溜池山王 8:06着
六本木一丁目 8:08着
麻布十番 8:11着
白金高輪 8:13着
白金台 8:17着
目黒 8:19着
［都営新宿線］
曙橋 8:02発
新宿三丁目 8:03着
新宿 8:05着
曙橋 8:03発
市ヶ谷 8:05着
九段下 8:07着
神保町 8:09着
日常の買い物としては丸正総本店へ徒歩4分、コモレ四谷のライフへ徒歩10分など都心立地としては悪くないでしょう。
通学校は四谷小学校で徒歩で徒歩6分、四谷中学校で徒歩14分です。
【総評】
とにかく便利な立地ですね！
四谷三丁目が好きなシングル・ディンクス層は要チェックでしょう。この駅距離で非大通り沿いはなかなか出ないでしょう。
西向きの間取りは少し物足りなさも感じられますがそこは価格に反映されています。個人的には東向きの1LDKの中層階以上のほうが居住性もより高そうで気に入りましたがなかなか高単価ですし、あくまで予定価格ではありますが価格設定が絶妙ですね。(価格を決めるのは人ですから物件によっては条件悪い部屋と良い部屋の単価差が少ないこともある)
外観デザインがシンプルであることや外廊下という点は残念でしたがエントランスアプローチやエントランスホール内などの造りこみは専有面積帯や戸数からすれば立派なものですし、何より立地推しのマンションですから枝葉の部分と割り切れる方が多いでしょう。
ただ、条件良い位置の部屋が地権者住戸であったり、駐車場も地権者に半分抑えられていたりと地権者優先感はありますよね。まぁそこはこれだけ便利な立地を譲っていただいたと考えれば致し方ないのですが。(等価交換事業でも物件により様々な事情があり、地権者さんがいることで物件に与える影響も様々です)
気になる点はあるものの最終的に「四谷三丁目駅徒歩2分」であることが最大の魅力と感じ購入される方が多いでしょう。(ルジェンテやピアースなど魅力な物件もあるが駅距離優先の方からすれば土俵が異なるかと)
動画もご覧ください！
■ブリリア四谷三丁目 建設地周辺レポート&モデルルーム見学後のファーストインプレッション
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