パークシティ高田馬場　予定価格と間取り　全国初のマンション内学童保育サービス

今回ご紹介するのはパークシティ高田馬場です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：佐藤工業
価格：未定
専有面積：36.01㎡～127.52㎡ ※一部住戸にはトランクルーム面積0.30㎡～1.44㎡を含む
総戸数：325戸
規模：13階建て

交通：
JR山手線「高田馬場」駅徒歩7分
東京メトロ東西線「高田馬場」駅徒歩7分
西武新宿線「高田馬場」駅徒歩8分

所在地：東京都新宿区高田馬場4丁目
竣工予定：2025年5月下旬
引き渡し予定：2025年5月下旬

駐車場：機械式72台平面5台　※平面式駐車場に身障者用駐車場1台含む
駐輪場：378台
バイク置場：7台

地図はこちらです↓

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

高田馬場駅から徒歩7分、記憶に新しいところではプラウド高田馬場がありあちらは駅徒歩4分と駅近立地でしたが少々わちゃわちゃ感が近すぎる印象を受けました。(むしろそれがストロングポイントであった)

今作は駅前通り(早稲田通り)を西方向へ一直線、建設地へ着くとだいぶ落ち着いた印象(用途地域は商業と第1種)となります。

元々はシチズンプラザ(ボウリング場やスケートリンク)があった場所で2015年に三井不動産が土地を取得、数年間は賃借として営業されていましたがマンションへ生まれ変わることになりました。パークシティブランドとしてはけして広い土地ではないのですが山手線外側とはいえ駅徒歩7分と駅から遠くない立地で板状型にて総戸数325戸となれば規模感ある出物となります。そもそも都心部×パークシティ自体が珍しいものとなります。

日常の買い物は24時間営業のマルエツプチがすぐ近く、駅との間にあるオオゼキへ徒歩3分、小滝橋のいなげやへも徒歩6分ほどと日常の買い物利便性も高いですし、最寄り駅が高田馬場ですから飲食店巡りなどの楽しみも大きいでしょう。

通学校は戸塚第三小学校で徒歩6分、新宿西戸山中学校で徒歩7分です。落合中央公園(落合水再生センター屋上)、おとめ山公園、戸山公園など少し歩くと公園も点在しています。プラウド高田馬場側と異なりハザードマップで色がつかないことをとっつきやすいと考える方も多いでしょう。

メインの接道は北側となりますが東側も細い道ながら接道しています。(南側も一部神社の道があります)

ロの字型の配棟計画となっており南側最前列のサウスレジデンス(7階建て)、西側のウエストレジデンス(7階建て)、東側のイーストレジデンス(5階建て)、北側の早稲田通り沿いにタワーレジデンス(13階建て)の4棟構成です。おそらくですがウエストレジデンスとイーストレジデンスはサンドイッチ型で東向きと西向きが混在しているのかな？と思います。

早稲田通り沿いで目立つタワーレジデンスはパークシティ高田馬場の顔となる棟で背中側のデザインに凝ってくれているわけですがタワーを名乗る割には背が低いです。ただ、中側の棟を超える階数からは中庭からの抜け感ある眺望となるなどタワーらしさがないわけではありません。敷地南側は背の低い建物となっていくため南からの抜群の採光に加えて眺望も楽しむことができます。中側の棟の外向き住戸も正面方向に背の高い建物はこないですし西方向は隣地が緑豊かなものとなるため条件悪いわけではありません。

ただ、外向きの棟を買うのであればやはり上階へ行きたいところですからその辺りは価格に反映してくることは間違いないでしょう。中向きの部屋は低層階でも中庭ビューですから階数による価格差は少ないかもしれません。(小さな三田ガーデンヒルズのような配棟計画です)

その中庭は5000本超の植栽で緑豊かなだけでなく池(水物)と道を設けるなどして見る楽しみだけでなく探検も楽しめる空間となります。さらに、その池と道が時計の文字盤を模したデザインとなっているのです…これは嬉しいですね。拾ってきた落ち葉やどんぐりの回収ボックスも設けているのは親としてもありがたく感じるポイントの一つなのではないでしょうか。

ウエストレジデンスとサウスレジデンスの屋上には屋上庭園を設けています。こちらは青山フラワーマーケットの姉妹ブランドであるパーカーズ監修で菜園するだけでなくベンチも多くある(こちらも12個として時計の文字盤を模しています)ため癒しの空間としても利用できます。さらにテントが設置できるキャンピングガーデンを2ヵ所設けてプチキャンプを楽しむこともできますし、子供たちの遊び場として時計の形をしたサンダイアルガーデンを設けるなど多目的に利用できる屋上庭園となります。周辺に背の高い建物が少ないからこそ実現した屋上庭園となります。

ただ、屋上にこれだけの共用施設があるとなればその棟の最上階は少々手を出しにくくはなりそうですね。

その他の共用施設としては地下階にスタディブース(2人用と1人用の個室も8部屋あるため家庭教師との利用も可)とマルチスタジオ、2階に会議室、コミュニティスペース、ゲストルーム2部屋(内1部屋はシアタールーム利用可)、8階に屋上庭園へ繋がるパーティルームとキッズスペースがあります。この内マルチスタジオとコミュニティスペースは平日午後にマンション内学童でも使える規約にするとのことです。

メインエントランスは二層吹き抜けで正面方向に階段×ライティング、その先に中庭と広がりある空間となります。メインエントランスまでのアプローチ手前にも水盤がありクランクイン動線ですから外へ出る際は自然と水景を楽しむことができます。さらに車寄せ(建物下のため雨に濡れない)もあるなど竣工した後にはかなり目立つ存在になりますね。

東側の接道から入れるイーストエントランスとサウスエントランスもあるため部屋によっては朝出かける際などに便利な近道ルートもあります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

EW58Dタイプ　2LDK　58.04㎡

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

4階　10000万円～10999万円　坪単価569万円～坪単価626万円

Se66ARタイプ　3LDK　66.34㎡

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

4階　12000万円～12999万円　坪単価598万円～坪単価647万円

We70A2タイプ　3LDK　70.83㎡

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

4階　12000万円～12999万円　坪単価560万円～坪単価606万円

Se73ARタイプ　3LDK　73.24㎡

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

4階　13000万円～13999万円　坪単価586万円～坪単価631万円

Ts82Cタイプ　3LDK　82.82㎡

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

10階　19000万円～19999万円　坪単価758万円～坪単価798万円

上記の中央値としては坪単価約640万円です。

これらの価格を見ると東京湾岸が利便性高い割にお安く見えるのですがこれらのマンションを気に入る方の多くが『湾岸NG』のため検討者層があまりかち合わないというのが面白いところなのですよね。

湾岸NGの方が少なくなればなるほど東京湾岸のお得感が薄れるので今くらいがちょうどよいのかもです。 https://t.co/iRWeJAB9f5

— マンションマニア (@mansionmania) June 17, 2023

間取りに関しては種類は豊富なんでしょうけどもすでに表に出ている間取りを見る限りはあまり期待できない(スペシャルではない)印象を受けます。単調な田の字で共用廊下側も柱食い込み、2億円近いのに柱がつがつ食い込みなどなど…価格帯からするとトキメキ要素は少ないと思います。

タワー棟の10階となれば眼下に中庭、その先眺望がグッと抜けてきて南からの採光抜群という魅力があるのはわかりますがお高く感じますね…妻側の窓はしっかりとしているとはいえ柱が…キャラクターは違えどグランドシティタワー池袋の88㎡が買えますので…高田馬場や東西線に特別なこだわりがなければここの82㎡台に2億円弱出すならグランドシティタワー池袋の88㎡台に2億円弱出すことをおすすめしたいです。

パークシティ高田馬場の12000～13000万円台の部屋は他物件と比べてもとても条件良いと思うのですがなんちゃってタワー棟の2億円弱の部屋は…好みの問題はさておきグランドシティタワー池袋をおすすめしたいです…

方位は違えどこの比較ができる今時点ではパークシティ高田馬場は割高感ありすぎます… pic.twitter.com/6WpnuSu5rY

— マンションマニア (@mansionmania) June 17, 2023

室内の設備仕様はまだ表に出ていませんがさすがにディスポーザーはあるでしょう。ゼッチマンションも影響してか主寝室にも床暖房が付くようです。

1Rと1LDKは次期以降の販売を予定しているとのことです。

駐車場設置率は約23％と低めで機械式駐車場が主ではありますが地下駐車場となります。おそらくですがタワー棟の高価格帯住戸に新築時の抽選優先権をつけてゆとりをもって購入される方への飴ちゃんとするのではないでしょうか。

駐輪場は設置率約116％、1LDKと2LDKもあるとはいえもう少し多いと安心でしたでしょうか。

今作は全国初のマンション内学童保育サービスを導入します。明光キッズが運営、預かり～だけでなく一般の明光キッズと同じく習い事などの受講もできるとのことですし、夏休みなどは午前中の利用も計画するなど本格的なものとなります。二人の力でマンションを買う子育てファミリーの購買意欲を掻き立てるサービスですね。これはかなりウケるのではないでしょうか。もちろんこういった新しい取り組みはいつまで続くのかなど注意は必要(分譲ですから自分たちでコントロールしていかねばならない)ではありますがセキュリティエリア内へ入った後に学童保育～というのはとても安心感がありますね。

GOKINJOというサービスも導入されます。こちらは居住者専用アプリにて子育て情報の交換や子供用品のお譲り機能などを用意することでマンション内のコミュニティ形成を促進します。こういったソフトサービスは好みが分かれる(人によっては煩わしい)ところですがTwitterやインスタグラムと同じく『使わない』という選択もできるわけで大きな問題ではないでしょう。

周辺分譲マンション売買相場を確認しましょう！

・高田馬場四丁目パーク・ホームズ　2001年築　新宿区高田馬場4　高田馬場駅徒歩9分　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約400万円

動き一例　約57㎡　新築時3600万円台　中古時6800万円台　※リノベ済み

・ＴＨＥパームス高田馬場四丁目　2012年築　新宿区高田馬場4　高田馬場駅徒歩11分　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約390万円

動き一例　約54㎡　新築時3600万円台　中古時5700万円台

・スカイフォレストレジデンス　2014年築　新宿区大久保3　高田馬場駅徒歩6分　新築時の坪単価約405万円　現在の坪単価約600万円

動き一例　約55㎡　新築時6200万円台　中古時9200万円台

・プラウド高田馬場　2021年築　新宿区下落合1　高田馬場駅徒歩4分　新築時の坪単価約465万円　現在の坪単価約500万円

動き一例　約44㎡　新築時5800万円台　中古時6400万円台

・ブリリアシティ西早稲田　2022年築　豊島区高田1　高田馬場駅徒歩12分　新築時の坪単価約330万円　現在の坪単価約390万円

動き一例　約82㎡　新築時7300万円台　中古時9900万円台　※70年間の定期借地権

周辺分譲マンション賃料相場を確認しましょう！

・プラウド高田馬場　2021年築　新宿区下落合1　高田馬場駅徒歩4分

動き一例　約75㎡＝月額40万円　約81㎡＝月額50万円　※新築時

上記相場からパークシティ高田馬場が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

We70A2タイプ　3LDK　70.83㎡　4階　12000万円～12999万円　→　11380万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・スカイフォレストレジデンス　総戸数361戸　管理費㎡単価月額約310円

・プラウド高田馬場　総戸数135戸　管理費㎡単価月額約345円

・ブリリアシティ西早稲田　総戸数454戸　管理費㎡単価月額約300円

建設地

【住むレーション】

［山手線］

高田馬場　8:01発
目白　8:03着
池袋　8:05着
大塚　8:08着
巣鴨　8:10着
駒込　8:12着
田端　8:14着
西日暮里　8:16着
日暮里　8:18着
鶯谷　8:20着
上野　8:22着

高田馬場　8:01発
新大久保　8:04着
新宿　8:06着
代々木　8:08着
原宿　8:11着
渋谷　8:14着
恵比寿　8:16着
目黒　8:19着
五反田　8:21着
大崎　8:23着
品川　8:27着
高輪ゲートウェイ　8:29着
田町　8:31着

［東西線］

高田馬場　8:02発
落合　8:05着
中野　8:08着

高田馬場　8:03発
早稲田　8:05着
神楽坂　8:08着
飯田橋　8:11着
九段下　8:13着
竹橋　8:15着
大手町　8:18着
日本橋　8:20着
茅場町　8:22着

［西武新宿線］

高田馬場　8:02発
西武新宿　8:04着

［西武新宿線(特急)］

高田馬場　7:43発
東村山　8:11着
所沢　8:15着
狭山市　8:25着
本川越　8:33着

今作は駅距離の割にはお高い価格設定です。最寄り駅が便利な高田馬場駅とはいえ駅前ではありません。もちろん駅前でないからこそ高田馬場のわちゃわちゃから程よく離れた住環境という魅力があるわけですが今回のメインターゲットは忙しく働く共働き子育てファミリーなわけですから「もう少し駅に近ければ…」となってしまうことに違和感はないでしょう。さらに言えば目白側と比べれば子育てファミリー人気が高いというほどではないでしょう。こればかりは好みの問題ですが目白と高田馬場、比べれば目白人気のほうが高いことはたしかでしょう。

だからこそ分譲マンション初のマンション敷地内学童保育という上記のメインターゲット層の購入意欲を掻き立てるサービスだけでなく板状マンションでは珍しい各階ごみ置場、さらに頑張って買う組ではなくゆとりをもって買う組にもウケが良いであろう地下駐車場など山手線×東西線(西武新宿線も忘れてはございません)の高田馬場駅徒歩7分という好立地だけでなく建物やランドスケープ、さらにハード＆ソフトサービスを充実させています。これがもう少し駅に近かったらそこを強くウリにできるためここまではしなかったのではないかなぁ～とも考えられます。

けして駅から遠いわけではないのですが「もう少し駅に近ければ…」をのんでもらえる工夫をしていることは買い手としてもハッピーなことでしょう。

駅まで微妙に距離がある、目白のような街のブランド力は薄い、そういったウィークポイントをカバーするべく購入検討者と戦ってくれてるからこそより良い商品に仕上がると。

どんなマンションでも自分に合ったものを選べば生活を豊かにしてくれることはたしかですがパークシティブランドだからこその楽しみが大きいだけでなく所有することを誇れる、喜べる、そして愛着がもてる。それが経年優化へと繋がっていくのですよね。

まだウェビナー段階ですからわからないことも多く、ここから枝葉の部分含めて気になることも出てはくるでしょうけども(管理費が怖いですねww)予算が届く方はチェックしておくべき物件であることはたしかでしょう。この価格を出せる一次取得層もしくは2LDKからのステップアップ買い替えであれば魅力に感じやすいはずです。

もちろん数年前にもっと好立地で3LDKを手にしている方からすと「高すぎ…」となるでしょうね…これはどのエリアでも同じことが言える状況です。

繰り返しになりますがパークシティ高田馬場のなんちゃってタワー棟に2億円弱出すのであればザ・タワマンのグランドシティタワー池袋の角住戸に2億円弱出すことをおすすめしたいです。

今時点では

・パークシティ高田馬場のボリュームゾーン(12000万円台)　＝　パワーカップルでもなんとか手が届きやすく、同価格帯の他マンションと比べても条件良いのでおすすめしやすい！

・パークシティ高田馬場のタワー棟2億円弱　＝　いやいや…いやいや…高田馬場LOVEでない限りはグランドシティタワー池袋がおすすめです。(駄菓子菓子、住友不動産はパークシティ高田馬場の価格を見て「価格間違えちった」となっており次期は値上げする可能性も低くはなさそうですね…値上げされる前にグランドシティタワー池袋へGOしましょう)

というのが私なりのファーストインプレッションとなります！

動画もご覧ください！

■パークシティ高田馬場　建設地周辺レポート