プラウド京急蒲田　予定価格と間取り　珍しい駅東側の3LDK

今回ご紹介するのはプラウド京急蒲田です！

［物件概要］

売主：野村不動産　三菱地所レジデンス
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：58.50㎡～86.81㎡（全戸には、別に専有トランクルーム面積0.40㎡～0.91㎡あり）
総戸数：89戸
規模：9階建て
交通：京急本線・空港線「京急蒲田」駅徒歩10分
所在地：東京都大田区北糀谷二丁目
竣工予定：2024年3月中旬
引き渡し予定：2024年4月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド京急蒲田公式HP

京急蒲田駅から第一京浜(国道15号)を超えて吞川の北側を東方面へ徒歩10分、物件名の通りで京急蒲田利用が主となる立地で京浜東北線ユーザーには選ばれにくい蒲田物件となります。

元々は羽田パイプ製造所(工場は埼玉県寄居町へ移転・本社は今作隣に残っています)があった場所で準工業地域ではありますが町工場が少しある程度で周辺は戸建やマンションが多く、かつ背の低い建物が多いため今作の9階建てでも目立つ存在となります。蒲田のわちゃわちゃの中に住みたい方にはあってこないですが蒲田のわちゃわちゃに寄り添いつつ落ち着いた住環境に住みたい方には合ってくるでしょう。

駅徒歩10分ということで「もう少し駅に近ければなぁ…」となりやすい距離感ではあるのですが第一京浜を超える交差点にしか信号はないですし歩いたからこその住環境ですから呑みやすいでしょうか。道は狭めですが車がバンバン通るわけではありません。とはいえ帰り道が淋しいのが苦手な方にはとっつきにくいでしょう。

また、空港線の糀谷駅も徒歩11分ですから羽田空港からの帰りなどはそちらも利用しやすいでしょう。

日常の買い物は呑川南側のマルエツへ徒歩5分、あとは京急蒲田駅のライフと京急ストアも徒歩圏内となります。

通学校は北糀谷小学校で徒歩4分、糀谷中学校で徒歩13分です。すぐ近くの東蒲中学校ではないため中学校は少々距離ありますが小学校が近いのは嬉しいですね。旧吞川綠地沿いですし徒歩5分のところに北糀谷中央公園があるなど公園も点在しています。

エリア柄ハザードマップで色がついています。

建設地は南側と北側の二面接道で東西に長い整った土地形状で全戸南東向きとなっています。主開口部の向かい側にはマンションや戸建てがありますが背は高くないため階数によっては抜け感もありますし電線はあれど接道しているため低層階でも日当たり抜群です。

外観デザインは玄関口となる背中側の共用廊下手摺を2種類のガラスとして廊下っぽさがでないようにしてくれていますし、共用棟をメインの建物からせり出させてそちらも斜め庇とルーバーを用いたかっこいいものとなっており、大窓を設けることで夜の雰囲気もエリア内ではかなり目立つ印象を受けます。

エントランスホールはこじんまりとしていますが正面にラウンジがあります。そちらは先に述べた大窓から先の外の公開空地と一体感ある空間としているためプライベート空間感は薄いのですが外から見た際の奥行きと明るさを感じられるため戸数の割には存在感を出せるポイントとなる共用部です。

共用廊下は外廊下ではありますが玄関前に下から上までの黒系ルーバーがあり壁面、床、扉、ガラス手摺と合わせて全体的に白黒デザインとなっているため一般な外廊下マンションと比べるととても雰囲気が良いですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※全戸南東向き

A1タイプ　3LDK　71.62㎡

画像出典：プラウド京急蒲田公式HP

B2タイプ　3LDK　68.61㎡

画像出典：プラウド京急蒲田公式HP

C1タイプ　3LDK　65.58㎡

画像出典：プラウド京急蒲田公式HP

Dタイプ　2LDK　58.95㎡
2階　6200万円台　坪単価347万円
4階　6400万円台　坪単価358万円
7階　6600万円台　坪単価370万円

Lrタイプ　3LDK　78.38㎡

画像出典：プラウド京急蒲田公式HP

Erタイプ　3LDK　73.57㎡
5階　8700万円台　坪単価390万円

Frタイプ　3LDK　82.23㎡

画像出典：プラウド京急蒲田公式HP

Grタイプ　3LDK　76.33㎡

画像出典：プラウド京急蒲田公式HP

Irタイプ　3LDK　68.26㎡
8階　8200万円台　坪単価397万円

Kタイプ　3LDK　77.09㎡

画像出典：プラウド京急蒲田公式HP

Jrタイプ　4LDK　87.67㎡

画像出典：プラウド京急蒲田公式HP

Hrタイプ　4LDK　82.27㎡

画像出典：プラウド京急蒲田公式HP

平均坪単価は約370万円です。

玄関前にゆとりがありトランクルーム(専有面積込)があるのは良いのですが70㎡切りがボリュームゾーンで共用廊下側の柱も食い込み気味というのはプラウドらしさを感じられないですね。この辺りは駅徒歩10分×京急線ということでグロス勝負もしないと買い手がついてこれないという判断でしょうか。

リビングと洗面から出入り可能なウォークスルークローゼットは好みは分かれるにしても面白いですね。ただ、専有面積にゆとりがない中でこのような良い意味で面白いことをやっているがゆえに洋室2部屋が3帖台というのは…可変性はあれど狭いですよね。

ステップアップ買い替えとしてもウケが良さそうな80㎡超えのルーフバルコニー付き住戸はグロスを意識してかボリュームゾーンの部屋と比べてそこまで単価を盛れていません。とはいえスペック面がプレミアムになるわけではないため億前後という価格ならもう少し華(例えば水回りのグレードアップ等)が欲しかったですけども。

設備仕様としてはディスポーザー、キッチン天板天然御影石　食洗機、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、構造は二重床・二重天井でミライフル、低炭素建築物認定など単価なりにはなっています。基本天井高は部屋によりますが2450mm前後と高くはありません。

周辺相場を確認しましょう！

［糀谷駅］

・ステーションツインタワーズ糀谷フロントウエスト　2016年築　糀谷駅徒歩2分　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約345万円

［京急蒲田］

・パークタワー東京フロント　2004年築　京急蒲田駅徒歩2分　新築時の坪単価約235万円　現在の坪単価約325万円

・ローレルコート蒲田　2014年築　京急蒲田駅徒歩4分　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約315万円

・プラウドシティ蒲田　2015年築　京急蒲田駅徒歩1分　新築時の坪単価約320万円　現在の坪単価約460万円

動き一例　約61㎡　新築時6100万円台　中古時8700万円台　約70㎡　新築時6700万円台　中古時10100万円台

［六郷土手］

・プラウドシティ大田六郷　2017年築　六郷土手駅徒歩10分　新築時の坪単価約250万円　現在の坪単価約295万円

上記相場からプラウド京急蒲田が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

B2タイプ　3LDK　68.61㎡　4階　7600万円台　→　6800万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外平置きで設置率約17％、すべて平置きでEV充電対応なのは良いのですが設置率が低いですね。

・平置き16台　全長5000mm×全幅2500mm　月額28000円

駐輪場も屋外で設置率200％です。

管理費は㎡単価月額約294円、ディスポーザーはありますが外廊下ですしラウンジ以外のこれといった共用施設はないためもう少しお安いと嬉しかった印象を受けました。エレベーターは1基(分速90m)です。1階住戸を除くと77戸に1基ですし階段を使いやすい階数の住戸も少なくはないわけで違和感はないですが管理費の単価からすると少々コストパフォーマンスは悪く感じてしまいます。比べるのは酷ですがプラウドシティ蒲田は各階ごみ置場ありでほぼ同じ単価ですので…

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークタワー東京フロント　総戸数159戸　管理費㎡単価月額約238円

・ローレルコート蒲田　総戸数50戸　管理費㎡単価月額約235円

・プラウドシティ蒲田　総戸数320戸　管理費㎡単価月額約293円

建設地

【住むレーション】

［京急空港線］

京急蒲田　8:09発
羽田空港第3ターミナル　8:15着
羽田空港第1・第2ターミナル　8:19着

［京急本線(浅草線直通)］

京急蒲田　8:04発
平和島　8:06着
青物横丁　8:10着
品川　8:16着
泉岳寺　8:20着
三田　8:24着
大門　8:27着
新橋　8:29着
東銀座　8:31着
宝町　8:33着
日本橋　8:35着

京急蒲田　8:01発
京急川崎　8:06着
神奈川新町　8:15着
横浜　8:18着
上大岡　8:29着
金沢文庫　8:38着
金沢八景　8:40着

時間はかかりますがJRと東急線の蒲田駅と京急蒲田駅を結ぶ新空港線（蒲蒲線）も楽しみですね！2022年10月に東急電鉄と大田区による第三セクター羽田エアポートラインが設立されたため夢物語から実現へ向けて前進しました。

【総評】

JRからはグッと離れる京急蒲田物件で駅徒歩10分となれば分譲マンションの供給が多い時代であれば評価されなかったでしょうけども今となってはどこも価格が高く供給も少ない時代ですから『8000万円弱で購入できる大手系ブランドの23区新築マンション』という新築縛り×一次取得者のニーズに答えてくれる希少な出物でしょう。

全戸南東向きで静かめな住環境ですから立地が悪いというわけではないですがここまできても坪単価370万円くらいというのはすごいマーケットになっているなぁ～と考えさせられますね…(過去と比べてもどうにもならないですが3年前の駅前物件であるリビオ蒲田ザ・ゲートとほぼ同じ単価です)

じゃ～代替案あるのかい？と問われると同価格帯×23区新築だと近場ではないのですよね。

もちろん中古にシフトできる方であれば選択肢は広がります。

わかりやすいところでいけば品川シーサイド(青物横丁)であればもう少し駅に近いマンションが購入できます。

・プライム品川シーサイドザレジデンス　2018年築　品川シーサイド駅徒歩5分　新築時の坪単価約285万円　現在の坪単価約385万円(出物ではなく直近の動き平均)

ただ、京急蒲田駅徒歩10分でこの価格となればこれから出てくる品川シーサイド物件はもっと高くなってしまう可能性もありますし(グラメやプライムタワーはすでに坪単価400万円オーバー)、70㎡を超えると8000万円を超えてしまうためその壁を意識した専有面積調整になっているわけです。そもそも新築縛りの方からすれば中古という時点で検討できないわけでプラウド京急蒲田は今のマーケットで相対的に見ると評価されるというような存在でしょう。

勤務地が京急蒲田から品川の間、いって浅草線の日本橋くらいまでで川崎や横浜、そして羽田空港へも寄り添いたいという方からすれば利便もとれますから予算8000万円未満で新築縛りの方は検討候補にしてみると面白いのではないでしょうか。

動画もご覧ください！

■プラウド京急蒲田　建設地周辺レポート

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