ヴェレーナシティ木更津マリーナベイ　価格と間取り　全戸南向き×リバービュー

今回ご紹介するのはヴェレーナシティ木更津マリーナベイです！

［物件概要］第1期1次販売戸数20戸

売主：大和地所レジデンス　大和地所
設計：Ｔ設計⼯房
施工：新日本建設
価格：3868万円～6898万円
専有面積：75.64㎡～90.52㎡
総戸数：147戸（うち一般分譲対象外住戸7戸含む）
規模：14階建て
交通：JR内房線、久留里線「木更津」駅徒歩12分
所在地：千葉県木更津市富士見三丁目
竣工予定：2026年11月
引き渡し予定：2026年12月

駐車場：125台〔機械式〕（月額2500円～7500円）
自転車置場：156台〔スライドラック式34台、2段ラック式（上段ラック式57台、下段スライドラック式65台）〕（月額100円～400円）
バイク置場：9台（月額2000円）
サイクルポート：21区画（42台）（月額700円）
インターネットサービス（月額）1650円

管理費（月額）15810円～18920円
修繕積立金（月額）9080円～10860円

地図はこちらです↓

画像出典：ヴェレーナシティ木更津マリーナベイ公式HP

内房線(都心へ直通)と久留里線(久留里駅-上総亀山駅間は廃線予定)の木更津駅から西方向へ徒歩12分、鳥居崎海浜公園の少し手前の鳥居崎通り沿いに位置しています。

従前は歴史ある木更津富士屋季眺(割烹旅館)の駐車場があった場所です。(建物があった土地ではありませんがそちらもいずれは開発されることでしょう)

木更津駅周辺では数年おきに分譲マンションの供給が続いていますが同じく鳥居崎通り沿いのデュオヒルズ木更津(2020年築)が徒歩7分と比較的駅に近かったですからそちらと比べると少々駅距離を感じます。

ただ、今作は東京湾へ寄るため『東京湾岸の木更津らしさ』は感じやすいですね。

木更津駅は東京湾から少し離れたところに位置しているため駅近物件は東京湾を感じにくいですから今作の駅徒歩12分は価値観次第では呑めることでしょう。

日常の買い物はイオンモール木更津が約2.6キロ、おどや(2023年にヤックスと同時期にオープンした新しいお店)が約3.4キロ、コストコが約5.6キロ、ベイシアが約6.3キロなどエリア柄『日常の買い物は車』という方でないとなかなか住めない街ですからむしろ選択肢が充実していると感じることでしょう。コンビニは徒歩圏内に複数あります。(大きめのスーパーマーケットが駅から離れたところにある一方でコンビニは駅周りに多く点在している)

通学校は木更津第一小学校で徒歩13分、木更津第一中学校で徒歩15分です。

2022年にリニューアルしてレストランやカフェも併設された鳥居崎海浜公園はすぐそこですし、木更津潮浜公園と内港公園も徒歩10分圏内であるなど徒歩で東京湾岸を満喫することができます。

あとは富士見通りの歩道の整備が進んでくれると嬉しいですね。(現状では淋しい印象を受けてしまう)

エリア柄致し方ないですがハザードマップではがっつりと色がついてきます。

木更津エリアで水害リスクを避けたいとなれば清見台(新築建売戸建てが土地坪あたり100万円ほど)や千束台(新築建売戸建てが土地坪あたり70万円ほど)などを選べば良いわけで今作に関しては『駅と同じ便利な低地側に住みたいけど低地側だからこそマンションが良い』という考えをされる方が多いことでしょう

もちろん駅距離や坂を気にされない方は高台側へいき豪華な戸建を4000万円ほどで購入されたほうが良いでしょうけどもそうなると駅距離がだいぶ遠くなる(場所によりますが清見台で徒歩30分弱、千束台で40分弱)ため繰り返しになりますが今作検討者とは価値観が大きく異なってきます。(とはいえ千束台はいい雰囲気でしたね～)

建設地は北側が鳥居崎通り、南側が細い道を挟んで矢那川に面しており主開口部は全戸南向きです。

南向きがゆえにオーシャンビューではなくリバービューとなってしまいますし、工業感ある眺望になってしまう点は惜しいですが採光面は抜群ですし将来的にも川向いまでは守られるという安心感があります。

屋上には海や花火を楽しめる共用テラスが設けられるため『部屋では抜群の日当たりを楽しみつつオーシャンビューを楽しみたいときは屋上テラスや公園へ～』と割り切れる方にはむしろ好材料となるでしょう。

エントランスホールは一層ですがオーナーズラウンジと一体となっており、メールコーナーをあえて奥まらせることで共用部を長く歩いてもらう動線は優雅ですね。大窓からは窓先の植栽と景石を自然と望むことができます。

エントランスアプローチはデュオヒルズ木更津ほどの奥行きはない(あちらは土地形状が歪がゆえにエントランスアプローチがスペシャルだった)ものの車寄せと一体化されておりヤシの木を配してリゾート感を高めています。

外観デザインは三層構成として列柱となるマリオンを配し、二層目でそのマリオンを切ることで浮遊感あるのが特徴的でかっこいいですね。エレベーター周りも正面と同じく白黒デザインとするなどオーナーが一番目にする背中側も凝ってくれています。日綜時代ほどではないですがパッと見でヴェレーナと分かるユーロデザインです。

屋上テラスの他に1階にはキッチン完備のパーティールームも設けられています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

AODタイプ　3LDK　90.52㎡

画像出典：ヴェレーナシティ木更津マリーナベイ公式HP

14階　6898万円　坪単価251万円

D1タイプ　3LDK　80.6㎡

画像出典：ヴェレーナシティ木更津マリーナベイ公式HP

11階　4498万円　坪単価184万円

EODタイプ　3LDK　85.56㎡

画像出典：ヴェレーナシティ木更津マリーナベイ公式HP

12階　5298万円　坪単価204万円
13階　5398万円　坪単価208万円

平均坪単価は約200万円です。

平均専有面積78㎡超、全戸3LDKと今の時代にしてはだいぶゆとりを感じることができます。

間取りは単調な田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んではいますがゆとりある専有面積らしいリビングの広さと充実した収納となっています。

ただ、連窓サッシにしてくれると2LDKとして暮らす際により開放感があり嬉しかったところではありますが…それでも2.5枚窓のプランもあるため選べる内はそういった部屋を選んだほうがこの立地らしい満足度を得られることでしょう。

ハザードエリアのリバーサイドですから選びにくいですが1階住戸(4部屋しかないです)にオープンエアリビングを採用、12階から14階住戸は奥行き約3mのオープンエアデッキを採用しています。

設備仕様としてはディスポーザーはないですが食洗機、キッチンサイドパネル、洗面三面鏡上下框、洗面水栓タッチレス、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、構造は二重床・二重天井であるなど単価帯からすればしっかりとしたものになっています。

周辺相場を確認しましょう！

■サンクレイドル木更津

2005年築　木更津駅徒歩17分

新築時の坪単価約85万円
現在の坪単価約90万円

動き一例

約86㎡
新築時2300万円台
中古時2400万円台

■パインズマンション木更津参番館

2007年築　木更津駅徒歩6分

新築時の坪単価約105万円
現在の坪単価約110万円

動き一例

約90㎡
新築時2600万円台
中古時2700万円台

■デュオヒルズ木更津

2020年築　木更津駅徒歩7分

新築時の坪単価約145万円
直近売り出し事例なし

■ガーデンパレス木更津

2022年築　木更津駅徒歩9分

新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約170万円

上記相場からヴェレーナシティ木更津マリーナベイが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

EODタイプ　3LDK　85.56㎡　12階　5298万円　→　3600万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式(一部ターンテーブル利用)で設置率約85％です。平置き駐車場だと嬉しかったところですが…駐車場事情にこだわる方は戸建を選ぶでしょうし致し方ないでしょうか。

自転車は建物下の駐輪場と屋外(区画に屋根はあります)のサイクルポートで設置率約134％です。

管理費は㎡単価月額約209円、ディスポーザーなしの外廊下ではありますが今の時代としては悪くないでしょう。エレベーターは当然ながら2基あります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■サンクレイドル木更津　総戸数31戸　管理費㎡単価月額約139円

■パインズマンション木更津参番館　総戸数53戸　管理費㎡単価月額約183円

■デュオヒルズ木更津　総戸数84戸　管理費㎡単価月額約159円

■ガーデンパレス木更津　総戸数76戸　管理費㎡単価月額約164円

【住むレーション】

［内房線(総武快速線)］

木更津　7:07発
袖ヶ浦　7:13着
長浦　7:17着
姉ヶ崎　7:22着
五井　7:27着
八幡宿　7:31着
浜野　7:34着
蘇我　7:38着
本千葉　7:42着
千葉　7:45着
稲毛　7:50着
津田沼　7:58着
船橋　8:02着
市川　8:09着
新小岩　8:14着
錦糸町　8:20着
馬喰町　8:24着
新日本橋　8:26着
東京　8:29着