今回ご紹介するのはブランズタワー豊洲です!

[物件概要]

売主:東急不動産 NIPPO  大成有楽不動産 JR西日本プロパティーズ
施工:熊谷組
価格:未定
専有面積:43.41㎡~219.44㎡
総戸数:1152戸(その他、店舗等あり。事業協力者住戸1戸含む)
規模:48階建て
交通:東京メトロ有楽町線・ゆりかもめ「豊洲駅」徒歩4分
所在地:東京都江東区豊洲5丁目
竣工予定:2021年10月下旬(引き渡しは2022年3月下旬予定)

駐車場:386台
バイク置き場:116台
駐輪場:2215台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズタワー豊洲公式HP

注目物件となるブランズタワー豊洲、モデルルームオープン初日に訪問してきました!

有楽町線の豊洲駅から徒歩5分、広めの歩道となりますから歩きやすい道のりです。駅徒歩5分という駅近立地はもちろんららぽーと、スーパーマーケット(ブランズタワー豊洲と同時開発)、豊洲公園、保育園(ブランズタワー豊洲の新設園他)、豊洲西小学校、昭和大学江東豊洲病院などなど数多くの施設が徒歩5分圏内となるなどただの駅近ではないというのはブランズタワー豊洲の大きな強みと言えるでしょう。

まぁこの立地に住んでおけばほんと便利ですよね。

晴海フラッグと違い交通利便性の強みはすでにたしかなものですし、これは前々からお伝えしているところではありますが8号線(東京メトロ豊住線)の延伸計画は実現の可能性が高い路線ですから将来性にも期待ができます。晴海フラッグあたりの東京湾岸地下鉄計画は現状夢物語感も否めません(実現するにしても今の現役世代からしたら引退後の開通?)が8号線の延伸はそう遠くない(2030年代にはいける?!)であろうと睨んでいます。

現業の端っこですが元業界人として見ても8号線の実現可能性レベルは高いと見ています。あくまで可能性ではありますが。

我々現役世代が現役の間に見れるかもしれない東京23区の新線・延伸計画としては

・東京メトロ豊住線(8号線の延伸もしくは支線扱い)
・都営大江戸線延伸
・蒲蒲線

が濃厚でしょうか。

新駅としては確定している高輪ゲートウェイ・虎ノ門ヒルズの他では副都心線の東池袋駅が可能性高めだと睨んでいます。

新路線・新駅の開業というは当然ながら不動産価値にも大きく影響するわけで、仮に豊洲に住まう方が使わないにしても流入が増えることはたしかですから豊洲にとって8号線延伸は魅力ある計画となります。

ブランズタワー豊洲、もともとはツインタワーを計画していましたが豊洲西小学校増築など諸般の事情でシングルタワーとなったこともあり1本にしては総戸数1152戸とそこそこな規模感とはなっています。

特徴的なのは4階部分にグランドエントランスホールがあることです。1階と4階とを結ぶシャトルエレベーターが4基設けられています。住戸階と地上の行き来はシャトルエレベーターを利用することになりますからめんどいと言えばめんどいのですが4階部分がグランドエントランスホールとなることでラウンジは眺望・採光が恵まれ開放感あるものとなりますからホテル感覚は味わえますね。4階でも中間免震より上ですから単純計算で20m弱の高さとなります。

シャトルエレベーター正面がコンシェルジュカウンターとなるため降りた瞬間に窓面から景色が楽しめるというわけではないのですが住戸階からの導線ではシャトルエレベーター手前のウェルカムホールを歩いているときに真正面に窓(柱は一つありますが)がきますから自然と眺望を楽しむことができます。

中間免震より上であることに加えてタワーパーキングを採用していないためグランドエントランスホールは豪華な吹き抜けとできています。

グランドエントランスホールより上は吹き抜け(高さ約10m)となっていますから内廊下でありながらも上空から見るとドーナッツのように真ん中が空いていることになります。また、7階以上の内廊下は一部光取りの小さい窓が設けられます。

共用施設の多くは4階に設けています。3つのゲストルームやスタディブース、フィットネスルームなど水物はないものの規模感なりのものとなっています。4階に集約されているため帰り際に立ち寄ることも容易ですし、グランドエントランスホールを真ん中に設けているため共用施設を窓側に配置することができていますから眺望・採光に期待ができます。ランドリールームでさえも窓があるのです。33階にはレインボーブリッジビューなどが楽しめるスカイビューラウンジが設けられます。

駐車場は機械式が主で設置率は約33%。主に2階部分に機械式駐車場があります。

駐輪場とバイク置き場は3階部分にあり自転車用のエレベーターが3基、バイク置き場用のエレベーターが2基あります。

駐車場と駐輪場・バイク置き場ともに原則シャトルエレベーターにて地上もしくは4階に向かう導線となります。シャトルエレベーターと自転車・バイク用エレベーターだけで9基ですから維持費には影響してきそうですね。

メールコーナーは4階部分にあります。非常用がありますから宅配業者さんがシャトルエレベーターを使うことは基本的にありません。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北西・南西角]

P-130Aタイプ 3LDK 131.49㎡
46階 25000万円台 坪単価628万円

[南西]生活利便施設方面

S-65Bタイプ 3LDK 68.53㎡
7階 8200万円台 坪単価395万円
12階 8300万円台 坪単価400万円
17階 8400万円台 坪単価405万円
21階 8600万円台 坪単価414万円
26階 8800万円台 坪単価424万円
31階 8900万円台 坪単価429万円
35階 9000万円台 坪単価434万円
40階 9100万円台 坪単価439万円
45階 9200万円台 坪単価443万円

S-55Dタイプ 2LDK 58.02㎡
7階 7000万円台 坪単価398万円
12階 7100万円台 坪単価404万円
17階 7100万円台 坪単価404万円
21階 7300万円台 坪単価415万円
26階 7500万円台 坪単価427万円
31階 7600万円台 坪単価433万円
35階 7700万円台 坪単価438万円
40階 7800万円台 坪単価444万円
45階 7900万円台 坪単価450万円

P-110Cタイプ 3LDK 112.52㎡
46階 21000万円台 坪単価617万円

P-120Cタイプ 3LDK 121.89㎡
46階 23000万円台 坪単価623万円

P110Dタイプ 3LDK 112.82㎡
46階 21000万円台 坪単価615万円

RP-130Aタイプ 3LDK 130.40㎡
48階 27000万円台 坪単価684万円

RP-125Cタイプ 3LDK 125.75㎡
48階 26000万円台 坪単価683万円

[南西・南東角] 

S-80Eタイプ 3LDK 83.54㎡
7階 10200万円台 坪単価403万円
12階 10300万円台 坪単価407万円
17階 10400万円台 坪単価411万円
21階 10700万円台 坪単価423万円

S-100Cタイプ 3LDK 101.92㎡
26階 13300万円台 坪単価431万円
31階 13500万円台 坪単価437万円
35階 13600万円台 坪単価441万円
40階 13800万円台 坪単価447万円
45階 14000万円台 坪単価454万円

P-135Aタイプ 3LDK 136.23㎡
48階 26000万円台 坪単価630万円

RP-215Aタイプ 3LDK 219.91㎡
48階 51000万円台 坪単価766万円

[南東]東電堀方面

S-75Dタイプ 3LDK 76.91㎡
7階 9100万円台 坪単価391万円
12階 9300万円台 坪単価399万円
17階 9400万円台 坪単価404万円
21階 9500万円台 坪単価408万円
26階 9600万円台 坪単価412万円
31階 9800万円台 坪単価421万円
35階 9900万円台 坪単価425万円
40階 10000万円台 坪単価429万円
45階 10100万円台 坪単価434万円

S-60Bタイプ 2LDK 61.15㎡
7階 7300万円台 坪単価394万円
12階 7400万円台 坪単価400万円
17階 7500万円台 坪単価405万円
21階 7600万円台 坪単価410万円
26階 7700万円台 坪単価416万円
31階 7800万円台 坪単価421万円
35階 7900万円台 坪単価427万円
40階 8000万円台 坪単価432万円
45階 8100万円台 坪単価437万円

S-80Cタイプ 3LDK 81.08㎡
7階 9700万円台 坪単価395万円
12階 9800万円台 坪単価399万円
17階 9900万円台 坪単価403万円
21階 10100万円台 坪単価411万円
26階 10200万円台 坪単価415万円
31階 10300万円台 坪単価420万円
35階 10500万円台 坪単価428万円
40階 10600万円台 坪単価432万円
45階 10700万円台 坪単価436万円

P-120Aタイプ 3LDK 120.13㎡
46階 22000万円台 坪単価605万円

P-110Bタイプ 3LDK 111.60㎡
46階 21000万円台 坪単価622万円

P-110Aタイプ 3LDK 110.73㎡
46階 21000万円台 坪単価626万円

RP-125Aタイプ 3LDK 125.98㎡
48階 26000万円台 坪単価682万円

RP-120Bタイプ 3LDK 123.12㎡
48階 25000万円台 坪単価671万円

[南東・北東角]

S-85Aタイプ 3LDK 85.57㎡

7階 9700万円台 坪単価374万円
12階 9800万円台 坪単価378万円
17階 10000万円台 坪単価386万円
21階 10100万円台 坪単価390万円
26階 10200万円台 坪単価394万円
31階 10400万円台 坪単価401万円

S-100Dタイプ 3LDK 103.06㎡
35階 12700万円台 坪単価407万円
40階 12800万円台 坪単価410万円
45階 13000万円台 坪単価417万円

P-115Aタイプ 3LDK 117.94㎡
46階 21000万円台 坪単価588万円

RP-160Aタイプ 3LDK 163.08㎡
48階 32000万円台 坪単価648万円

[北東]豊洲駅側

S-40Bタイプ 1LDK 43.41㎡

7階 4800万円台 坪単価365万円
12階 4900万円台 坪単価373万円
17階 4900万円台 坪単価373万円
21階 5000万円台 坪単価380万円
26階 5100万円台 坪単価388万円
31階 5200万円台 坪単価396万円
35階 5200万円台 坪単価396万円
40階 5300万円台 坪単価403万円
45階 5400万円台 坪単価411万円

S-40Aタイプ 1LDK 43.41㎡
7階 4800万円台 坪単価365万円
12階 4900万円台 坪単価373万円
17階 4900万円台 坪単価373万円
21階 5000万円台 坪単価380万円
26階 5100万円台 坪単価388万円
31階 5200万円台 坪単価396万円
35階 5200万円台 坪単価396万円
40階 5300万円台 坪単価403万円
45階 5400万円台 坪単価411万円

S-75Cタイプ 3LDK 76.44㎡
21階 8700万円台 坪単価376万円
26階 8800万円台 坪単価380万円
31階 9000万円台 坪単価389万円
35階 9100万円台 坪単価393万円
40階 9200万円台 坪単価397万円
45階 9300万円台 坪単価402万円

S-55Bタイプ 2LDK 57.02㎡
7階 6300万円台 坪単価365万円
12階 6400万円台 坪単価371万円
17階 6500万円台 坪単価376万円
21階 6600万円台 坪単価382万円
26階 6700万円台 坪単価388万円
31階 6800万円台 坪単価394万円
35階 6900万円台 坪単価400万円
40階 6900万円台 坪単価400万円
45階 7000万円台 坪単価405万円

S-65Cタイプ 3LDK 69.69㎡

7階 7600万円台 坪単価360万円
12階 7700万円台 坪単価365万円
17階 7800万円台 坪単価370万円
21階 8000万円台 坪単価379万円
26階 8100万円台 坪単価384万円
31階 8200万円台 坪単価389万円

S-70Dタイプ 3LDK 74.37㎡
35階 8800万円台 坪単価391万円
40階 9000万円台 坪単価400万円
45階 9100万円台 坪単価404万円

P-90Aタイプ 3LDK 94.18㎡
46階 17000万円台 坪単価596万円

P-75Aタイプ 2LDK 78.19㎡
46階 14000万円台 坪単価591万円

P-85Aタイプ 2LDK 88.82㎡
46階 16000万円台 坪単価595万円

P-95Aタイプ 3LDK 95.51㎡
46階 17000万円台 坪単価588万円

RP-125Bタイプ 3LDK 126.56㎡
48階 25000万円台 坪単価653万円

RP-95Aタイプ 2LDK 97.84㎡
48階 19000万円台 坪単価642万円

RP-90Aタイプ 2LDK 92.25㎡
48階 18000万円台 坪単価645万円

[北東・北西角]

P-125A 3LDK 126.67㎡
46階 22000万円台 坪単価574万円

RP-195Aタイプ 3LDK 198.31㎡
48階 39000万円台 坪単価650万円 

[北西]ゆりかもめ側

S-60Aタイプ 2LDK 60.00㎡

7階 6600万円台 坪単価363万円
12階 6700万円台 坪単価369万円
17階 6800万円台 坪単価374万円
21階 6900万円台 坪単価380万円
26階 7000万円台 坪単価385万円
31階 7100万円台 坪単価391万円
35階 7200万円台 坪単価396万円
40階 7300万円台 坪単価402万円
45階 7400万円台 坪単価407万円

S-70Cタイプ 3LDK 73.79㎡

7階 8100万円台 坪単価362万円
12階 8200万円台 坪単価367万円
17階 8300万円台 坪単価371万円
21階 8400万円台 坪単価376万円
26階 8500万円台 坪単価380万円
31階 8600万円台 坪単価385万円
35階 8800万円台 坪単価394万円
40階 8900万円台 坪単価398万円
45階 9000万円台 坪単価403万円

P-120Bタイプ 3LDK 121.30㎡
46階 21000万円台 坪単価572万円

P-105Aタイプ 3LDK 105.03㎡
46階 19000万円台 坪単価598万円

P-110Eタイプ 3LDK 110.06㎡
46階 19000万円台 坪単価570万円

RP145Aタイプ 3LDK 147.03㎡
48階 29000万円台 坪単価652万円

RP-120Aタイプ 3LDK 122.88㎡
48階 24000万円台 坪単価645万円

坪単価に関しては前々から言われていたように400万円ほどです。

駅近の割にはバルコニー面の建物まで距離がありますし、ゆりかもめの線路は近くとも鉄道みたくうるさくないですから眺望という面はもちろん採光面も考慮して南西と南東に価格を盛っています。

眺望シミュレーションは再来場時に用意しておくとのことでした。

基本天井高が2650mmというのは素晴らしいのですがサッシ高が2100mm(コーナーサッシは2800mm~2850mm)というのが残念。駅近でありながらも囲まれ感ないのがウリなわけですからパークタワー晴海と同じように2300mmにしてくれたら嬉しかったのですが。

下がり天井も多く、お部屋の真ん中が2100mmまで下がっている間取りもあります。天カセ部分が2400mmくらいまで下がっているのは仕方ない(基本天井高2400mmというマンションもあるくらいなので)にしても2100mmはちょいときついです。パークコート文京小石川ザタワーみたく駅直結ほどは尖っていないですし、そもそも東京湾岸は開放感も得たいという方が多いわけですから。

選べる内は大きい柱がお部屋の真ん中に通っていないお部屋を選んでおいたほうが良いでしょう。そうすれば基本的に窓面部分以外は下がっていても2400mmです。(モデルルームタイプS-75Aみたく大きな柱が真ん中を通っていてもリビングはぎり避けれている間取りもあります)

例えば1LDKで見てみるとA~Dまで4タイプある中でBタイプだけ大きい柱がお部屋の真ん中を通っていません。

構造面に関しては当然ながらその道のプロがつくっているわけで私のような建築のプロでない外野が何を言おうとしっかりと考えて設計しているのでしょうから予算がある中での限界がこれだったのかなぁ~とは思います。建築コストかけられるならそりゃPT晴海みたく贅沢にやりたいですよね。。。誰しもが。土地代が高かった代償でしょうか。

一概には言えませんし、富裕層ばかりが買うエリアでは関係のない話ではありますが駅に近い物件は土地代が高いので建築コストを削るしかなく(買える価格で販売するために)、逆に駅距離があると土地代がお安いためPT晴海みたく建築コストを削らずに済むという例は多いですからね。

東京に限らず近郊・郊外でも上記は当てはまることが多く、最近の事例だと不動産立地としてはめちゃ強い津田沼ザ・タワーの設備仕様がごく普通だったのに対して不動産価値としては津田沼ザ・タワーに勝てない幕張ベイパークの設備仕様が単価にしては豪華であったなど駅近立地でハイグレード仕様というのは一般層が検討するエリアではなかなか難しいのですよね。

設備仕様はディスポーザー(自動給水)、食洗機、食器棚、水回り天板御影石、トイレ手洗いカウンター、浴室ダウンライト、洗濯機上吊戸棚、ミストサウナ、天カセ、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりのものとなっています。キッチンにも床暖房があったりリビング扉が鏡面仕上げ、収納内も面材合わせだったりと細かい部分での魅力も多いのですが1LDKのみ食洗機が付かないのは残念(オプションで対応できるかは次回以降でないとわからないとのこと)。1LDKは食器棚も天カセも付いてこないんですよね~。

15階以上にならないと同時給排にならないのは要注意です。壁面の見た目的にも同時吸排のほうがいいですよね。

45階までが上記のスーペリア仕様となり、46階と47階がプレミアム仕様、48階がロイヤルプレミアム仕様と設備仕様が変わります。ただし、プレミアム及びロイヤルプレミアムのモデルルームがないのは気になりました。北仲のときみたく隠し部屋として用意しているのでしょうか。

全戸玄関近くに防災備蓄倉庫(間取りによって大きさが違います。専有面積外。)が設けられており、規約の範囲内でトランクルーム的な使い方もできます。鍵が住戸玄関と同じなのは魅力的です。(物件によってはトランクルームが別鍵)

洗濯物をバルコニーに干すことは規約上禁止となります。豊洲だとザ・ツインが禁止になっていたかと思います。

当然ながら各階ごみ置き場は設けられておりしっかりと前室&非常用兼ごみ回収用エレベーターもあります。各階ごみ置き場は西寄りとなりますが東寄りにも非常用エレベーターがありますからごみ回収時でも宅配業者さんが使えるエレベーターがあるのもいいですね。

住戸階のエレベーターですが

・低層階用(4階~19階) 13人乗り3基 分速105m 1基あたり約135戸

・中層階用(4階・19階~33階) 13人乗り3基 分速180m 1基あたり約135戸

・高層階用(4階・33階~45階) 13人乗り3基 分速210m 1基あたり約116戸

・プレミアム・ロイヤルプレミアム用(4階・33階・46階~48階) 13人乗り3基 分速210m 1基あたり約16戸

上記のようにわかれています。

プレミアム用はプレミアム住戸の鍵がないとエレベーターホールへ入れません。スカイビューラウンジのある33階も別途セキュリティがあるなどプレミアム住戸への配慮は素晴らしいものとなっています。ただし、プレミアムが優遇されている分のしわ寄せはスーペリアフロアにきており、1基あたりの戸数はけしてゆとりがあるというレベルではありません。プレミアムの優遇がここまですごいのは豊洲エリアでは希少となるわけで、豊洲で売れるんかいな!と思う方も多いかもですがむしろこれだけの優遇があるなら今までと違った層も検討対象になりそうな気もします。

ロイヤルプレミアムは13戸、平置き駐車場が14区画・・・ロイヤルプレミアムに優先権付けてくるかもですね。どうせならプレミアムフロアのエレベーターを駐車場直通にしてほしかったですが中間免震なのでちょっと難しいのでしょうか。(非常用エレベーターは地上面から住戸フロアにつながっています)

シャトルエレベーターなど含めるとエレベーターは25基となりますから約46戸で1基を維持していくとなればそこそこな維持費はかかりそうですね。

事業協力者住戸(誰が所有するのかは現状答えられないとのこと)が1戸ありますが北西・南西角の最上階で推定200㎡という条件良いお部屋が提供されています。

周辺相場を確認しましょう!

豊洲シエルタワー 2006年築 豊洲5 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約355万円

スカイズタワー&ガーデン 2014年築 豊洲6 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約325万円

ベイズタワー&ガーデン 2016年築 豊洲6 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約300万円

パークホームズ豊洲ザレジデンス 2016年築 豊洲5 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約330万円

上記相場からブランズタワー豊洲の将来価値を予想すると

S-60Aタイプ 2LDK 60.00㎡ 7階 6600万円台(新築時) → 6000万円(築10年時)

となります。

周辺相場との差はそこそこ大きいですから周辺の中古はもう一伸びあるかもですね。

建設地周辺動画①(豊洲駅から建設地まで)
建設地周辺動画②(新豊洲~豊洲 ゆりかもめの車内から)

【住むレーション】

[有楽町線]

豊洲 8:02発
月島 8:04着
新富町 8:06着
銀座一丁目 8:08着
有楽町 8:09着
桜田門 8:11着
永田町 8:13着
麹町 8:16着
市ヶ谷 8:17着
飯田橋 8:20着
江戸川橋 8:23着
護国寺 8:25着
東池袋 8:27着
池袋 8:30着

[都営バス 東16系統]

豊洲駅前 8:00発
東京駅八重洲口 8:21着

[ゆりかもめ]

豊洲 8:03発
新豊洲 8:05着
市場前 8:06着
有明テニスの森 8:08着
有明 8:10着
東京ビッグサイト 8:12着
青海 8:14着
テレコムセンター 8:16着
東京国際クルーズターミナル 8:18着
台場 8:20着
お台場海浜公園 8:21着
芝浦ふ頭 8:27着
日の出 8:29着
竹芝 8:31着
汐留 8:33着
新橋 8:35着

【総評】

数多くのマンションを見学している私からすればブランズのブランド力を知ってはいますが東京湾岸で検討する方からすればさほど知名度なく、かつ東急自体が売り方を分かっていない感は否めないですね。

タラればですけども三井6・東急4くらいでシェアしてオリジナルネームにて供給することになれば全員がハッピーだった気もします。三井より高値で指したからこそgetできたわけですが・・・。

個人的には東急不動産好きです。東急電鉄のほうが好きですが(笑)

ブランズタワーブランドで戸数の多い都内物件としてはブランズタワー南千住やアトラスブランズタワー三河島(旭化成が主幹事)がありますが東京湾岸は悪い意味ではなく良い意味で検討者にクセがある(マンションについて勉強している)わけで逆を返せばその方たちが好むような売り方にすれば良いのに・・・とは。三井ならそれができたのでしょうけども。。。東急線沿いと違って東急ファンが少ないであろうエリアですから東急としてもチャレンジなのでしょう。

とはいえ不動産は立地ですから豊洲駅徒歩5分でありながらも囲まれ感の少ない大規模タワーマンションということでこれ以上の値上がりはなくとも大暴落するような悪い要素もありません。

豊洲の中でもタワマンが乱立するような場所ではないですし、徒歩5分圏内でことが済んでしまうという条件の良さがありますから10年・20年しても一定の価値があることは手堅いでしょう。

これは私の予想でしかないのですが豊住線は手堅いと思うのですよね~。豊住線が開通すれば豊洲のオフィス需要も増える(現在も豊洲ベイサイドクロスが建設中)ことが予想されます。就業人口が増えれば住宅需要も増えますから当然資産面にも良い影響があるでしょう。

再訪問時には予定の維持費、メニュープラン、眺望シミュレーションなどがわかるとのことですので再度訪問して記事化いたします!!

更新記事→ブランズタワー豊洲 予定価格と間取り モデルルーム訪問②

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