今回ご紹介するのはエクセレントシティ新松戸グランです!

[物件概要]第2期2次先着順

売主:新日本建設 大成有楽不動産 エフ・ジェー・ネクスト
設計:新日本建設
施工:新日本建設
価格:3058万円~4398万円
専有面積:55.59㎡~73.12㎡
総戸数:200戸
規模:11階建て
交通:JR常磐線・武蔵野線「新松戸」駅徒歩11分
所在地:千葉県松戸市大谷口
竣工予定:2021年12月末日

駐車場:107台(機械式、平置、来客用4台含む)月額6000円~10000円
自転車置場:401台(ラック式、平置)月額100円~300円
バイク置場:8台(平置)月額2000円

管理費(月額)11400円~14800円
修繕積立金(月額)4800円~6300円

地図はこちらです↓

画像出典:エクセレントシティ新松戸グラン公式HP

常磐緩行線と武蔵野線の新松戸駅から徒歩11分、途中から上り坂となる高台立地となります。

高台立地にこだわらないのであれば日常の買い物施設も多い新松戸駅周辺のパークホームズやプライヴのほうが足回り良いのですが新松戸×高台にこだわる方には希少性がありますね。

そもそも新松戸×総戸数200戸オーバーとなると2003年築のプライヴ以来となりますからお久しぶりとなります。新築マンションとしては今作と駅の間にあるエクセレントシティ新松戸が記憶に新しいところです。

坂道には狭いながらも歩道はありますし、建設地手前から住宅街に入るなどけして荒れた道のりというわけではないのですが駅徒歩11分で坂道ありというのは広域検討の方にはとっつきにくいでしょう。(広域検討でハザードを気にするなら坂道のない駅近立地となるソライエグラン流山おおたかの森などの選択肢があるため)

外観デザインとしてはバルコニーのガラス手摺にダークカラーのマリオンがおしゃれですね。一部住戸の隔て板が背の低いものとなっているのはちょいと残念ですが。

エントランスアプローチは大庇と階段、その周りに植栽を設けており200戸超えらしい面持ちです。エントランスホールへ入ると正面の窓から中庭の植栽が望めるなど一層ではあるものの開放感がありそうです。

エントランスホール周りには仕切りのあるスタディルーム、キッチンスタジオ(パーティルーム)、キッズルームがあります。中庭にはテラスがありますし、敷地北側には提供公園があるなどスケールメリットを活かせたものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Fgタイプ 1LDK+2S 70.89㎡

画像出典:エクセレントシティ新松戸グラン公式HP

1階 3798万円 坪単価177万円

Gタイプ 2LDK+S 72.32㎡

画像出典:エクセレントシティ新松戸グラン公式HP

10階 4398万円 坪単価201万円

L1タイプ 2LDK 55.59㎡

画像出典:エクセレントシティ新松戸グラン公式HP

4階 3058万円 坪単価181万円

平均坪単価は約190万円です。

間取りに関しては田の字が主で大きな特徴はありません。リビング横の洋室ウォールドアが収納時に少し残ってしまう間取りもありますね。

南西向き、南向き、東向きの3棟構成です。周辺は背の低い建物が多いためどの向きでも眺望、採光に恵まれていますが南西側はグラウンドレベルも下がるためより開放感のある眺望となります。

設備仕様としてはディスポーザーが付いています!!これは嬉しいですね~。食洗機、トイレ手洗いカウンター&タンクレストイレ、可動式ルーバー面格子、浴室はブラケットライトですがミストサウナが付くなど単価からすれば充実しています。JVですがすべての水が浄水となるエクセレントウォーターも完備しています。引き戸も上吊りであるなどケチった感がないのが良いですね。

周辺相場を確認しましょう!

・オーベル新松戸 1998年築 大谷口 新松戸駅徒歩14分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約60万円

・プライヴ 2003年築 新松戸3 新松戸駅徒歩4分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約155万円

・パークホームズ新松戸グレイシア 2010年築 新松戸3 新松戸駅徒歩9分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約170万円

・エクセレントシティ新松戸 2018年築 大谷口 新松戸駅徒歩8分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約160万円

上記相場からエクセレントシティ新松戸グランの将来価値を予想すると

Gタイプ 2LDK+S 72.32㎡ 10階 4398万円(新築時) → 3640万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

リセールバリューを気にする方が買う物件ではないでしょう。

駐車場は北側の機械式駐車場で設置率約51%です。1階住戸専用の平置き区画もあります。

駐輪場は敷地中央のラック式と平置きで設置率約200%です。

管理費は㎡単価月額約203円、ディスポーザーあり、エレベーター3基ですから納得しやすいでしょう。

低地側から建設地を望む

【住むレーション】

[常磐緩行線(千代田線直通)]

新松戸 8:01発
北小金 8:03着
南柏 8:06着
柏 8:09着

新松戸 8:02発
馬橋 8:04着
北松戸 8:06着
松戸 8:09着
金町 8:13着
亀有 8:15着
綾瀬 8:19着
北千住 8:22着
町屋 8:26着
西日暮里 8:29着
千駄木 8:31着
根津 8:34着
湯島 8:36着
新御茶ノ水 8:38着
大手町 8:41着
二重橋前 8:43着
日比谷 8:44着
霞ヶ関 8:47着
国会議事堂前 8:49着
赤坂 8:51着
乃木坂 8:53着
表参道 8:55着
明治神宮前 8:58着

[武蔵野線]

新松戸 8:01発
南流山 8:04着
三郷 8:07着
新三郷 8:09着
吉川美南 8:12着
吉川 8:14着
越谷レイクタウン 8:16着
南越谷 8:20着

新松戸 7:56発
新八柱 8:00着
東松戸 8:03着
市川大野 8:06着
船橋法典 8:09着
西船橋 8:13着
市川塩浜 8:20着
新浦安 8:23着
舞浜 8:26着
葛西臨海公園 8:29着
新木場 8:34着
潮見 8:36着
越中島 8:39着
八丁堀 8:42着
東京 8:44着

新松戸 8:03発
新八柱 8:07着
東松戸 8:10着
市川大野 8:13着
船橋法典 8:16着
西船橋 8:20着
南船橋 8:27着
新習志野 8:30着
海浜幕張 8:34着

日常の買い物に関してはイオンフードスタイル新松戸店(旧ダイエー)へ徒歩17分、北小金のイオンへ徒歩17分、クランデール新松戸店へ徒歩6分、物件近くにマツキヨがオープンしたなど選択肢は豊富ですが低地側のほうが便利です。少し足を延ばしてテラスモール松戸という選択肢もできましたね!

通学校は殿平賀小学校で徒歩13分、小金中学校で徒歩11分です。

【総評】

新松戸駅前の雰囲気とは180度変わる住宅街、そして高台立地ということで歩くだけの価値があると言えるでしょう。

マンションスペックとしては価格からすると魅力が大きいですね。総戸数も多く、エントランスホールや各共用施設などもスケールメリットあるものとなっていますし、高台立地(崖上感はありますが)ですから開放感もあります。

周辺に住んでいて素敵な新築マンションに住み替えたいという一次取得者で手が届くのであれば満足度も得られますから買ってしまうことのメリットが大きいですよね。

この記事をきっかけに新松戸いいなぁ~と感じつつも「新松戸なら便利な低地が良い」と感じたならプライヴを検討してみても面白いでしょう。

ゆとりある時代のマンションですから玄関前にトランクルームとポーチ、平均専有面積は85㎡超、自走式立体駐車場(エレベーターもあります)も完備しており中古で購入される方も確保可能です。ディスポーザー、スロップシンクも付いています。315戸と総戸数も多いためキッズスペースやパーティルームなどの共用施設も充実しています。管理費も㎡単価月額約154円と抑えめです。

いつもお伝えしているところですが新築マンションをきっかけに新しい街に出会い気に入った際はその街の良質な中古マンションも見てみることをおすすめいたします!(絶対に新築マンションという方を除く)

動画もご覧ください!

■エクセレントシティ新松戸グラン 建設地周辺レポート

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2 件のコメント

  • こんにちは。
    いつも楽しく拝見しています。
    今回は私もモデルルームに足を運んだ物件でしたので、思わずコメントしちゃいました。

    やっぱり坂道がネックで見送りました…。
    個人的にはこの距離で駐車場付帯率50%で機械式、というのも飲み込めず。
    マンマニさんも書かれているプライヴが中古で出てたらなーと思ったのですがこちらが検討している間には出ず、結局別のエリアで探しました。

    坂道細いんですよね、営業さんは命を守る坂です!と説明してタクシーだとあっという間でしたが
    、なかなか急な坂道でした。
    北小金からだとフラットな道のりのようですね。
    とはいえ、新築マンションのモデルルームは初めて出向いたのでテンション上がってしまいました。
    直床なのはやはりコストカットなのでしょうかね…。

    • コーヒーマニア様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      駅から下り坂ではないですから歩いただけの価値はあるものの坂道に慣れていないとなかなか気になるウィークポイントとなりますよね。
      プライヴのように建築費にゆとりある時代なら駐車場設置率も頑張れたとは思うのですが今の時代はなかなか厳しいのが辛いところです…

      実際の部屋から眺望を見てみると買ってよかったとなるでしょうから坂道を飲める方向けですね。

      その他情報もありがとうございます!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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