プラウド新浦安パークマリーナ　価格は？！　2023年7月時点の建設地

※記事タイトルを「プラウド新浦安ほげほげ　(仮称）浦安日の出四丁目Ⅱ計画　価格は？！　2023年7月時点の建設地」から「プラウド新浦安パークマリーナ　価格は？！　2023年7月時点の建設地」に変更しました

今回ご紹介するのは(仮称）浦安日の出四丁目Ⅱ計画です！

101回目のプロポーズの名シーンロケ地近くでマンションギャラリーが建設中ですのでもうまもなく公式HPが公開となるでしょうか。

JR京葉線の新浦安駅から徒歩20分ほど、駅から距離はありますが徒歩30分クラスのマンションも多いため新浦安駅物件としては駅に近いほうです。

地図はこちらです↓

ヤオコーなどが入るニューコースト新浦安(元々はイトーヨーカドー新浦安)や2023年1月に開業したベルクフォルテ(元々はトイザらス)などロードサイド店が充実しているシンボルロードから近く日常の買い物が便利です。車社会感の強い新浦安ですが日常の買い物を余裕で徒歩で済ますことができます。

とはいえ車社会であることに変わりはないため、マイカーを持たない方にはほぼほぼ合ってこないこともたしかです。車あっての新浦安と言っても違和感はないですからそれに見合った駐車場事情(機械式混在かもですが設置率100%)としてくるでしょう。

そのシンボルロードから中へ入り日の出おひさま公園を抜けてすぐ、南東から南西にかけてパークサイドとなります。部屋の中から海を感じられる立地ではないですが公園に面している部屋が多く設定できるため新浦安内での買い替え需要もかなり多くなるでしょう。アドレスも日の出ですから地元ウケがかなり良い好立地です。

通学校は日の出小学校と日の出中学校になると思われます。どちらもすぐ近くにあります。

元々は日本航空浦安社宅があった場所でプラウド新浦安マリナテラスを挟んで南側の土地が今回ご紹介している野村不動産の分譲マンション、北側の土地は建物はそのまま(1988年築・2008年築)に大規模リフォームをしてスターツの賃貸マンション『パティーク新浦安』として新規募集中です。

パティーク新浦安の賃料は部屋によりますが㎡単価月額約2500円、80㎡で20万円ほどです。

今作の販売価格ですが2022年1月の記事で

坪単価255万円　＝　90㎡ 7000万円前後

と予想しました。

ただ、当時と比べて新浦安全体の相場も上昇していますのでその単価で収まる可能性がほぼないでしょう。

また、外向きの部屋と内側の部屋でかなりの価格差を付けてくることは間違いないでしょう。部屋の中から海を感じられる立地ではないため今作はパークサイドというのがストロングポイントとなってきます。

外向きの部屋に単価を大きく盛り、内側の部屋の単価をしっかりと抑えてくるとなれば平均坪単価で語るのはナンセンスではあるのですが私なりの印象としては

平均坪単価260万円　＝　お祭りじゃ！！(安い！！)
平均坪単価280万円　＝　いいですね～！！(ちょい安！)
平均坪単価300万円　＝　ですよね～(相場より高いですが新築マンションのため妥当)
平均坪単価320万円　＝　マジですか…(高すぎちゃん！！)

となります。

平均坪単価260万円はさすがにないと思います。高州アドレスでさらに駅から遠いザ・パークハウス新浦安マリンヴィラの中古が坪単価255万円ほどで動いています。ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラの中古と同じ価格では安すぎるためまず考えられない単価となります。

平均坪単価280万円だと日の出と同じく人気の明海アドレスで駅徒歩15分のクオン新浦安と同じくらいの価格となります。もう少し駅に近いクオン新浦安と同じくらいの価格設定となればとても良心的です。

平均坪単価300万円だとそのクオン新浦安より1割弱高いくらいですから新築マンションとしては違和感ない価格設定となります。外向きの部屋は別格ですが内側の部屋も合わせて平均坪単価320万円だとかなり高く感じますね…スペック次第ではありますが「それならクオン新浦安を買ったほうが…」となってしまいます。

今作もクオン新浦安とザ・パークハウス新浦安マリンヴィラと同じく敷地全体の液状化対策をしてくると思われます。3.11で大きな被害を受けたのは建物そのものではなくそれ以外の部分です。そのため敷地全体に液状化対策をしてくれることでだいぶ買いやすくなります。

これまでプラウド新浦安、プラウド新浦安マリナテラス、プラウド新浦安パームコートと新浦安での分譲実績豊富(棟数としてはそこまでですが戸数は多い)な野村不動産ですがリーマンショックに3.11ととにかく相性が悪かった中でお久しぶりの供給となります。マンション好きの一人として今度こそ滞りなく引き渡しまで進んでくれることを願うばかりです。

・プラウド新浦安(2007年築)　←　販売中にサブプライムローン危機(後にリーマンショック)
・プラウド新浦安マリナテラス(2009年築)　←　リーマンショックの中で販売スタート
・プラウド新浦安パームコート(2011年築)　←　引き渡し時期が3.11と被る(完売から数日後の出来事、当日引き渡しの住戸もあったと記憶しています)

何事もなく引き渡しを迎えられた新浦安のプラウド物件は一つもありません…本当に何もないことを祈ります。

おひさま公園から建設地を望む

【住むレーション】

［路線バス　16番］

日航浦安　7:53発
日の出中学校　7:54着
ベイシティ浦安　7:55着
海風の街　7:56着
明海大学前　7:57着
入船中央エステート　7:58着
新浦安駅　8:01着

［路線バス　11番］

シンボルロード・パークシティ　7:57発
日の出公民館　7:58発
海風の街　7:59着
明海大学前　8:00着
入船中央エステート　8:01着
新浦安駅　8:05着

［高速バス］

シンボルロード・パークシティ　5:22発
～中略～
東京駅〔日本橋口〕　5:59着

東京駅八重洲口　23:10発
～中略～
シンボルロード・パークシティ　23:45着

［空港リムジンバス］

日の出公民館　5:05発
新浦安駅　5:10着
羽田空港第2ターミナル　5:45着
羽田空港第1ターミナル　5:50着
羽田空港第3ターミナル　6:00着

建設地目の前のバス停は日航浦安です。徒歩5分ほどのシンボルロード・パークシティ停留所と日の出公民館停留所からの路線バスも日常使いできますし、東京駅までの高速バスと空港リムジンバスも利用できるため駅遠ながらもバス事情は時刻表いらずではないものの充実しています。ただ、新浦安物件としては駅に近いほうですから駅まで歩いてしまう方や自転車を利用される方も多いでしょう。

［京葉線］

新浦安　8:00発
舞浜　8:04着
葛西臨海公園　8:07着
新木場　8:10着
潮見　8:13着
越中島　8:16着
八丁堀　8:18着
東京　8:20着

新浦安　8:00発
市川塩浜　8:03着
二俣新町　8:07着
南船橋　8:10着
新習志野　8:13着
幕張豊砂　8:16着
海浜幕張　8:20着

【周辺相場】

・セレナヴィータ新浦安
2003年築　日の出5

2021年の相場　坪単価約190万円
現在の相場　坪単価約210万円

・アールフォーラム新浦安
2003年築　日の出6

2021年の相場　坪単価約180万円
現在の相場　坪単価約190万円

・シーガーデン新浦安
2005年築　日の出3

2021年の相場　坪単価約175万円
現在の相場　坪単価約190万円

・プラウド新浦安マリナテラス
2009年築　日の出4

2021年の相場　坪単価約230万円
現在の相場　坪単価約240万円