今回ご紹介するのはGREENPARK(グリーンパーク)淡路町です!

[物件概要]

売主:坂入産業
設計:坂入産業
施工:坂入建設
価格:8820~10140万円
専有面積:67.06㎡~70.52㎡
総戸数:33戸(共同住宅30戸・事務所3戸、他に管理事務室1戸)
規模:12階建て

交通:
東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅徒歩2分
都営新宿線「小川町」駅徒歩2分
東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩4分
東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩4分
JR各線「神田」駅徒歩6分

所在地:東京都千代田区神田須田町一丁目
竣工予定:2022年3月

駐車場:3台(事業協力者用専有駐車場1台含む)
駐輪場:56台(上段ラック23台、下段スライドラック33台)

管理費(月額)25300円~26400円
修繕積立金(月額)8100円~8500円

地図はこちらです↓

画像出典:GREENPARK(グリーンパーク)淡路町公式HP

管理のHumanCare含めてオール坂入となります。近くにグリーンパーク千代田淡路町という既存マンションがあるなど周辺では実績豊富な会社となります。

淡路町駅と小川町駅から徒歩2分、神田駅へも徒歩6分、住宅街と呼ぶには程遠い環境ですが足回りの良さを求める方にはとても魅力に感じる立地となります。ここに住んだらシャキシャキと動くことができるでしょう。とにかく便利な立地です。

プラウド千代田淡路町やパークホームズ千代田淡路町の供給が記憶に新しいところではありますが今作の特徴としてはオール3LDKという点でしょう。一番広くても70.52㎡ではあるものの平均専有面積としては70㎡に限りなく近くなりますから同エリアでは珍しい位置づけのマンションとなります。

これだけ足回りの良い立地ですから1LDKがあったとしても引き合い多いのは目に見えますし、そのほうが利益を追求しやすいのですがあえてのオール3LDKは千代田区アドレスの駅近で検討されていたファミリー層にとってはかなりのかなり買いやすい(小規模マンションではあるものの3LDKのみのため部屋を絞らなければ無抽選でも買える可能性が高い)出物と言えるでしょう。

二面接道の角地で1フロア3戸、全戸角住戸となります。エリア柄致し方ないのですが眺望の抜け感というのは得るのが難しいです。それでも窓面を多く設けて行燈部屋なしというのは魅力ですね。

周辺では専門学校の廃校が決まっていたり、別の土地では野村不動産が解体工事(発注主)をしていたりと今後高さ36m以内(グリーンパークと同じ)で新しい建物が建設されていくであろうエリアとなります。古い建物が多いので将来的に眺望や採光が変わる可能性は高いわけですが街が少しづつ綺麗になっていくことを楽しめるのか、不安と感じるのかで評価は分かれますね。ただ、このエリアで確定眺望・採光を求めるのは難しいですから二面接道の角地で窓面は確保できているということは評価されることでしょう。

外観デザインとしては基壇部と3階以上の色合いを分け、小規模ながらも存在感が出るように縦スリッドの窓を採用しています。エントランスホールはこじんまりとしていますが正面の窓越しに中庭を望めるようにしてくれていますし、アプローチも接道から食い込ませて床・天井部ともに木目調としています。

メジャー企業ではないですから「グリーンパークブランドの外観デザインどうなの?」と思われるかもですが既存のグリーンパーク千代田淡路町、プラウド、パークホームズの3件を現地行くついでに見比べていただけるとわかりますがまったくもって負けてないくらい素敵なものとなっています。デザインコンセプトは異なりますがグリーンパーク千代田淡路町もなかなかかっこよい外観デザインですよね。

ただ、残念だったのは今回外廊下なのですよね。ザ・パークハウス→プラウド→パークホームズと内廊下が続いていましたから頑張ってほしかったところではあります。1フロア3戸ですから外廊下とはいえ廊下面積はものすごく少ないのですが億に近い価格なわけですからね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

67Aタイプ 3LDK 67.06㎡

画像出典:GREENPARK(グリーンパーク)淡路町公式HP

3階 8820万円 坪単価434万円
4階 8940万円 坪単価440万円
5階 9050万円 坪単価446万円
6階 9150万円 坪単価451万円
7階 9220万円 坪単価454万円

・浴室窓
・唯一のフルオープンではないキッチン
・廊下短くて効率良い
・リビングin洋室2部屋
・リビングin洗面

70Bタイプ 3LDK 70.52㎡

画像出典:GREENPARK(グリーンパーク)淡路町公式HP

4階 9760万円 坪単価457万円
5階 9870万円 坪単価462万円
6階 10040万円 坪単価470万円
7階 10140万円 坪単価475万円

・フルオープンキッチン
・リビング窓面多い(通常の窓だけでなく縦スリッド窓)
・リビングin洋室1部屋
・非リビングin洗面
・マンション内では一番日当たりを見込める

70Cタイプ 3LDK 70.12㎡

画像出典:GREENPARK(グリーンパーク)淡路町公式HP

4階 9380万円 坪単価442万円
5階 9500万円 坪単価447万円
6階 9670万円 坪単価455万円
7階 9770万円 坪単価460万円

・フルオープンキッチン
・リビング縦スリッド窓のみ
・全洋室リビングin
・リビングin洗面

平均坪単価は約460万円です。(6階で計算)

2階は事業協力者住戸(事務所扱い)となります。

70Cタイプの全洋室がリビングinは好き嫌いわかれるでしょうけども動線の効率重視、家族のコミュニケーション重視の方には合うことでしょう。縦スリッドの窓しかないリビングは家具配置はしやすいですね。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。キッチン天板フィオレストーン、食器棚(天板フィオレストーンで合わせています)、グローエとタカギがコラボした一体型水栓、マントル型レンジフード(67A除く)、全室エアコン(1台の室外機のマルチエアコン、空気清浄機能付き)、リビング調光コントローラー(ダウンライトが4ヵ所標準装備、別途シーリングもあります)、LOW-E複層ガラス、洗面天板フィオレストーン、洗面三面鏡下モザイクタイル、三面鏡内両サイドに2口コンセント(片方はよく見かけますが両サイドは珍しいですね) 、ハーフベッセル型ボウル、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、 玄関前カメラ付きインターホンなどディスポーザーを除けば大きなツッコミどころはないでしょう。(戸数からしてディスポーザーがないのは致し方ないのですがザ・パークハウス→プラウド→パークホームズは付いていたので周辺と比べると気になる)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

1階に食配スペース(ここ数年のグリーンパークでは積極的に採用していますね)があり不在時でもコープの商品を置いていってもらうことができます。(もちろん在宅時は部屋まで来てくれます)

周辺相場を確認しましょう!

・グランスイート東京マークス 2004年築 神田多町2 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約365万円

・グリーンパーク千代田淡路町 2012年築 神田多町2 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約385万円

・ザ・パークハウス千代田淡路町 2015年築 神田須田町1 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約435万円

・プラウド千代田淡路町 2016年築 神田須田町1 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約435万円

・パークホームズ千代田淡路町 2018年築 神田須田町1 新築時の坪単価約455万円 現在の坪単価約530万円

上記相場からGREENPARK(グリーンパーク)淡路町の将来価値を予想すると

70Bタイプ 3LDK 70.52㎡ 4階 9760万円(新築時) → 8780万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内で平置き3区画となっています。内1区画が事業協力者住戸、1区画が身障者優先のため一般用は実質1区画となります。

駐輪場も屋内で出入口にオートドアあり、設置率は約58%です。

エレベーターは1基ですが11人乗りの大きなものとなっています。(この規模だと9人乗りくらいが多いですよね)

エレベーターは2階の事務所への出入りでも利用されますが2階の方は3階以上のボタンを押せない、3階以上の方は2階のボタンを押せないようになっています。(階段部分も同じくセキュリティあり)

管理費は㎡単価月額約375円、戸数的に致し方ないのですが周りのマンションと比較してしまうと苦しいですね。

~管理費比較~

・ザ・パークハウス千代田淡路町 ディスポーザーあり 内廊下 ㎡単価月額約355円

・プラウド千代田淡路町 ディスポーザーあり 内廊下 ㎡単価月額約309円

・パークホームズ千代田淡路町 ディスポーザーあり 内廊下 ㎡単価月額約298円

・グリーンパーク淡路町 ディスポーザーなし 外廊下 ㎡単価月額約375円

建設地

【住むレーション】

[丸ノ内線]

淡路町 8:02発
御茶ノ水 8:03着
本郷三丁目 8:06着
後楽園 8:08着
茗荷谷 8:11着
新大塚 8:13着
池袋 8:16着

淡路町 8:00発
大手町 8:01着
東京 8:03着
銀座 8:06着
霞ヶ関 8:08着
国会議事堂前 8:10着
赤坂見附 8:13着
四ツ谷 8:15着
四谷三丁目 8:18着
新宿御苑前 8:19着
新宿三丁目 8:21着
新宿 8:23着

[新宿線]

小川町 8:03発
神保町 8:04着
九段下 8:06着
市ヶ谷 8:08着
曙橋 8:11着
新宿三丁目 8:13着
新宿 8:15着

[千代田線]

新御茶ノ水 8:01発
大手町 8:03着
二重橋前 8:04着
日比谷 8:06着
霞ヶ関 8:09着
国会議事堂前 8:11着
赤坂 8:12着
乃木坂 8:15着
表参道 8:17着
明治神宮前 8:19着

[銀座線]

神田 8:01発
末広町 8:02着
上野広小路 8:04着
上野 8:07着
稲荷町 8:09着
田原町 8:10着
浅草 8:13着

神田 8:01発
三越前 8:02着
日本橋 8:04着
京橋 8:06着
銀座 8:08着
新橋 8:10着
虎ノ門 8:12着
溜池山王 8:14着
赤坂見附 8:16着
青山一丁目 8:19着
外苑前 8:21着
表参道 8:22着
渋谷 8:25着

[中央線]

神田 8:01発
御茶ノ水 8:04着
四ツ谷 8:08着
新宿 8:14着
中野 8:18着

神田 8:00発
東京 8:02着

[山手線]

神田 8:00発
東京 8:03着
有楽町 8:04着
新橋 8:07着
浜松町 8:09着
田町 8:11着
高輪ゲートウェイ 8:14着
品川 8:16着
大崎 8:18着

淡路町駅の出入口は小川町駅と新御茶ノ水駅ともつながっていますから雨の日はとくに便利ですね。山手線の内側らしく地下鉄利用がとても便利なわけですがJR神田駅へも徒歩6分と山手線も日常使いすることが容易です。

日常の買い物としてはマルエツプチ、業務スーパーだけでなくワテラス地下1階のオリンピック、神田スクエアのサミットストアなど新しいスーパーマーケットもあります。

通学校は昌平小学校で徒歩11分です。

【総評】

「メジャーデベにこだわらないなら買い」ですね。

ディスポーザーがないことや外廊下なことなどツッコミどころはありますが同エリアで3LDKの供給自体が少ないですし、千代田区全体でも見ても品薄状態です。(ポータルサイトで千代田区・3LDK・12000万円以下で検索してみるとわかります)さらに山手線の内側ですからね…そこにオール3LDKという付加価値もあるわけでこれは魅力です。

もちろん3LDKにしては最低限の面積感はあるものの今のご時世5㎡アップするだけでも総額への影響が激しすぎますから70㎡と言えどオール3LDKにできたことを評価すべきかと思います。(専有面積を70㎡に抑えたのは1億円超え住戸を少なくするため)

専有面積や間取りの使いやすさとかは枝葉の部分で、シンプルに同エリアで3LDKを求めていた方が良い意味で他がないので買うという新築マンションでしょう。パークホームズ日本橋本町と時の鐘通りもありますが行政区も異なりますし、足回りの良さは圧倒的にグリーンパークが上なわけで引き合いは多いことでしょう。

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