今回ご紹介するのはイニシア松戸です!

[物件概要]

先着順販売概要(2019年4月8日時点)

売主:コスモスイニシア
施工:川口土木建築工業
価格:3598万円~4398万円
専有面積:76.46㎡~84.94㎡
総戸数:73戸
規模:9階建て

交通:
常磐線・新京成線「松戸」駅西口徒歩14分(駅ビルの改札口まで徒歩13分、利用時間10:00~21:00)
総武線「市川」駅北口よりバス39分「松戸営業所」バス停下車徒歩10分

所在地:千葉県松戸市樋野口719番地の1
竣工予定:2019年2月下旬

駐車場:敷地内26台(平置10台、機械式16台)、身障者用1台含む 月額6000円~12000円
バイク置場:10台 月額1000円
サイクルスペース:73区画 月額600円

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア松戸公式HP

昨年の8月に記事化したイニシア松戸ですが竣工したため再訪問しました!

入居が開始されたばかり(ホームデコレーション実施の方はこれから)ですがすでに建物内にもモデルルームが設けられており、駅前のマンションギャラリー訪問後に案内していただきました。

コスモスイニシアのマンションは完成して現物を見ることでより魅力がわかるため一度モデルルームへ訪問していたとしても再訪問したくなってしまうのですよね。

完成した建物を見て思ったのはいつもと同じ。「さすがイニシアだなぁ~」と。期待を裏切りません。

エントランス周りの植栽計画、建物北側の中庭などなど魅力が多い中で一番感動したのがエントランスホールから見える坪庭です。エントランスホール真正面に坪庭を設ける物件自体はそこそこあるのですが今回の突き抜け感には惚れました。

窓がないのです!(笑)

一般的にはエントランスホール真正面の坪庭というのは坪庭自体が外でもエントランスホールとは窓で隔たれていることが多くなりますから尖っているなぁ~と。

そのためエントランスホールが「寒い!」「暑い!」と感じやすくはなっていますが自然を感じられて好印象でした。

エレベーターホール回りもしっかりと造りこんでおり坪単価180万円ほどという価格からすれば十分納得できる仕上がりです。

建物出入り口から見るエントランスホールと坪庭

エントランスホールから見る坪庭(イロハモミジ)とエレベーターホール

駅距離がどうにもデメリットではありますがそこさえ妥協すれば魅力の多いマンションです。もちろん駅距離が遠い物件は不動産として一番大事な部分を妥協するわけですから満足度が高くて当然ではあるのですが、その当然すら満たされていないマンションも数多くあるので注意が必要です。イニシア松戸に関しては駅から歩いただけの価値があると評価できます。

また、駅距離があるとはいえ最寄り駅がマイナー駅ではなく常磐快速線が利用できる松戸駅というのも大きな評価ポイントとなります。マイナー駅から徒歩13分ではそりゃ厳しいとしか言いようがないのですが利用客数が多く、商業施設も充実している松戸駅が最寄りであれば利便性が高いことはもちろん資産性においても大暴落の心配はほとんどないでしょう。

既存の分譲マンションがあまりないエリアですから中古市場でも周りの影響を受けにくいのもいいですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[リバーコート]

Agタイプ 4LDK 84.94㎡ 管理費(月額)15800円 修繕積立金(月額)9500円

画像出典:イニシア松戸公式HP

1階 4398万円 坪単価171万円 

[サウスコート]

Egタイプ 2LDK+2S 78.11㎡ 管理費(月額)14500円 修繕積立金(月額)8700円

画像出典:イニシア松戸公式HP

1階 3598万円 坪単価152万円

Eタイプ 1LDK+2S 68.39㎡ 管理費(月額)12700円 修繕積立金(月額)7700円
4階 3698万円 坪単価178万円

Dタイプ 3LDK 76.46㎡ 管理費(月額)14200円 修繕積立金(月額)8600円

画像出典:イニシア松戸公式HP

2階 4198万円 坪単価181万円
4階 4498万円 坪単価194万円

B4タイプ 2LDK+S 70.87㎡ 管理費(月額)13200円 修繕積立金(月額)7900円

画像出典:イニシア松戸公式HP

4階 3898万円 坪単価181万円
5階 3948万円 坪単価184万円

Gタイプ 3LDK 75.38㎡ 管理費(月額)14000円 修繕積立金(月額)8400円
2階 3998万円 坪単価175万円
3階 4298万円 坪単価188万円
5階 4498万円 坪単価197万円

Lタイプ 2LDK 61.71㎡ 管理費(月額)11500円 修繕積立金(月額)6900円
9階 3798万円 坪単価203万円

残りは20戸を切っており選べるお部屋は少なくなっています。駅距離がある割には売れ行き好調です。

共用廊下側のお部屋もアウトフレームにできているのが素晴らしいですね。ファミリーストレージ・ファミリークローゼットなど収納も豊富です。

ディスポーザーはありませんが食洗機は標準装備、コンロがsiのグレード高いものであったり浴室にはミストサウナが付いていたりと単価からすれば十分でしょう。構造は二重床・二重天井です。隔て板がトールタイプでなかったのは残念。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ松戸ロイヤルフォルム 1998年築 根本 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約140万円

・ルネ・リバージュ松戸 1998年築 樋野口 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約100万円

・ベルスクエア松戸 2002年築 樋野口 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約115万円

・パークホームズ松戸つつみ公園 2003年築 樋野口 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約110万円

・レクセルマンション松戸 2004年築 樋野口 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約135万円

上記相場からイニシア松戸の将来価値を予想すると

B4タイプ 2LDK+S 70.87㎡ 4階 3898万円(新築時) → 2700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場の設置率は約35%、平置10台、機械式16台となりますから敷地内だけでは少し足りないのですが周辺に月極平置き駐車場が多くあるため日常的に車を利用される方はあえて敷地外で借りている事例もあるとのことでした。

桜満開!!

土手から撮影した動画(曇り空)

【住むレーション】

[常磐快速線]

松戸 8:00発
北千住 8:09着
南千住 8:11着
三河島 8:14着
日暮里 8:17着
上野 8:21着
東京 8:28着
新橋 8:31着
品川 8:37着

[常磐緩行線]

松戸 8:00発
金町 8:04着
亀有 8:07着
綾瀬 8:11着
北千住 8:14着
町屋 8:18着
西日暮里 8:20着
千駄木 8:23着
根津 8:25着
湯島 8:27着
新御茶ノ水 8:29着
大手町 8:32着
二重橋前 8:34着
日比谷 8:36着
霞ヶ関 8:38着
国会議事堂前 8:40着
赤坂 8:42着
乃木坂 8:44着
表参道 8:46着
明治神宮前 8:48着
代々木公園 8:51着
代々木上原 8:54着

[新京成線]

松戸 8:07発
八柱 8:13着
新鎌ヶ谷 8:25着
北習志野 8:40着
新津田沼 8:47着

松戸駅から東京駅までは朝の通勤時間帯でも30分かかりません。緩行線であれば始発設定もありますから座っての通勤・通学も可能です。

松戸駅のバリアフリー工事は進んでいるのですが新駅ビル計画はあまり話を聞かなくなってしまいましたね。アトレがリニューアルして綺麗になったため雰囲気はよくなりましたが全体的にもう少し小奇麗な駅舎になるといいですね。

物件近くに大きなスーパーマーケットはありませんが駅近くにいけばイオンやイトーヨーカドーなどなど商業施設は充実しています。車移動であれば北部市場開発のテラスモール松戸(仮称)まで車で20分ほどですからオープンした後は容易に遊びに行くことができます。

【総評】

いつもお伝えしているところではありますが駅遠物件を買うなら「駅から離れただけの魅力があるか」を十分確認されてください。駅から離れれば価格が安いのは当たり前の話なのです。営業さんが「駅から離れるので価格が安いですよ!」としか言わない物件は危険です。「駅から離れるので価格が安いことに加えてかくかくしかじかの魅力があります!」でないとダメなのです。

イニシア松戸に関しては

・駅から離れるため価格が安い

・駅から離れただけありリバーサイド、公園併設の住宅街に位置した魅力ある住環境

・全戸分のサイクルポート(駅から離れているが自転車が利用しやすい)

・駅からは離れているが最寄り駅の力がある

・類似マンションが少ない

などなど価格以外の魅力も多くなっていますから安心しておすすめすることができます。

坪単価180万円となればもっともっと厳しい立地であることが多い新築マンション市況ですからこの単価で探されている方にはぜひ検討していただきたいです。もう少し上の単価で探されている方が住宅費を抑えるのもありでしょう。

トータルで評価しても割高感がなく、安心しておすすめできる新築マンションとなります。

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イニシア松戸の物件詳細はコチラ

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