今回ご紹介するのはファインスクェア瑞江です!

[物件概要]

売主:新日本住建
設計:クレオ一級建築士事務所
施工:オープンハウス・アーキテクト
価格:4580万円~5990万円
専有面積:62.39㎡~71.23㎡
総戸数:23戸
規模:8階建て
交通:都営新宿線「瑞江」駅徒歩5分
所在地:東京都江戸川区瑞江二丁目
竣工予定:2022年5月下旬

駐車場:8台(機械式)月額8000円~15000円
バイク置場:2台 月額2000円
自転車置場:46台 月額250円・500円

管理費(月額)12730円~14530円
修繕積立金(月額)4370円~4990円

地図はこちらです↓

画像出典:ファインスクェア瑞江公式HP

都営新宿線の瑞江駅から徒歩5分、新築マンションの供給が続く瑞江駅周辺ですが今作は駅距離と住環境のバランスが取れた立地となります。

駅近にこだわるならザ・駅前のプラウド瑞江を購入しておくべき(残り少なくなってきています)なのですがザ・駅前すぎることを気にする方もいますし、もう少し予算抑えたいという方にハマる出物となります。

瑞江駅北部土地区画整理事業地内に位置しており(瑞江駅周辺は全体的に土地区画整理事業がおこなわれています)電線も地中化されている箇所が多く綺麗な街並みです。

全戸南向き(やや東へ振っている)で南の接道はそこまで交通量多くないながらもしっかりと幅を取れていますし、バルコニー方向は背の高い建物が近くになく採光も眺望も得られるとなればザ・ファミリー層に合ってくるわけですが間取りも3列中2列を70㎡超えとしてくるなど今の時代にしては専有面積も頑張っておりご予算伸びる方にとってはかなり印象良いでしょうね~。予算伸びにくいという方にも一列62㎡台3LDKがありますから選択肢があります。

外観デザインとしては縦に続くダブルマリオンを4列、エントランスアプローチの庇はぐっとせり出させて途中から天井部木目調とするなど総戸数からすると凝ったものとなっています。庇手前のシンボルツリー(川津桜)も良い味付けとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 2LDK+S 71.23㎡

画像出典:ファインスクェア瑞江公式HP

1階 4980万円 坪単価231万円(Agタイプ)
8階 5990万円 坪単価278万円

Bタイプ 3LDK 70.39㎡

画像出典:ファインスクェア瑞江公式HP

1階 4880万円 坪単価229万円(Bgタイプ)
2階 5180万円 坪単価243万円

Cタイプ 3LDK 62.39㎡

画像出典:ファインスクェア瑞江公式HP

2階 4580万円 坪単価242万円

平均坪単価は約255万円です。

私が調査した時点では最終期の販売となっており上記5部屋が空いていました。

Aタイプは廊下が長いのがちょいと気になるでしょうか。また、隣地とのゆとりがないため(現状はセブンイレブンのため採光も取れます)洋室の一部屋がサービスルーム表記となっています。

Bタイプは唯一の中住戸ではありますが寝室想定の洋室からダイレクトに洗面室へ行き来できるのと洗面室にカウンター付きのユーティリティスペースがあるため洗濯物を畳んだりする際に便利そうです。

全体的にリビング側の柱も食い込んでいたりと狭い敷地(東西に長い土地形状ではない)に3列ということで間取りは苦しさも感じられます。その反面南北に長い土地を活かして背中側に植栽豊かなパティオ(公開空地のため住民専用ではない)、設置率約34%の機械式駐車場、設置率200%の駐輪場を設けることができています。(正面からみるとぎゅっと3列詰め込んだ感じにはなりますが背中側にゆとりがある)

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、マントル型レンジフード・ガラスオイルガード(オープンキッチン)、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&タンクレストイレ、玄関電子錠、構造は二重床・二重天井など単価からすると十分なものとなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・セザールガーデン瑞江 2003年築 南篠崎町3 瑞江駅徒歩6分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約165万円

・セザール第二瑞江 2003年築 瑞江2 瑞江駅徒歩8分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約170万円

・ラディア瑞江 2004年築 南篠崎町2 瑞江駅徒歩4分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約180万円

・ライオンズグローベル瑞江パークアヴェニュー 2004年築 瑞江2 瑞江駅徒歩4分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約195万円

・ウィルローズ瑞江ブライズ 2010年築 南篠崎町2 瑞江駅徒歩6分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約215万円

・エクセレントシティ瑞江パークフロント 2014年築 南篠崎町4 瑞江駅徒歩6分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約210万円

・エクセレントシティ瑞江Ⅲ 2015年築 東瑞江3 瑞江駅徒歩6分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約190万円

・プレシス瑞江パークサイドコート 2020年築 南篠崎町3 瑞江駅徒歩6分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約240万円

上記相場からファインスクェア瑞江の将来価値を予想すると

Aタイプ 2LDK+S 71.23㎡ 8階 5990万円(新築時) → 4800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約204円、ディスポーザーなし&外廊下ではありますが総戸数からすれば悪いものではないでしょう。

・ウィルローズ瑞江ブライズ 総戸数32戸 管理費㎡単価月額約190円

・エクセレントシティ瑞江Ⅲ 総戸数27戸 管理費㎡単価月額約255円

・プレシス瑞江パークサイドコート 総戸数44戸 管理費㎡単価月額約205円

【住むレーション】

[都営新宿線]

瑞江 8:02発
一之江 8:04着
船堀 8:06着
東大島 8:09着
大島 8:11着
西大島 8:13着
住吉 8:15着
菊川 8:17着
森下 8:18着
浜町 8:21着
馬喰横山 8:23着
岩本町 8:24着
小川町 8:26着
神保町 8:28着
九段下 8:30着
市ヶ谷 8:32着
曙橋 8:35着
新宿三丁目 8:37着
新宿 8:39着

日常の買い物としては駅前のラパーク瑞江(ドン・キホーテ)、ライフだけでなく物件近くにジェーソン、業務スーパーもありますから選択肢豊富です。

通学校はプラウド瑞江と同じく下鎌田西小学校(下鎌田小学校と統合、西小跡地に新校舎を予定)で徒歩7分、瑞江第二中学校で徒歩2分です。みずえ中央公園や瑞江公園など日常使いしやすい広さの公園も点在しています。

【総評】

とてもバランスが良いですね!

プラウド瑞江の坪単価約315万円に比べれば十分お安いですし、駅にほど近く住環境と採光・眺望もとれます。立地と価格で十分売れそうなのにも関わらず外観デザインに凝ってくれたのも嬉しいところです。気に入ったら買いの出物です!

ファインスクェア瑞江の後発はローレルコート瑞江エアリーステージ及びローレルコート瑞江パークステージとなりますがそちらも楽しみですね~。ディスポーザー、玄関前花台&宅配ボックスなどスペックも高そうです。駅から見て反対側ではありますが公園もすぐ近く、駅からもほど近く魅力ある立地となります。(ローレルコートは鎌田小からの瑞江第三中だと思われるため現状では学区が異なります)

動画もご覧ください!

■ファインスクェア瑞江 建設地周辺レポート

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