今回ご紹介するのはエクセレントシティ船橋本町です!

[物件概要]

売主:新日本建設
設計:新日本建設一級建築士事務所
施工:新日本建設
価格:4898万円~6898万円
専有面積:55.65㎡~71.15㎡
総戸数:80戸
規模:11階建て

交通:
JR総武線「船橋」駅徒歩7分(シャポー口改札徒歩6分※利用可能時間6:30~22:20)
東武アーバンパークライン「船橋」駅徒歩7分
京成本線「京成船橋」駅徒歩5分

所在地:千葉県船橋市本町2丁目
竣工予定:2023年2月下旬

駐車場:30台(機械式駐車場 地下2段地上2段 横行昇降式)月額16000円~18000円
バイク置場:4台 月額2000円
自転車置場:142台(2段式:83台、2段式+スライド式:44台、スライド式:15台)月額100円~300円

管理費(月額)10500円~13100円(インターネット使用料含む)
修繕積立金(月額)5100円~6500円

地図はこちらです↓

画像出典:エクセレントシティ船橋本町公式HP

船橋駅のシャポー出入口から徒歩6分、プラウド船橋本町通りと異なり本町通りを渡る必要があるものの京成線の西側の道を経由する今作のほうがJR線の駅に近くなっています。

駅までは歩道がしっかりと整備されておりとても歩きやすい徒歩6分です。プラウド側の駅前通りのほうが商業施設は充実していますがそちらよりも静かに歩けますし、プラウド側の駅前通りを経由してもそこまで遠回りにはならないですから駅前から続く二本の道を使い分けることができます。

西武跡地では大和ハウス工業によるオフィスビルが建設(以前はタワマンとの話もあった)されますから駅前がより綺麗に整備される楽しみもありますね!

建設地は南北に長い土地で南と北の二面接道、囲まれ感はあります。

南西向きと南東向き、割合は少ないですが南西向きのほうが目の前に7階建てのマンションがあるくらいのため眺望と採光面に恵まれます。南東向きはコインパーキングを挟んで11階建てのマンションが壁のように立っているため列にもよりますがちょいと苦しめ(壁ドンではない)です。

外観デザインはスクエア型にマリオンを設けてデコボコさせた特徴あるものとなっています。本町通り側は縦と横のラインを強調させているのもおしゃれですね。

エントランスホールはこじんまりとしているもののエントランスアプローチは植栽豊かにしてくれていますし、風除室を奥まらせてL字の庇を設けてそこからクランクイン動線とするなど全体的に単調なものとはしていません。シンプルな外観デザインは苦手~という方にも合ってきます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※記事化まで時間が空いたため販売済み住戸が多いかもしれません

Aタイプ 3LDK 71.15㎡

画像出典:エクセレントシティ船橋本町公式HP

2階 6598万円 坪単価306万円
3階 6798万円 坪単価315万円
5階 6998万円 坪単価325万円

Bタイプ 1LDK 44.4㎡
2階 3998万円 坪単価297万円

Cタイプ 3LDK 65.48㎡

画像出典:エクセレントシティ船橋本町公式HP

2階 5898万円 坪単価297万円
5階 5998万円 坪単価302万円

Eタイプ 2LDK 55.65㎡
2階 4798万円 坪単価285万円
3階 4848万円 坪単価288万円
4階 4898万円 坪単価291万円

Hタイプ 3LDK 70.04㎡

画像出典:エクセレントシティ船橋本町公式HP

8階 6598万円 坪単価311万円

平均坪単価は約300万円です。

洋室がオールリビングinの間取りも多いですがワイドスパンとなっています。バルコニーは狭めですが前の建物も近いですから出る機会は少ないでしょうか。

本町通り側(エントランスの上)のHタイプは逆梁アウトフレーム工法の両面バルコニーとなっており西方向も抜けてくるため明るい主寝室とできそうです。北窓は接道向かいにマンションなどがあるものの窓の高さがあるため自然光は得られるでしょう。

外廊下ですがタワマンのような間取りですから田の字が苦手の方にも選択肢多めです。

設備仕様としてはディスポーザーが付いています。食洗機、浴室はブラケットライトですがミストサウナ付き、トイレ手洗いカウンター&タンクレストイレ、すべての水が浄水になるエクセレントウォーター、構造は二重床・二重天井です。風除室は顔認証オートロックシステムを採用しています。可動式ルーバー面格子ありで廊下手摺もガラスとするなど背中側もしっかりとデザイン性とっています。玄関ドアは引っ込めてほしかったですけども…

周辺相場を確認しましょう!

・船橋本町ガーデンハウス 2000年築 本町4 船橋駅徒歩5分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約205万円

・船橋本町パークホームズ 2001年築 本町1 船橋駅徒歩5分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約185万円

・エストグランディール船橋本町 2001年築 本町1 船橋駅徒歩4分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約170万円

・ルネライラタワー船橋 2005年築 本町4 船橋駅徒歩3分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約245万円

・プラウドタワー船橋 2005年築 本町5 船橋駅徒歩1分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約295万円

・パークタワー船橋 2007年築 本町1 船橋駅徒歩4分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約270万円

・ヴェルディーク船橋本町 2010年築 本町5 船橋駅徒歩5分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約210万円

・プラウド船橋本町通り 2021年築 本町4 船橋駅徒歩7分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約330万円

上記相場からエクセレントシティ船橋本町の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 65.48㎡ 5階 5998万円(新築時) → 4680万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

空地率は低いものの機械式駐車場を建物下とすることで設置率約37%とできています。駐輪場は設置率約177%です。

維持費はインターネット代込みで管理費㎡単価月額約185円前後、エレベーターは1基ですがディスポーザーありですから納得度は高いでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・プラウド船橋本町通り 総戸数93戸 管理費㎡単価月額約263円 ディスポーザーあり

建設地

【住むレーション】

[総武快速線]

船橋 8:02発
市川 8:09着
新小岩 8:14着
錦糸町 8:20着
馬喰町 8:24着
新日本橋 8:26着
東京 8:29着

船橋 8:00発
津田沼 8:04着
稲毛8:11着
千葉 8:15着

[総武緩行線(東西線直通)]

船橋 8:00発
西船橋 8:03着
下総中山 8:06着
本八幡 8:08着
市川 8:11着
小岩 8:15着
新小岩 8:18着
平井 8:21着
亀戸 8:24着
錦糸町 8:27着
両国 8:30着
浅草橋 8:32着
秋葉原 8:35着
御茶ノ水 8:37着
水道橋 8:39着
飯田橋 8:41着
市ヶ谷 8:43着
四ツ谷 8:45着
信濃町 8:48着
千駄ヶ谷 8:49着
代々木 8:51着
新宿 8:54着

船橋 8:05発
西船橋 8:10着
浦安 8:21着
葛西 8:24着
西葛西 8:26着
南砂町 8:30着
東陽町 8:33着
木場 8:35着
門前仲町 8:38着
茅場町 8:42着
日本橋 8:44着
大手町 8:46着

[京成本線(都営浅草線・京急線直通)]

京成船橋 8:03発
京成八幡 8:09着
京成高砂 8:17着
青砥 8:20着
日暮里 8:31着
京成上野 8:35着

京成船橋 8:09発
京成八幡 8:16着
京成高砂 8:22着
青砥 8:26着
押上 8:34着
本所吾妻橋 8:36着
浅草 8:38着
蔵前 8:40着
浅草橋 8:42着
東日本橋 8:44着
人形町 8:46着
日本橋 8:48着
宝町 8:50着
東銀座 8:52着
新橋 8:54着
大門 8:56着
三田 8:59着
泉岳寺 9:01着

京成船橋 7:58発
京成津田沼 8:02着
八千代台 8:09着
勝田台 8:14着
京成佐倉 8:23着
大佐倉 8:26着
京成酒々井 8:28着
宗吾参道 8:30着
公津の杜 8:32着
京成成田 8:36着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:44着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:47着

[東武アーバンパークライン]

船橋 8:17発
新鎌ヶ谷 8:28着
高柳 8:33着
柏 8:43着

本町通りから東海神方面へ続く道路の整備が完了すると新船橋のイオンモールへも行き来しやすくなります。(プラウド船橋本町通りではなくプラウド船橋本町の西側の道)

日常の買い物に関しては船橋駅まで近いため便利ですし、通学校の海神小学校まで徒歩8分と遠くないのも子育てファミリーには大きな強みとなるでしょう。海神中学校は徒歩22分です。

【総評】

安いわけではないものの船橋検討の方にとってはエクセレントシティ船橋グランライズよりも買いやすい要素が整っています。

シンプルに駅に近くてその動線に魅力がありますからね。築10年超へいけない(築浅か新築が良い)方にとっては価格は高いけども買いやすい系の出物です。

後発として建設地の東側では三菱地所レジデンスによる16階建てのマンションが建設されます。おそらく分譲マンションかと思います。

メジャーデべ(新日本建設も大手企業ですがさらにその上)派であればそちらがハマってくるかもしれません。(動画内で建設予定地に触れております)

動画もご覧ください!

■エクセレントシティ船橋本町・三菱地所レジデンス 船橋市本町2丁目計画 建設地周辺レポート

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