今回ご紹介するのはガレリア ドゥエル神田岩本町です!

[物件概要]第一期販売戸数33戸

売主:プロパスト
設計:ビッグプランニング
施工:小川建設
価格:5690万円~9590万円
専有面積:39.95㎡~59.54㎡
総戸数:52戸
規模:14階建て

交通:
都営新宿線「岩本町」駅徒歩4分
東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅徒歩5分
JR山手線・京浜東北線・中央快速線「神田」駅徒歩6分
東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩7分
JR総武線快速「新日本橋」駅徒歩7分
東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩8分
JR総武線快速「馬喰町」駅徒歩9分
JR山手線・京浜東北線・中央・総武線各駅停車「秋葉原」駅徒歩10分
つくばエクスプレス「秋葉原」駅 徒歩11分
東京メトロ銀座線・半蔵門線「三越前」駅徒歩11分
都営浅草線「東日本橋」駅 徒歩11分
都営新宿線「馬喰横山」駅 徒歩11分
都営新宿線「小川町」駅徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅徒歩13分
東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅徒歩13分
JR中央・総武線各駅停車線「浅草橋」駅徒歩15分
東京メトロ丸ノ内線・東西線・半蔵門線・千代田線・都営三田線「大手町」駅徒歩15分

所在地:東京都千代田区岩本町二丁目
竣工予定:2023年9月下旬

駐車場:平置5台(月額38000円~39000円)内身障者用1台
駐輪場:スライドラック式19台、二段ラック式14台 ※内レンタサイクル4台含む(月額200円~300円)
バイク置場:1台(月額6000円)

管理費(月額)13555円~18555円
修繕積立金(月額)4430円~6610円

地図はこちらです↓

画像出典:ガレリア ドゥエル神田岩本町公式HP

お久しぶりでございます!!プロパストのえちえちガレリアブランド(正確にはブランドとしているわけではないもののシリーズ感はある。実際に過去のガレリア物件担当者が携わっています。)となります!!

プルームヌーベル武蔵野(他デべから1棟買い)、ドゥアージュコラッド松濤、ザ・グランプルーヴ上馬、ヴァントヌーベル代々木などなどプロパスト物件としては少ないながらも供給はあったものの「ガレリア」は万博記念公園駅のガレリアヴェール以来となります。ガレリアヴェールの一つ前がガレリア・サーラとなります。

プロパスト物件はガレリア冠に限らず高級感ある大人向けに仕上げてくることがほとんどですが、旧ガレリア民(サーラ民)としては見学するのをとても楽しみにしていた出物となります。

マンションマニアが住んでみてよかったマンション① ~ガレリアサーラ~(スムログに飛びます)

立地は神田駅の東側、首都高1号線を超えてすぐとなります。徒歩5分以内の駅は岩本町と小伝馬町のみですが神田駅徒歩6分、秋葉原駅徒歩8分(JR線は徒歩10分)などなど多くの駅が徒歩圏内となる足回りの良い立地です。それでいて大通りに面していない南東角地ということで静かな住環境(用途地域は商業地域)で採光面にも期待ができます。低層階となればやや囲まれ感はありますが接道していますし、全戸南方位ということでエリア内では条件が良いですね。

少し歩けば中央区となりますが今作は千代田区アドレスというのも大きな強みとなります。中央区と千代田区を比べた際、どっちが良い悪いという話ではなく千代田区アドレスのほうが希少性があることはたしかです。

エリア柄全戸投資向け~であったり20㎡~となってしまうことも多い中で今作は資産形成を謳いつつも実需層がメインターゲット(最初から投資というよりかは住みながら投資目線)として専有面積を39.95㎡~59.54㎡としてくれています。(事業としてはもっと狭い部屋を設定したほうが儲かることでしょう)

外観デザインとしては正面の黒色三本柱、中央&左右のダイレクトウィンドウ、側面の黒枠ダイレクトウィンドウなどの重厚感に加えて風除室前は緑の回廊として植栽&ライティングにて癒しの空間も設けてくれています。

1階には住戸を設けずカウンター席とテーブル席があるワークスペース(Albero Lounge)、中央に景石があり配し正面の窓から坪庭を望めるラウンジ、最上階にはビル夜景やスカイツリーを望める屋上庭園、風除室からエレベーターホール、ラウンジ&ワークスペースまでのすべての動線をゲートデザインとするなどプロパストらしさを随所で感じることができました。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※先着順販売のため動きが早いと思われます
※予定価格は100万円単位

Aタイプ 2LDK 59.54㎡ 管理費(月額)18555円 修繕積立金(月額)6610円

画像出典:ガレリア ドゥエル神田岩本町公式HP

4階 8800万円台 坪単価488万円
6階 8940万円 坪単価496万円
12階 9400万円台 坪単価521万円
14階 9590万円 坪単価532万円

Bタイプ 1LDK 39.95㎡ 管理費(月額)13555円 修繕積立金(月額)4430円

画像出典:ガレリア ドゥエル神田岩本町公式HP

3階 5690万円 坪単価470万円
13階 6200万円台 坪単価513万円

Cタイプ 2LDK 44.32㎡ 管理費(月額)14655円 修繕積立金(月額)4920円

画像出典:ガレリア ドゥエル神田岩本町公式HP

4階 6500万円台 坪単価484万円
5階 6610万円 坪単価493万円
7階 6700万円台 坪単価499万円
13階 7100万円台 坪単価529万円

Dタイプ 2LDK 54.46㎡ 管理費(月額)17255円 修繕積立金(月額)6050円

画像出典:ガレリア ドゥエル神田岩本町公式HP

3階 7790万円 坪単価472万円
4階 7850万円 坪単価476万円
8階 8090万円 坪単価491万円

平均坪単価は約500万円です。

1フロア4戸で角住戸比率が50%のため内廊下(天井埋込型エアコンあり、カーペット敷など高級感があります)ながらも行燈部屋が少なく(Cタイプの1部屋のみ)できています。どの間取りもリビングダイニングはそこまで広くないものの収納は多いですね。デスクも標準装備としてくれています。

もう1ブロック取得できていれば70㎡くらいの住戸も一列つくれたかなぁ~とは思うものの今作の規模感ですと2LDKに抑えておくことに違和感はないでしょう。(プロパストファンもいますし、千代田区の東側とはいえ子育てファミリー層のニーズもなくはないため70㎡があっても売れたはず)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、水回り天板シーザーストーン、浴室ダウンライト、スイッチ付エコアクアシャワーSPA(シルクミスト吐水・パワーマッサージ吐水・アクアスプレー吐水)、キッチン・洗面水栓グローエ、トイレ手洗いカウンター&タンクレストイレ、すべての水を活性化、玄関・廊下・洗面・トイレ床天然石、リビング天カセ、リビング・キッチン床暖房、玄関電子錠(Tebraキー)などなどシングル・ディンクス向けとしてはかなりレベル高いものとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm、そして…逆梁アウトフレーム工法で…はぁ…(*´Д`)…サッシ高2300mmです。萌え萌えキュン♡

そこまで賑やかな立地ではないものの逆に夜間は首都高からの音などを拾いそうであることなどを考慮してかT-2サッシとしてくれています。

周辺相場を確認しましょう!

・ウェリスタワー千代田岩本町 2013年築 岩本町1 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約560万円

・シティインデックス神田 2016年築 岩本町2 新築時の坪単価約420万円 現在の坪単価約450万円

・ライオンズ千代田岩本町ミレス 2018年築 岩本町2 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約460万円

・リビオレゾン千代田岩本町ルジェンテ 2020年築 岩本町2 新築時の坪単価約415万円 現在の坪単価約440万円

上記相場からガレリア ドゥエル神田岩本町の将来価値を予想すると

Bタイプ 1LDK 39.95㎡ 3階 5690万円(新築時) → 5780万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内と屋外混合で平置き5台、設置率約10%です。

駐輪場は屋内で33台、内4台はレンタサイクル用です。

管理費はインターネット利用料込みで㎡単価月額約320円前後、ディスポーザーあり、空調完備の内廊下に戸数の割にはしっかりとした共用施設、植栽ですから納得度の高い水準でしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ウェリスタワー千代田岩本町 総戸数120戸 管理費㎡単価月額約280円

・シティインデックス神田 総戸数110戸 管理費㎡単価月額約296円

・ライオンズ千代田岩本町ミレス 総戸数53戸 管理費㎡単価月額約329円

・リビオレゾン千代田岩本町ルジェンテ 総戸数65戸 管理費㎡単価月額約355円

建設地

【住むレーション】

[都営新宿線]

岩本町 8:01発
小川町 8:02着
神保町 8:04着
九段下 8:06着
市ヶ谷 8:08着
曙橋 8:11着
新宿三丁目 8:13着
新宿 8:15着

岩本町 8:04発
馬喰横山 8:06着
浜町 8:07着
森下 8:09着

[東京メトロ日比谷線]

小伝馬町 8:01発
人形町 8:02着
茅場町 8:05着
八丁堀 8:07着
築地 8:09着
東銀座 8:11着
銀座 8:13着
日比谷 8:15着
霞ヶ関 8:18着
虎ノ門ヒルズ 8:20着
神谷町 8:21着
六本木 8:25着

小伝馬町 8:00発
秋葉原 8:02着
仲御徒町 8:04着
上野 8:05着

[JR山手線]

神田 8:00発
東京 8:02着
有楽町 8:04着
新橋 8:06着
浜松町 8:09着
田町 8:11着
高輪ゲートウェイ 8:13着
品川 8:15着

神田 8:00発
秋葉原 8:02着
御徒町 8:04着
上野 8:06着

[JR中央快速線]

神田 8:01発
御茶ノ水 8:03着
四ツ谷 8:08着
新宿 8:13着

神田 8:00発
東京 8:02着

[東京メトロ銀座線]

神田 8:01発
三越前 8:02着
日本橋 8:04着
京橋 8:06着
銀座 8:08着
新橋 8:11着
虎ノ門 8:13着
溜池山王 8:15着
赤坂見附 8:17着
青山一丁目 8:20着
外苑前 8:21着
表参道 8:23着
渋谷 8:25着

神田 8:02発
末広町 8:04着
上野広小路 8:06着
上野 8:08着
稲荷町 8:10着
田原町 8:12着
浅草 8:14着

[JR総武線快速]

新日本橋 8:00発
東京 8:03着
新橋 8:07着
品川 8:13着

日常の買い物はまいばすけっとへ徒歩4分、成城石井へ徒歩6分、マルエツプチへ徒歩6分、肉のハナマサへ徒歩7分、コレド室町とアトレ秋葉原へ徒歩10分、コンビニも点在していますから帰宅時の利用駅によって選択することも容易です。日本橋三越本店付近へも徒歩13分ほどと休日に散歩がてらお出かけ~ができます。もちろん私なら散歩がてら秋葉原となります。飲食店も充実しています。子育てファミリー層が選ぶ感じはしないですが通学校は千代田小学校で約1キロです。

鉄道利便性が高いだけでなく少し歩けば大通りですからタクシーもたくさん流していますし、首都高の出入口も近いため車での遠出も便利です。

【総評】

これは良い出物ですね!

プロパストのやりたいことをしっかりと取り入れられているリアルプロパスト物件となります。(近年は1棟買いなど純なプロパスト物件でないこともあった)

この立地で坪単価500万円となれば違和感ないですし、そこにプロパストらしいハイスペックとなれば狙い目マンションとなって当然でしょう。

立地×規模感(大きいマンションではない)×坪単価500万円としてだけ見ると普通です。便利な場所だし今の時代としては坪単価500万円もまぁこんなものかぁ~と。ただ、今回はモノのレベルが違いすぎます。立地×規模感×坪単価500万円にプロパストらしい商品力が加わることで強くおすすめできるものとなりますし、その商品力は住んだ後の満足度にとてつもなく影響することは間違いありません。

売れ行きは早いと思われますので気になられたら早めに(有休をとってでも)動くことをおすすめいたします!

動画もご覧ください!

■ガレリア ドゥエル神田岩本町 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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2 件のコメント

  • マンションマニアさん、いつも楽しくブログを読ませていただいています。ガレリアの記事を読み、Bタイプの物件に興味を持ったのですが、もう既に新規受付が停止されている様です。
    そこで、ガレリアの近所(神田、秋葉原)で、同じ様な価格帯の物件でお勧めが出来るものがありましたら、新築中古を問わず教えていただきければ幸いです。よろしくお願いします。

    • なかざわキノコ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      かしこまりました!!
      それでは大変お手数ですが個別相談のご予約をお願いいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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