今回ご紹介するのはクレアホームズ王子神谷TOKYOです!

[物件概要]

売主:セントラル総合開発
設計:宮田建築事務所
施工:ノバック
価格:3558万円~5798万円
専有面積:56.95㎡~88.39㎡
総戸数:83戸
規模:15階建て

交通:
東京メトロ南北線「王子神谷」駅徒歩11分
JR京浜東北線「東十条」駅徒歩18分
JR京浜東北線「東十条」駅からバス約9分乗車、「環七新田」バス停徒歩3分
JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン・宇都宮線(東北線)・高崎線「赤羽」駅からバス約12分乗車、「環七新田」バス停徒歩3分

所在地:東京都足立区新田一丁目
竣工予定:2022年2月下旬

駐車場:59台(平置駐車場57台、身障者優先駐車場1台、多目的駐車スペース1台)(月額4500円~12000円)
バイク置場:12台(バイク置場4台、ミニバイク置場8台)(月額2000円~3000円)
自転車置場:166台(2段スライドラック式)(月額100円~300円)

管理費(月額)10800円~16700円
修繕積立金(月額)4560円~7070円

地図はこちらです↓

画像出典:クレアホームズ王子神谷TOKYO公式HP

新田アドレスですが王子神谷駅徒歩11分と駅遠と言うほど遠くありません。王子神谷駅から隅田川を渡り環七から折れて少し歩けば建設地となります。もちろんハートアイランドと違い水害面の心配はあるものの価格には考慮されていますから立地と価格など総合的に見た際のバランスが良いです。

環七を歩く時間は短いものの階段のみもしくは階段&スロープですからベビーカーや自転車だとやや不便です。

バルコニーを西に振っていますからリバービューかつそれが半永久的に守られます。もちろん戸建てが細みで背の高いマンションになる可能性は0ではないものの川沿いにも2面接道していますから全面壁ドンにはなりえません。

外観デザインとしてはガラス手摺の色合いを変える程度のものですから単価なりですがやはり注目ポイントは空地率でしょう。敷地面積2993㎡に対して建築面積は776㎡、空地率としては約75%…すごい。北側にあるファインシティ王子神谷リバー&フォレストより敷地面積は狭いものの空地率では負けいていません。ファインシティは王子神谷駅徒歩15分でしたからその差も大きいでしょう。

空地の大半は平置き駐車場としています。設置率は約70%と今の時代にしては高めです。徒歩11分ですからね。徒歩20分とかじゃないですよ。しかも最寄りは王子神谷駅ですから都心部まで乗車時間20分ほどです。駐車場側にはサブエントランスと車寄せを完備、駐輪場も200%完備で屋内多めです。

車は川沿いからの出入りですが接道から敷地内までの数メートルが車のすれ違いができないくらい幅が狭いため気を使う必要があります。退避スペースは設けられますがミラーなどを設置してくれるといいですね。

エントランスホールは二層吹き抜け、大きな窓面からは植栽豊かなリングパーク(自主管理公園)を望むことができます。環七を降りてすぐに二層吹き抜けのエントランスホールが見えてくるのは帰宅時の楽しみとなることでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Bタイプ 3LDK 70.54㎡
2階 3558万円 坪単価166万円

C1タイプ 3LDK 66.19㎡
2階 2998万円 坪単価149万円
8階 3838万円 坪単価191万円
9階 3858万円 坪単価192万円
10階 3878万円 坪単価193万円

C2タイプ 3LDK 66.19㎡

画像出典:クレアホームズ王子神谷TOKYO公式HP

7階 3818万円 坪単価190万円
13階 3938万円 坪単価196万円

D1タイプ 3LDK 70.69㎡

画像出典:クレアホームズ王子神谷TOKYO公式HP

3階 3698万円 坪単価172万円
4階 3798万円 坪単価177万円
5階 3878万円 坪単価181万円
8階 4038万円 坪単価188万円
13階 4178万円 坪単価195万円
15階 4258万円 坪単価199万円

D2タイプ 3LDK 70.69㎡
12階 4158万円 坪単価194万円

Hタイプ 3LDK 76.04㎡
5階 4398万円 坪単価191万円
7階 4498万円 坪単価195万円
9階 4578万円 坪単価199万円
11階 4658万円 坪単価202万円

Fタイプ 4LDK 77.96㎡

画像出典:クレアホームズ王子神谷TOKYO公式HP

3階 4298万円 坪単価182万円
5階 4498万円 坪単価190万円
7階 4648万円 坪単価197万円

Gタイプ 3LDK 75.60㎡
4階 4498万円 坪単価196万円

平均坪単価は約190万円です。

間取りは単調な田の字ですが共用廊下側の洋室もアウトフレームにしている…この単価で…すごい。玄関周りはタイル貼りですし高級感もあります。

なお、販売代理は長谷工アーベストですが施工はノバックです。私がおすすめしていたクレアホームズ千葉センタークロスと同じ組み合わせです。

各戸玄関前に防災倉庫があり専有面積に入っていますがトランクルーム感覚で他の物を入れても実質問題ありません。

設備仕様としてはディスポーザーなし、食洗機なしなどコストコントロールも見受けられますが引き戸は上吊りですし単価からすれば悪くないでしょう。ただ、床暖房が電気式です。一般的には温水式のほうが良いですからね。(電気式床暖房のマンションに住んだ経験がないためこの身で確認したわけではないです)

可動式ルーバー面格子はないものの玄関周りにゆとりがあり、東からの採光も取り込める立地ですから共用廊下側の洋室を寝室にするのであればけしてマイナス材料ではないでしょう。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm~2500mmです。リビング横のウォールドアが天井まであり垂れ壁なしなのは単価からしたら素晴らしいですね。

周辺相場を確認しましょう!

・レーベンスクエアリハート東京 2007年築 新田1 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約135万円

・レーベンリヴァーレグラセス 2009年築 新田1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約140万円

・ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト 2017年築 新田1 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約165万円

上記相場からクレアホームズ王子神谷TOKYOの将来価値を予想すると

D1タイプ 3LDK 70.69㎡ 5階 3878万円(新築時) → 3320万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

平置き駐車場が効いてか管理費は㎡単価月額約190円と総戸数からすれば抑えられています。

新神谷橋から建設地を望む

【住むレーション】

[南北線]

王子神谷 8:00発
王子 8:02着
西ヶ原 8:04着
駒込 8:07着
本駒込 8:10着
東大前 8:12着
後楽園 8:15着
飯田橋 8:17着
市ヶ谷 8:20着
四ツ谷 8:22着
永田町 8:25着
溜池山王 8:27着
六本木一丁目 8:30着
麻布十番 8:33着
白金高輪 8:36着
白金台 8:39着
目黒 8:42着

[都営バス 王41]

環七新田 7:43発
新田二丁目 7:45着
新田三丁目 7:46着
新田橋 7:49着
豊島八丁目 7:50着
王子五丁目 7:52着
王子四丁目 7:54着
王子三丁目 7:56着
王子二丁目 7:58着
王子駅前 7:59着

王子神谷駅まで徒歩11分ではありますが徒歩4分の環七新田停留所から王子駅、赤羽駅へ向かうことができます。

環七がすぐ近くですし、首都高の出入口もそこそこ近いため車移動も便利です。

デメリットとしては日常の買い物利便性でしょう。コモディイイダ、ベルク、サミット、ジャパンミートなど複数の選択肢はあるもののすべて徒歩15分弱です。重い荷物を持って15分は容易でないですからね。まぁ平置き駐車場ですからそこは自家用車や自転車でカバーしてねということでしょう。ただ、建設地近くのローソンでは野菜なども取り扱っていますから買い忘れ程度であればサクッと済ませられます。ちなみに駅距離が倍ほどであったプレミスト東京王子は駅から遠いけども商業施設隣接(一体開発)でした。

1階に食配室を設けてくれるため生協などを利用することも容易です。

通学校は新田小学校で徒歩13分、近くはないですが小中一貫校です。

【総評】

トータルバランスがいいですね~。

最多価格帯である3800万円のお部屋をフルローンで購入しても管理費・修繕積立金・駐車場代など込みで13万円弱です。URの賃料と比較すれば今の時代の近郊・郊外新築マンションにしては珍しく「賃貸より買ったほうがお得」と堂々と名乗れてしまいます。(マンション価格が高値市況になるまでは近郊・郊外ではよく見かけた謳い文句ですが最近では見かけなくなりましたね)

とても便利な立地というわけではありませんがどんな物件でも最終的にはトータルバランスが重要ですからね。

この単価でこれだけの商品をつくれるのは土地の仕入れが相対で抑えられているというのも大きいでしょう。

なお、建設地隣のマンションギャラリーもセントラル総合開発が所有しており閉鎖後に戸建てとなります。

動画もご覧ください!

■建設地周辺レポート①

■建設地周辺レポート②

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