プラウド柏ガーデン　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド柏ガーデンです！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：68.03㎡～87.37㎡
総戸数：111戸
規模：13階建て
交通：JR常磐線・東武アーバンパークライン「柏」駅徒歩9分
所在地：千葉県柏市旭町二丁目
竣工予定：2022年5月中旬

駐車場：56台　平置55台、身障者優先平置1台

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド柏ガーデン公式HP

柏駅南口から線路沿いと水戸街道沿いを歩き徒歩9分、一部住戸が鬼安であったルピアグランデ柏と同じく水戸街道沿いですが徒歩6分の差がありますから比べるとだいぶ駅に近くなります。東口側からだとサブエントランスまで徒歩11分となります。たた、そちらもJR線を超える際に歩道橋を経由しますからフラットな道のりではありません。

水戸街道沿いではあるのですがグランドレベルが水戸街道より低くなっており、歩道部分に擁壁があります。そのため歩いていて水戸街道の交通量が気になりにくいのは良いですね。ただ、グランドレベルが低くなるがゆえに駅との間に若干の高低差があるのは少し気になるでしょうか。(ハザードマップで色は付きません)

東西に長い敷地となっているため全戸南西向きとできており、目の前はザ・ウィンベル(2000年築)という分譲マンション、斜め向かいは旭町第三公園ということで当面の間は眺望や採光が変わりません。

ザ・ウィンベルと同じく敷地の途中で用途地域が変わるため東側になると建物の背が低くなります。ザ・ウィンベルが南東向きで二棟構成であるのに対してプラウドは実質一棟構成(棟の間に隙間はあるが共用廊下は繋がっている)で南西向きですからそれぞれの背の高さは同じであるもののプラウドの住戸によってはザ・ウィンベルの中庭を望むこととなりますし、ザ・ウィンベルの駐車場がありますから壁ドンにはなっていません。ただ、ザ・ウィンベルの角住戸にはプラウド方面に窓がありますし、ザ・ウィンベルの水戸街道側の棟のバルコニーからはプラウドの東寄り住戸が見えるなど駅から歩く割に開放感があるわけではありません。それでも眺望や採光が変わらないというのは買いやすい理由となりますよね。

外観デザインとしては正面部分はガラス手摺とルーバーを組み合わせたりバルコニー隣戸境の一部をコンクリートとしてそれをL字に走らせたりと全体的にリズミカルなものとなっています。バルコニー隣戸境が隔て板の部分はショートタイプなのがちょいと残念でしょうか。ただ、共用廊下はガラス手摺＆ルーバーとするなどプラウドらしいしっかりとした背中となっています。

メインエントランス手前部分には高さ約3mのエントランスゲートを設けて風除室手前のアプローチをしっかりととっていますし、ゲートは窓枠をリズミカルにしたり庇を段々としたりと全体的にプラウドらしさをしっかりと出せています。接道面、アプローチ部分など全体的に植栽も豊かなものとしてくれています。（ガーデンという物件名は植栽豊かであることと連動している）

背中側にゆとりがあるため駐車場は設置率約50％ですべて平置きとできています。西側と東側の二面接道で歩行者と自転車は西側、車は東側からの出入りとなります。東側にもサブエントランスがあるため公園で子供と遊ぶ際などは水戸街道側に出ることなくサクッと行き来できます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

Hタイプ　3LDK　70.23㎡

画像出典：プラウド柏ガーデン公式HP

1階　4400万円台　坪単価207万円(Hgタイプ)
2階　4300万円台　坪単価202万円
3階　4400万円台　坪単価207万円
4階　4500万円台　坪単価211万円
5階　4600万円台　坪単価216万円
6階　4600万円台　坪単価216万円
7階　4700万円台　坪単価221万円

Iタイプ　3LDK　68.03㎡
1階　4200万円台　坪単価204万円(Igタイプ)
2階　4000万円台　坪単価194万円
3階　4100万円台　坪単価199万円
4階　4200万円台　坪単価204万円
5階　4300万円台　坪単価209万円
6階　4400万円台　坪単価213万円
7階　4500万円台　坪単価218万円

Jタイプ　3LDK　70.23㎡
1階　4300万円台　坪単価202万円(Jgタイプ)
2階　4200万円台　坪単価197万円
3階　4300万円台　坪単価202万円
4階　4400万円台　坪単価207万円
5階　4500万円台　坪単価211万円
6階　4500万円台　坪単価211万円
7階　4700万円台　坪単価221万円

Lタイプ　4LDK　82.83㎡

画像出典：プラウド柏ガーデン公式HP

2階　5900万円台　坪単価235万円
3階　6000万円台　坪単価239万円
4階　6000万円台　坪単価239万円
5階　6100万円台　坪単価243万円
6階　6200万円台　坪単価247万円

Mタイプ　3LDK　73.80㎡
7階　5900万円台　坪単価264万円

平均坪単価は約220万円です。

「もうちょい頑張ればパークホームズ柏タワーレジデンスが買えたじゃないか！！」となりますがあちらがお買い得過ぎたのです。今の相場を考慮すればプラウドの価格設定が割高ということはありません。繰り返しになりますがパークホームズ柏タワーレジデンスが立地の魅力に対して安すぎたのです。

ルピアグランデ柏に比べるとけっこうお高いですがそこは駅距離の差や用途地域の差がありますし、ルピアグランデ柏と比べる分には五分五分でしょう。駅距離あっても良いのであればルピアグランデ柏、より駅に近づきたいならプラウド柏ガーデンという選択肢になるだけです。もちろんルピアグランデ柏の当初の激安住戸はやばかったですけどね（笑）

間取りに関しては田の字が主ですが総戸数111戸中90戸が70㎡超ということで今の時代にしては専有面積にゆとりあるというのはさすがプラウドですね。(野村不動産は専有面積をできる限り削らないことが多い。これは総額が膨らんでもプラウドなら売れるという自信と、住んだ後の満足度向上を目指したものであり個人的に好きな方針です。)

もちろんプラウドシティ柏の平均専有面積約80㎡に比べると全体的に見て狭いのですが時代が違いますからね…プラウドシティ柏は坪単価150万円ほどで購入できますから広さ求める方はそちらを購入してリフォームもありでしょう。(プラウドシティは柏第六小学校からの柏第三中学校のため通学校が異なります)

角住戸は角の割に下がり天井少なめですが角面の窓は少なめです。

玄関前のアルコーブをしっかりと取っているのも素晴らしいですね！

眺望としては最上階でもザ・ウィンベルの塔屋は視界に入りますが隙間があるためそこからは抜けてくる住戸も多いです。

西寄り住戸は水戸街道が近く、東寄り住戸はアーバンパークラインとJR線の線路が近くなりますからある程度音とは付き合っていく立地となります。T-3～T-4サッシで音対策をしています。

室内の設備仕様としてはディスポーザーがありません…ん～柏で検討される方がそこまで気にされない（ディスポーザーがないから検討をやめることは少ない）のはたしかだと私も思っています。ただ、総戸数111戸ですし、しっかりとディスポーザーを付けて東京方面からの検討者も狙うべきだと思うのですけどね…まぁプラウドシティ柏がディスポーザーなしで売れたという実績もあるわけですが駅前という立地で推せるわけではないですし、なにより検討者のレベルが高まっている時代ですから付けれるものは付けちゃったほうが良いと思うのです。

もちろんオーバースペックである必要はないですし、付けたら付けたで柏検討の方から「ディスポーザーなんてなくてよかったからもう少し価格と維持費安ければ…」と思われてしまうわけで難しいのは百も承知なのですが…今回は中長期的に住まう方が選ぶマンションですからディスポーザーがあったらもっとおすすめできました。（私の読者様は広域検討の方が多いため他と比較した際にディスポーザーがないことが買わない理由の一つになってしまいがち）

ただ、販売の素人の私が付けたほうが良いという意見なんかよりも販売のプロ集団の野村不動産が付けないほうが売れると判断したわけで販売事業としてはそちらが正解なのでしょうね。なお、ルピアグランデ柏はディスポーザー付きです…

ディスポーザーはありませんが食洗機、三面鏡框付き、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、引き戸はすべて上吊り、リビング横の洋室ウォールドアも完全ハイタイプで間取りによっては可動式収納にて3LDKを1LDKで広く使るなど単価からすればしっかりしたものとなっています。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mm～2750mm、サッシ高は2000mm～2200mmです。1階は基本天井高の2750mm＆サッシ高2200mm＆専用庭ですから人気でそうですね。とくに東寄りの1階は目の前が公園となるため向かいのマンションの機械式駐車場（中段と下段を利用する際に上がります）が気になりません。

最上階（西棟の13階、東棟の7階）はサッシ高2200mmとなりますから選べる内は中層階を狙うよりかは1階もしくは最上階がおすすめしやすいです。

共用施設はエントランスホールの隣にワーキングラウンジとテラスがあります。エントランスホール内にはクックパッドマートが設置されます。

エレベーターは2基（非接触対応）と違和感ありませんが西寄りにあるため東寄り住戸からだと最大9住戸の前を通る距離となります。

周辺相場を確認しましょう！

・ザ・ウィンベル　2000年築　旭町2　柏駅徒歩10分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約95万円

・ルイシャトレ柏旭町　2002年築　旭町2　柏駅徒歩5分　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約105万円

・プラウド柏　2003年築　柏6　柏駅徒歩5分　新築時の坪単価約180万円　直近売り出し事例なし

・プラウドシティ柏　2005年築　向原町　柏駅徒歩8分　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約150万円

・プラウド柏ディアージュ（定期借地権）　2009年築　旭町4　柏駅徒歩10分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約100万円

・ルピアグランデ柏　2021年8月竣工予定　富里3　柏駅徒歩15分　新築時の坪単価約150万円　新築販売中

・パークホームズ柏タワーレジデンス　2021年8月竣工予定　柏4　柏駅徒歩4分　新築時の坪単価約245万円　完売

・プレミスト柏千代田　2022年3月竣工予定　千代田1　柏駅徒歩10分　新築時の坪単価約225万円　新築販売中

上記相場からプラウド柏ガーデンの将来価値を予想すると

Jタイプ　3LDK　70.23㎡　5階　4500万円台(新築時)　→　3600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としては㎡単価月額約2150円ほどですから利回り計算すると

Jタイプ　3LDK　70.23㎡　5階　4500万円台(新築時)　→　月額賃料約150000円　利回り約4％

となります。

駐輪場は屋外で一部サイクルポート、1世帯2台は確保できます。別途電動のレンタサイクルが4台設置される予定です。

予定の管理費は㎡単価月額約192円、平置き駐車場があるなりに抑えられていますがディスポーザーがあってこの単価だと嬉しかったですね。当初から修繕積立金をそこそこ高くしてくれているため管理費と修繕積立金を合わせたトータルは当初から重ためですがそれゆえ修繕積立金の上がり幅が抑えられますから中長期的に住まう方には魅力が大きいでしょう。

～周辺分譲マンション参考管理費～

・プラウドシティ柏　㎡単価月額約175円

・ルピアグランデ柏　㎡単価月額約167円

建設地

【住むレーション】

［常磐線（上野東京ライン）］

柏　7:57発
松戸　8:06着
北千住　8:15着
南千住　8:17着
三河島　8:20着
日暮里　8:23着
上野　8:27着
東京　8:34着
新橋　8:37着
品川　8:43着

［常磐緩行線（千代田線直通）］

柏　7:42発（始発）
南柏　7:45着
北小金　7:48着
新松戸　7:51着
馬橋　7:53着
北松戸　7:55着
松戸　7:58着
金町　8:02着
亀有　8:05着
綾瀬　8:08着
北千住　8:11着
町屋　8:15着
西日暮里　8:18着
千駄木　8:20着
根津　8:23着
湯島　8:25着
新御茶ノ水　8:27着
大手町　8:29着
二重橋前　8:31着
日比谷　8:33着
霞ヶ関　8:36着
国会議事堂前　8:37着
赤坂　8:39着
乃木坂　8:42着
表参道　8:44着
明治神宮前　8:46着
代々木公園　8:48着
代々木上原　8:50着

［アーバンパークライン］

柏　7:44発（始発）
豊四季　7:47着
流山おおたかの森　7:50着
初石　7:52着
江戸川台　7:55着
運河　7:57着
梅郷　8:02着
野田市　8:05着
愛宕　8:08着
清水公園　8:10着
七光台　8:13着
川間　8:18着
南桜井　8:23着
藤の牛島　8:27着
春日部　8:31着
八木崎　8:35着
豊春　8:37着
東岩槻　8:40着
岩槻　8:43着
七里　8:46着
大和田　8:49着
大宮公園　8:51着
北大宮　8:53着
大宮　8:56着

柏　8:00発（始発）
高柳　8:06着
新鎌ヶ谷　8:11着
船橋　8:23着

常磐緩行線(千代田線直通)の一部は柏始発ですから座っての通勤等も可能です。

日常の買い物としては駅前の高島屋(デパ地下)、水戸街道沿いのMEGAドン・キホーテへ徒歩7分、同じく水戸街道沿いのイオンモール柏へ徒歩9分、車であればモラージュ柏やセブンパークアリオ柏など選択肢が広がります。

車で高速道路に乗り長距離となれば柏ICの近い柏の葉キャンパスのほうが便利です。柏駅周辺は高速道の出入口までちょいと距離あります。(外環の松戸ICも10キロ以上離れている)

通学校は旭東小学校で徒歩8分、柏中学校で徒歩13分です。受験とはなりますが東葛飾中学・高校を目指す方も多そうですね！（偏差値70オーバー）

ディナーはイオンモール柏の幸楽苑でネギラーメン塩と餃子！！

ラストオーダーぎり滑り込みでした！ pic.twitter.com/n0eRt0QNnK

— マンションマニア (@mansionmania) July 26, 2021

本日はイオンモール柏で買い物して直帰！ pic.twitter.com/MSA7K4TW2G

— マンションマニア (@mansionmania) July 26, 2021

【総評】

「パークホームズ柏タワーレジデンスを買っておくべきだった」とは思います。ただ、住まい探しはタイミングです。プラウド柏ガーデンを検討する方でパークホームズ柏タワーレジデンスのモデルルームへ訪問したけども決断できず…という方はまずいないでしょう。あの立地、あの価格で決断できなかった方が後発を買うのは難しいですからね。1年ほど前とはいえ過去には戻れませんから今時点で見るしかありません。

大通り沿いであることや線路も近い、ディスポーザーがないなど気になる点はありますが今のご時世からすれば坪単価220万円で購入できる新築マンションとしては条件悪くないでしょう。

総合点は高いですよね。ただ、広域検討の方だと他にも選択肢はあるため最後の買う理由という強いポイントが見つけにくいでしょうか。

条件良い新築マンションはどんどん売れています。ルピアグランデ柏も完売が近づいていますし、柏の葉キャンパスのタワマンは完売…後発が出てくるにつれて「あれ？プラウド柏ガーデンよくない？」となりそうではありますよね。

素敵なエントランスホールもありますし、実物のほうが音も確認できますから竣工後のほうが売れそうと感じました。

ん～販売の素人の私が生意気言って申し訳ないのですが野村不動産は近郊・郊外でももっとプラウドらしさを出すべきかなと。つくばだってレ・ジェイドよりスペック高めればもっと売れ行き良かったと思うのですよね。その土地に合わせたスペックにするというのは事業として当然ではあるのですがプラウド価格で販売するなら「周りのマンションよりスペック高いですよ！」と自信をもって言える商品でないと厳しい時代だと思うのです。三井レジみたく「スペック落とす際は価格もお安くする」ならわかるのです。野村不動産はスペック落とす際でも価格を落とさずプラウド価格なんですよね…いくらブランド力あるとはいえ今の消費者はそれじゃなかなかついてこないかと。

プラウド所沢寿町も地所レジに劣る部分が多かったですし…

プラウド湘南藤沢ガーデンみたく周辺のライバル物件より立地が劣るのにおすすめしやすい物件もあるのですけどね…埼玉県（浦和等除く）と千葉県（市川等除く）は「このくらいでも売れるだろう」となめられちゃってるのかな…

住んでみたいマンションブランド1位を取るくらいのブランド力あるがゆえに検討者側が求めるものも高くなるのは当然ですからね。近郊・郊外では設備仕様にかけられるコストが少ないため難しいのですが今作に関してはディスポーザー付けてキッチン天板フィオレストーンにしましたとかもう少し味付けがあっても良かったかもしれません。

※事業の収益性としては販売のプロ集団である野村不動産が設定したスペックが正解であることはたしかであり、あくまで私の読者様へ向けた際の評価です（広域検討の方が多いため少しでもTMD（坪単価満足度）高い物件を買っていただきたいという目線で書いている）

動画もご覧ください！

■プラウド柏ガーデン　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション