今回ご紹介するのはプレミスト新小岩 親水公園です!

[物件概要]先着順販売概要

売主:大和ハウス工業
施工:長谷工コーポレーション
価格:4037万円~5738万円
専有面積:61.91㎡~80.60㎡
総戸数:96戸
規模:9階建て
交通:JR総武快速線・総武緩行線「新小岩」駅徒歩14分
所在地:東京都江戸川区中央4丁目
竣工予定:2019年12月上旬

駐車場:32台 月額15000円~22000円(機械式31台、身障者用平置1台)、別途カーシェア用1台
駐輪場:203台 月額100円~400円 2段ラック式等176台(屋根付)、平置き:27台(子ども用自転車置場10台含む)
バイク置場:5台 月額1500円~2000円 中型バイク4台(屋根付)、ミニバイク1台(屋根付)

管理費:月額12000円~15600円
修繕積立金:月額7700円~10100円

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト新小岩 親水公園公式HP

新小岩駅から徒歩14分と距離はありますがアーケード付のルミエール商店街を経由することもできますし、建設地は親水公園沿いとなりますから駅距離はあるものの恵まれた立地条件となります。真隣には江戸川区総合文化センター、徒歩10分圏内に中央図書館、区役所、第三松江小学校、松江第三中学校もありますから子育て世代からすれば駅距離なんて妥協できちゃうくらいの好条件となります。

駅からの道のりに関してはルミエール商店街、平和橋通りは歩きやすいのですがミニコープから親水公園までの道のりが歩道がない割に交通量があるのは若干気になるところではあります。

外観に関してはバルコニー部にガラス手摺だけでなくデザイン性ある横ルーバー、1階接道面の透かしレンガ積みの列柱にウォールと親水公園沿いらしい素敵なものとなっています。

エントランスホール自体はこじんまりとしていますが親水公園側に電気式暖炉やコーヒーマシーン(ドトール豆)を設けたラウンジがあり、敷地内の植栽及び親水公園の植栽を眺めながら一休みすることができます。

敷地内の駐車場は機械式が主で設置率は約33%、これから購入する方も確保することができます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[A棟 北西向き]

Agタイプ 3LDK 65.52㎡ 管理費(月額)12700円 修繕積立金(月額)8200円

画像出典:プレミスト新小岩 親水公園公式HP

1階 4513万円 坪単価227万円

[B棟 南西向き]

Dタイプ 4LDK 80.6㎡ 管理費(月額)15600円 修繕積立金(月額)10100円

画像出典:プレミスト新小岩 親水公園公式HP

2階 5616万円 坪単価231万円

Egタイプ 2LDK+S 71.02㎡ 管理費(月額)13800円 修繕積立金(月額)8900円

画像出典:プレミスト新小岩 親水公園公式HP

1階 4989万円 坪単価232万円

F2タイプ 2LDK+S 70.16㎡ 管理費(月額)13600円 修繕積立金(月額)8800円

画像出典:プレミスト新小岩 親水公園公式HP

3階 5151万円 坪単価242万円

Ggタイプ 3LDK 73.71㎡ 管理費(月額)14300円 修繕積立金(月額)9200円

画像出典:プレミスト新小岩 親水公園公式HP

1階 5343万円 坪単価239万円

Gタイプ 3LDK 73.71㎡ 管理費(月額)14300円 修繕積立金(月額)9200円

画像出典:プレミスト新小岩 親水公園公式HP

2階 5404万円 坪単価242万円
3階 5576万円 坪単価250万円

[C棟 南東向き]

Hタイプ 2LDK 61.91㎡ 管理費(月額)12000円 修繕積立金(月額)7700円

画像出典:プレミスト新小岩 親水公園公式HP

2階 4037万円 坪単価215万円
4階 4270万円 坪単価228万円
5階 4311万円 坪単価230万円
6階 4371万円 坪単価233万円
8階 4564万円 坪単価243万円

Kタイプ 4LDK 78.64㎡ 管理費(月額)15300円 修繕積立金(月額)9800円

画像出典:プレミスト新小岩 親水公園公式HP

3階 5555万円 坪単価233万円
4階 5738万円 坪単価241万円

平均坪単価は約240万円です。

周辺にはちょっとした工場もあるエリアではありますが親水公園の向かいは戸建て街区(葛飾区)となりますから親水公園を向く住戸に関しては親水公園から先も背の高い建物がなく、北西向きとはいえマンション内でも一番条件が良いポジションとなります。

この単価差なら親水公園ビューのほうが先に売れてしまうことはたしかですね。南西向きの目の前は駐車場ですから将来的には眺望・採光が大きく変わる可能性があります。南東側は目の前の眺望が優れるというわけではないものの接道していますから採光は守られやすくなっています。

北西向きは残り住戸が少なく、65㎡ほどの住戸ばかりですから広い住戸を求めていた方には残念に思うかもしれませんね。70㎡超えの住戸はファミリークローク、ウゴクロなど収納面での工夫が多いのですが65㎡で3LDKとなれば収納を削るしかなく間取りだけでみれば非親水公園ビューのほうが魅力的です。(親水公園側の最上階は別プランのため広い住戸あり)ただ、65㎡ほどの住戸でもスパンを削っていないのは大きく評価できます。窓面も豊かですから親水公園ビューをより楽しむことができます。

外廊下ではありますが廊下同士が向き合いますから外からの視線は気にならず、半内廊下風となります。エレベーターは1基ですが広めのものを採用していますから乗り合わせとなっても窮屈感ないでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。ソフトクローズもキッチン収納にはありますが洗面台にはなし、浴室ブラケットライト、浴室扉タオルバーなしなど物足りなさはあります。

大きな特徴としてリビング隣の洋室天井を強化してハンモック設置金具が全戸に付いています。ハンモック自体も数ある商品の中から選べますから付加価値としてはかなり魅力あるものとなっています。

また、バルコニーの一部を奥行2.3mとしてスロップシンクも設けていますからバルコニーでガーデニングしたい方からすれば魅力に感じることでしょう。この立地を好む方であれば緑が好きという方も多いはずです。

玄関横には窓、リビング扉には通気口を設けるなどこの立地を活かせる工夫は見受けられました。

構造は直床・二重天井、基本天井高は住戸にもよりますが2550mmも多くゆとりがあります。ハンモックが標準なだけにこれはありがたいですね。

周辺相場を確認しましょう!

・エルフィーノ中央森林公園 2007年築 中央4 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約145万円

・プラウド新小岩 親水公園 2007年築 中央4 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約170万円

上記相場からプレミスト新小岩 親水公園の将来価値を予想すると

Dタイプ 4LDK 80.6㎡ 2階 5616万円(新築時) → 4330万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(新小岩駅から建設地まで)
建設地周辺動画③(松島三丁目停留所)

【住むレーション】

[総武線]

新小岩 8:00発
錦糸町 8:06着
馬喰町 8:10着
新日本橋 8:12着
東京 8:15着
新橋 8:20着
品川 8:26着

新小岩 7:58発
市川 8:03着
船橋 8:09着
津田沼 8:13着
稲毛 8:20着
千葉 8:24着

[総武緩行線]

新小岩 8:02発
平井 8:05着
亀戸 8:08着
錦糸町 8:10着
両国 8:13着
浅草橋 8:15着
秋葉原 8:17着
御茶ノ水 8:19着
水道橋 8:22着
飯田橋 8:24着
市ヶ谷 8:26着
四ツ谷 8:28着
信濃町 8:30着
千駄ヶ谷 8:31着
代々木 8:33着
新宿 8:35着

新小岩駅は総武快速線も利用できます。小岩駅最寄りでも新築マンションが供給中ですがその点は新小岩の強みとなります。

【総評】

入居開始前ですがすでに建物内モデルルームへ移行しています。

駅距離の割には高単価ですが駅から離れたからこその魅力を多く持つ物件ですから駅近にはこだわらないけども住環境の良さを取りつつ都心から離れすぎるのを嫌う方には合うことでしょう。

全体的に見ると相場的にもうちょい価格を抑えてほしかったですが親水公園ビューはむしろお安く感じてしまいます。親水公園ビュー住戸を先に品薄にしてしまうという販売戦略上なのかもしれませんが、もう少し親水公園側の住戸に単価を盛って非親水公園ビュー住戸をお安くしてもなんら違和感なかったですね。(親水公園ビュー住戸を買った方からすればお得感満載ですが)

駅距離があるためディンクスの検討者は少ないと思われますが2LDK住戸は間取りも綺麗ですしお風呂サイズが1418だったりと条件良いながらも単価を盛っていません。(駅近物件だと3LDKよりも2LDKに単価を盛りがち)60㎡超の2LDKでゆとりがありますから今は二人だけど将来的には家族が増えるかも~という方にも合っているでしょう。もちろん売るときのニーズとしては3LDKのほうが強いエリアではありますが4000万円前半ですから二馬力で購入すれば返済のゆとりも生まれるでしょう。

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