今回ご紹介するのはパークタワー東中野グランドエアです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 東京建物
施工:東急建設
価格:4000万円台~27000万円台(1000万円単位)
専有面積:28.31㎡~104.81㎡
総戸数:165戸
規模:25階建て
交通:総武緩行線「東中野」駅徒歩1分 都営大江戸線「東中野」駅徒歩5分 東京メトロ東西線「落合」駅徒歩7分
所在地:東京都中野区東中野5丁目
竣工予定:2024年3月下旬

駐車場:機械式38台 平面1台(車いす使用者用)
駐輪場:288台
バイク置場:16台

地図はこちらです↓

画像出典:パークタワー東中野グランドエア公式HP

国鉄感漂う階段のみの東中野駅東口から信号なしの徒歩1分、スーパーマーケットなども入るユニゾンモールのペデストリアンデッキ経由で行き来も可能です。最短ルートは駅との間が階段となりますがペデストリアンデッキ経由であれば駅までフラットアプローチとなります。

駅のバリアフリー化は西口のみですからベビーカー利用など階段を使いたくないときには+5分ほど歩くことになるのはなんともですが…駅徒歩1分がゆえの悩みではありますが東口側もバリアフリー化してほしいですね(JRなので期待しないほうがいいですけども…)。

元々は長年にわたりWest53rd日本閣(結婚式場)があった場所です。(遡るとユニゾンモール一帯が日本閣の敷地)

神田川沿いのパークタワー東中野(分譲・2007年築)はペデストリアンデッキをいったん降りてすぐ、その西側に商業と賃貸マンションのユニゾンタワー(2007年築)、そしてその西側に今作が建設されることで3つのピースはこれにて完成(West53rd日本閣営業時代は完成系でしたが閉業後の目線で)となります。

今後駅前にマンションができる可能性はありますが旧日本閣の土地としてはラストピースとなります。

売主は三井不動産レジデンシャルと東京建物のJVでシェア率は三井不動産レジデンシャル60%、東京建物40%です。

土地形状は南北に伸びたトライアングル、三面接道となっており東側がユニゾンモールと繋がることになります。(元々のデッキを活かす)

ユニゾンタワーとパークタワー東中野が高さ約100mなのに対して今作は高さ90m弱、先の2つのタワーが南東側に位置しており南東向きの眺望が弱くなってきます。南向きの窓からは斜めにユニゾンタワーが被ってはきますが線路向いのサンウッドを超えればグッと抜けてきて西新宿のビル群を望むことができます。南西から西にかけてはクラッシィタワー東中野まで距離があり抜け感強めで富士山も楽しめそうです。住宅街となる北方面は少し先で15階建てのセントラルレジデンス東中野が建設中ではありますが中層階以上であれば抜けてきます。

外周部の東中野駅寄りには日本閣時代の既存樹スダジイ、ラウンジから望める(壁を設けてプライバシー性に配慮)サンクンガーデン、2階のデッキ部分のテラスガーデンなど植栽も豊かです。

設計はIAO竹田設計、今作はハレの舞台という土地を継承した美意識高いマンションとなっています。

外観デザインは白を基調として建物だけでなくバルコニー手摺で曲線を描いておりこちらはウェディングドレスをモチーフ、もちろん頭頂部にはティアラがあります。

メインエントランスはチャペルを意識した造形となっているのですがこちらは東西に繋がっており(どちらも出入口のデザインはチャペル風)中はアーチ型に間接照明、高低差を活かした階段があり、これから祝福のセレモニーが始まるのではないかという空間になっています。

風除室を抜けた先のエントランスラウンジも高低差を活かして空間を2つに分けておりシャンデリア、2階へと続く吹き抜けの階段などまさに結婚式場の待合室という雰囲気です。大窓から外のサンクンガーデンの植栽を望めるのも素敵ですね。

日本閣跡地であることをここまで意識することに意味を感じない人もいるかもしれませんが私は土地は生きていると考える派ですので土地が喜ぶような開発をしてくれたことは素直に嬉しいです。

共用部は2階に電話やオンライン会議も可能な個室も設けたコワーキングスペース(個室6部屋、内3部屋は2人部屋のため家庭教師利用などにも便利・カウンター5席程度)、屋上にはスカイデッキがあります。(利用可能時間調整中)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

28Mタイプ 1K 28.31㎡

画像出典:パークタワー東中野グランドエア公式HP

次期以降販売

28Lタイプ 1K 28.31㎡
次期以降販売

32Rタイプ 1K 32.89㎡
次期以降販売

34Oタイプ 1K 34.80㎡
次期以降販売

40Nタイプ 1LDK 40.12㎡
次期以降販売

41Kタイプ 1LDK 41.02㎡

画像出典:パークタワー東中野グランドエア公式HP

次期以降販売

49Qタイプ 1LDK 49.05㎡
次期以降販売

61Eタイプ 2LDK 61.04㎡

画像出典:パークタワー東中野グランドエア公式HP

5階 9000万円台 坪単価487万円
10階 9300万円台 坪単価503万円
15階 9800万円台 坪単価530万円
20階 10100万円台 坪単価547万円
24階 10300万円台 坪単価557万円

60Pタイプ 2LDK 60.67㎡
次期以降販売

61Iタイプ 2LDK 61.53㎡ ← 2LDKおすすめ間取り

画像出典:パークタワー東中野グランドエア公式HP

5階 9600万円台 坪単価515万円
10階 10000万円台 坪単価537万円
15階 10300万円台 坪単価553万円
20階 10500万円台 坪単価564万円
24階 10700万円台 坪単価574万円

70Hタイプ 3LDK 70.01㎡

画像出典:パークタワー東中野グランドエア公式HP

15階 12100万円台 坪単価571万円
20階 12300万円台 坪単価580万円
24階 12500万円台 坪単価590万円

70Gタイプ 3LDK 70.07㎡
15階 12100万円台 坪単価570万円
20階 12300万円台 坪単価580万円
24階 12500万円台 坪単価589万円

72Fタイプ 3LDK 72.35㎡ ← 3LDKおすすめ間取り

画像出典:パークタワー東中野グランドエア公式HP

画像出典:パークタワー東中野グランドエア公式HP
メニュープラン

5階 10900万円台 坪単価498万円
10階 11900万円台 坪単価543万円
15階 12400万円台 坪単価566万円
20階 13000万円台 坪単価594万円
24階 13200万円台 坪単価603万円

72Jaタイプ 3LDK 74.41㎡
20階 12200万円台 坪単価542万円
24階 12400万円台 坪単価550万円

72Jbタイプ 3LDK 74.41㎡
予定価格記載なし

72Jcタイプ 3LDK 72.43㎡

画像出典:パークタワー東中野グランドエア公式HP

画像出典:パークタワー東中野グランドエア公式HP
メニュープラン

5階 11100万円台 坪単価493万円
10階 11400万円台 坪単価506万円
15階 11700万円台 坪単価519万円

104Aタイプ 3LDK 104.81㎡ プレミアム住戸

画像出典:パークタワー東中野グランドエア公式HP

予定価格記載なし

103Bタイプ 3LDK 103.25㎡ プレミアム住戸
予定価格記載なし

101Cタイプ 3LDK 101.04㎡ プレミアム住戸

画像出典:パークタワー東中野グランドエア公式HP

予定価格記載なし

103Dタイプ 3LDK 103.81㎡ プレミアム住戸
予定価格記載なし

平均坪単価は約550万円です。

東中野もここまで高くなったかぁ~とは思うものの築7年のクラッシィタワー東中野が坪単価520万円ほどで動いているわけでこんなものでしょうね。むしろおとなしく感じてさえしまいます。(すみふだったらこの価格じゃ売ってくれません…なんならセントラルレジデンス東中野と大きな単価差ないですから…)

主開口部はユニゾンタワーを避けて南・西・北に振っています。

最上階の25階はプレミアムフロア、1フロア4戸ですべて100㎡超えとなります。プレミアムフロアはフロアオートロック、各階宅配ボックス、駐車場の専用使用権(使わなくともお金がかかりますが売却時に引き継げます・使わない場合は居住者間での転貸可)が付いています。

間取りは見ての通りで外観デザインの美しさとは真反対です。ギュッとサンドイッチされたような建物形状となることも影響して柱はグイグイ食い込んでいますし、好みは分かれるところですが斜めリビングが多いなどちょいと家具配置や収納面で工夫が必要になってきそうです。記事化したタワマンの中ですとプラウドタワー東池袋ステーションアリーナが斜めリビング多めでしたね。

ただ、斜めリビングの間取りは窓面が豊かですから家具配置さえどうにかしてしまえば開放感があり南から西方位であれば採光面も抜群などメリットも大きいでしょう。間取りの使い勝手よりも眺望を楽しみたいという方に合ってくる間取りが多いマンションです。斜めリビングの大窓の先にはバルコニーがありませんから奥行きを感じにくく、できれば3LDKを2LDKに変えたくなってきますね。(それもあってか公式HPに2LDK変更プランを掲載しています)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン・食器棚・洗面台天板フィオレストーン、リビング・キッチン・主寝室床暖房、洗面室・トイレ床タイル、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライトなど単価なり(今の時代目線)にはなっています。基本天井高は2500mm、サッシ高は約2200mmです。最上階は基本天井高が2800mm(サッシ高も伸びます)、リビングのみですが天カセとなります。構造は制振です。

ゼッチマンションオリエンテッド(パークタワーブランドとしては初)となっており減税面も手厚いですしこどもみらい住宅支援事業の対象となっており条件を満たせば(2003年4月2日以降に出生した子供がいる世帯or2021年4月1日時点で39歳以下の夫婦)100万円の補助があるなど物件価格は重たいですがサポートは充実しています。

内廊下で各階ごみ置場ありです。

エレベーターは2基(分速150m)、各階ごみ置場のごみ回収時は1基運用となります。ゆとりある~という感じではないですが1Kや1LDKも多いですから違和感はないでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・パークタワー東中野 2007年築 東中野5 東中野駅徒歩3分 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約390万円

・ライオンズ東中野 2010年築 東中野1 東中野駅徒歩1分 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約415万円

・シティハウス東中野駅前 2011年築 東中野1 東中野駅徒歩1分 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約465万円

・クラッシィタワー東中野 2015年築 東中野4 東中野駅徒歩1分 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約520万円

・サンウッド東中野 2016年築 東中野1 東中野駅徒歩1分 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約390万円

・リビオ東中野ヒルトップ 2022年築 東中野1 東中野駅徒歩3分 新築時の坪単価約420万円 現在の坪単価約470万円

上記相場からパークタワー東中野グランドエアの将来価値を予想すると

72Fタイプ 3LDK 72.35㎡ 15階 12400万円台 → 11500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

分譲賃貸相場としてはクラッシィタワー東中野で㎡単価4700円前後となります。そのため利回り計算すると4%を切ってくるなど低めです。

駐車場と駐輪場は敷地北側の別棟(くっついてはいます)となります。

駐車場は屋内1階で設置率約23%、身障者優先1台のみ平面で残りは機械式です。住戸との行き来も作業中も雨に濡れないですしメールコーナーも近いなどとても便利です。パークタワー東中野のように立派な車寄せはないのですが屋内駐車場は便利ですね~!

ただ…サイズは結構厳しめです。

地上2段 全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2300Kg 6台 月額31000円
地上1段 全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300Kg 6台 月額35000円 ※4台はプレミアムフロア専用使用権
地下1段 全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2300Kg 9台 月額31000円
地下2段 全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300Kg 9台 月額32000円
地上2段 全長4700mm×全幅1700mm×全高1550mm×重量1700Kg 2台 月額27000円
地上1段 全長4700mm×全幅1700mm×全高1900mm×重量1700Kg 2台 月額31000円
地下1段 全長4700mm×全幅1700mm×全高1550mm×重量1700Kg 2台 月額27000円
地下2段 全長4700mm×全幅1700mm×全高1900mm×重量1700Kg 2台 月額28000円

駐輪場は屋内2階で設置率約170%、2階ではありますが敷地内だけでグラウンドレベルの差が5mほどあることから急なスロープというほどではありません。一旦デッキへ出ることになりますが風除室までの距離は短く便利です。1階のメールコーナーへはエレベーターで降りてもよいのですがやはり吹き抜けの階段を降りたくなるでしょうね(笑)

レンタサイクルを数台導入予定です。

維持費も予定ですが管理費は㎡単価月額約426円、日勤管理とはいえ内廊下で各階ごみ置場あり、ディスポーザーもありますから致し方ないですが今の時代らしい重たさですね。

維持費一例(月額予定)…70.01㎡の場合 管理費29820円 修繕積立金15260円 インターネット利用料1188円 合計46268円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・パークタワー東中野 総戸数169戸 管理費㎡単価月額約250円

・クラッシィタワー東中野 総戸数245戸 管理費㎡単価月額約293円 ディスポーザー 内廊下 各階ごみ置き場 24時間有人管理

【住むレーション】

[総武緩行線]

東中野 8:03発
大久保 8:05着
新宿 8:08着
代々木 8:09着
千駄ヶ谷 8:11着
信濃町 8:13着
四ツ谷 8:16着
市ヶ谷 8:18着
飯田橋 8:20着
水道橋 8:22着
御茶ノ水 8:25着
秋葉原 8:27着

東中野 8:02発
中野 8:05着
高円寺 8:07着
阿佐ヶ谷 8:09着
荻窪 8:12着
西荻窪 8:14着
吉祥寺 8:16着
三鷹 8:19着

[大江戸線]

東中野 8:01発
中野坂上 8:03着
西新宿五丁目 8:06着
都庁前 8:08着
新宿 8:10着
代々木 8:12着
国立競技場 8:15着
青山一丁目 8:17着
六本木 8:20着
麻布十番 8:23着
赤羽橋 8:25着
大門 8:28着
汐留 8:30着

東中野 8:01発
中井 8:02着
落合南長崎 8:05着
新江古田 8:07着
練馬 8:10着
豊島園 8:12着
練馬春日町 8:14着
光が丘 8:16着

[東西線]

落合 8:02発
高田馬場 8:04着
早稲田 8:08着
神楽坂 8:11着
飯田橋 8:13着
九段下 8:16着
竹橋 8:18着
大手町 8:20着
日本橋 8:22着

日常の買い物はユニゾンモールのキッチンコート(ユニゾンモールの商業部分は京王が運営しているため京王系。京王ストアの高級志向ブランド。)をメイン使いとしつつも西口のサミットストアへ徒歩5分、同じく西口のライフへ徒歩7分など東中野の駅周りだけでも充実しています。

通学校は白桜小学校で徒歩12分、中野東中学校で徒歩14分と距離があります。

【総評】

一概にはいえないのですがザ・子育てファミリー層からするとクセつよ物件のためとっつきにくそうですね。

間取りの使いにくさや学校までの距離や道のりなど「東中野で子育てしたいけどこの物件じゃないよね」となりやすいかと思います。

逆にシングル・ディンクス・シニア、子育てファミリーだとしてもすでにお子様が成長しているという方であればクセつよの部分をむしろかなりのプラス材料として見やすいでしょう。

各階ごみ置場がありつつも1フロア6戸前後であるなどこじんまり感もそのような層に刺さりそうです。

価格面に無茶はないですし外観デザインや共用部は他の東中野物件とは大きく異なる唯一無二感がありますから気に入って予算届くのであればGOしておくべきでしょう。

ただ、中野駅が一番住みたい街なんだけども出物がないから東中野にします~という選択はおすすめできません。もうちょい我慢すれば囲町東地区第一種市街地再開発事業の公式HPも出てくるはずです。(2026年春入居?であれば2023年度内に公式HPオープンしそうです。)

中野がいいなら中野の三井物件を待つべきでしょう。価格は違えど中野駅好きにはたまらない立地で出てきます。

中広域検討であれば行政区は異なりますがパークタワー西新宿も要チェックです。西新宿では久しぶりの新築マンション供給ですから第一期は狙い目感あります。三井レジですからすみふのようなとんでも価格にはしてこないでしょう。

・中野に住みたい&予算余裕あり → もうちょい我慢しましょう!!お久しぶりの中野大型物件が出てきます!!楽しみ~!!

・東中野に住みたい&パークタワー東中野グランドエアのコンセプトが気に入っている → 予算届くならGOするべき!!(私はコンセプトにドハマりした一人です。笑)

・中広域検討 → パークタワー西新宿と比較検討

でいかがでしょうか。

パークタワー東中野グランドエアですが2024年春入居ということは大きなポイントですね。タワマンでありながらも待ち時間が第一期場面でも1年半ほどです。建築系オプション(オナスタ)も10階以上であれば選べます。

安くはないですが確かな立地の目立つマンションを買えば結果としてお得(金銭面だけでなく満足度など総合点)になることはよくある話です。

動画もご覧ください!(柏と八王子の日本閣へ訪問しました!!)

■パークタワー東中野グランドエア 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション ハレの舞台 日本閣跡地

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

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