今回ご紹介するのは南大塚Ⅳ計画です!

[建築概要]

用途:共同住宅
所在地:東京都豊島区南大塚3

敷地面積:1.722.13㎡
建築面積:623.60㎡
延べ面積:11.443.77㎡

階数:23階建て
高さ:80.16m

建築主:サンケイビル
設計者:三井住友建設
施工者:未定

予定工期:2020年3月1日~2022年6月30日

地図はこちらです↓

ルフォン南大塚ザ・レジデンス、ルフォンリブレ大塚テラス、ルフォンリブレ大塚アリーナに続きサンケイビル4件目の大塚駅最寄りルフォンシリーズが建設予定となっています。

上記の中ではルフォンリブレ大塚テラスが山手線の外側、他2つが山手線の内側となります。

今回も山手線の内側でルフォンリブレ大塚アリーナのすぐ近くとなります。おそらくですが大塚駅徒歩4分表記(ぎり3分いけるかは微妙な距離)となるでしょう。都電の西側ですから駅から都電の線路を渡る必要はないですし、サンシャインシティまでも徒歩7分ほどですから大塚エリアに住みながらも池袋東口側の利便性を得たいという方にも向いています。

販売時にはサンシャインシティ真横の造幣局跡地に区内最大級の防災公園が完成しているはずですからそちらもウリとしてくることでしょう。

空蝉通り沿いとはなりますが角地となり、南側には大塚台公園と駅近の割には開放感に期待できる住戸が多くなりそうです。向きよっては池袋・東池袋の高層マンション群の夜景を楽しむこともできそうです。

学区は人気の朋有小学校、中学校は西巣鴨中学校でどちらも徒歩5分ほどです。

総戸数の記載はありませんでしたが単純計算すると150戸ほどにはなるかと思います。

周辺相場を確認しましょう!

・ブランズ新大塚 2014年築 南大塚3 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約340万円

・ルフォン南大塚ザ・レジデンス 2014年築 南大塚3 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約355万円

・ルフォンリブレ大塚アリーナ 2016年築 南大塚3 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約365万円

・ザ・グローベル南大塚 2018年築 南大塚3 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約390万円

上記相場から南大塚Ⅳ計画の価格を予想すると

坪単価430万円 70㎡換算・・・約9100万円

となります。

同じく朋有小学校学区で東池袋駅徒歩5分(道路開通後徒歩4分)のプラウドタワー東池袋が坪単価425万円ほどでしたから坪単価430万円なら違和感ないでしょう。

販売時期がどれほど重なるかはわかりませんが竣工時期から見た競合としては東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発となりますでしょうか。

東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発は駅直結ですから坪単価500万円超えもあるかなぁ~とは思いますが弱めに見て坪単価480万円とするならば非駅直結で1割安なら現実的な差と言えるのではないでしょうか。

・南大塚Ⅳ計画=坪単価430万円
・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発=坪単価480万円

これくらいできてくれると理想的なのですがどうでしょうか。

南大塚Ⅳ計画の建設地近くではアパホテル〈山手大塚駅タワー〉が建設中で2019年10月11日に開業する予定です。一概には言えませんがホテルの建設があるエリアはそれだけの賑わいが見込めるということでもあり、以前からお伝えしているように「ホテル建設が盛んなエリアのマンションは不動産としても強い」に当てはまることでしょう。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から大塚駅まで)

【住むレーション】

[山手線]

大塚 8:02発
池袋 8:05着
目白 8:07着
高田馬場 8:09着
新大久保 8:12着
新宿 8:14着
代々木 8:16着
原宿 8:19着
渋谷 8:21着
恵比寿 8:24着
目黒 8:27着
五反田 8:29着
大崎 8:30着
品川 8:35着

大塚 8:00発
巣鴨 8:02着
駒込 8:04着
田端 8:06着
西日暮里 8:08着
日暮里 8:10着
鶯谷 8:12着
上野 8:14着
御徒町 8:16着
秋葉原 8:18着
神田 8:20着
東京 8:23着
有楽町 8:25着
新橋 8:27着
浜松町 8:30着
田町 8:33着

[都電荒川線]

大塚駅前 8:01発
巣鴨新田 8:01着
庚申塚 8:03着
新庚申塚 8:03着
西ヶ原四丁目 8:05着
滝野川一丁目 8:07着
飛鳥山 8:09着
王子駅前 8:12着

向原 8:02発
東池袋四丁目 8:03着
都電雑司ヶ谷 8:05着
鬼子母神前 8:06着
学習院下 8:08着
面影橋 8:10着
早稲田 8:13着

新大塚駅へも徒歩10分かかりませんから丸ノ内線も日常使いすることができます。

[丸ノ内線]

新大塚 8:00発
茗荷谷 8:01着
後楽園 8:04着
本郷三丁目 8:06着
御茶ノ水 8:08着
淡路町 8:10着
大手町 8:12着
東京 8:14着
銀座 8:17着

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