今回ご紹介するのはパークホームズ柏たなかです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル タカラレーベン
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:2900万円台~5300万円台
予定最多販売価格帯:3800万円台 ※100万円単位
専有面積:66.65㎡~88.80㎡
総戸数:214戸(他に店舗5戸)
規模:14階建て
交通:千葉県柏市小青田5丁目
所在地:つくばエクスプレス「柏たなか」駅徒歩1分
竣工予定:2024年2月下旬竣工

駐車場:機械式125台 平面17台
駐輪場:428台(サイクルポート15区画含む、別に店舗用駐輪場18台)
バイク置場:6台
トランクルーム:18区画

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ柏たなか公式HP

三井不動産レジデンシャルとタカラレーベンのJVとなります。(シェア率は三井60レーベン40 長谷工施工ですが非長谷工案件)

つくばエクスプレス柏たなか駅(TX14)から徒歩1分、2018年竣工のデュオヒルズ・ザ・グラン(トレジャーランドプロジェクト)以来の新築マンションとなります。駅前から1ブロック離れれば戸建ても多く建ち並んでおり、どちらかと言えば戸建ての街ではあるのですが戸建てで徒歩1分はなかなか難しいですから差別化はされています。

柏たなか駅はもう少し商業が発展してくれると嬉しかったのですが駅前の一等地はパークホームズ柏たなかと野村不動産の分譲マンション(総合地所&伊藤忠都市開発とのJV・2025年1月完成予定)で確定となりました。(シェア率は野村60総合地所30伊藤忠10 長谷工案件の長谷工施工)

セナリオハウスパークから続くように素敵な商業施設も見たかったものですが…おそらくですが野村不動産はセナリオハウスパークからの動線を無視した壁マンにしてきそうですし…(柏たなかの分譲マンションとなれば価格を抑える必要があり、セナリオハウスパークと一体感あるゆとりあるランドスケープは難しいかと…もちろん希望は捨ててはないですが…)

パークホームズ柏たなかと野村不動産の後発マンションを比べた際の大きな違いは採光と眺望です。パークホームズ柏たなかは南向き5列、その他東向きとなっており南向きは接道向かいに野村不動産の後発マンションが建ってしまいます。東向きは南向きよりも抜け感あるものの角地に地主さん系の7階建て賃貸マンション(大和ハウス・2023年4月完成予定)が建設されるため視界に入ってくる住戸もありそうです。(角地側にできるだけ住戸がないようにしていますので丸被りはなさそう)

野村不動産の後発マンションは多くの住戸が南方位&セナリオハウスパークビューとなるはずですからその2点ではパークホームズ柏たなかのほうが劣ってくることは間違いないでしょう。

柏たなか駅周辺はスーパーマーケットのカスミ(2013年オープン)、ヤックスドラッグ(2019年オープン)、柏たなか病院(2007年開院)、セナリオハウスパーク(2018年開園・スポンサー広島建設)、駅西側には新設小学校(田中北小学校の移転・現在の通学校は田中小学校で徒歩20分)が2023年春の開校予定となっており徒歩9分と現状よりはだいぶ近い位置となります。

とにかくのだかな雰囲気が柏たなかの魅力となります。そしてのどかだけども日常の買い物は近場で済ませられ、多くの住宅が駅に近いため鉄道利便性も高いと。

まず物件概要を見て残念に感じたのが駐車場です。設置率約66%で機械式が主です。

パークホームズ流山セントラルパークが設置率約81%でオール自走式、パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワーが設置率約66%オール自走式などなどこれまで三井レジ×つくばエクスプレス×千葉県物件の多くで自走式駐車場を採用していただけに残念。パークホームズ流山おおたかの森ザレジデンスも機械式駐車場混合ですがもう少し平面の割合が多かったですね。

100点満点のマンションはないなかで何かを削らなければ(コストコントロール)事業として成り立たないことは百も承知です。今回売主がコストコントロールした部分としては駐車場なんだなぁ~というのがファーストインプレッションです。(機械式だけどもオールハイルーフなどであれば嬉しいですね!)

柏たなかであれば戸建てとのバッティングもありますし、マンション購入検討者の予算感が伸びにくいため部屋の価格を抑えないことにはどうにもなりませんからその辺りはしっかりと優先してくれていますね。デュオヒルズ・ザ・グランが設置率約77%で足りているようなのでパークホームズ柏たなかも足りるかもですし、車ありきなら戸建てを検討すれば良いですからね。(近い価格で徒歩10分前後の戸建てを検討することができます)

最多価格帯は3800万円、平均坪単価としては180万円前後となりそうでしょうか。

周辺相場を確認しましょう!

・カムカムタウンウィズ 2007年築 柏たなか駅徒歩7分 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約120万円

・レクセス柏たなかサニープレイス 2008年築 柏たなか駅地歩4分 新築時の坪単価約140万円 直近売り出し事例なし

・ライオンズ柏たなかステーションプラザ 2009年築 柏たなか駅徒歩2分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約135万円

・レーベンリヴァーレラフィエルテ 2012年築 柏たなか駅徒歩7分 新築時の坪単価約130万円 直近売り出し事例なし

・シャリエ柏たなかステーションヴィラ 2017年築 柏たなか駅徒歩3分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約155万円

・デュオヒルズ・ザ・グラン(トレジャーランドプロジェクト) 2018年築 柏たなか駅徒歩3分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約170万円

築浅中古マンションと大きな価格差がありません。意識しているのは周辺中古マンションではなく野村不動産の後発マンションでしょうか。客観的に見れば野村不動産の後発マンションのほうが条件良いですからね。

間取りは田の字のオンパレードや共用廊下側洋室の非アウトフレーム、共用廊下のスカスカ格子などにきてしまってはいそうですが外観デザインは若干ですがパークホームズ品川ザレジデンスを思わせる船形としており、エントランスアプローチ横の植栽豊かなこもれびパークと合わせて駅前ロータリーと一体化したランドマークとなることでしょう。

エントランスアプローチは植栽豊かですし長さも取れているのですがホールが…パークホームズ流山セントラルパークやパークホームズ柏タワーレジデンスのように二層吹き抜けが見たかったですね…ただ、歪な土地形状を活かして東西に伸びる小路(かしたな小路)があるのは良いですね~セナリオハウスパークからの帰り道などに便利そうです。

共用施設としてはエントランスホールにソファとデスク、エントランスホール横にTELブースがある程度で総戸数の割にはシンプルです。それゆえ維持費が抑えられるかもしれないですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・カムカムタウンウィズ 総戸数76戸 管理費㎡単価月額約133円

・レクセス柏たなかサニープレイス 総戸数29戸 管理費㎡単価月額約262円

・ライオンズ柏たなかステーションプラザ 総戸数83戸 管理費㎡単価月額約256円

・レーベンリヴァーレラフィエルテ 総戸数54戸 管理費㎡単価月額約178円

・シャリエ柏たなかステーションヴィラ 総戸数182戸 管理費㎡単価月額約177円

・デュオヒルズ・ザ・グラン(トレジャーランドプロジェクト) 総戸数253戸 管理費㎡単価月額約125円

南棟1階は店舗となるため何が入るのか、そしてそれが維持費にどう影響してくるかですね。

パークホームズ柏たなか建設地

【住むレーション】

[つくばエクスプレス]

柏たなか 8:00発
柏の葉キャンパス 8:02着
流山おおたかの森 8:05着
流山セントラルパーク 8:08着
南流山 8:11着
三郷中央 8:14着
八潮 8:17着
六町 8:21着
青井 8:23着
北千住 8:27着
南千住 8:30着
浅草 8:33着
新御徒町 8:35着
秋葉原 8:38着

柏たなか 8:06発
守谷 8:10着
※平日朝ラッシュ時間帯は守谷止まりのため乗り換え
守谷 8:15発
みらい平 8:19着
みどりの 8:22着
万博記念公園 8:25着
研究学園 8:28着
つくば 8:31着

普通電車のみが停車となります。

常磐自動車道の柏ICが近いため車での遠出も便利です。

車があれば16号沿いのロピアでまとめ買いなどなど行動範囲がグッと増えるエリアです。都市軸道路が繋がれば16号へも出やすくなりますし(アンダーパスですかね?)、柏の葉キャンパスとの行き来もより便利になります。

都内も流山おおたかの森も柏の葉キャンパスの駅前マンションにも手が届かなくて守谷(茨城)NGというマンション派向け(鉄道利便性は守谷のほうが圧倒的に上)感はあるものの今作は三井ブランド×駅徒歩1分×新築マンションですからとっつきやすさもありますし、柏たなかには柏たなかの魅力がありそこに駅徒歩1分という魅力が加わり駅力の弱さをカバーしてくれることでしょう。

価格勝負であることはたしかです。でも価格勝負だから不便というわけではありません。柏の葉キャンパスや流山おおたかの森のように化けるわけではないものの、だからこそののんびり感があります。

そもそもつくばエクスプレス沿線はセントラルパークも出物が少なく「出物がないので柏たなかへ辿り着いた」という方も多くなりそうです。

私の読者様でシンプルに価格メリットを求めるなら始発駅&快速停車駅の守谷の中古マンションもおすすめとなります!

・レクセルプラザ守谷 2007年築 守谷駅徒歩2分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約150万円

・ライオンズ守谷駅前プレミアム 2008年築 守谷駅徒歩2分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約155万円

・ポレスター守谷ステーションフロント 2010年築 守谷駅徒歩1分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約155万円

一番茨城県寄りの柏たなかではなく、一番千葉県寄りの守谷という選択も面白いでしょう。

繰り返しになりますし、ちょいと失礼な言い方にはなりますが私は事実だと思いますので包み隠さず。

私の多くの検討者様からすれば「都内も流山おおたかの森も柏の葉キャンパスも手が届かないから柏たなかへ辿り着いた」となる方が多いはずです。それくらい都内はもちろん流山おおたかの森、柏の葉キャンパスが大きく値上がりしています。とはいえ三郷・八潮はなんとなく違うし茨城県もない。最初は妥協の選択感(消去法的な考え方)はあるはずです。ただ、柏たなかには柏たなかなりののどかな雰囲気という魅力があります。そして今作はなんだかんだ大手ブランドの駅前マンションです。そのため結果として「柏たなかで良かったね」となる人も多いとは思います。

高い&在庫がないことが超絶追い風になる出物ですね。(デベロッパーってすごい)

動画もご覧ください!

■パークホームズ柏たなか・野村不動産の後発マンション 建設地周辺レポート

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2 件のコメント

  • 地元民です。
    TX沿線開発前より街の変遷を見てきましたので、ここがどういう土地か購入を検討される方々へ念のため情報共有したいと思います。
     この駅前一丁目一番地の土地は2018年に共栄企画という地元の不動産会社がURより5.25億円で購入、複合商業施設を計画することになっていました。その後マンションを建設することが明らかになった2021年当時は既に同社の名前がなくなり、三井不動産名義となっていたのを振り返ります。言い換えると共栄企画から三井不動産による複合商業施設計画となった模様です。推測の域ですが共栄企画は土地を三井不動産へ転売したのではないかと考えます。
     更に遡って何故この土地が開発より今日まで約15年もの間手が付けられなかったのか気になりますが、実際のところは当事者であるURにしか分かりません。ただ一般的に開発は駅チカから始まり周辺へ広がる傾向にあり、実際西口もそのパターンに当てはまっているのですが、東口のここは周辺のデュオヒルズ・ザ・グランが先行しました。何故そうなったのかについて私見を織り交ぜながら後述します。
     TX柏たなか駅は開業当時、東口が無く西口のみでした。余談ですが東口方面へ行くには西口を利用し遠回りしなければなりませんでした。さて、西口の土地は原野だった当時も現在と同じような形状であったので開発は東口と比べ容易故に先行出来たのだと思います。それから約5年後に東口の階段やエレベーターが増設され、追って約5年後に駅前ロータリーが整備されました。今でこそ開発のおかげで地面はフラットですが、開発前は東口の階段を下りた直後よりT字路に突き当たる先までの奥行約200メートルと、左はヤックスドラッグ、右はセナリオパーク手前までの約200メートルは深い谷だったのです。また余談ですが、それだけに陽当りは良く原野だった当時はキジの繫殖地でよく鳴き声を聞いたものです。
     雨天時は車が谷へ下る際急ブレーキをかけようものならタイヤが容易にスリップしABSが作動する、降雪時はブレーキをかけても止まらず人身事故があった程の深さがあったと言えばイメージも深まるのではないでしょうか。とにかくこの200m四方の深い谷を現在のフラットにするためには「盛土」するしか手段はありません。地元民は暗黙の了解でしょう、そこにはこのマンションと、今後計画する野村不動産のマンションが含まれてます。
    「雨降って地固まる」という言葉があります。ことわざの意味はともかく、文字面どおりここは15年間野ざらしの状態となっていました。野ざらしにしていたのか、あるいは野ざらしにしなければならない理由があったのか、筆者は上述の経緯より後者ではないかと思います。
     末筆ながら大手のデベが柏たなかで着手することには嬉しく思います。価格も良心的なため、土地形状が良ければ購入したいくらいです。それでは本情報を皆さんの不動産購入の判断にご有用いただければ幸いです。

    • 地元民様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      平成29年まで独立行政法人都市再生機構、平成29年から令和3年まで共栄企画、令和3年に三井不動産レジデンシャルが取得という流れになっております。
      そのためトレジャーランド見学時点では「商業施設の可能性あり」というお話しでした。

      結果としてマンションにはなりましたが駅徒歩1分×大手ブランドというのは期待が大きいですね!
      少しではありますが店舗も入りますので!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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