今回ご紹介するのはプラウド浦安です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:不二建設
価格:未定
専有面積:35.35㎡~125.87㎡
総戸数:98戸
規模:15階建て
交通:東京メトロ東西線「浦安」駅徒歩3分
所在地:千葉県浦安市北栄(きたざかえ)一丁目
入居予定:2022年3月中旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド浦安公式HP

東西線の浦安駅から徒歩3分、魚の絵が懐かしい浦安魚市場跡地の開発となります!

浦安市内でも埋め立て事業開始前からあるいわゆる元町エリアに位置しています。

市場は2019年3月に閉鎖、そこから解体工事がおこなわれあっという間にマンション建設が確定しました。(市場閉店時には野村不動産が取得したことが判明していました)

イニシア浦安グランプレイスの記事でも言及しましたが駅近ではとにかく分譲マンションが出てこないエリアです。出てきても戸数が少なかったり6号線を超えた当代島であったり市川市アドレスになったりと純粋な浦安アドレス×浦安駅近はかなりの希少性があります。

市場跡地だけあり土地形状がものすごく綺麗です。現状東側のみ接道していませんが空地にして通行できるようにするかもしれないですね。(東側はおそらく私道なのかな?通り抜けられるので接道してるっちゃしてるのですが動画にあるように飲み屋さんのための道に見えます。というか市場裏飲食店街は別土地だったのですね!!一緒に開発するのかと思っていました)

今回立地が良いだけでなく下駄にスーパーマーケットが誘致される予定なのも魅力ですね~。ワイズマートや西友などなど日常の買い物施設はこれでもかというくらいあるエリアなので浦安駅利用の浦安・市川市民からすれば「もういらなくない?」という贅沢な言葉も聞こえてきそうではありますが新しいスーパーマーケットができることはプラス材料でしかないですし、プラウド浦安に住まう方からすれば下まで降りればスーパーマーケットということで冷蔵庫代わりに使うこともできてしまいます。パークホームズ川越新富町アドーアのように住民専用出入口を設けてくるかも注目です!

周辺相場を確認しましょう!

・アヴァンセ浦安 1996年築 北栄1 駅徒歩5分 総戸数46戸 7階建て 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約185万円

・コスモ浦安アーバンフォルム 1998年築 北栄2 駅徒歩5分 総戸数31戸 6階建て 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約180万円

・エクセレントシティ浦安 2008年築 北栄1 駅徒歩4分 総戸数22戸 12階建て 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約200万円

・エクセレントアクイラ浦安ステーションアリーナ 2011年築 北栄1 駅徒歩2分 総戸数37戸 7階建て 新築時の坪単価約175万円 直近売り出し事例なし

・イニシア浦安グランフィールズ 2015年築 猫実5 駅徒歩5分 総戸数31戸 6階建て 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約230万円

駅徒歩5分圏内の分譲マンションをまとめましたがプラウド浦安の駅徒歩3分×総戸数98戸×15階建てがいかに希少であるかがわかりますね。

ただ、相場は見ての通りですが希少性あるからといって買った時より高く売れるほど売り手市場でもありません。

希少性ある割に相場が伸びないのは賃料が抑えめのエリアということもあるでしょう。駅徒歩10分圏内の賃貸マンションやタウンハウスでも㎡単価2000円ちょっとで借りれてしまいます。70㎡換算で月額賃料15万円ほど。分譲のエクセレントアクイラ浦安ステーションアリーナでも㎡単価2600円ほどです。

プラウド浦安が駅№1ということで㎡単価2800円付いたとしても月額賃料は20万円弱、そこから逆算すると6000万円が限界ラインとなります。

中古相場だけで見れば5000万円に大きな壁があるエリアです。私がマンション研究を開始した2000年以降で5000万円以上で動いた出物はほとんどないと思いますし、6000万円超えはもっとないでしょう。新築なら6000万円オーバーも少しはありましたがなかなか大きな壁ですよね。

そこを考慮すると平均坪単価は280万円ほどではないでしょうか。70㎡換算で6000万円弱です。125㎡もあるので億ションとなるでしょうからその中の6000万円なら駅№1としては妥当な価格と考えます。(一概には言えませんが億超住戸を設ける以上は外観デザインやエントランスホールの豪華さなどに力を入れることも多い)

今回35㎡の1LDKもあるのですね~!3500万円くらいで買える設定となるでしょうか。マンショングレードが高いのであればこの立地で1LDKは1戸保有しておいても良さそうな出物ですね。

建設地

【住むレーション】

[東西線]

浦安 8:00発
葛西 8:03着
西葛西 8:05着
南砂町 8:09着
東陽町 8:12着
木場 8:14着
門前仲町 8:17着
茅場町 8:21着
日本橋 8:23着
大手町 8:25着
竹橋 8:28着
九段下 8:30着
飯田橋 8:32着

[バス]

浦安駅入口 8:00発
順天堂病院前 8:12着
運動公園 8:19着
オリエンタルランド本社前 8:20着
舞浜駅 8:26着

東京ベイ・浦安市川医療センターが近いため医療という面でも安心材料となります。駅前に行政センターがあるため浦安市役所まで足を運ばなくとも事足りてしまうことばかりでしょう。

通学校は浦安小、北部小のどちらかと思われますがいずれにしてもものすごく近いという距離ではないですね。中学校は浦安中学校のはずですからより距離があります。少し足を延ばせば中央図書館があります。(改修工事もしています)

ディズニーリゾートも近いので年パス買ってもちょくちょく出向ける距離感ですし、イクスピアリなど休日に市内から出なくとも遊ぶところがあります。

東西線の快速であれば日本橋まで15分ほどですから休日に都心へ出るのも容易です。

浦安駅最寄りの№1マンションなるであろうプラウド浦安、モデルルームオープンが楽しみです!

こちらの動画も合わせてご覧ください!

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4 件のコメント

  • 実家が浦安で(昨年引っ越したけど)、西葛西に住んでいました。
    (ちなみにスムログの舞浜近辺の動画に少しだけ映りました)

    魚市場、プラウドになるんですね。あっと言う間に更地になりましたね・・・
    ちなみに東側の飲食店街に焼肉屋があって美味しいです。(今もあるのか?)
    浦安の元町は漁師町だっただけに、美味しい飲食店が多いです。

    いずれにせよ、この立地は地元民なら、おおっとなりますね。
    個人的にはファミリーで暮らすなら新浦安か東西線なら西葛西や妙典あたりがオススメですが、DINKSやシングルには暮らしやすい場所だと思います。
    おそらく、新浦安や舞浜駅方面の人はあまり動かなくて(京葉線沿線の人達は元町エリアに魅力を感じないかと)、東西線の西葛西から妙典あたりの人達が主なターゲットになりそうな気がします。

    • Kosuke様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      ご地元の情報ありがとうございます!!
      おっしゃる通り京葉線沿いと東西線沿いで検討される方の価値観は異なりますよね。
      同じ浦安市でも検討者がバッティングしにくいと感じております。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • 初めまして。
    プラウド浦安の情報収集中にこのブログを見つけました。
    早速現地リポートまでされていて、非常に参考になりました。

    浦安市内で駅近と広さを条件に新しい住居を検討中で、マンションであれば現在の唯一の選択肢として情報公開を待っていたところです。
    東西線と京葉線では全く雰囲気が異なりますが、夫々にプロコンあり、ただでさえ少ない選択肢をこれ以上狭めることも出来ないので、どちらでもいいことにしました。

    モデルルームがオープン次第訪問したいと思っておりますが、相場観・設備・造作等はプロのご意見も参考にしたく、続報是非是非宜しくお願いします。
    楽しみにしております。

    • Junko様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      プラウド浦安、おそらくですが「良い立地、ハイグレードマンション、でも価格は高い」という評価になるかとは思いますがモデルルームも訪問して記事化いたします!!
      浦安では信じられない単価になりそうですね、、、でもあの立地は素晴らしいです!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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