今回ご紹介するのはエステムコートグラン吉祥寺です！
［物件概要］第2期2次
売主：東京日商エステム
デザイン監修：インターデザイン
設計：三輪設計
施工：新日本建設
価格：6300万円台～8200万円台(100万円単位)
専有面積：66.38㎡～82.30㎡(全体としては100㎡超えあり)
総戸数：56戸
規模：5階建て
交通：
JR中央線・京王井の頭線「吉祥寺」駅バス約15分「吉祥寺通り入口」停留所徒歩2分
西武新宿線「武蔵関」駅徒歩10分
JR中央線・東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅バス約18分「関町二丁目」停留所徒歩2分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩16分
所在地：東京都練馬区関町南3丁目
竣工予定：2024年5月下旬
引き渡し予定：2024年7月下旬
駐車場：7台 機械式6台（月額）機械式1Fハイルーフ：30000円 機械式B1ロールーフ：23000円 機械式B2ハイルーフ：26000円 平置（身障者優先駐車スペース）1台
自転車置場：112台（スライド式48台、2段式6台、2段式下段スライド式52台、ラック式6台）（月額:ラック式上段：300円 ラック式下段：500円
バイク置場：5台（月額）3000円
管理費（月額）14200円～17610円
修繕積立金（月額）5640円～6990円
地図はこちらです↓
画像出典：エステムコートグラン吉祥寺公式HP
東京日商エステムの首都圏非投資系分譲マンションで記事化した物件としてはエステムコート川口並木サウスガーデン(2019年築)、エステムコート横浜新吉田レジデンス(2022年築)が記憶に新しいところですが、今作はグランを付けた初の上位ブラント物件となります。
物件名は吉祥寺北ではなく完全に吉祥寺を名乗っているものの吉祥寺駅の北側の練馬区関町南ですから物件名の吉祥寺感はかなり薄れます。
ただ、そのような吉祥寺感薄れる練馬区物件の中でもより北側に位置しているため西武新宿線の武蔵関駅が徒歩10分となるため駅遠物件ではなくなるというストロングポイントもあります。また、目の前が吉祥寺方面のバス停となるためライバル物件のパークホームズ吉祥寺北ザガーデンよりも吉祥寺駅との行き来が容易となります。
建設地は北側の一部が青梅街道に面しているため用途地域としては近隣商業と第一種低層の混在となるのですが第一種低層部分が大半ですし、北側の青梅街道と東側の吉祥寺通りと接道しているものの建物はしっかりと中へ入るためうるさくない住環境となります。もちろんより落ち着いた住環境を求めるならば新築であればパークホームズ吉祥寺北ザガーデンがあるわけですが利便性という面ではエステムコートが勝っていると言えるでしょう。
青梅街道に面していることで吉祥寺駅方面だけでなく荻窪方面のバス停が近いため他物件よりもバス便の使い分けが便利ですし、日常の買い物はコープみらいが徒歩7分、武蔵関駅寄りのアキダイ本店が徒歩7分、武蔵関駅の三徳(エミオ)が徒歩10分、自転車であれば西友といなげやも5分ほどととても便利というほどではないですが不便ではないでしょう。
通学校は石神井西小学校で徒歩2分、石神井西中学校で徒歩4分とどちらも近いです。
外観デザインは何も知らずに見ると「ヴェレーナグランシリーズかな？」と思うような落ち着いた色合いの中で重厚感があるわけですがデザイン監修はヴェレーナブランドなど特色ある物件に多く携わってきた(最近記事化した物件としてはヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス)インターデザインなのですね。そりゃかっこいいですね。
ちょうどバス停付近から植栽豊かで距離もしっかりと確保されたエントランスアプローチが続いていくためバスを下車した後に便利ですし優雅な気持ちにさせてくれる動線です。
二層分ほどの背の高さがある独立したエントランスホールから伸びた庇が軒裏木目調で美しいですし、扉がその軒裏まで伸びているのとガラス面も豊かですから少しばかり埋もれた立地(それが利便性と静けさを両立できるストロングポイント)ではありますが吉祥寺通りから目立つ存在となるでしょう。バス停から見た際にクランクインとなるためプライバシー性にも配慮してくれています。
エントランスホールの大窓からは外側の植栽を自然と望むことができるのも気持ちが良さそうですね。アプローチの一部が都市計画道路内となっていますが仮にもっていかれたとしても十分長いアプローチが残ります。
そのホールを抜けた先のラウンジも約4.5mと背が高く、壁面の波のような紋様が間接照明に照らされているのが美しいですし、さらにその先の共用廊下に坪庭(お気持ち程度ではなくとても長い距離)も設けてくれるなど部屋に辿り着くまでの楽しさもとても大きい動線です。さらにのさらに4階と5階はカーペット敷の内廊下になっています。外廊下の階でも外からは見えないサンドイッチ型ですし坪庭があるため雰囲気は良いです。
共用施設としては屋上に富士見テラスがあり、木調のベンチだけでなくこちらも植栽豊かな空間としてくれているため空を楽しむだけでなく花々も楽しむことができます。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 2LDK 68.21㎡
画像出典：エステムコートグラン吉祥寺公式HP
F2タイプ 3LDK 66.38㎡
画像出典：エステムコートグラン吉祥寺公式HP
Rタイプ 2LDK 70.01㎡
画像出典：エステムコートグラン吉祥寺公式HP
Sタイプ 4LDK 106.04㎡
画像出典：エステムコートグラン吉祥寺公式HP
Qタイプ 3LDK 104.5㎡
画像出典：エステムコートグラン吉祥寺公式HP
平均坪単価は約350万円です。
パークホームズ吉祥寺北ザガーデンの平均坪単価が約350万円ですからプレミアムを除けばグロス含めて大きな差はありません。ただ、パークホームズ吉祥寺北ザガーデンのほうが南向き比率が高いですからスペック面を除けばパークホームズ吉祥寺北ザガーデンのほうが割安感があります。それでもエステムコートグラン吉祥寺のほうがスペック面が遥かに上ですからそこに価値を感じる方であればライバル物件と比較しても割高には感じないでしょう。
一部が近隣商業系の用途地域でありながらも敷地の大半と周辺が一低層になるため4階と5階住戸は眺望面も優れてきます。一般的に一低層のマンションとなれば眺望の抜け感を得ることはなかなか難しいですからそれだけでもレアですね。さらに100㎡超えというゆとりある広さ、そしてとんでもなく広いルーフバルコニー(208.18㎡・月額使用料4160円)など高級路線で攻めてきているだけにスペシャルな部屋もあります。それらの5部屋はプレミアム住戸扱いとなります。
一般住戸に関しても広さとしては70㎡前後はあります。一般住戸になるとパークホームズとがっつり競合してくるグロスです。
東向きも西向きも前に建物があるなしで数百万円の価格差を付けています。
バルコニーを狭くしてダイレクトウィンドウが多くなっており、バルコニー側となる側面にも窓があるなど田の字間取りでも窓面が豊です。
個人的に面白いと感じたのはまずRタイプです。こちらはプレミアム住戸ではないのですが5階のため内廊下ですし1フロア2戸となっています。主開口部の西側は建物が気になってきますが北方向は青梅街道のため抜けてきます。
次にAタイプです。主開口部向かいに東棟の妻側がきてしまうものの離隔はあるため採光面は期待ができそうですし、リビング横の洋室扉を広げることでスペシャルな1LDKとして使うこともできます。RタイプもAタイプも広い2LDKですし、100㎡超えのプレミアム住戸もあるなどザ・子育てファミリーだけでなく独身貴族と共働き世帯をメインターゲットとしているプランニングです。もちろん一般的な3LDKもありますから子育てファミリーにとってとっつきにくいというわけではありませんが全体的に高級志向の方に合ってくる物件です。
設備仕様としてはディスポーザー、キッチン天板・側面フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター＆タンクレストイレ(ふたオート開閉)、廊下・水回り床タイル、浴室スパージュ(肩湯・浴室テレビ)、洗面台ルミシス(タッチレス水栓・タッチレススイッチ)、可動ルーバー面格子(外廊下フロア)などとても充実したものとなっています。プレミアム住戸になるとアクアタワー(オーバーヘッドシャワー・打たせ湯)などさらにスペックアップします。
70㎡未満でも浴室サイズが1618の間取りがあったりととにかく水回りにこだわってくれています。
構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井、基本天井高は2400mmと低めですがサッシ高は2150mmと背が高いものになっています。(板状型のマンションではサッシ高が2000mmほどということも多い)
周辺相場を確認しましょう！
・吉祥寺北パークホームズ 1998年築 立野町
新築時の坪単価約235万円
現在の坪単価約225万円
動き一例
約77㎡ 新築時5800万円台 中古時5500万円台
・パークホームズ吉祥寺グランテラス 2009年築 立野町
新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約310万円
動き一例
約72㎡ 新築時6500万円台 中古時8500万円台
約73㎡ 新築時5400万円台 中古時6400万円台
約78㎡ 新築時6200万円台 中古時7200万円台
・パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ 2018年築 関町南3
新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約320万円
動き一例
約67㎡ 新築時5700万円台 中古時7400万円台
約70㎡ 新築時5900万円台 中古時7400万円台
上記相場からエステムコートグラン吉祥寺が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Aタイプ 2LDK 68.21㎡ 2階 6898万円 → 6280万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
戸数からすると贅沢な共用部であること、そして1階住戸には専用庭があることなども影響して駐車場は身障者優先の平置き1台を除いて機械式6台しかありません。設置率としては約10％とかなり低めです。ただ、プレミアム住戸を購入すると確保することができます。
駐輪場は屋内で設置率200％、一世帯2台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約214円、ディスポーザーありで4階と5階は内廊下、豊かな植栽でさらに清掃業務兼任とはいえ週7日のコンシェルジュサービス、エレベーター2基(13人乗り・分速60m)でこの単価となれば総戸数からするとかなりお安いですね。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・パークホームズ吉祥寺グランテラス 総戸数156戸 管理費㎡単価月額約228円 ディスポーザー
・パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ 総戸数269戸 管理費㎡単価月額約250円 ディスポーザー
・パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン 総戸数61戸 管理費㎡単価月額約290円
最寄りバス停
【住むレーション】
［路線バス］
吉祥寺通り入口 7:35発
東京三育小学校入口 7:36着
関町南二丁目 7:37着
武蔵野寮前 7:38着
立野町 7:39着
武蔵野第四小学校 7:40着
東京女子大入口 7:41着
サンロード入口 7:42着
吉祥寺駅 7:51着
吉祥寺駅 0:58発
東急百貨店前 0:59着
東京女子大入口 1:00着
武蔵野第四小学校 1:01着
立野町 1:02着
武蔵野寮前 1:03着
関町南二丁目 1:04着
東京三育小学校入口 1:05着
吉祥寺通り入口 1:06着
関町二丁目 7:41発
水道端 7:42着
青梅街道営業所 7:43着
善福寺 7:44着
八幡宮裏 7:46着
井草八幡宮 7:47着
桃井四丁目 7:48着
日産自動車 7:49着
荻窪警察署前 7:50着
八丁 7:51着
上荻二丁目 7:52着
四面道 7:53着
荻窪駅 8:01着
［中央快速線］
吉祥寺 8:00発
西荻窪 8:02着
荻窪 8:05着
阿佐ヶ谷 8:08着
高円寺 8:10着
中野 8:13着
新宿 8:18着
四ツ谷 8:23着
御茶ノ水 8:28着
神田 8:30着
東京 8:32着
吉祥寺 8:03発
三鷹 8:05着
武蔵境 8:07着
東小金井 8:10着
武蔵小金井 8:12着
国分寺 8:16着
西国分寺 8:22着
国立 8:24着
立川 8:27着
日野 8:30着
豊田 8:33着
八王子 8:38着
西八王子 8:41着
高尾 8:45着
［井の頭線］
吉祥寺 8:00発
井の頭公園 8:01着
三鷹台 8:02着
久我山 8:04着
富士見ヶ丘 8:06着
高井戸 8:08着
浜田山 8:10着
西永福 8:12着
永福町 8:14着
明大前 8:16着
東松原 8:19着
新代田 8:20着
下北沢 8:21着
池ノ上 8:23着
駒場東大前 8:25着
神泉 8:27着
渋谷 8:30着
※早朝・深夜・平日朝ラッシュ時間帯以外は急行が運行されており渋谷まで20分弱
［西武新宿線］
武蔵関 8:01発
上石神井 8:02着
鷺ノ宮 8:08着
高田馬場 8:18着
西武新宿 8:22着
［深夜急行バス(三鷹駅北口駅)］
銀座 25:00発
四谷三丁目 25:10発
新宿駅東口 25:20発
新宿駅西口 25:25発
中野坂上駅 25:29発
～中略～
関町二丁目 25:55着
［空港リムジンバス］
吉祥寺駅 6:00発
羽田空港第2ターミナル 6:42着
羽田空港第1ターミナル 6:47着
羽田空港第3ターミナル 6:54着
【総評】
吉祥寺駅からは距離があるもののバス利用は便利ですし徒歩10分圏内の西武新宿線の駅もあるなどエリア内のマンションと比較しても利便性の高さがウリの一つとなります。
新築も中古も超大手系ブランドの分譲マンションが多いエリアの中でどうしても知名度で劣ってしまうわけですが価格勝負ではなく商品力で勝負しています。そのためブランド力よりもスペック面の優先順位が高い方からすればとても印象が良いことでしょう。
せっかくですからパークホームズ吉祥寺北ザガーデン、今作と同じく北側が青梅街道に面しているシティテラス善福寺公園合わせて3物件をすべて比較検討したほうがいいですね。
どれを好むかは価値観次第ではあるのですがパークホームズの動画でお伝えしましたように私であればエステムコートを選びます。その理由は駅から遠い物件が多くなる中でバス停が目の前で武蔵関駅徒歩10分圏内という利便性が取れること、そして後ほどご紹介いたしますがスペック面が高いことが主な理由です。
売れ線としてはパークホームズになるかと思いますが(エステムは三井＆住友と比べた際のブランド力的に選びにくいのと住友は値段を上げていくでしょうし…)このように優先順位で選べば自然と最適解を導き出すことができますし、そういった贅沢な探し方ができるのは供給過多ともいえるくらい新築マンションが競合しているエリアだからこそです。
動画もご覧ください！
■エステムコートグラン吉祥寺 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション
■エステムコートグラン吉祥寺 マンションギャラリー内レポート 東京都内マンション初スパージュ＆ルミシス同時標準装備！！
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