今回ご紹介するのはピアース千代田東神田です!

[物件概要]

売主:モリモト
設計:ケプラー都市建築設計
デザイン監修:ウイ・アンド・エフ ヴィジョン
施工:奈良建設
価格:3900万円台~5400万円台
専有面積:31.16㎡~40.63㎡
総戸数:32戸(他に事業協力者用倉庫1庫)
規模:12階建て

交通:
JR総武緩行線「浅草橋」駅徒歩3分
JR各線「秋葉原」駅徒歩8分
東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩8分
つくばエクスプレス「秋葉原」駅徒歩10分
JR総武線快速「馬喰町」駅徒歩6分
都営浅草線「浅草橋」駅徒歩6分
都営新宿線「岩本町」駅徒歩9分

所在地:東京都千代田区東神田3丁目
竣工予定:2021年11月下旬

自転車置場:33台(2段ラック式)

地図はこちらです↓

画像出典:ピアース千代田東神田公式HP

最寄り駅は浅草橋ですがアドレスは千代田区となります。近隣ではグレーシア千代田秋葉原の供給が記憶に新しいところですね。

今回は線路から少し離れており目の前の通りも車はほとんど通りませんから比較的静かな環境となりますし、窓はすべてT-2サッシとしてくれています。南東角地ですから南面と東面どちらも壁ドンになることはありません。もちろんエリア的に眺望の抜け感に期待できる住戸は少ないもののそういったことを気にする方が選ぶエリアではないですね。

秋葉原駅へは前作のグレーシア千代田秋葉原のほうが近いですがピアース千代田東神田は浅草橋駅徒歩3分ということでより駅近に重きを置く方にとっては魅力に感じることでしょう。

外観デザインとしてはモリモトらしく良い意味でのデザイナーまかせとなっており白と黒のコントラスト、ガラス手摺の使い分け(3階・8階・9階の一部ガラス手摺を外側にせりだすなど…かっこいい)、濃いめの色のトールタイプ隔て板など賃貸マンションとの違いを見せつけることができる仕上がりとなりそうです。とくに目の前に大和ハウスの賃貸マンションが竣工したばかりですから完成して並んだ時にはその差は一目瞭然となるでしょう。(ピアース千代田淡路町ほどは尖っていないですが)

エントランスホールは一層で広くはないもののアプローチ手前のタイルを少し角度を出して貼っていたり、庇を低めにとることでその先のホールを広く見せるなどこちらもしっかりとこだわりもって設計されています。共用廊下はカーペット敷きの内廊下を採用しています。

画像出典:ピアース千代田東神田公式HP

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 40.63㎡(2階は事業協力者住戸)

画像出典:ピアース千代田東神田公式HP

3階 5200万円前後 坪単価423万円
6階 5400万円前後 坪単価439万円
9階 5600万円前後 坪単価455万円
11階 5700万円前後 坪単価463万円

Bタイプ 1LDK 31.16㎡(2階・3階は事業協力者住戸)
4階 4000万円前後 坪単価424万円
6階 4200万円前後 坪単価445万円
9階 4400万円前後 坪単価466万円
11階 4500万円前後 坪単価477万円

Cタイプ 1LDK 31.85㎡(2階・3階は事業協力者住戸)

画像出典:ピアース千代田東神田公式HP

4階 4200万円前後 坪単価435万円
6階 4400万円前後 坪単価456万円
9階 4600万円前後 坪単価477万円
13階 4700万円前後 坪単価487万円

Dタイプ 3LDK 74.01㎡
12階 事業協力者住戸

平均坪単価は約455万円です。

31㎡台の1LDKとなれば広くはないもののキッチンはオープンでコンロ前全面ガラス、洋室ウォールドアは完全収納可能など一体的に使うこともできますから無駄がなくいいですね。40㎡台の1LDKはキッチンを背面にしてエアコン設置可能なDENを設けることが可能です。リビングは犠牲となりますが自分の時間もほしいお若いディンクスさんには合っているのではないでしょうか。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機が全戸に付いてきます。キッチン天板シーザーストーン、浴室ダウンライト、トイレ手洗い器、水回り床タイルなどコンパクトマンションとしては一通り備えています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmとこちらも基本をおさえています。(階高も3m確保)

周辺相場を確認しましょう!

・ダイアパレス東神田Ⅱ 1997年築 東神田3 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約315万円

・クリオ東神田 2013年築 東神田3 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約305万円

・プレサンスロジェ千代田東神田 2014年築 東神田3 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約330万円

・ブリリア千代田左衛門橋 2015年築 東神田3 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約395万円

・ザ・パークワンズ千代田佐久間町 2018年築 神田佐久間町4 新築時の坪単価約405万円 現在の坪単価約410万円

上記相場からピアース千代田東神田の将来価値を予想すると

Bタイプ 1LDK 31.16㎡ 6階 4200万円前後(新築時) → 3600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

貸した場合ですが上記の部屋ですと月額16万円ほど、利回りにすると約4.5%ほどと新築にしてはそこそこ高めです。ただし維持費は未定でした。

駐車場はありません。駐輪場は屋内にあります。

【住むレーション】

[総武緩行線]

浅草橋 8:01発
秋葉原 8:04着
御茶ノ水 8:06着
水道橋 8:08着
飯田橋 8:10着
市ヶ谷 8:12着
四ツ谷 8:14着
信濃町 8:16着
千駄ヶ谷 8:18着
代々木 8:20着
新宿 8:22着

[総武快速線]

馬喰町 8:03発
新日本橋 8:05着
東京 8:08着
新橋 8:12着
品川 8:17着

[浅草線]

浅草橋 8:01発
蔵前 8:02着
浅草 8:04着
本所吾妻橋 8:06着
押上 8:07着

浅草橋 8:00発
東日本橋 8:01着
人形町 8:03着
日本橋 8:05着
宝町 8:07着
東銀座 8:08着
新橋 8:10着
大門 8:13着
三田 8:15着
泉岳寺 8:18着
品川(京急線) 8:20着

秋葉原駅も徒歩10分圏内ですからダイレクトに山手線、京浜東北線を利用することも容易です。

ハナマサ、ライフ(本社近くのお膝元店舗)なども近いですから日常の買い物も便利です。

【総評】

住みながら投資には良いですね。

単価としては盛られ気味ですが今ある新築の中では良い条件が揃っています。

あとは維持費ですね。戸数メリットもない中で一番広くて40㎡台となれば30㎡台でもそこそこ重たくなりそうですがどうなるか。もちろん安ければいいってわけではないものの区分所有はスケールメリットも重要なポイントですから詳細が気になるところです。(数年前と比べて部屋の単価が上がっている中でさらに重たい維持費となればより辛くなってくる)

どうしても強くおすすめしたブリリア秋葉原がちらついちゃうのは私だけでしょうか?(笑)

ブリリア秋葉原は線路沿いとはいえ山手線内側、末広町駅も近くて1LDKが坪単価360万円台くらいからでしたからね。もちろん過去マンと比べても仕方ないのですが…

動画もご覧ください!

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