今回ご紹介するのはパークホームズ志村坂上 ザ テラスです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:川口土木建築
価格:未定
専有面積:65.12㎡~71.49㎡
総戸数:54戸
規模:7階建て
交通:都営三田線「志村坂上」駅徒歩4分
所在地:東京都板橋区小豆沢3丁目
竣工:2021年11月下旬竣工済み(入居は2022年6月下旬)

駐車場:機械式10台 平面2台(身障者駐車場1台、来客用駐車場1台)
駐輪場:75台
バイク置場:6台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ志村坂上 ザ テラス公式HP

最初に記事化したのが2020年の5月、そこからしばらく情報がなかったのですが竣工後の販売となりました。

オプション(オナスタ)を楽しみたかった方には残念ですが竣工後がゆえに実際のお部屋を確認できる安心感、そして入居が2022年6月下旬と近いことで最近になってこちらのプロジェクトを知った方にもとっつきやすいことでしょう。

立地に関しては前回の記事でも強く強くお伝えいたしましたがとても魅力があります。立地推しできるマンションとなります。

都営三田線の志村坂上駅から徒歩4分と駅に近いながらも中山道と小豆沢通りからしっかりと離れ、さらには小豆沢公園隣接ということで駅近に加えて住環境も良好です。三田線は中山道の下を走るため都営三田線の駅近物件は中山道や首都高(志村坂上と本蓮沼の間で合流のため建設地近くに首都高が走っているわけではない)ネックを抱えがちですからね。また、志村坂上駅は武蔵野台地の高台立地となりますから水害面の心配が少ないエリアを好まれる方にも合ってきます。

約70000㎡超の小豆沢公園(2020年にリニューアル工事が完了、あずさわスポーツフィールドという名称も使われるようになりました)には広場だけでなく屋内温水プール、野球場、テニスコート、トレーニングルーム、ランニングコースなどもありますから子供だけでなく大人も楽しむことができます。

建物は東向き、南向き、西向きの3棟構成です。建設地の土地形状は長方形で整ってはいるのですが南側にオフィスビル、東側にマンションと駐車場、西側にトーハツ(今作もトーハツ跡地)の空き地ということで眺望の抜け感を得られる住戸が少なくなっている(南向きは7階で少し抜ける程度)のと将来眺望や採光がどうなるかわからないことは少し買いにくい点ですね。

前回の記事でも言及しましたがトーハツが土地を売却すること自体が奇跡なわけですからね。「トーハツは土地を売らない!!」という話は周辺住民の間では有名な話で、そのトーハツが一部とはいえ土地を売却してマンションになるという時代の変化からして西側の大きな土地も売却されてマンション(用途地域などからすればタワマンも板状もがっつりつくれる)になる可能性もあることでしょう。

外観デザインとしては南側を順梁、東側と西側を逆梁にしているのが特徴的です。逆梁側は重厚感出ますし、ハイサッシ(2200mm)となりますから個人的には好きな工法です。眺望の抜け感があるのに逆梁だとバルコニーの下部にコンクリートがくるため座っての眺望が楽しみにくいのですが今作のように眺望が抜けるというわけでなければ採光と室内の開放感を得られる逆梁×ハイサッシは大きな魅力と感じる方が多いことでしょう。

風除室からエントランスホールへはクランクインとしておりホール正面の大窓からは坪庭の景石&植栽を望むことができます。ホール内は折り上げ天井、アートやソファを配した戸数からすれば贅沢な空間となっています。

一方で小豆沢公園側は特別なつくり込みはないですね。自転車置場へはオートドアですが駐車場側の階段出入口は昔ながらの扉ですし、機械式駐車場の空いているところに置きました感も強いです。階段も丸出しであったりするなど逆梁側が素敵すぎるがゆえのギャップが激しいものとなっています。また、ごみ置場が屋外にあるだけでなく住戸からの動線は屋根なし、扉はセキュリティエリア外(接道から扉が丸見え)というのも残念ではありました。繰り返しになりますが外観デザインが素敵すぎるがゆえにそういったこだわらなかった部分がより目に留まってしまうのですよね…

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※予定価格が出ていない部屋もあります
※100万円単位の予定価格から10万円単位の予定価格へ変更しました(2022年2月8日)

[南向き]

Aタイプ 3LDK 70.21㎡
3階 6740万円 坪単価317万円
4階 6880万円 坪単価323万円
5階 6990万円 坪単価329万円
6階 7120万円 坪単価335万円
7階 7220万円 坪単価339万円

A1タイプ 3LDK 70.75㎡
1階 6520万円 坪単価304万円

A2タイプ 3LDK 70.75㎡
2階 6640万円 坪単価310万円

Bタイプ 3LDK 65.12㎡
2階 6060万円 坪単価307万円
3階 6130万円 坪単価311万円
4階 6210万円 坪単価315万円

B1タイプ 3LDK 65.12㎡
1階 5910万円 坪単価300万円

Brタイプ 3LDK 68.03㎡

B7タイプ 3LDK 68.30㎡
7階 7190万円 坪単価348万円

Cタイプ 3LDK 68.03㎡
2階 6360万円 坪単価309万円
4階 6510万円 坪単価316万円

C1タイプ 3LDK 68.03㎡

Crタイプ 3LDK 71.49㎡
5階 7270万円 坪単価336万円

Dタイプ 3LDK 70.21㎡

画像出典:パークホームズ志村坂上 ザ テラス公式HP

3階 6590万円 坪単価310万円

D1タイプ 3LDK 70.21㎡
1階 6500万円 坪単価306万円

[東向き]

Hタイプ 3LDK 68.78㎡
3階 6230万円 坪単価299万円
5階 6480万円 坪単価311万円

H1タイプ 3LDK 68.78㎡

Iタイプ 3LDK 68.78㎡
3階 6150万円 坪単価295万円

I1タイプ 3LDK 68.78㎡

Irタイプ 3LDK 70.65㎡
5階 7270万円 坪単価340万円

Jタイプ 3LDK 71.44㎡

画像出典:パークホームズ志村坂上 ザ テラス公式HP

3階 6490万円 坪単価300万円

J1タイプ 3LDK 71.44㎡
1階 5880万円 坪単価272万円

[西向き]

Eタイプ 3LDK 68.86㎡
3階 6250万円 坪単価300万円
5階 6450万円 坪単価309万円
7階 6610万円 坪単価317万円

Fタイプ 3LDK 68.86㎡

画像出典:パークホームズ志村坂上 ザ テラス公式HP

2階 6050万円 坪単価290万円
3階 6150万円 坪単価295万円
4階 6250万円 坪単価300万円
5階 6350万円 坪単価304万円

F7タイプ 3LDK 70.73㎡
7階 7530万円 坪単価351万円

Frタイプ 3LDK 70.73㎡

Gタイプ 3LDK 71.44㎡
2階 6310万円 坪単価292万円
4階 6660万円 坪単価308万円
5階 6880万円 坪単価318万円

G1タイプ 3LDK 71.44㎡

平均坪単価は約315万円です。

予算としては6500万円前後あると選べる部屋が多いですね。

2020年の記事では坪単価280万円と予想しましたが当時とは状況が異なる(※1)ため違和感はないでしょう。ただ、この違和感がないというのは新築マンション同士で比較したら~というものでありエリア内では高いことも確かです。(新築なわけで高いことは当然ではあるのですが中古もOKであれば選択肢豊富なエリアという意味です)

※1、周辺の中古マンションも値上がりしている。

一例として

・プラウド志村坂上サンクアージュ
2020年 坪単価約220万円
2022年 坪単価約270万円

・スカイティアラ
2020年 坪単価約225万円
2022年 坪単価約255万円

・オーベル志村城山
2020年 坪単価約260万円
2022年 坪単価約280万円

70㎡切りが多かったり一番広くても71.49㎡というのは今の時代らしい(広い部屋をつくっても買い手がついてこれない)のですが東向きと西向きはワイドスパンとなっておりダイレクトウィンドウ(リビングor洋室)もあるなど単調な田の字がお好きでない方にもハマりやすいでしょう。ダイレクトウィンドウは正面だけでなく横にも窓が流れていますのでデスクやソファーを置いた際に座りながら空を感じやすいものとなっています。

北に窓をもつ住戸やルーバル付き住戸は小豆沢公園から先が低地となるため気持ちの良い眺望となります。桜の時期も楽しみですね。

北に窓がある6階と7階の部屋を見学させていただいたのですが武蔵浦和やさいたま新都心の高層マンション、ビル群までグッと抜けておりとても気持ちの良い眺望でした。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、キッチン天板御影石、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしくないほうのタンク式、リビング横の洋室ウォールドアは完全ハイタイプ、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなど特別豪華というわけではないですが室内の壁紙も標準にしてはおしゃれなものとなっていたり引き戸は上吊りなど全体的に質感高めでした。(オーベル志村城山と比べてはダメよ。あちらがすごすぎただけ。)

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm~2500mmです。

外廊下ですが東向きと西向きはサンドイッチのため4階まで(5階も少しだけ)屋内廊下のようになっています。

周辺相場を確認しましょう!

・東京メガシティ 2004年築 北区赤羽北3 志村坂上駅徒歩10分(北赤羽駅徒歩9分) 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約220万円

・パークホームズ志村坂上サウスレジデンス 2007年築 板橋区大原町 志村坂上駅徒歩10分(本蓮沼駅徒歩8分) 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約210万円

・プラウド志村城山 2009年築 板橋区志村2 志村坂上駅徒歩6分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約235万円

・プラウド志村坂上パサージュ 2011年築 板橋区小豆沢2 志村坂上駅徒歩9分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約245万円

・プラウド志村坂上ディアージュ 2011年築 板橋区小豆沢2 志村坂上駅徒歩5分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約265万円

・ライオンズ志村坂上レジデンス 2012年築 板橋区小豆沢3 志村坂上駅徒歩4分 新築時の坪単価約210万円 直近売り出し事例なし

・プラウド志村坂上トレサージュ 2012年築 板橋区小豆沢2 志村坂上駅徒歩9分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約245万円

・プラウド志村坂上サンクアージュ 2014年築 板橋区志村1 志村坂上駅徒歩4分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約270万円

・パークホームズ志村坂上フォレストヒル 2014年築 板橋区大原町 志村坂上駅徒歩9分(本蓮沼駅徒歩7分) 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約235万円

・ヴェレーナ志村坂上ヒルズ 2014年築 板橋区前野町 志村坂上駅徒歩8分(本蓮沼駅徒歩9分) 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約245万円

・オーベル志村城山 2015年築 板橋区志村2 志村坂上駅徒歩3分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約280万円

・スカイティアラウエスト 2015年築 板橋区小豆沢1 志村坂上駅徒歩8分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約250万円

・スカイティアライースト 2015年築 板橋区小豆沢1 志村坂上駅徒歩10分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約255万円

上記相場からパークホームズ志村坂上 ザ テラスの将来価値を予想すると

Fタイプ 3LDK 68.86㎡ 5階 6350万円台(新築時) → 5580万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式10台、身障者優先の平置き1台(別途来客用平置き1台)で設置率約20%です。

駐輪場は屋外で設置率約150%超(サイクルポートもあり)です。駐輪場にはコンセント付のマルチボックス(有償)があり電動自転車のバッテリーを室内へ持ち帰ることなく充電可能です。子供用のヘルメットなどをしまっておくにも良さそうですね。

管理費と修繕積立金は70㎡で2万円+1万円ほどを見込んでいるとのことです。第三者管理を採用しています。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・東京メガシティ 総戸数883戸 管理費㎡単価月額約200円

・プラウド志村城山 総戸数99戸 管理費㎡単価月額約197円

・プラウド志村坂上パサージュ 総戸数90戸 管理費㎡単価月額約158円

・プラウド志村坂上トレサージュ 総戸数49戸 管理費㎡単価月額約181円

・プラウド志村坂上サンクアージュ 総戸数75戸 管理費㎡単価月額約183円

・オーベル志村城山 総戸数74戸 管理費㎡単価月額約180円

・スカイティアラ 総戸数621戸(ウエスト456戸 イースト165戸) 管理費㎡単価月額約238円

小豆沢公園側から西向き側を撮影

【住むレーション】

[三田線]

志村坂上 8:01発
本蓮沼 8:02着
板橋本町 8:04着
板橋区役所前 8:06着
新板橋 8:08着
西巣鴨 8:10着
巣鴨 8:12着
千石 8:14着
白山 8:16着
春日 8:18着
水道橋 8:20着
神保町 8:23着
大手町 8:26着
日比谷 8:28着
内幸町 8:31着
御成門 8:33着
芝公園 8:35着
三田 8:36着
白金高輪 8:40着
白金台 8:42着
目黒 8:45着

[国際興業バス]

志村坂上区民事務所 7:57発
~中略~
赤羽駅西口 8:14着

[国際興業バス 池20・池21]

池袋駅西口 22:01発(始発)
~中略~
志村坂上 22:25着

現在は6両編成の三田線ですが2022年度から順次8両編成化となり混雑緩和に期待が高まります。

国際興業バスで容易に赤羽と行き来可能です。こちらは渋滞の少ない系統ですから時間も読みやすいです。通勤時間帯は時間かかりがちですが池袋駅までの系統も充実しており池袋駅で買い物などをした後に帰宅する際便利です。

日常の買い物としては低地側のセブンタウン小豆沢(ヨークマート等)へ徒歩7分(小豆沢公園を抜けることもできます)、同じく低地側のメガドンキへ徒歩10分です。高台側であれば志村銀座商店街へ徒歩4分(三徳へは徒歩9分)、メガシティ手前のいなげやが徒歩8分(こちらがフラットな道のりで利用しやすいです)です。一概には言えないのですが三田線沿いの板橋区物件の難しいところは低地側のほうが買い物が便利になりがちなことです。パークホームズにお住まいになる方も低地側の商業施設へ行くことは多くなると思われますのでその際は下り坂(帰りは上り坂)となります。

通学校は志村第四小学校で徒歩9分、志村第二中学校で徒歩11分です。

【総評】

とても魅力の大きい立地ですね!

地元の方も「おっ!いいね!」となりやすい立地です。

価格に関しては割高でもなく割安でもなく適正価格ではあるのですが地元の方からすると「おいおい!」となるであろうグロスです。80㎡超がないとはいえ70㎡前後はありますからよりそう感じやすいことでしょう。(地元の方に「おいおい!」と思われないように60㎡前後の3LDKが多く誕生してしまっている)

地元の方からすれば毎月の支払が問題なかったとしても「70㎡で6000万円」というものに慣れていないがゆえに手を出しにくいのですよね…とはいえ築浅中古も5500万円、6000万円弱と6000万円に近いグロスとなってきていますから新築中古問わず過去を知る地元の方にはなかなか辛い市況です。

そんな時代だからこそ高いなりの魅力ある立地で買っておいたほうが後悔は少ないわけでそういった意味では今の時代だからこそおすすめしやすい出物となります。(パークホームズ志村坂上 ザ テラスが中古になっても評価されることは間違いない)

それでも西側の開発は気になっちゃいますけどね。もしもマンションになれば徒歩2分表記は取れそうですし、実質抜かれるわけですから。ただ、買いたい時が買い時であり目の前がマンションだと確定していない以上は今目の前にある空き地を理由に購入を辞めることはないでしょう。住んだ後に便利な立地であることは確かなわけですから。(不便な立地で高値で買うわけではない)

だからこそ北側のごみ置き場などをもう少し丁寧な動線にして住んだ後の満足度をより高めてくれると嬉しかったのですが。

動画もご覧ください!

■パークホームズ志村坂上ザテラス 建設地周辺レポートその②・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事 → パークホームズ志村坂上 ザ テラス 志村坂上駅近くのトーハツ跡地(一部)に三井不動産レジデンシャルがマンション建設へ

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