今回ご紹介するのはプラウド元住吉ガーデンズです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:66.86㎡~84.43㎡
総戸数:117戸
規模:6階建て

交通:
東急東横線・東急目黒線「元住吉」駅徒歩8分
JR横須賀線・JR湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩13分
東急東横線・東急目黒線「武蔵小杉」駅徒歩14分

所在地:神奈川県川崎市中原区木月住吉町
竣工予定:2023年3月中旬

駐車場:49台(機械式45台、専用3台、身障者優先平置き1台)
駐輪場:235台
バイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド元住吉ガーデンズ公式HP

東急東横線・東急目黒線の元住吉駅から徒歩8分、綱島街道と綱島街道から新川崎方面へ抜ける道を渡る必要はあるもののオズ通り商店街(短めですが一本中へ入った道にもお店があります)を経由できますから飲食店やドラッグストア、物件の少し手前に8時~22時まで営業するマックスバリュ(徒歩3分)があるなど楽しく便利な道のりです。

言わずもがなではありますし、好みはそれぞれですが「元住吉駅の西側なら…」と思われた地元検討者も少なくはないはずです。駅から見て東西に商店街(西がブレーメン・東がオズ)が続いていますが西側のブレーメン通りのほうがスーパーマーケットなど選択肢が多いのですよね。グランドメゾンやプラウドシティであれば駅との間に信号も大通りもないわけで、それと比べてしまうと劣る部分はありますが単体で見れば魅力は大きいでしょう。

客観的なアドバイスとしては「中古でグランドメゾンやプラウドシティなどを狙うのがおすすめ」ではあるのですが、新築派も多い(供給も少ない)ですし、東側がゆえに武蔵小杉駅へも徒歩13分~徒歩14分と日常使いできそうな距離感となるのは強みとなります。府中街道を渡る必要がありますし、武蔵小杉が日常使いできることに魅力を感じるのであればそもそも「武蔵小杉駅近くの中古を狙うのがおすすめ」となってしまうのですが…元住吉は地に足のついた生活を望む方が多く、武蔵小杉とは検討者層が異なるのですよね。

建設地は東芝の社宅跡地です。マックスバリュの通りから中へ入るため交通量も少なく静かな住環境(第一種住居地域・高さ制限20m)となります。ただ、東側に中学校、北側に高校があるため時間帯によっては生徒さんたちの声が気になるでしょうか。その辺りは在宅勤務の影響で「平日の日中も静かなほうが良い」と思う方が増えていますからウィークポイントとなりやすいでしょうか。

通学校は東住吉小学校で徒歩6分(綱島街道の西側)、住吉中学校で徒歩3分(目の前)、県立住吉高校を囲うように中原平和公園が広がるなど子育てファミリーにとっては魅力が大きい立地でしょう。

エリア柄ハザードマップでは色が付きます。

建物は西・南・東の3棟構成、接道は西・北・東(西と北は一部欠けます)です。

メインエントランスは武蔵小杉駅寄りの東棟となりますが元住吉駅寄りの西側にサブエントランスを設けてくれています。

外観デザインとしてはエントランスホールを二層吹き抜け、東側だけでなく北側と西側にも大窓を設けており周辺に見せつける目立つものとしてくれています。さらに北側はゲートデザインとすることで高級マンションらしさが増していますし、ホール内に階段があるのもかっこいいですね。

バルコニー側も共用廊下側もガラス手摺、デザインウォールも単調なものではないですしバルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブの隔て板を採用しています。

共用施設はエントランスホールと一体型のオアシスラウンジ(無人コンビニ設置・ラウンジ内軽食OK)、ホール上の2階にはテレワークスペース(テーブル、カウンター席に加えて個室ブース2部屋あり)、どちらも窓越しに外周部の植栽を望むことができますが、さらに共用部も緑豊か(パーカーズ監修)としているのも良いですね。一方でコの字配棟でありながらも中庭的なのがないのは残念と感じました。(駐輪場となっている)

エレベーターは2基(離れたところ)ありますからゆとりがあります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Aタイプ 3LDK 72.68㎡
3階 8300万円台 坪単価377万円
5階 8600万円台 坪単価391万円

B1タイプ 3LDK 70.49㎡

画像出典:プラウド元住吉ガーデンズ公式HP

3階 7500万円台 坪単価351万円
5階 7900万円台 坪単価370万円

[東向き]

B2タイプ 3LDK 70.49㎡
1階 7200万円台 坪単価337万円(B2tタイプ)
3階 7400万円台 坪単価347万円
4階 7600万円台 坪単価356万円
5階 7800万円台 坪単価365万円

Oタイプ 3LDK 72.52㎡

画像出典:プラウド元住吉ガーデンズ公式HP

1階 7400万円台 坪単価337万円(Otタイプ)
3階 7600万円台 坪単価346万円
4階 7800万円台 坪単価355万円
5階 8000万円台 坪単価364万円

Qタイプ 3LDK 72.13㎡
3階 7800万円台 坪単価357万円
4階 7900万円台 坪単価362万円
5階 8000万円台 坪単価366万円

Rタイプ 3LDK 70.49㎡
3階 7700万円台 坪単価361万円
4階 7800万円台 坪単価365万円
5階 7900万円台 坪単価370万円

Sタイプ 3LDK 66.85㎡
3階 7300万円台 坪単価361万円
4階 7500万円台 坪単価370万円
5階 7600万円台 坪単価375万円

Tタイプ 3LDK 74.81㎡
3階 8600万円台 坪単価380万円
4階 8800万円台 坪単価388万円
5階 8900万円台 坪単価393万円

[南向き]

Dタイプ 3LDK 75.56㎡
1階 8200万円台 坪単価358万円(Dtタイプ・専用駐車場)
3階 8600万円台 坪単価376万円
4階 8900万円台 坪単価389万円
5階 9100万円台 坪単価398万円

Hタイプ 3LDK 72.71㎡
2階 7800万円台 坪単価354万円
3階 8100万円台 坪単価368万円
4階 8300万円台 坪単価377万円
5階 8400万円台 坪単価381万円
6階 8600万円台 坪単価391万円

Jタイプ 3LDK 70.07㎡
2階 7500万円台 坪単価353万円
3階 7800万円台 坪単価368万円
4階 8000万円台 坪単価377万円
5階 8100万円台 坪単価382万円
6階 8300万円台 坪単価391万円

Kタイプ 3LDK 75.56㎡

画像出典:プラウド元住吉ガーデンズ公式HP

1階 8300万円台 坪単価363万円(Ktタイプ・専用駐車場)
3階 8900万円台 坪単価389万円
4階 9000万円台 坪単価393万円
5階 9100万円台 坪単価398万円
6階 9300万円台 坪単価406万円

平均坪単価は380万円弱(予定)です。

立地からしてメインターゲットは子育てファミリーということもあり70㎡超を主としてくれています。(単価が高いだけに80㎡超えは少ないです)

東向きは中学校のグラウンドもしくは体育館、西向きは上層階になると平和公園の木々、南側も戸建て(その先にマンションもありますが高さ制限もあるため壁のような存在ではない)ですから採光・眺望ともに良好です。

間取りは田の字が主ですし、共用廊下側の柱食い込みは気になりますがファミリークローク、可動収納など収納面は充実しています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、床暖房連動型リビングエアコン、完全ハイタイプ&格納型のリビング横ウォールドア、可動式ルーバー面格子、スロップシンク、防水コンセント、プランターフック、バルコニーエコカーテン用フック(えこふっくん)など充実したものとなっています。とくにバルコニーの設備仕様にはこだわりを強く感じました。

構造は二重床・二重天井、ミライフルを採用しています。基本天井高は2400mmほどと最低限ですが下がり天井は少ないですし、高さ20m制限の中で6階建てですから階高は苦しくありません。

周辺相場を確認しましょう!

[元住吉駅東側]

・プラウド元住吉 2004年築 市ノ坪 元住吉駅徒歩10分(JR武蔵小杉駅徒歩14分) 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約260万円

・ザ・パークハウス元住吉 2012年築 西加瀬 元住吉駅徒歩10分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約265万円

・パークホームズ元住吉テラス 2014年築 市ノ坪 元住吉駅徒歩12分(JR武蔵小杉駅徒歩11分) 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約280万円

・パークホームズ元住吉ブライトプレミア 2014年築 木月4 元住吉駅徒歩9分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約290万円

[元住吉駅西側]

・シティハウス元住吉 2004年築 木月大町 元住吉駅徒歩9分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約285万円

・グランリビオ元住吉木月祇園町 2005年築 木月祇園町 元住吉駅徒歩6分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約290万円

・プラウドシティ元住吉 2010年築 井田三舞町 元住吉駅徒歩9分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約295万円

・グランドメゾン元住吉サウステラス 2017年築 井田中ノ町 元住吉駅徒歩8分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約340万円

・グランドメゾン元住吉ノーステラス 2017年築 井田中ノ町 元住吉駅徒歩9分 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約330万円

・プラウド元住吉スクエア 2018年築 木月大町 元住吉駅徒歩10分 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約305万円

一例… 約90㎡ 新築時8900万円台 中古時8400万円台

上記相場からプラウド元住吉ガーデンズの将来価値を予想すると

Oタイプ 3LDK 72.52㎡ 3階 7600万円台(新築時) → 6300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地北側屋外で身障者優先と1階住戸専用を除いて機械式、設置率約41%です。月額18000円~23500円を予定しています。機械式はミドルルーフ以上となっているのは良いのですが全幅1850mm区画も多いのは残念でした。1階の3部屋には専用駐車場がありバルコニー側からも鍵で出入り可能にする予定とのことです。

駐輪場も屋外で設置率約200%です。

維持費は管理費㎡単価月額約237円、今の時代にしては抑えめと感じます。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・プラウド元住吉 総戸数162戸 管理費㎡単価月額約154円

・ザ・パークハウス元住吉 総戸数62戸 管理費㎡単価月額約169円

・パークホームズ元住吉テラス 総戸数28戸 管理費㎡単価月額約252円

・パークホームズ元住吉ブライトプレミア 総戸数46戸 管理費㎡単価月額約205円

・プラウドシティ元住吉 総戸数296戸 管理費㎡単価月額約215円

・プラウド元住吉スクエア 総戸数34戸 管理費㎡単価月額約280円

建設地

【住むレーション】

[東横線(副都心線・みなとみらい線直通)]

元住吉 8:01発
武蔵小杉 8:03着
新丸子 8:05着
多摩川 8:07着
田園調布 8:09着
自由が丘 8:11着
都立大学 8:17着
学芸大学 8:19着
祐天寺 8:21着
中目黒 8:24着
代官山 8:27着
渋谷 8:29着
明治神宮前 8:32着
北参道 8:34着
新宿三丁目 8:37着

元住吉 8:03発
日吉 8:04着
綱島 8:07着
大倉山 8:10着
菊名 8:12着
妙蓮寺 8:18着
白楽 8:20着
東白楽 8:21着
反町 8:23着
横浜 8:25着
新高島 8:27着
みなとみらい 8:29着
馬車道 8:31着
日本大通り 8:32着
元町・中華街 8:35着

[目黒線(三田線・南北線直通)]

元住吉 8:03発
武蔵小杉 8:05着
新丸子 8:07着
多摩川 8:09着
田園調布 8:10着
奥沢 8:12着
大岡山 8:14着
洗足 8:17着
西小山 8:18着
武蔵小山 8:20着
不動前 8:25着
目黒 8:28着
白金台 8:31着
白金高輪 8:34着
三田 8:37着
芝公園 8:39着
御成門 8:41着
内幸町 8:43着
日比谷 8:44着
大手町 8:46着

元住吉 8:08発
武蔵小杉 8:10着
新丸子 8:12着
多摩川 8:14着
田園調布 8:15着
奥沢 8:17着
大岡山 8:19着
洗足 8:22着
西小山 8:23着
武蔵小山 8:25着
不動前 8:30着
目黒 8:33着
白金台 8:36着
白金高輪 8:39着
麻布十番 8:42着
六本木一丁目 8:44着

[横須賀線]

武蔵小杉 8:00発
西大井 8:05着
品川 8:10着
新橋 8:15着
東京 8:18着

武蔵小杉 8:00発
新川崎 8:03着
横浜 8:12着
保土ヶ谷 8:16着
東戸塚 8:21着
戸塚 8:25着

[湘南新宿ライン]

武蔵小杉 8:03発
大崎 8:12着
恵比寿 8:17着
渋谷 8:19着
新宿 8:24着

元住吉駅は各駅しか停車しないという点は武蔵小杉、日吉と比べるとウィークポイントとなります。

2023年3月開業予定の相鉄・東急新横浜線は楽しみですね!!

参考記事 → 東急新横浜線・相鉄新横浜線の影響力は大きい 武蔵小杉・日吉は狙い目です!(2019.05.18)

グランツリー武蔵小杉までは公園を経由して綱島街道へ出ればあっという間です。住まいは元住吉、休日は徒歩圏内の武蔵小杉で~という生活がしやすい元住吉物件です。

【総評】

シンプルに「元住吉の相場からすると価格が高すぎる」ということをどう考えるかでしょう。お久しぶりの出物がゆえに足元を見た価格設定となっています。将来のことはわかりませんが今時点で割高(新築の価格が表に出てくると周りの中古マンションも値上がるということもよくある)なことは誰が見てもわかるわけで「割高でも気にしない!」という価値観でないとGOできない出物ではあります。

元住吉駅最寄りで高いお金を出してでも「新築」マンションが欲しいという方に合ってきます。(中古は出物が少ないのでアンテナ張っていないと買えない)

それでも「元住吉駅の東側でこの価格かぁ~」「これなら西側で中古マンションを狙ったほうが…」「東側の中古マンションならもっともっとお安く買える…」と思う可能性の高い地元検討者層を商品力でカバーしているのはさすが野村不動産だと感じました。

「高いお金を払ってくれる人には商品力で満足させますよ」というプラウドらしさを強く感じられたのはとても嬉しかったです!!中長期的に住まう目的で購入される方がほとんどでしょうし、その方々が購入したことを後悔しない(満足する)ものとしているのですよね。

いろいろ気になる部分はあるけども最後の決め手(買う理由)を用意しているのですよね。高価格の割にちょいと売りにくい立地だからこそ建物を気に入ってもらおうという思いを強く感じました。

西側のほうが元住吉らしいとはいえ東側が不便というわけではないですし、繰り返しになりますがシンプルに周辺相場と比べて価格が高いことを気にしないという方には良い出物だと思いました。

動画もご覧ください!

■プラウド元住吉ガーデンズ 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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2 件のコメント

  • いつも大変参考にさせて頂いています。
    純粋な設備や仕様を比較したとき、ドレッセタワー武蔵小杉とプラウド元住吉ガーデンズのどちらがお勧めでしょうか?
    ご意見伺えると幸いです。

    • 中原区周辺で検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      中原区周辺で検討中様にとってどちらが合うかはお話を聞いてみないことにはご回答できかねます。
      ぜひ個別相談会へお越しください!

      ちなみに私ならドレッセタワー武蔵小杉を選びます!!
      周辺がわちゃわちゃ感あるにしても駅まで近いですしタワマンスペックです!!
      高い維持費を払ってでも各階ごみ置場と内廊下があったほうが嬉しいと感じる派です!

      このように人それぞれ合う合わないは変わってきます。
      もちろんどちらにしても中古のほうがおすすめですよ!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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