パークタワー渋谷笹塚　予定価格と間取り　新宿中村屋東京工場跡地の定借タワマン

今回ご紹介するのはパークタワー渋谷笹塚です！

［物件概要］※居住期間約70年間の定期借地権　※売却賃貸時の承諾料は不要

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：大林組
価格：7000万円台～40000万円台　※1000万円単位（内訳：建物価格および消費税、前払い地代）
専有面積：43.94㎡～129.45㎡
総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
規模：地上28階地下1階建て

交通：
京王線「笹塚」駅徒歩4分　※京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)徒歩3分
小田急線「代々木上原」駅徒歩16分
小田急線「下北沢」駅徒歩22分

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目
竣工予定：2027年12月下旬
引き渡し予定：2028年3月下旬

駐車場：機械式180台 平面4台
駐輪場：1225台
バイク置場：8台

地図はこちらです↓

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

京王線の笹塚駅から高架下の京王クラウン街を経由して徒歩3分、エントランスアプローチにもおしゃれな屋根が設けられるためほぼ雨に濡れることなく行き来することができます。

ほんの少しだけ屋根がなくなるところはありますが傘なしでも十分です。また、あくまで可能性ではありますが物件北側の高架下部分もクラウン街の延長として開発されることに期待ができそうなのも楽しみが大きいですね！

従前は新宿中村屋の東京工場(2000年代前半からは事業所)があった場所で居住期間約70年間の定期借地権、地主さんはそのまま中村屋となります。

からの地主様のレストランでランチ！ pic.twitter.com/lkphPgRuGI

— マンションマニア (@mansionmania) January 17, 2025

約10年前にメルクマール京王笹塚が駅前に誕生したことで笹塚らしさは残しつつも垢ぬけたわけですが今作ができることでさらに雰囲気が良くなりますし、間のB街区も開発予定であるなどさらなる発展も楽しみですね。そのB街区はメルクマール(A街区)と今作(C街区)と異なり土地所有者が複数いるため時間はかかるもののいつかは話が進むことでしょう。

もちろん都心に寄っている初台のタワーマンション計画も楽しみではありますが今作の京王クラウン街経由のスペシャルな立地であれば笹塚にこだわりが強くない人でも好印象となりやすいことでしょう。

日常の買い物に関してはクイーンズ伊勢丹が徒歩2分、成城石井が徒歩3分、サミットストア、ライフ、まいばすが徒歩4分などスーパーマーケットだけでも選択肢が充実しています。

通学校は笹塚小学校で徒歩6分、笹塚中学校で徒歩8分です。

建設地は工場跡地だけあり正方形に近い整った土地形状で東・南・西が接道、北側に関しても線路となるため囲まれ感もありません。

主開口部は北・東・南・西すべての方面に設定されています。

南側は接道向かいに7階建ての区営住宅、東側の北寄りは接道向かいに高さ約73mのDaiwa笹塚タワー(パークタワー渋谷笹塚は高さ100m弱のため上層階なら超えてきます)、西側は将来開発されることになりますが接道向かいに自走式立体駐車場や高さ30m未満のオフィスビル等、その先に高さ約90mのメルクマール京王笹塚、北側は線路挟んで11階建ての笹塚サンハイツとなります。

抜けてくる階数は方角や階数によって異なりますが駅に近い割にはグラウンドレベルが高いことも相まって眺望と採光面がかなり恵まれていることも今作のストロングポイントになってきますね。

笹塚駅は初台駅・幡ヶ谷駅と異なり地上駅・地上区間ですから北・東・西向きは甲州街道と合わせて音ネックが高くなる(影響が大きい部屋は二重窓で対策)こともあり客観的にみれば南方位が明らかに条件良く狙い目だとは思うものの『カーテンいらずの部屋』であればどの向きも好印象ではありました。(それゆえ上階からの販売となります)

とはいえ選べる内は南向き、さらに言えば明治神宮の緑も楽しめる南東向きが人気になることは間違いないでしょう。

ガラス手摺が室外機を隠すために下部グラデーションタイプのため座って眺望を楽しみたい方はコーナーサッシ住戸を購入したほうが良さそうです。

足元の公開空地は緑豊かなだけでなくユニコーンやうさぎなど動物のオブジェが配されるなどテーマパークのような雰囲気となっています。(三井レジ×大林組のパークタワー晴海と似たコンセプトです！)

駅との行き来で通ることになる西側の道には桜の木が植樹されるため『サクライロノキセツ』も楽しみですね。

基壇部のせり出した店舗区画部分と柱が斜めに上昇していくデザインも重厚感ありますし南側の奥まらせた車寄せもカッコいいですね。基壇部から上も庇をジグザクとしつつ上層部の妻側ダイレクトウィンドウ面を広げるなど整った形状ながら単調に見えないようなデザインとなっていますし、隔て板もしっかりとスラブtoスラブです。

エントランスホールはしっかりと二層吹き抜け(約7.8m)、壁面など全体的に曲線を意識しており大階段もあるなどスケールメリットを活かした空間になっていますし大窓から外周部の植栽と水景を自然と望めるのも心地よさそうです。

ただ、1階部分の多くが店舗区画となっていることも影響してかメールコーナーが2階に設けられているのが少々不便そうではあります。(1階に設けることもできたがエントランスホールが狭くなってしまう)

エレベーターホールも自然を感じるウッドデザインで駐車場(車寄せ)にサッと出られる動線も便利ですね。

余談ですがエレベーターホールの完成イメージを公式HPに掲載しない新築マンションも少なくありません。そういった場合、竣工すると『エレベーターホール周りがちょいと残念』となってしまうことばかりです。公式HPは自信がある部分をガンガン掲載するのが基本ですから販売が近づいているのにエレベーターホールの完成イメージが掲載されていない場合は要注意です。

1階には店舗と地域貢献施設、2階にも店舗、事務所と子育て支援施設、地下1階は店舗等の駐車場やバイク置場、住戸は3階からとなります。

店舗は未定ですが三井レジはあくまでリーシングのみで中村屋主体となります。とはいえ中村屋の店舗だけになるとは考えにくく(1区画くらい入ってくれたら面白いですが)、普通に考えればスーパーマーケット等の外部物販店になるのかと思います。荷捌きスペースはあるためスーパーマーケットの可能性も高そうな匂いはします。

共用施設は3階に集約されており緑を感じながら読書やパソコン作業ができる屋内のラウンジと屋外のアウトドアライブラリー、遊ぶ子供を見つつパソコン作業などができるプレイ＆ワークラウンジ、キッチン完備のパーティールーム、5つの個室があるソロフィットネススタジオ(人目を気にせずランニングマシンなどを使える)、7つの個室があるフレックススタディルーム(アートをウリとしているマンションだけあり個室もそれぞれ個性的！)、ランドリー、5つのゲストルーム(戸数の割には多いですね)、屋上には眺望も楽しめる植栽豊かなスカイテラスが設けられています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［スタンダード］

45Aタイプ　1LDK　45.71㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

45Bタイプ　1LDK　45.71㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

60Cbタイプ　2LDK　60.43㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

60Dbタイプ　2LDK　60.43㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

64Aタイプ　2LDK　64.23㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

64Bタイプ　2LDK　64.63㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

65Aタイプ　3LDK　65.07㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

65Bタイプ　3LDK　65.35㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

65Dタイプ　3LDK　65.35㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

65Hタイプ　3LDK　65.63㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

73Bタイプ　3LDK　73.72㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

74Aタイプ　3LDK　74.52㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

75Abタイプ　3LDK　75.44㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

77Abタイプ　3LDK　77.60㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

81Aタイプ　3LDK　81.74㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

［プレミアム］

P-66Aタイプ　2LDK　66.41㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

P-84Aタイプ　3LDK　84.76㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

P-86Aタイプ　3LDK　86.50㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

P-107Aタイプ　3LDK　107.32㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

P-108Bタイプ　3LDK　108.56㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

P-126Aタイプ　4LDK　126.21㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

P-129Aタイプ　4LDK　129.45㎡

画像出典：パークタワー渋谷笹塚公式HP

平均坪単価は約680万円です。

上記価格に地代が含まれていますが全額というわけではありません。ただ、ほぼほぼ価格にonされているため月払いの賃料(地代)は70㎡で2000円弱です。

一例…77Abタイプ　77.60㎡　20階　19290万円の内3500万円弱が前払い地代

また、地主さんと購入者の間に売主である三井レジが入る転借地権方式を採用しているため安心感もありますね。定期借地権物件の中でもいろいろなパターンはありますがその中でも条件良いパターンと言えるでしょう。(更地戻しのため解体準備金はかかります。非更地戻しだとドレッセタワー南町田グランベリーパークが記憶に新しいですね。)

売却・賃貸運用共に承諾料も不要です。

間取りに関しては中住戸でもワイドスパンの全室開口×連窓サッシ、角住戸も柱部分まで窓としているくらい(これは外観デザインとして◎)豊かなコーナーサッシ、さらにゆとりある玄関前にトランクルームなどなどめちゃくちゃ住戸条件が良いですね～。できる限り柱も逃がしてくれているため有効面積も広くなっています。

さらにプランが58タイプあるため自分好みの部屋にも出逢いやすいことでしょう。

東京こどもすくすく住宅認定住戸に関しては買い手側に何かスペシャルなメリットがあるわけではありません。(指ばさみ防止ネットが貰えるくらい)

内廊下＆各階ごみ置場はもちろんのこと各階宅配ボックスがあるのも今どきですね！

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、玄関・廊下・洗面室・トイレ床タイル、キッチン・洗面天板クオーツストーン、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、ゼッチ基準(プランによっては主寝室想定の洋室にも床暖房)、二重窓(ゼッチ＆音対策)、玄関前トランクルーム、玄関前カメラ付きインターホンなどなどしっかりとしていますね。玄関電子錠はオプション対応でした。

構造は二重床(床スラブ厚280mm～300mm)・二重天井、基本天井高は約2550mm、サッシ高は約2125mm(ダイレクトウィンドウは約2200mm)　大林組のデュアル・フレーム・システム(制震)を採用、この制震システムに関しては安心感はもちろんのこと室内に梁が出ない無梁空間にもプラスに働いています。

これでパークシティ中野ザタワーみたく壁ポコなしの熱交換システムなら最高だったのですが…甲州街道も近いなど空気感としてはお世辞にも綺麗とは言えない中で壁ポコは少々残念です。(空気の流れを邪魔しない程度に観葉植物等で隠しましょう！！笑)

27階と28階はプレミアムフロアとなり基本天井高約2650mm、サッシ高約2225mm(ダイレクトウィンドウは約2280mm)、リビング天カセ、ガスコンロデリシア、浴室ファーストクラス浴槽(肩湯)、リビング床タイル(フローリングも選べますが突板ではないためタイルの方がお得感あり)など室内スペックが高くなるだけでなくエレベーターホールや共用廊下の設えもより高級感あるものとなります。

周辺相場を確認しましょう！

■パークホームズ初台ザレジデンス

2022年築　初台駅徒歩2分

新築時の坪単価約490万円
現在の坪単価約680万円

動き一例

約60㎡
新築時8600万円台
中古時12500万円台

約71㎡
新築時11000万円台
中古時17200万円台

■アトラス笹塚駅前

2022年築　笹塚駅徒歩2分

新築時の坪単価約440万円
現在の坪単価約530万円

動き一例

約36㎡
新築時5000万円台
中古時5900万円台

上記相場からパークタワー渋谷笹塚が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

74Aタイプ　3LDK　74.52㎡　20階　15990万円　→　14700万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先の平置きを除き屋内タワーパーキング3基、設置率約27％です。

プレミアム住戸に関しては希望すれば必ずハイルーフを確保できます。

一部のプレミアム住戸は売却時も継承できる付設駐車場(タワーパーキングのハイルーフEVパレット)ありというのもレアですね。(車を持たない方も強制払いとなってしまうものの部屋の価格からすればマイカーありの可能性が高いでしょう)

～機械式駐車場サイズ～

全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm/1800mm/2050mm×2300kg/2500kg×タイヤ外幅1920mm×最低地上高110mm　月額40000円～48000円

南側の道路が拡張され渋滞(交差点での詰まり)が減ることが見込まれるため甲州街道へ出やすくなります。また、細い道が多い笹塚駅前ですがザ・駅前と比べると人通りが少ないのも車乗りにとってはプラス材料でしょう。(駅前は横断歩道の人がなかなか途切れない)

駐輪場は専用のウォークスルーエレベーター2基ありで3階の屋内、設置率約185％です。1LDKもあるため子育てファミリーなら基本的に2台は確保できそうです。

管理費は㎡単価月額約489円、お安くはないですがディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場、多彩な共用施設、防災センターありの24時間有人管理＆コンシェルジュサービスですから違和感はないでしょう。

駄菓子菓子…解体準備金が高い…㎡単価月額約254円です…インフレ時代がゆえに不安も小さくないですよね…(貯めていくお金の価値が薄まっていく問題)

～維持費一例(月額)～

74Aタイプ　3LDK　74.52㎡の場合

管理費：36440円
修繕積立金：18780円
インターネット使用料：1430円
地代：2030円
解体準備金：18940円

合計：77620円

エレベーターは着床制限あり、低層用が16階までで3基(分速105m)、高層用が17階からで3基(分速150m)、別途非常用が2基(内1基で各階ごみ置場からのごみを回収)あります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■パークホームズ初台ザレジデンス　総戸数115戸　管理費㎡単価月額約358円

■アトラス笹塚駅前　総戸数45戸　管理費㎡単価月額約402円

■パークタワー西新宿　総戸数470戸　管理費㎡単価月額約450円

【住むレーション】

［京王線］

笹塚8:02発
新宿8:08着

笹塚7:59発
明大前8:01着
千歳烏山8:07着
調布8:12着
府中8:22着
分倍河原8:24着
聖蹟桜ヶ丘8:28着
高幡不動8:31着
北野8:38着
京王八王子8:41着

笹塚8:01発
明大前8:04着
桜上水8:07着
千歳烏山8:14着
つつじヶ丘8:18着
調布8:21着
京王稲田堤8:25着
京王永山8:32着
京王多摩センター8:35着
京王堀之内8:39着
南大沢8:41着
多摩境8:44着
橋本8:47着

［京王新線］

笹塚　8:03発(始発)
幡ヶ谷　8:05着
初台　8:07着
新宿　8:10着
新宿三丁目　8:12着
曙橋　8:14着
市ヶ谷　8:17着
九段下　8:19着
神保町　8:21着
小川町　8:23着
岩本町　8:25着
馬喰横山　8:27着
浜町　8:29着
森下　8:31着
菊川　8:32着
住吉　8:34着
西大島　8:36着
大島　8:38着
東大島　8:40着
船堀　8:43着
一之江　8:45着
瑞江　8:48着
篠崎　8:51着
本八幡　8:54着

［路線バス］

笹塚駅　7:49発
～中略～
東急百貨店本店前　8:11着
渋谷駅　8:18着

笹塚駅　7:32発(始発)
～中略～
中野駅　7:53着

笹塚は京王線オンリーの駅ではありますが都営新宿線直通の新線が利用できることはもちろん『始発設定』が多いのも便利ですね！

徒歩5分前後のバス停留所から多方面にアクセスできるのも甲州街道が近いメリットの一つとなります。

すぐに甲州街道に出れますし、首都高の出入口(幡ヶ谷・永福)も近いため車での遠出も便利です。(都心方面からの帰宅時など渋滞は激しいエリアではあります)

エリア柄利用者も多いLUUPのポートが敷地内に設けられる予定のため利用者にとってはこちらも便利ですね。流行りの？LUUP、車乗りからすると少々怖い存在ですがお互い気をつけるしかないですね…命を守るためにもヘルメットはしましょう！！

アライのヘルメットがおすすめです！
画像出典：スーパーカブ公式HP

【総評】

立地の良さはもちろんスケールメリットを活かした共用部、整った間取り形状、タワマンスペック、王様住戸は珍しい付設駐車場などなど『定期借地権だけども欲しくなる(住みたくなる)』ポイントが多いですよね。

かわいい動物のオブジェなどアートなマンションですから『渋谷区らしさ』も感じられます。

同時期に販売している(販売となる)ザ豊海タワーやリビオタワー品川などと比べて話題性としては弱いですがだからこそモデルルームの予約も取りやすしですし、抽選倍率も低く買いやすいというメリットもあるでしょう。

また、手付金は本体価格から地代が除かれた部分だけにかかるため実質として10％を大きく切ってくるのも手持ち金が少ない傾向にある若年層にもとっつきやすいことでしょう。新婚さんですと結婚に関わる費用で一時的に手持ち金が少なくなっているなんてこともあるあるですからね。

価格に関しては所有権であれば平均坪単価750万円くらいにはなったことでしょう。

キャラクターは異なりますがザ・パークハウス西新宿タワーが坪単価700万円前後、パークタワー西新宿が坪単価900万円前後、非タワマンのパークホームズ初台ザレジデンスも坪単価700万円弱で動いていますから『定期借地権だからこその価格設定』ということは間違いないでしょう。維持費は重たいですが…

定期借地権と所有権それぞれにメリデメはありますがリセールバリューとしては『同時期に供給されている近しい立場の所有権マンション』のほうが強い傾向があることは確かですからその点は呑んで購入する必要はあるでしょう。

とはいえ『スペシャルでない所有権マンション』と比べればリセールバリューも満足度の高さも期待ができるわけで『定期借地権だけどスペシャルな物件』という割り切り方もしやすいことでしょう。

『人気の新築マンションは大抽選会で買えない！！』と嘆いている方が目を向けてみても面白いことでしょう。

引き渡しまで約3年待ちであることから一般的な新築マンション以上に『今必要な広さ』ではなく『数年後に必要な広さ』を意識して選ぶことをおすすめいたします。

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