プレミスト西船橋　予定価格と間取り　プロジェクト発表会に参加しました！

今回ご紹介するのはプレミスト西船橋です！

［物件概要］

売主：大和ハウス工業
施工：淺沼組
価格：未定
専有面積：68.79m2～86.06m2
総戸数：73戸
規模：地上8階建
交通：JR総武線・JR武蔵野線・東京メトロ東西線「西船橋」駅徒歩13分
所在地：千葉県船橋市海神町南1丁目
竣工予定：平成30年2月下旬

駐車場：44台(平置26台、機械式18台）内専用駐車場6台
駐輪場：140台　
バイク置き場：4台　全てミニバイク置場

地図はこちらです↓

画像出典：プレミスト西船橋公式HP

西船橋駅最寄りでの供給は約3年ぶりとなります。そのため地元の方で「待ってました！」という方も多いのではないでしょうか？公式HPオープンから間もない同マンションですがすでに数件の問い合わせがあり、一見普通のマンションですが供給が少ないエリアだけに注目されているようです。

政令都市を除けば人口№1の船橋市、人気があるのは当然としてその代償に待機児童数ワースト2位を記録してしまったことがあります。しかしながら保育所を増やすことはもちろん保育士さんにお給料とは別に月額3万円を支給するなどして改善に努めた結果、待機児童数は当時の半分にまで減りました。また認可外保育所に通う場合は最大で月額22000円を補助するなどして子育て世代をサポートしています。

立地条件としては3路線が利用できて駅からの道のりはフラット、途中にはスーパー、ドラッグストアがあり住まうには便利な立地です。通学区の海神南小学校までは徒歩4分程度と子育て世代も安心です。通学区の海神中学校(元乃木坂46の市來玲奈さん出身校)までは少し距離がありますが中学校の3年間ですから妥協範囲かと思います。近くに計画道路がありますが開通したら車移動が便利になり周辺の道路が空くなどメリットが大きく、とくにデメリットではありません。

西船橋駅からは東西線、総武緩行線、武蔵野線が利用可能、東西線と総武緩行線は始発電車もありますから座っての通勤が可能です。

住むレーション

【東西線】

西船橋駅　8:18発
大手町駅　8:50着

【総武緩行線】

西船橋駅　8:02発
新宿駅　　8:50着

【武蔵野線(京葉線直通)】

西船橋駅　8:14発
東京駅　　8:43着

武蔵野線が使えることでららぽーと東京ベイ、イオンレイクタウンなどへも乗り換えなしで出かけることができますから車なしでも休日を楽しむことができます。

それでも車所有率が多いエリアですから73戸中43台の駐車場を設置、さらに南西向きの1階住戸には専用駐車場がついています。専用駐車場が隣り合っている住戸でも白線ではなくコンクリートで仕切ってあるためガレージ感覚で利用ができます。しかもバルコニー面にも玄関錠で開けられるドア(窓ガラス)を設置しているためテラスに出てそのまま車で出かけることができます。

専用駐車場付き住戸でもエントランス経由、もしくは室内から家族に開け閉めしてもらわなければならない場合がほとんどの中でこれは素晴らしい取り組みと感じました。窓には防犯センサーを設置して防犯面にも配慮されています。しかも！専用駐車場には個別でシャッターゲートがついています！これは車を大切にする方にとっては相当魅力に感じるはずです！ぜひモデルルームで説明を受けてほしいポイントです！

予定価格を共有いたします！

※予定価格のため変更になる場合があります。最新の情報はモデルルームでご確認ください。

Dタイプ　71.58㎡　南西向き　3階　4700万円台　坪単価216万円
H`タイプ　69.64㎡　東向き　3階　4500万円台　坪単価213万円

周辺相場を確認しておきましょう！

ディアステージ西船橋　2005年築　西船橋駅徒歩11分　坪単価130万円台程度

コージースクエア西船橋　2002年築　西船橋駅徒歩11分　坪単価120万円台程度

エンゼルプレディア西船橋　2007年築　西船橋駅徒歩15分　坪単価130万円台程度

あくまで今の相場と仮定してプレミスト西船橋の将来価格を予想すると

H`タイプ　3階　4500万円台(新築時)　→　2700万円台(築10年時)

となります。4500万円をフルローンで組んで購入した場合は10年後の残債は約3300万円となり残債割れしてしまいますから頭金を新築時販売価格の15％ほど入れておくと安心ですね！

【総評】

プレミスト戸田公園と同じく建物、ランドスケープにこだわっており「商品」としてはおすすめできます。エントランス入り口をガラス面にしてエントランスホールは折り上げ天井、植栽も豊かで建物自体もデザイン性に優れています。室内もディスポーザーはないもののウォークインクローゼット内、下足入れ下部にコンセントを設置、廊下側のお部屋もアウトフレームにするなど住んだ後のこともしっかりと考えられています。

あとは新築プレミアムをどう考えるかでしょう。築10年程度の築浅中古マンションが坪単価130万円程度で動いているエリアで坪単価220万円程度、70㎡が4500万円オーバーですから値は張ります。良いマンションですがそもそも「エンドユーザーがついてこれるか？！」という心配があります。

それでも同エリアでは久しぶりの供給ですから需要はあります！今後もウォッチしていきますのでご相談はもちろん最新情報がありましたら共有をお願いいたします！