今回ご紹介するのはイニシア松戸です!

[物件概要]最終期

売主:コスモスイニシア
施工:川口土木建築工業
予定価格:2900万円台・4000万円台
専有面積:68.39㎡・70.87㎡
総戸数:73戸
規模:9階建て

交通:
常磐線・新京成線「松戸」駅西口徒歩14分(駅ビルの改札口まで徒歩13分、利用時間10:00~21:00)
総武線「市川」駅北口よりバス39分「松戸営業所」バス停下車徒歩10分

所在地:千葉県松戸市樋野口719番地の1
竣工予定:2019年2月下旬

駐車場:敷地内26台(平置10台、機械式16台)、身障者用1台含む 月額6000円~12000円
バイク置場:10台 月額1000円
サイクルスペース:73区画 月額600円

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア松戸公式HP

二度記事化したイニシア松戸ですが最終期となるため広告住戸、いわゆるパンダ部屋が販売開始されます。

例えば平均で3800万円のマンションにおいて「ファミリー向け住戸が3500万円台~」と告知するよりも「ファミリー向け住戸が2900万円台~」と告知したほうが人が集まりますからパンダ部屋とはその名の通り客寄せするためのものです。販売してしまうと広告で使えなくなってしまうため最後の最後に放出することが一般的となります。

ただし、最近ではデベロッパーも利益を削りに削っており(マンション価格は高騰しているが減価が高騰しているためデベロッパーの儲けも少なくなっています)極端な広告住戸を設けないことも多いのですがイニシア松戸に関しては大胆にも2900万円台というお部屋があり、それが今回販売となるわけです。

イニシア松戸の平均坪単価は約180万円ですが広告住戸は坪単価144.9万円となりますから平均よりも20%ほどお安くなっています。大規模マンションであればお部屋の向きもさまざまとなるため平均より20パーセントくらいお安いお部屋が存在することもありますが総戸数73戸でとくに北向き住戸があるわけでもないですからまさに広告のための単価設定と言えます。

当然ながらマンション内ではそこまで条件が良いお部屋ではなく、北側に西棟(リバーコート)がきてしまい1LDK+2S表記になってしまいますし、バルコニー面は接道しているものの目の前のマンションが気になる位置となります。とはいえ南向きでリビングの日当たりは十分望める位置にありますし、2階のため天井高が2550mmと高くなっていますからけして条件が悪すぎるということはありません。ちなみに同じ間取りで2つ上の4階住戸は坪単価178.7万円でしたが4階でも眺望が抜けるポジションではないですから坪単価144.9万円がいかにお安いかがわかります。

立地含めた細かいレポートはこれまでの記事でお伝えしておりますが松戸駅徒歩14分とは言え歩いただけの価値があるポジションではありますし、コストカットが激しいマンションというわけではありませんから坪単価144.9万円だとお得感さえあります。周辺相場を見ても築16年ほどで坪単価110万円~坪単価135万円くらいでは動いていますから中古相場と比べても残債割れの心配は少ないです。

広告住戸を共有いたします。

Eタイプ 1LDK+2S 68.39㎡ 管理費(月額)12700円 修繕積立金(月額)7700円

画像出典:イニシア松戸公式HP

2階 2998万円 坪単価144.9万円

70㎡を切ってはいますが共用廊下側の柱が食い込んでないので無駄がありません。

儲かるかと言えば話は別ですがこの単価で買っておけば残債割れの心配は極めて少ないですし、安かろう悪かろうというまで条件のきつい広告住戸ではありませんから検討エリアに入る方は狙ってみてもよろしいのではないでしょうか。

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