今回ご紹介するのはエクセレントシティ松戸駅前です!

[物件概要]

売主:新日本建設
施工:新日本建設
価格:2400万円台~6000万円台
専有面積:35.02m²~80.82m²
総戸数:38戸 他、店舗1戸
規模:12階建て
交通:JR常磐線・新京成線「松戸」駅徒歩3分
所在地:千葉県松戸市本町
竣工予定:平成30年3月上旬

駐車場:3台
自転車置場:62台
バイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:エクセレントシティ松戸駅前公式HP

松戸駅から信号なしの徒歩3分という好立地に、駅近でありながらも全戸南向きという好条件、それでいて価格は坪単価210万円程度と買いやすい価格帯ということで大変おすすめしやすいマンションとなります。

駅から徒歩3分といっても松戸駅西口のデッキまでは徒歩2分となりますから実体感時間としてはとても短く感じました。JR線、新京成線のいずれも改札からホームまでの距離が短いですからお住まいの階数によっては玄関を出てから5分後には電車の中ということも現実的です。

松戸駅西口ではバリアフリー化工事が進んでおり将来的にはデッキの物件寄りにエスカレーター、エレベーターが設置されるためより便利になります。

画像出典:松戸市公式HP

※バリアフリー化工事完了は平成30年6月(予定)

同マンションのデメリットとしては眺望が期待できるお部屋が少ない(斜め向かいにも14階建ての賃貸マンションが建設されます)ことくらいで他の懸念点を見つける方が大変なくらいです。設備面ではディスポーザーがないのは妥協点でしょうか。

現地を見てもモデルルームを見ても「これは売れますね」という感想しかでてきません。弱点が少なすぎるので歩留まりは相当高いであろうと予測できますし、松戸という街が気に入っているのにここを買う判断ができない方に「近くで他に良い物件ありませんか?」と聞かれても困ってしまう状況です。

もちろんシティテラス松戸も良いマンションですがあちらは利便性というよりかは高台立地、行政エリアの安心感が一番のウリですから同じ松戸駅最寄りでありながらも競合するようには思えません。実際に両マンションの相談がきた際にも比較されている方は今のところいません。利便性よりも高台立地の安心感を得たい方はシティテラス松戸をおすすめします。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※100万円単位の予定価格です

Aタイプ 70.30㎡
2階 3800万円台 坪単価178万円
9階 4400万円台 坪単価206万円
12階 4900万円台 坪単価230万円

Bタイプ 35.18㎡

画像出典:エクセレントシティ松戸駅前公式HP

2階 2400万円台 坪単価225万円
4階 2700万円台 坪単価253万円
6階 2800万円台 坪単価262万円

Fタイプ 37.63㎡
3階 2700万円台 坪単価236万円
6階 3000万円台 坪単価263万円

Gタイプ 72.32㎡

画像出典:エクセレントシティ松戸駅前公式HP

3階 4100万円台 坪単価187万円
7階 4400万円台 坪単価200万円
9階 4600万円台 坪単価209万円

Jタイプ 80.82㎡
12階 6000万円台 坪単価244万円

狭い部屋に価格を盛っていますね。その分、ファミリー向けのお部屋はお安くなっていてより魅力的な価格帯です。

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・パークホームズ松戸駅前レジデンス 松戸駅徒歩3分 2009年築 坪単価150万円~坪単価175万円程度

一例・・・

・3700万円台(新築時) → 2800万円台(中古時) 約60㎡
・3300万円台(新築時) → 3000万円台(中古時) 約56㎡

約900万円値下がっているほうは南西向きで条件の良いお部屋、約300万円値下がっているお部屋は北西向きと南西向きに比べると条件の良くないお部屋となります。新築時からのリセールでは「条件の良いお部屋ほど値下がりしやすい」ということが現れていますね。条件が良いお部屋ほど新築時に価格を上乗せしており、それが中古になると剥がれてしまうためおこる現象です。

上記相場から考えられるエクセレントシティ松戸駅前の将来価値は

Aタイプ 70.30㎡ 9階  4400万円台(新築時) → 3400万円程度(築10年時)

となります。

10年間で1000万円程度の下落であれば今の市況の新築マンションとしてはけして悪い数字ではありません。駅近で売り易く、貸すことも容易ですからリセールに関してはあまり心配する必要もない物件と言えるでしょう。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費一例・・・Aタイプ 70.30㎡ 管理費14500円(月額) 修繕積立金5700円(月額)

設備、構造面ではディスポーザーがないものの、食洗機、床暖房、トイレ手洗いカウンター、二重床・二重天井となっており、一番注目していただきたいのは【駅近なのに間取り、外観に力を入れている】という点です。

正直なところ立地が良いので間取り、外観にはさほどコストをかけなくとも売れてしまうわけですが、エクセレントシティ松戸駅前に関してはワイドスパンで窓面を多く設けたり、バルコニーに避難ハッチを設けることで独立のバルコニーにしたり、外観もデザイン性を追求するなどけして駅近ということに妥協したつくりにはなっていないのです。

1階の店舗スペースに入るテナントは未定とのことでした。

画像出典:エクセレントシティ松戸駅前公式HP

画像出典:エクセレントシティ松戸駅前公式パンフレット

価格がお安い理由を尋ねると自社製販一貫ということはもちろん土地が入札案件ではなく相対取引での取得だったことが影響しているとのことでした。

【住むレーション】

[常磐快速線]

松戸 8:03発
上野 8:27着
東京 8:33着
新橋 8:37着
品川 8:42着

[常磐緩行線→千代田線(直通)]

松戸  8:01発
大手町 8:34着
霞ヶ関 8:40着

【総評】

おすすめです!

坪単価210万円で松戸駅西口徒歩3分の新築マンションが購入できるならとりあえずの1件目としてもありでしょう。もちろん長く住む分にも小学校が近くにあり、東口へ行けば大きな公園もありますから子育て環境も充実しています。

すでにお子様がいて永住という目線であれば高台立地のシティテラス松戸を、結婚はしているけども「この先どうなるかわからない」という方はエクセレントシティ松戸駅前を選ぶという考え方もありでしょう。また、エクセレントシティ松戸駅前はシングルの方にもおすすめできる立地条件です。デッキを降りればサクッと食べて帰れる飲食店も多く、何より駅から近いですから女性の一人歩きも安心しやすい道のりです。

あとは松戸という街をどう感じるかで、駅を降りてみて「ちょっと賑やかすぎるなぁ」「雰囲気が合わないなぁ」と感じたら路線を変えてTXの柏の葉キャンパスに目を向けるのもありでしょう。松戸に比べると商業施設が少ないため刺激も少なく、交通利便性も劣ってしまいますが都心への近さはある程度保ちつつも静かな環境の駅近新築マンションが坪単価200万円程度で購入できるエリアですから比較するには良いエリアだと思います。

問い合わせの多いエクセレントシティ柏の葉キャンパスのモデルルーム訪問記事は後日公開いたします!

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