今回ご紹介するのはエクセレントシティ西船橋IVです!

[物件概要]

売主:新日本建設
設計:新日本建設
施工:新日本建設
価格:3098万円~6598万円
専有面積:35.06㎡~76.36㎡
総戸数:42戸
規模:6階建て
交通:JR総武緩行線・武蔵野線・京葉線、東京メトロ東西線・東葉高速鉄道「西船橋」駅徒歩6分
所在地:千葉県船橋市葛飾町2丁目
竣工予定:2022年1月末

管理費(月額)8900円~17500円
修繕積立金(月額)3000円~6500円
エクセレントウォーターサポート費(月額)990円

駐車場:15台(機械式15台)月額10000円~13000円
自転車置場:78台(2段ラック式)月額上段ラック100円、下段スライドラック200円
バイク置場:1台 月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典:エクセレントシティ西船橋IV公式HP

西船橋駅から徒歩6分(5分取れなかったのは惜しいですが)、西船橋駅周辺は商業施設も多く、線路も高架ですし交通量多い道路も多いですから徒歩6分ほどで静かな住環境という物件は数少ないのですが…今回は駅徒歩6分ながら静かな住環境です!!

エクセレントシティ西船橋IIIは駅徒歩8分で線路沿い(背中側)とそれでもけして厳しい立地条件ではなかったわけですがそちらと比べても希少性があります。(その分は価格に反映されてはいます)

接道は西側のみですが生活道路のため交通量は少ないですし、南側にはすでに戸建てがあるため採光・眺望面も守られやすいのも良いですね。駐車場が多いエリア(今回ももともとは駐車場)ですから余計に。

外観デザインに関してはガラス手摺にダーク系のマリオンを多用しており、そのマリオンをせり出させることで総戸数少なめながらも存在感を出せていますし、バルコニー隣戸境もそのままコンクリートとなりますからプライバシー性も高くなっています。

土地形状を活かしてエントランスアプローチの奥行きをしっかりと取り、高級感ある壁面(手前はごみ置き場なのですが言われなければわかりにくい)から続くゲートデザインに豊かな植栽とこちらも総戸数からしたら贅沢なものとなっています。

エントランスホールはこじんまりとしていますし、エレベーターも住戸食い込み型ではあるのですがエントランスホールの大窓から砂利敷き&植栽の坪庭が望めるのは素敵です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Bタイプ 1LDK 35.06㎡

画像出典:エクセレントシティ西船橋IV公式HP

2階 3098万円 坪単価292万円

Iタイプ 2LDK 56.65㎡
3階 4198万円 坪単価245万円

Jgタイプ 2LDK+S 76.36㎡

画像出典:エクセレントシティ西船橋IV公式HP

1階 5598万円 坪単価242万円

平均坪単価は約270万円です。

田の字だけでなく2LDKでワイドスパン、全部屋がバルコニーに面していてL字キッチンであるなど面白いプランもあります。1LDKも賃貸風でないスパンを確保できているのも良いですね。

空地率はけして低くなく、1階住戸はテラスと庭が付いてきます(Igタイプはテラスのみ)。そこまで大きなものではないですがこの戸数だと敷地境界線にぴったしとなることも少なくないのですが専用庭の先にも管理用のスペースがしっかりとあるなど全体的に窮屈な感じにはならなそうです。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&タンクレストイレ、可動式ルーバー面格子、すべての水が浄水になるエクセレントウォーターなど安定のものとなっています。構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズステーションプラザ西船橋 1996年築 葛飾町2 西船橋駅徒歩3分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約170万円

・アイディーコート西船橋 2001年築 葛飾町2 西船橋駅徒歩3分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約170万円

・クレアシティ西船橋 2005年築 葛飾町2 西船橋駅徒歩4分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約180万円

・イニシア西船橋 2008年築 葛飾町2 西船橋駅徒歩5分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約180万円

・WISE(ワイズ)西船橋 2011年築 葛飾町2 西船橋駅徒歩5分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約210万円

上記相場からエクセレントシティ西船橋IVの将来価値を予想すると

Jgタイプ 2LDK+S 76.36㎡ 1階 5598万円(新築時) → 4600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外ですべて機械式、設置率は約35%です。ブロック式の機械式駐車場はエントランスアプローチ沿いにあるのですがデザイン性豊かなルーバーで囲ってくれています。もし囲ってくれていないとアプローチから機械式駐車場が見えてしまいますからそこでもデザイン性とってくれているのはありがたいですね。

駐輪場は屋内屋根付きで設置率は約185%です。

管理費は㎡単価月額約240円、外廊下ですが総戸数からすれば割高という感じはしません。もちろん周辺物件に比べればインターネット代込みということを考慮しても重たいのですが今の時代は過去物件の管理費と比べるとどのエリアでもなかなか厳しい状況です。

~維持費参考~

・ライオンズステーションプラザ西船橋 総戸数177戸 管理費㎡単価月額約162円

・アイディーコート西船橋 総戸数44戸 管理費㎡単価月額約118円

・クレアシティ西船橋 総戸数54戸 管理費㎡単価月額約150円

・イニシア西船橋 総戸数35戸 管理費㎡単価月額約163円

・WISE(ワイズ)西船橋 総戸数49戸 管理費㎡単価月額約148円

建設地

【住むレーション】

[総武緩行線]

西船橋 8:00発
船橋 8:03着
東船橋 8:05着
津田沼 8:08着
幕張本郷 8:11着
幕張 8:13着
新検見川 8:16着
稲毛 8:19着
西千葉 8:21着
千葉 8:23着

西船橋 8:01発(始発)
下総中山 8:04着
本八幡 8:06着
市川 8:09着
小岩 8:12着
新小岩 8:16着
平井 8:19着
亀戸 8:22着
錦糸町 8:25着
両国 8:28着
浅草橋 8:30着
秋葉原 8:33着
御茶ノ水 8:35着
水道橋 8:37着
飯田橋 8:39着
市ヶ谷 8:41着
四ツ谷 8:43着
信濃町 8:46着
千駄ヶ谷 8:47着
代々木 8:49着
新宿 8:52着

[武蔵野線]

西船橋 8:01発
市川塩浜 8:07着
新浦安 8:10着
舞浜 8:14着
葛西臨海公園 8:17着
新木場 8:20着
潮見 8:23着
越中島 8:26着
八丁堀 8:28着
東京 8:30着

西船橋 8:01発
船橋法典 8:04着
市川大野 8:07着
東松戸 8:09着
新八柱 8:12着
新松戸 8:16着
南流山 8:19着
三郷 8:22着
新三郷 8:24着
吉川美南 8:27着
吉川 8:29着
越谷レイクタウン 8:31着

西船橋 8:09発
南船橋 8:15着
新習志野 8:18着
海浜幕張 8:22着

[東西線]

西船橋 8:01発
浦安 8:11着
葛西 8:14着
西葛西 8:16着
南砂町 8:20着
東陽町 8:23着
木場 8:26着
門前仲町 8:29着
茅場町 8:32着
日本橋 8:35着
大手町 8:37着
竹橋 8:39着
九段下 8:42着
飯田橋 8:44着
神楽坂 8:46着
早稲田 8:49着
高田馬場 8:52着
落合 8:55着
中野 8:58着

日常の買い物としてはワイズマートへ徒歩6分、ドン・キホーテへ徒歩9分、グリーン・デリ新鮮館とフーズマーケットセレクションへ徒歩7分、ベルクスとてらおへ徒歩10分と選択肢豊富です。ただ、そこは他の西船橋駅物件より特別優れているというわけではありません。

通学校は葛飾小学校で徒歩16分、葛飾中学校へ徒歩18分と距離があります。マンモス校でエクセレントシティ西船橋IIIと同じ学区です。子育て面でエクセレントシティ西船橋IIIと異なる点としては目の前に公園があるわけではないことでしょうか。(エクセレントシティ西船橋IIIはすぐ近くに公園があるのをウリの一つにしている)

【総評】

なかなかな価格となっていますが西船橋駅徒歩6分でこれだけ静かな住環境というのは希少性があります。

西船橋駅近くにお住まいになりたい方で静けさも求めるならここでゴールしておいて後悔ないと思います。

アイディコート、クレア、イニシアという類似中古マンションが坪単価180万円ほどで購入できますが10年以上の差はあります。リセールバリュー重視でなければ基本的には新築のほうが気持ち良いですからね。スペックの低い新築マンションではないですから価格以外はとっつきやすいでしょう。

動画もご覧ください!

■エクセレントシティ西船橋IV 建設地周辺レポート

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