今回ご紹介するのは常盤松ハウスです!

[物件概要]

売主:丸紅
設計:野生司環境設計
施工:安藤・間
価格:未定
専有面積:39.45㎡~107.5㎡
総戸数:98戸(販売対象戸数36戸)
規模:地上7階地下3階建て

交通:
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅徒歩11分
JR山手線「渋谷」駅徒歩14分
東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩15分

所在地:東京都港区南青山7丁目
竣工予定:2021年5月下旬

駐車場:37台
駐輪場:122台
バイク置場:4台(内ミニバイク置場2台)

地図はこちらです↓

画像出典:常盤松ハウス公式HP

もともとは住友不動産が分譲した常盤松ハウスというマンションがありました。当時の総戸数は62戸の8階建て、1970年築でしたから約50年での建て替えとなります。

今回建て替え事業に協力するデベロッパーはグランスイートブランドの丸紅。本来ならばグランスイート常盤松ハウスなどデベロッパーのブランド名が入ることのほうが多いのですが今回は珍しく以前のマンション名のままとなります。

立地は六本木通りから少し南側に入った駒沢通り沿い、交差点が目の前ではありますが角地であり南側には現存する宮家唯一の赤坂御用地外となる常盤松御用邸、西側は南青山テラス常盤松フォレスト(こんにちはとなりますが向かい側マンションも常盤松ハウス側も植栽豊か)と圧迫感の少ない立地となります。

この立地で鉄道駅への導線を語るのもなんではありますが表参道駅へは急激な坂なく徒歩11分と現実的な距離感となっています。広尾駅までは高低差が大きいためちょいと現実的ではないですかね。表記上の徒歩15分よりきつく感じました。むしろ渋谷駅までの徒歩14分のほうが楽です。ちぃばすとハチ公バス、都営バスとバス便が充実しており、ちぃばすの停留所は目の前、ハチ公バスと都営バスの停留所へも1~3分ほどあれば着きますからバス利用者が多いのではないでしょうか。もちろん車があれば首都高の高樹町出入口がすぐ近くで便利、渋谷や六本木からタクシーで気兼ねなく利用できる距離ですから車移動も便利です。

周辺での日常の買い物は成城石井、ライフ、紀伊国屋インターナショナルが主でしょうか。通学校は距離がそれなりにありますが青南小学校ということでそこを魅力に感じる方も多いでしょう。

建て替え事業ですからあくまで主導権を握るのは地権者さん。あくまでデベロッパーはお手伝いです。そのため地権者さんから見た時に「高い建て替え費用をかけて高級マンションを造るデべ」より「できるだけお安い費用でそれなりのマンションを造るデべ」が選ばれるのはごく自然(これは地権者さん次第なので前者を選ぶ建て替えマンションもありますが後者が選ばれやすい)ですから今回もエリアにしてはごくごく庶民的なマンションです。(あくまで南青山としては庶民的というだけで一般的なマンションに比べれば十分です)

外観に関してはバルコニーの切り替わりを激しくしてデザイン性をだし、隣戸境はトールタイプの隔て板もしくはコンクリートとしているためチープさはまったくありませんがエリア内では特別豪華という感じはありません。とくにエントランスホールは戸数、単価からすればこじんまりとしており地権者さんなしでの分譲マンションならあり得なかったシンプルなものとなっています。ただ、車寄せはしっかりと設けられており、タクシー利用者も多かったであろう地権者さんの意見が活かされているのではないでしょうか。有名なヴィンテージマンションでしたから渋谷を庭にするタクシー運転手に「常盤松ハウス」と伝えればそれだけでOKですものね。それを考えると物件名が変わらなかったことは非地権者の購入者にもメリットが大きいのではないでしょうか。

駐車場は機械式でコーチエントランスの横で入出庫、車は地下に格納されます。設置率は約37%、地権者さん含め割り振り方は未定とのことでした。月額36000円~42000円を予定しています。

ごみ収集スペースは別途裏手に設けてあり清掃車専用のターンテーブルが設けられます。

共用廊下は内廊下を採用、各戸の玄関ドアをしっかりと奥まらせています。実質9階建て(住戸があるフロア)の総戸数98戸に対してエレベーターが2基となりますからエレベーター待ちというのはかなり少なくなることでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西北西]

50Fタイプ 1LDK 53.82㎡ 管理費(月額)19380円 修繕積立金(月額)17220円
4階 7880万円 坪単価484万円

60D3タイプ 2LDK 65.39㎡ 管理費(月額)23540円 修繕積立金(月額)20920円
4階 9570万円 坪単価483万円

60B3タイプ 2LDK 66.18㎡ 管理費(月額)23820円 修繕積立金(月額)21180円
4階 9680万円 坪単価483万円

60C1タイプ 2LDK 69.78㎡ 管理費(月額)25120円 修繕積立金(月額)22330円
1階 8680万円 坪単価411万円

60C2タイプ 2LDK 69.78㎡ 管理費(月額)25120円 修繕積立金(月額)22330円
2階 9190万円 坪単価435万円

60C3タイプ 2LDK 69.78㎡ 管理費(月額)25120円 修繕積立金(月額)22330円

画像出典:常盤松ハウス公式HP

3階 9780万円 坪単価463万円
4階 9990万円 坪単価473万円

70Gタイプ 2LDK 73.39㎡ 管理費(月額)26420円 修繕積立金(月額)23480円
5階 10890万円 坪単価490万円

50B3タイプ 1LDK 57.14㎡ 管理費(月額)20570円 修繕積立金(月額)18280円

画像出典:常盤松ハウス公式HP

3階 8050万円 坪単価465万円
4階 8140万円 坪単価470万円
5階 8230万円 坪単価476万円

50Iタイプ 1LDK 58.33㎡ 管理費(月額)21000円 修繕積立金(月額)18670円
7階 8550万円 坪単価484万円

80A1タイプ 2LDK 81.62㎡ 管理費(月額)29380円 修繕積立金(月額)26120円
1階 10760万円 坪単価435万円

80A2タイプ 2LDK 81.62㎡ 管理費(月額)29380円 修繕積立金(月額)26120円

画像出典:常盤松ハウス公式HP

2階 11170万円 坪単価452万円
3階 12040万円 坪単価487万円

70B2タイプ 2LDK 78.05㎡ 管理費(月額)28100円 修繕積立金(月額)24980円
2階 10080万円 坪単価426万円

70B3タイプ 2LDK 78.05㎡ 管理費(月額)28100円 修繕積立金(月額)26120円
5階 11620万円 坪単価492万円

30Bタイプ studio 39.45㎡ 管理費(月額)14200円 修繕積立金(月額)12620円
3階 5790万円 坪単価485万円

西北西平均坪単価約465万円

[南南西]

80B1タイプ 3LDK 83.17㎡ 管理費(月額)29940円 修繕積立金(月額)26610円
2階 15940万円 坪単価633万円
3階 16190万円 坪単価643万円

60Aタイプ 2LDK 65.06㎡ 管理費(月額)23420円 修繕積立金(月額)20820円
1階 8750万円 坪単価444万円

50Dタイプ 1LDK 54.03㎡ 管理費(月額)19450円 修繕積立金(月額)17290円
3階 8790万円 坪単価537万円

50Aタイプ 1LDK 51.00㎡ 管理費(月額)18360円 修繕積立金(月額)16320円
1階 7540万円 坪単価488万円

70Aタイプ 2LDK 77.23㎡ 管理費(月額)27800円 修繕積立金(月額)24710円
1階 10430万円 坪単価446万円

80Dタイプ 3LDK 88.48㎡ 管理費(月額)31850円 修繕積立金(月額)28310円

画像出典:常盤松ハウス公式HP

2階 16590万円 坪単価619万円

南南西平均坪単価約545万円

[東南東]

80Eタイプ 3LDK 80.54㎡ 管理費(月額)28990円 修繕積立金(月額)25770円
3階 15480万円 坪単価635万円
4階 15600万円 坪単価640万円

50Eタイプ 1LDK 54.23㎡ 管理費(月額)19520円 修繕積立金(月額)17350円
3階 8590万円 坪単価523万円
4階 8640万円 坪単価526万円

90Bタイプ 3LDK 97.74㎡ 管理費(月額)35190円 修繕積立金(月額)31280円
4階 18450万円 坪単価624万円

100Cタイプ 3LDK 107.50㎡ 管理費(月額)38700円 修繕積立金(月額)34400円

画像出典:常盤松ハウス公式HP

6階 20090万円 坪単価617万円

90Fタイプ 3LDK 94.47㎡ 管理費(月額)34010円 修繕積立金(月額)30230円
7階 18880万円 坪単価660万円

70Dタイプ 2LDK 71.37㎡ 管理費(月額)25690円 修繕積立金(月額)22840円

画像出典:常盤松ハウス公式HP

3階 11920万円 坪単価552万円

70Eタイプ 2LDK 71.37㎡ 管理費(月額)25690円 修繕積立金(月額)22840円
3階 11920万円 坪単価552万円

80F2タイプ 3LDK 86.87㎡ 管理費(月額)31270円 修繕積立金(月額)27800円
4階 16280万円 坪単価619万円

東南東平均坪単価約595万円

平均坪単価は約520万円です。

単価差が大きいですね。たしかに西向き住戸は向かいにマンションがありこんにちはではあるのですがお互いの植栽もありますし、目の前というわけではないので。傾斜しているため西向きの1階は半地下みたくなるのですがそこまで酷い圧迫感があるわけではないのに坪単価400万円前半とは・・・。激戦になりそうです。1LDKも価格がそこまで盛られておらず、50Aを除けば住宅ローン減税対象ですから8000万円台で買えるのはとても魅力的です。

一方で条件が良い住戸は地権者さんに取られていますし、販売対象の中の条件良い住戸は坪単価600万円超えですから全戸即日完売というレベルの価格設定ではありません。

条件良い住戸が地権者さんに取られた後の平均坪単価約520万円だとしても割高感なくおすすめしやすい価格設定となります。

間取りに関してはスパンがないのは残念ですね。一部住戸を除くとリビング窓2枚ですし、天井高2450mm、サッシ付近に関しては1900mmくらいまで下がるなど室内の開放感にはそこまで期待できません。

設備仕様は3つのグレードに分かれており一番抑えめのプランだと食洗機や天カセが付かないなどグッと抑えられます。床材もシートフローリング→突き板→挽き板とレベルアップしていくなど細かい違いがありますがディスポーザー、玄関前カメラ付きインターホンは全戸に付いています。

通り沿いの住戸の窓はレゾネーター(トラックなどの重低音にも強い)が付いています。そこまでするほどうるさくないとは思うのですが地権者さんの意見を取り込んだのでしょうか。クレヴィアタワー大井町THERESIDENCEで初めて見て以来出会っていませんでした(というか忘れていたくらい)。

周辺相場を確認しましょう!

・パークコート南青山ヒルトップ 2001年築 南青山7 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約450万円

・ファミール南青山ブランカ 2003年築 南青山7 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約325万円

・南青山テラス常盤松フォレスト 2006年築 南青山7 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約555万円

・ザ・パークハウスグラン南青山高樹町 2014年築 南青山7 新築時の坪単価約455万円 現在の坪単価約595万円

・ブランズ渋谷常盤松 2017年築 渋谷区東4 新築時の坪単価約495万円 現在の坪単価約580万円

上記相場から常盤松ハウスの将来価値を予想すると

100Cタイプ 3LDK 107.50㎡ 6階 20090万円(新築時) → 18000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②

管理費は㎡単価月額約360円、同じくらいの規模感となるザ・パークハウスグラン南青山高樹町は㎡約426円ですから360円という単価はけして高くないのですがコンシェルジュサービスはありません。

今回は維持管理について珍しい取り組みがなされています。

大きく3つにわけると

①長期修繕計画が50年、原則50年間修繕積立金が同額

一般的なマンションでは当初の修繕積立金から徐々に値上がりしていき最終的に当初の5倍くらいになることも少なくありませんが原則(お金の価値が大きく変わるなどしなければ)50年間一律となります。そのため当初から㎡単価約320円と重たくはなりますが当初から高いほうが後々が楽ですから魅力あるものと考えます。

②新築購入時の一時金なし

一般的なマンションでは新築時に修繕積立基金として修繕積立金×100ヶ月など数十万円から百万円ほどを支払う必要がありますが今回はなしです。となれば管理組合の貯金がない状態での入居となりますが実際その貯金をすぐ使うことは滅多にないですからね。新築購入者にとっては初期費用をグッと抑えらることができます。

③駐車場会計が別

一般的なマンションでは駐車場収入を管理費に計上しています。駐車場を使う方のおかげで使わない人の管理費も抑えらえる一方で駐車場を使わない人も駐車場の修繕費を払っています。今回は別会計とすることで駐車場を借りる人のお金で駐車場を管理・維持していきます。不公平感がなくいいですね。

野村不動産のオハナブランドでも修繕積立金30年定額を導入していますがそれよりも尖ったものとなっています。

すべての新築マンションで導入しても良いとは思うのですが修繕積立金を高く見せたくないデベロッパーの思惑から難しいのでしょうね。。。

なお、常盤松ハウスの管理組合は当初から法人となります。

トランクルームが地下1階と1階に全戸分設けられます。月額3500円~5000円を予定していますが強制ではありません。

【総評】

これはいいですね。買い物件でしょう。

アドレスは違いますがブランズ渋谷常盤松もサクッと完売というわけではありませんでした。今のトレンドが駅近ですから南青山のようなエリアはガチの富裕層が主なターゲットとなり、住宅購入の大きなパイを占めるパワーカップルが頑張って買うかといえばそれは少数派なわけです。しかも今回はエリア内ではスペックを抑えめですからガチの富裕層からすれば物足りなさもあるでしょう。(ガチの富裕層は高くてもいいからグレードの高さやコンシェルジュなどの高いサービスを求めがち)

販売戸数が36戸と少ないとはいえ坪単価600万円前後の部屋はサクッと完売とはならないかも?ですね。まぁオプションでグレードアップは可能なわけですが周りのマンションの高級感を見てしまうと。。

坪単価600万円出す方からするとちょいと物足りないけども坪単価400万円台を買う方からすれば単価以上のグレード感ですしなにより南青山アドレスを手にできるわけで美味しいですよね。手にした後の生活水準が周りと合うかは別ですけども。

駅近ではないものの先に述べたようにバス便充実、渋谷駅へも徒歩圏内と住んでみたら便利なんだろうなぁ~と思いますね。南青山にはご縁がない(私には無理)と思っていましたが・・・チャレンジしないのはもったいないでしょう。

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