今回ご紹介するのはクレヴィア東京八丁堀 Chuo Minatoです!(中央湊じゃないのね・・・)

[物件概要]

売主:伊藤忠都市開発
設計:三輪設計
施工:佐藤秀
価格:4390万円〜8690万円
専有面積:40.05㎡~62.85㎡
総戸数:33戸(販売対象住戸21戸、事業協力者住戸2戸、会員分譲住戸10戸)
規模:12階建て

交通:
JR京葉線「八丁堀」駅徒歩3分
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅徒歩5分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩7分
東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅徒歩10分
東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩10分

所在地:東京都中央区湊一丁目
竣工予定:2020年7月下旬

自転車置場:47台(平置式:7台(うち、1台は事業協力者専用使用)、2段式:上段固定ラック19台、下段固定ラック5台、下段スライドラック16台)

地図はこちらです↓

画像出典:クレヴィア東京八丁堀 Chuo Minato公式HP

京葉線八丁堀駅から徒歩3分、中央小学校・鉄砲洲児童公園のすぐ近くとなります。新富町駅徒歩7分、築地駅と茅場町駅徒歩10分と複数駅・複数路線が利用可能です。

中央区ですから容積率引き締め前ということで築地、人形町、そして八丁堀など全体的に新築マンション供給ラッシュとなっており、単純計算ですが引き締め後であれば同マンションも10階建てくらいしか建てられなかったわけで今後中央区の小規模新築マンションは減っていくのかもしれないですね。採算面が厳しくなりますから。

外観は逆梁アウトフレームとして重厚感あるものとしています。敷地形状が歪ではありますが東側に伸びた土地に階段、エレベーターを設けているため規模の割にエントランスホールからエレベーターホールまでの道のりが長く取られています。風除室、エントランスホールともに木目調パネルとアートを設け、さらにはエントランスホールに草原をイメージした光壁×和紙とすることでデザイン性を出せています。規模感なく、かつ1フロア3戸となればエントランスホールにエレベーター乗り場がある形になることが多く分譲ならでは優越感を味わいにくいことが多い中でこれは大きく評価すべき点でしょう。

住戸階はカーペット敷きの内廊下を採用、1フロア3戸ですが先に述べたようにエレベーターホールを東側の土地に設けているため1フロア3戸のペンシル型にしてはエレベーターから各戸までの距離が離れています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:クレヴィア東京八丁堀 Chuo Minato公式HP

Aタイプ 3LDK 62.85㎡ 管理費(月額)27700円 修繕積立金(月額)7500円

画像出典:クレヴィア東京八丁堀 Chuo Minato公式HP

2階 7090万円 坪単価372万円
5階 7720万円 坪単価406万円
6階 7770万円 坪単価408万円
7階 7820万円 坪単価411万円
8階 7970万円 坪単価419万円
12階 8690万円 坪単価457万円

Bタイプ 1LDK 40.05㎡ 管理費(月額)17600円 修繕積立金(月額)4800円

画像出典:クレヴィア東京八丁堀 Chuo Minato公式HP

2階 4390万円 坪単価362万円
8階 4890万円 坪単価403万円
9階 5190万円 坪単価428万円
10階 5240万円 坪単価432万円
11階 5290万円 坪単価436万円
12階 5390万円 坪単価444万円

Cタイプ 2LDK 45.22㎡ 管理費(月額)19900円 修繕積立金(月額)5400円

画像出典:クレヴィア東京八丁堀 Chuo Minato公式HP

2階 4890万円 坪単価357万円
3階 4990万円 坪単価364万円
4階 5240万円 坪単価383万円
6階 5340万円 坪単価390万円

平均坪単価は約405万円です。

八丁堀エリアはシティタワー銀座東を除けば新築マンション相場は坪単価400万円前後となっていますから違和感ない単価設定でしょう。

ただ、2LDKは洋室2もしくはウォークスルークローゼットを通らなければ洋室1にいけませんし、3LDKも洋室3が行灯部屋で3.2畳であったりと間取りに関してはそこまで力を入れていません。1LDKはまだ綺麗なほうですね。柱の食い込みはあるもののこれといった弱点はありません。

小学校が近いとはいえ3LDKがこの間取りだと3LDKのみが売れ行き伸びず、2LDKと1LDKがサクッと売れていきそうです。2LDKと1LDKを選ぶ方のほうが間取りの綺麗さよりも価格と利便性で選んでくれやすい(子育てファミリーのほうが間取りを重要視しがち)ですし、それでいて3LDKのほうが単価高ですから尚更。

将来的に西側にマンションなどが建設されたとしても容積率引き締めの影響で10階程度となりますから11階、12階はほぼほぼ確定眺望となり、それゆえ単価を乗せてきています。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。戸数的に仕方ないですし新築供給中のシティハウス東京八重洲通りも総戸数101戸でディスポーザーなし(最近のスミフはディスポーザーを付けないことが多い)ですからね。。。

食洗機、キッチン天板フィオレストーン、ミストサウナ、ローシルエットトイレ&手洗い器、三面鏡框付き、構造は二重床・二重天井で基本天井高は2450mm~2550mmと可もなく不可もなくです。クレヴィア日本橋水天宮前と比べるとキッチンコンロのグレードが高いものであったり、玄関床が水天宮前ではタイルだったけども八丁堀では天然石であるなど若干グレード高くなっていました。

周辺相場を確認しましょう!

・ファミール東京CITYグランスイート 2001年築 入船1 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約270万円

・ライオンズクオーレ東京八丁堀 2010年築 入船1 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約315万円

・ウィルローズ八丁堀レジデンス 2012年築 湊1 新築時の坪単価約280万円 直近売り出し事例なし

・アデニウム東京八丁堀 2014年築 湊2 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約335万円

・プレシス東京八丁堀 2014年築 湊2 新築時の坪単価約280万円 直近売り出し事例なし

上記相場からクレヴィア東京八丁堀 Chuo Minatoの将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 62.85㎡ 6階 7770万円(新築時) → 6000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

利回り計算すると4%ほどですから当初から投資という方より住みながら投資という方向けとなります。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から八丁堀駅周辺まで)

管理費は㎡単価約440円、クレヴィア日本橋水天宮前が総戸数26戸で㎡単価約485円でしたからそれに比べれば安いですが小規模ならではのデメリットとなってしまってはいます。総戸数101戸のシティハウス東京八重洲通りが㎡単価約305円ですからやはり小規模マンションは維持費の面では厳しいですね。

【住むレーション】

[京葉線]

八丁堀 8:00発
東京 8:02着

八丁堀 8:02発
越中島 8:04着
潮見 8:07着
新木場 8:10着
葛西臨海公園 8:13着
舞浜 8:16着
新浦安 8:19着
市川塩浜 8:22着
二俣新町 8:27着
南船橋 8:30着
新習志野 8:33着
海浜幕張 8:38着

[日比谷線]

八丁堀 8:02発
築地 8:04着
東銀座 8:06着
銀座 8:08着
日比谷 8:09着
霞ヶ関 8:12着
神谷町 8:15着
六本木 8:18着
広尾 8:22着
恵比寿 8:25着
中目黒 8:28着

八丁堀 8:00発
茅場町 8:01着
人形町 8:04着
小伝馬町 8:05着
秋葉原 8:07着
仲御徒町 8:09着
上野 8:10着
入谷 8:12着
三ノ輪 8:14着
南千住 8:16着
北千住 8:20着

[有楽町線]

新富町 8:00発
銀座一丁目 8:01着
有楽町 8:03着
桜田門 8:05着
永田町 8:07着
麹町 8:09着
市ヶ谷 8:11着
飯田橋 8:13着
江戸川橋 8:16着
護国寺 8:18着
東池袋 8:21着
池袋 8:23着

新富町 8:03発
月島 8:04着
豊洲 8:07着
辰巳 8:10着
新木場 8:13着

[東西線]

茅場町 8:01発
日本橋 8:02着
大手町 8:04着
竹橋 8:07着
九段下 8:09着
飯田橋 8:11着
神楽坂 8:14着
早稲田 8:16着
高田馬場 8:19着
落合 8:22着
中野 8:26着

茅場町 8:03発
門前仲町 8:06着
木場 8:08着
東陽町 8:10着
浦安 8:17着
西船橋 8:24着

[都営バス 東15]

鉄砲洲 8:05発
東京駅八重洲口 8:16着

都心方面はもちろんなのですが千葉の舞浜、海浜幕張方面へも京葉線でダイレクトアクセスですから通勤に時間をかけたくはないのだけど資産性を考慮して住まいは都内へ・・・という京葉線通勤ユーザーからの相談が多いのも八丁堀エリアの特徴となります。

タクシー利用も便利で東京駅・銀座エリアへ1000円ほどと日常使いしても罪悪感ない距離感です。

【総評】

1LDKと2LDKの動きは早いことが予想できます。

東京駅周辺の開発などを考慮すれば売る・貸すが容易ですからとりあえずの住まいには向いており、シングル・ディンクス層からすれば魅力が大きいでしょう。

一方で3LDKはファミリー向け(ディンクスからすれば3LDKは不要で、8階までメニュープラン締め切り済み)なわりに狭い3LDKですからファミリー層にはなかなか響きにくいでしょう。小学校や公園が近いこともあり3LDKのほうがサクッと売れるかなぁ~と思いつつ見学したのですが間取りや価格設定を見ると3LDKのターゲットが明確ではなく、1LDK・2LDKのほうが売れることでしょう。

敷地内駐車場はありません。それも管理費の高さに影響しています。

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