今回ご紹介するのはプレシスヴィアラ船橋です！
［物件概要］
売主：一建設
設計：西尾建築設計
施工：守谷商会
価格：2390万円～2990万円
専有面積：30.01㎡～30.53㎡
総戸数：50戸
規模：11階建て
交通：
京成本線「京成船橋」駅徒歩6分
JR総武線・東武アーバンパークライン「船橋」駅徒歩8分
所在地：千葉県船橋市本町二丁目
竣工予定：2022年5月中旬
駐車場：1台（平置き）月額22000円
駐輪場：50台 平置き4台 ラック式46台 月額400円・500円
バイク置場：6台（バイク4台・ミニバイク2台）月額1500円～3000円
管理費（月額）11670円～11860円
修繕積立金（月額）3000円～3050円
地図はこちらです↓
画像出典：プレシスヴィアラ船橋公式HP
船橋駅から徒歩8分、京成船橋駅から徒歩6分、プラウドの供給が記憶に新しい本町通りを超えますが千葉街道は超えません。建設地の西側には宿泊研修施設のクロス・ウェーブ船橋、その他は主にマンションなどが立ち並ぶエリアでスナックなども0ではありませんが大通りからもほどよく離れた落ち着いた住環境(船橋駅近くとして見た際に)となります。
外観デザインとしてはエントランスアプローチの庇が垂直ラインとなっており扉の上に間接照明を設けるなど一般的な賃貸マンションよりワンランク上感はしっかり出せていますね。庇から上部に伸びるマリオンも素敵です。オール30㎡台ながらも総戸数50戸とコンパクトマンションにしては規模感ありますから接道面が少ないとはいえそこそこ目立つ存在となるでしょう。バルコニー隣戸境の隔て板をトールタイプにしてくれるともう少し引き締まった印象になったと思いますが。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 1LDK 30.02㎡
画像出典：プレシスヴィアラ船橋公式HP
6階 2990万円 坪単価329万円
Bタイプ 1LDK 30.51㎡
画像出典：プレシスヴィアラ船橋公式HP
5階 2640万円 坪単価286万円
11階 3090万円 坪単価334万円
Cタイプ 1LDK 30.53㎡
画像出典：プレシスヴィアラ船橋公式HP
6階 2890万円 坪単価312万円
Dタイプ 1LDK 30.01㎡
画像出典：プレシスヴィアラ船橋公式HP
6階 2740万円 坪単価301万円
8階 2990万円 坪単価329万円
Eタイプ 1LDK 30.21㎡
画像出典：プレシスヴィアラ船橋公式HP
4階 2640万円 坪単価288万円
6階 2990万円 坪単価327万円
11階 3440万円 坪単価376万円
平均坪単価は約305万円です。
オール30㎡ということで実質完全シングル向けとなるのですが東西に長い敷地で一部欠けている土地形状ではありますが南向き3列、西向き2列で角住戸率が80％とできているのは良いですね。
リビングの窓面が物足りない間取りが多いものの角住戸比率が高いため全体として見れば窓の豊かさも悪いものではないでしょう。
収納面としてはBタイプのみがちょいと少ないですかね。ウォークインクローゼットは無駄なスペースも多いとはいえBタイプ以外はしっかりと収納を確保できている印象です。Dタイプのみ洗面inトイレとなるので注意が必要です。(使うかは微妙ですがトイレ手洗いカウンターが残ります)
設備仕様としてはディスポーザーはないですし食洗機と床暖房もありません。浴室はブラケットライトですがトイレ手洗いカウンターは付きます。オープンキッチンが標準となります。構造は二重床・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
・エクセレント船橋本町ラフィナート 2002年築 本町2 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約165万円
・スカイタワーエグゼ 2003年築 本町2 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約175万円
上記相場からプレシスヴィアラ船橋の将来価値を予想すると
Bタイプ 1LDK 30.51㎡ 3階 2390万円(新築時) → 2080万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
低層階だと利回り計算しても5％ほどとなります。眺望抜ける部屋でマンション内高価格帯になると利回りがグッと下がりますね。賃料となれば上下階の差を大きく付けることが難しく、利回り重視の方であれば迷わず低層階がおすすめです。
駐車場は1区画のみですが駐輪場は1世帯1区画は借りられます。
管理費は㎡単価月額約389円、外廊下でこの単価だとより重たく感じてはしまいますね。
建設地
【住むレーション】
［京成本線］
京成船橋 7:58発
京成津田沼 8:03着
八千代台 8:09着
勝田台 8:14着
京成佐倉 8:23着
大佐倉 8:28着
京成酒々井 8:30着
宗吾参道 8:32着
公津の杜 8:34着
京成成田 8:37着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 8:46着
成田空港（成田第1ターミナル） 8:49着
京成船橋 8:03発
京成八幡 8:09着
京成高砂 8:17着
青砥 8:21着
日暮里 8:34着
京成上野 8:39着
［京成本線有料特急］
京成船橋 6:41発
青砥 6:54着
日暮里 7:04着
京成上野 7:10着
京成上野 19:20発
日暮里 19:26着
青砥 19:35着
京成船橋 19:51着
［京成線→都営浅草線］
京成船橋 7:56発
京成八幡 8:03着
京成高砂 8:11着
青砥 8:16着
押上 8:24着
本所吾妻橋 8:26着
浅草 8:28着
蔵前 8:30着
浅草橋 8:32着
東日本橋 8:33着
人形町 8:35着
日本橋 8:37着
宝町 8:39着
東銀座 8:41着
新橋 8:43着
大門 8:45着
三田 8:48着
泉岳寺 8:50着
［総武快速線］
船橋 8:00発
津田沼 8:04着
稲毛 8:11着
千葉 8:15着
船橋 8:05発
市川 8:12着
新小岩 8:17着
錦糸町 8:23着
馬喰町 8:27着
新日本橋 8:29着
東京 8:32着
新橋 8:36着
品川 8:41着
［総武緩行線］
船橋 8:00発
西船橋 8:03着
下総中山 8:06着
本八幡 8:09着
市川 8:12着
小岩 8:15着
新小岩 8:18着
平井 8:21着
亀戸 8:25着
錦糸町 8:27着
両国 8:30着
浅草橋 8:33着
秋葉原 8:35着
御茶ノ水 8:37着
水道橋 8:40着
飯田橋 8:42着
市ヶ谷 8:44着
四ツ谷 8:46着
信濃町 8:48着
千駄ヶ谷 8:50着
代々木 8:52着
新宿 8:54着
［東武アーバンパークライン］
船橋 8:17発
新鎌ヶ谷 8:28着
高柳 8:33着
柏 8:43着
鉄道利便性も高い駅ですし、日常の買い物に関してもコンビニ、スーパーマーケット、広い100均などなどこれでもかというくらい選択肢がありますからめちゃ便利ですよね。自転車で南船橋のららぽーとへサクッと行き来できるのも魅力と感じる方が多いのではないでしょうか。
【総評】
都心で働く方はもちろんららぽーとなど船橋周辺で勤務されているお若い方であれば7万円前後の賃料払うよりは買ってしまったほうが資産形成にも満足度向上にもなりますからおすすめしやすいですね。
ただ、いくらなんでも低層階と高層階の価格差が激しく、出口を意識している方に高層階を勧めにくい点は気になりました。もちろん眺望や採光は気にしないですよ～という方にとっては低層階がお安いですから嬉しい話なのですが買うとなれば資産性と満足度のバランスを取りたい方も多いですからね。
40㎡台を混ぜるなどして全体的な価格バランスを整えてほしかったとは思ってしまうものの、先に述べたように眺望や採光を重視しない方にとっては「あれ？この価格安いよね…」と思うでしょうし、それは確かなことですから迷うことはないでしょう。
まだ時間はかかるでしょうけども駅前の再開発期待もありますし、後発物件としては玉川旅館跡地に規模感あるエクセレントシティが建設されますがそちらは千葉街道を超えますから立地面でも負けておらず、低層階であることと部屋の広さを飲める方にとってプレシスヴィアラ船橋は美味しい出物と言えるでしょう。
ここまで低層階と高層階でおすすめ度合いが異なる出物は珍しいですね。もちろん高層階になれば満足度は取れるのですが…低層階との差がありすぎて低層階を選べる内は手が出しにくいですね。(満足度重視の方は部屋の広さも求めがちですから尚更)
動画もご覧ください！
■プレシスヴィアラ船橋 建設地周辺レポート
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