今回ご紹介するのはプラウド船橋本町通りです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:東レ建設
価格:未定
専有面積:56.24㎡~110.02㎡
総戸数:93戸 (非分譲5戸含む)
規模:15階建て

交通:
JR総武線「船橋」駅徒歩7分 京成本線「京成船橋」駅徒歩5分
※JR総武線「船橋」駅南口からサブエントランスへ徒歩7分 京成本線「京成船橋」駅東口からサブエントランスへ徒歩5分

所在地:千葉県船橋市本町四丁目
竣工予定:2021年2月中旬

駐車場:24台 月額19500円~24000円
ミニバイク置場:5台 月額4000円
自転車置場:162台 月額400円~1000円

トランクルーム:18区画 月額5000円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

船橋らしい立地のため一癖ありますがそれをデメリットともしないくらい立地条件としては魅力も多くなっており総武快速線沿いの注目新築マンションであることは間違いありません。

船橋駅からは歩道がしっかりと整備された駅前大通りを通るルート、道は狭いけども近道となる仲通り商店会もしくは山口横丁商店会を通るルートがありその時々の用途に合わせて使い分けることができます。南から北に長い土地形状を活かして北側にサブエントランスを設けたことで商店会経由で駅に向かえることは大きな魅力と言えます。サブエントランスは接道(私道のため自主管理)から少し奥まらせていますからプライバシー性も確保されています。

船橋駅最寄りのマンション自体はけして数が少ないわけではないものの本町通りと市場通りの間となれば商業ビルにも適しているためマンション用地としての取得は難しく(一概には言えませんが商業ビルやホテルのほうが土地を高く仕入れても採算が取りやすいためマンション用地として入札してもなかなか勝てない)、そもそもまとまった土地が少ないですからプラウド船橋本町通りのように本町通りと市場通りの間かつそこそこな規模感となれば希少性があることはたしかです。

外観デザインに関しても力が入っておりエントランスは二層吹き抜けにして自動ドアの背も高くしていますから完成した後は本町通り沿いで目立つ存在(反対車線のライオンズ船橋本町レジデンスもかっこいいですね)となるでしょう。

北側の角住戸はバルコニーガラス手摺を角面までしっかりと設けていますし、エントランス周りは石貼りとしています。背中側(共用廊下)も見える立地条件ということもあり背中側もガラス手摺としていますしエレベーター前の目隠しパネル付近はL字として色味を変えるなどデザイン性豊かとなっていますからどこから見ても高級感あるマンションに見えるようにしています。

パンチの効いた西側接道はアスファルト再整備とともにマンション側はインターロッキング舗装としますから現状の狭くて暗い道ではなくなります。北側は車止めがあるため車の通行に関してはプラウド船橋本町通りに住まう方のみが基本となります。車同士がすれ違うのはちょいと難しいため本町通りから入る際や駐車場から出る際はお互いに対向車がこないか気を配る必要はあります。

駐車場設置率は約25%で身障者優先を除くと機械式で切り返しがめんどい時のためにターンテーブルが設けてあります。駐車場出入り口にはあまり見かけないスライド型のそこそこ背が高いゲートがありセキュリティ性はもちろん見た目もかっこいいものとなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Aタイプ 3LDK 71.48㎡ 管理費(月額)18800円 修繕積立金(月額)10510円

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

5階~8階 6000万円~6399万円 坪単価277万円~坪単価295万円
9階~12階 6000万円~6699万円 坪単価277万円~坪単価309万円

Bタイプ 3LDK 64.18㎡ 管理費(月額)16900円 修繕積立金(月額)9440円

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

5階~8階 5400万円~5699万円 坪単価278万円~坪単価293万円
9階~12階 5700万円~5999万円 坪単価293万円~坪単価309万円

Cタイプ 3LDK 72.41㎡ 管理費(月額)19100円 修繕積立金(月額)10640円

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

5階~8階 6000万円~6699万円 坪単価273万円~坪単価305万円
9階~12階 6400万円~6699万円 坪単価292万円~坪単価305万円

[南東向き]

Dタイプ 2LDK 56.24㎡ 管理費(月額)14800円 修繕積立金(月額)8270円

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

6階~12階 4400万円~4699万円 坪単価258万円~坪単価276万円

F1タイプ 3LDK 66.47㎡ 管理費(月額)17500円 修繕積立金(月額)9770円

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

5階~8階 5400万円~5699万円 坪単価268万円~坪単価283万円
9階~12階 5700万円~5999万円 坪単価283万円~坪単価298万円

Gタイプ 3LDK 70.78㎡ 管理費(月額)18600円 修繕積立金(月額)10410円

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

5階~8階 6000万円~6399万円 坪単価280万円~坪単価298万円
9階~12階 6000万円~6699万円 坪単価280万円~坪単価312万円

平均坪単価は約280万円です。

事前記事では坪単価270万円と予想したためほぼほぼ正解となりそうです。

周辺の中古マンション相場や総武快速線沿いの新築マンション相場から見ても違和感ない単価ですね。

間取りに関しては64㎡台の3LDKがあるなど今の時代らしさは出てしまっていますが共用廊下側の洋室は引き戸としたりと表記上の㎡以上に広さを感じられるようにしています。共用廊下側もアウトポールとしてくれれば尚よかったのですが。

今回注目すべき点は先に述べた立地・外観だけでなく設備仕様です。野村不動産としては約14年ぶりの船橋駅近物件(新船橋駅前はありましたが)ということもあってかグレード感など全体的に力を入れてきています。

最近は建築費高騰の影響もありコストカット満載の新築マンションが増えておりモデルルーム内へ入っても数分(商談やシアターなど除いてお部屋内のみ)で出てしまうことも多いのです。

「はい~コストカット」「うわ~ここもコストカット」「なんじゃこら~つまらん」

こんなんばっかです、苦笑

ただ、今回は設備仕様の高さからモデルルーム内だけで20分くらいは見ちゃいました。建物模型も10分くらいは眺めていたと思います。それだけ力が入っているのです。

まずディスポーザー、食洗機は付いています。ディスポーザーに関しては周辺で付いてない物件もありますから大きな魅力です。トイレ手洗いカウンター、浴室ダウンライト、浴槽自動洗浄、浴室ダウンライト、洗面台框付き、洗濯機置場上部収納、バルコニー水栓、バルコニー防水コンセント、トールタイプの隔て板(南向きはコンクリート&下部隔て板)、可動式ルーバー面格子、IOT(外出先からエアコンや床暖房の操作)、玄関前カメラ付きインターホン、ハンズフリーシステム(玄関ドアも!!)などなど船橋エリアとしてはかなり頑張っています。

浴槽自動洗浄は洗剤を入れて(毎回入れる必要はなく貯めておけます)浴槽の蓋を閉めれば自動で浴槽を洗浄してくれるものです。プラウドシティ越中島でセレクトできたものですね。時短をウリにしているだけありIOT含めてあったらいいなぁ~という設備は標準で付けてくれています。

当たり前ではあるのですが収納扉や居室の扉(ウォークインなど含む)のソフトクローズも付いています。この当たり前さえ削る新築マンションが多いのですよ。。。

細かい部分ではクローゼットや玄関収納内も面材合わせしていますから収納内が安っぽく見えません。

玄関前にはアルコーブもしくは袖壁を設けていますから共用廊下もそこそこゆとりがあります。

構造は二重床・二重天井、ミライフルを採用しています。天井高は13階までが2450mm、14階と15階が2550mmとなります。リビング横のウォールドアはハイタイプとなっていますし下がり天井も少ないため天井高2450mmにしては広く感じやすいでしょう。

大きく評価したい点は総戸数93戸でありながらもエレベーターを2基設けていることです。当たり前っちゃ当たり前ではあるのですが野村不動産はプラウドタワー府中寿町で総戸数99戸の21階建てでエレベーター1基という鬼設定をやらかしたりとエレベーターに関してはちょいと評価できないプラウドが多かったのですが今回はしっかりと2基設けているのは素晴らしいですね。1階と2階を除くと南向きの棟と東南向きの棟が繋がっていないというのも影響はしているのでしょうけども南向きの棟は1基あたり40戸、東南向きの棟は1基あたり53戸とゆとりがあります。2階の方はどちらのエレベーターも利用できます。

周辺相場を確認しましょう!

・パークスクエア船橋 2000年築 本町4 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約180万円

・ヒルズ船橋天沼公園 2003年築 本町7 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約180万円

プラウドタワー船橋 2005年築 本町5 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約315万円

・ルネライラタワー船橋 2005年築 本町4 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約235万円

・プラウド船橋本町 2006年築 本町7 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円

・クレアホームズ船橋本町ハイライズ 2007年築 本町3 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約180万円

パークタワー船橋 2007年築 本町1 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約240万円

・クレアホームズ船橋 2012年築 宮本2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約155万円

ライオンズ船橋本町レジデンス 2012年築 本町3 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約240万円

・リビオ船橋本町通り 2016年築 宮本2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約175万円

ヴィークコート船橋本町 2018年築 本町2 新築時の坪単価約230万円 直近売り出し事例なし

上記相場からプラウド船橋本町通りの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 64.18㎡  5階~8階 5400万円~5699万円 坪単価278万円~坪単価293万円(新築時) → 4680万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

立地条件も良いですから残債割れの心配は少ないでしょう。

上記相場内の野村物件としてはヒルズ船橋天沼公園、プラウド船橋本町、プラウドタワー船橋となりますが築年数の割に高値で動いています。

2階部分には有償のトランクルームを完備、1階に住戸がないため自転車置場の一部を屋内にできています。

1階部分には漢方系の薬局が入る予定ですが将来的にも飲食系は不可にする予定とのことです。地権者住戸が5戸ありその内2戸は南向きの最上階となっていますが残り3戸は東魁楼(船橋では有名な中華料理屋さん)に被るお部屋となっています。そのため販売住戸の中で東魁楼と丸被りのお部屋はほとんどありません。

それもあってか予定価格上では南向きと東南向きの価格差がほとんどありません。いずれにしても眺望の抜け感に期待ができるお部屋は少なくなっていますが南向きは接道、東南向きは東魁楼の建物から少しズレるため日当たりに期待できるお部屋は多いです。駅近でありながらも日当たりが確保しやすいのは魅力でしょう。

エレベーターが2基という影響などもあってか維持費はそれなりにしますがアトラクティブ30採用物件のため修繕積立金の上り幅が抑えられています。

Kタイプ110.02㎡というお部屋が南東向き棟の角にありますがおすすめしていたプラウド市川マークスと同じく億超えのお部屋が設定されるかもしれません。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(船橋駅からプラウド船橋本町通り 商店会経由)
建設地周辺動画③(プラウド船橋本町通りから船橋駅まで 大通り経由)

【住むレーション】

[総武快速線→横須賀線]

船橋 8:05発
市川 8:12着
新小岩 8:17着
錦糸町 8:23着
馬喰町 8:27着
新日本橋 8:29着
東京 8:32着
新橋 8:36着
品川 8:41着

船橋 8:00発
津田沼 8:04着
稲毛 8:11着
千葉 8:15着

[総武緩行線]

船橋 8:01発
西船橋 8:05着
下総中山 8:07着
本八幡 8:09着
市川 8:12着
小岩 8:15着
新小岩 8:19着
平井 8:22着
亀戸 8:25着
錦糸町 8:27着
両国 8:30着
浅草橋 8:32着
秋葉原 8:34着
御茶ノ水 8:37着
水道橋 8:39着
飯田橋 8:41着
市ヶ谷 8:43着
四ツ谷 8:45着
信濃町 8:47着
千駄ヶ谷 8:49着
代々木 8:51着
新宿 8:53着

[京成線]

京成船橋 8:03発
京成八幡 8:09着
京成高砂 8:17着
青砥 8:21着
日暮里 8:34着
京成上野 8:38着

京成船橋 7:58発
京成津田沼 8:03着
八千代台 8:09着
勝田台 8:14着
京成佐倉 8:23着
大佐倉 8:28着
京成酒々井 8:30着
宗吾参道 8:32着
公津の杜 8:35着
京成成田 8:38着
空港第2ビル 8:49着
成田空港 8:53着

[イブニングライナー]別途410円

京成上野 18:40発
日暮里 18:46着
青砥 18:55着
京成船橋 19:11着

[京成線→浅草線]

京成船橋 8:09発
京成八幡 8:16着
京成高砂 8:22着
青砥 8:26着
押上 8:34着
本所吾妻橋 8:36着
浅草 8:38着
蔵前 8:40着
浅草橋 8:42着
東日本橋 8:43着
人形町 8:45着
日本橋 8:47着
宝町 8:49着
東銀座 8:51着
新橋 8:53着
大門 8:55着
三田 8:58着
泉岳寺 9:00着

[東武アーバンパークライン]

船橋 8:03発(始発)
新船橋 8:05着
塚田 8:07着
馬込沢 8:10着
鎌ヶ谷 8:14着
新鎌ヶ谷 8:17着
六実 8:19着
高柳 8:23着
逆井 8:27着
増尾 8:29着
新柏 8:31着
柏 8:36着

[深夜急行バス(新京成電鉄)]

新橋駅前(銀座口) 24:50発
有楽町駅マリオン前 24:55発
東京駅八重洲(3番乗り場) 25:10発
船橋駅北口 25:50着

鉄道利便性としては京葉線よりも総武線のほうが利便性高い(もちろん目的地など人によりますが世間的に見ても総武線のほうが便利と思う方は多い)ことはたしかですし、快速線はもちろん緩行線どちらを利用しても都心へアクセスしやすいのはいいですね。京成線も使えますから成田空港へのアクセスも便利(総武快速線でも行き来できます)です。

ただ、京葉線の新浦安や海浜幕張などに比べて道路事情はよろしくないですから車移動だと京葉線沿いの道が整備されたエリアのほうが魅力に感じるでしょう。

パンチの効いた立地ではありますが船橋小学校へ徒歩4分(船橋中学校は徒歩19分と遠いです)、多彩な商業施設(人気のヤマイチもすぐそば)はもちろん図書館や行政施設、金融機関なども近いですからシングル・ディンクスはもちろんファミリーでもここに住んで不便を感じることはそうそうないだろうなぁ~というロケーションです。

【総評】

これは買いですね。

もちろん津田沼ザ・タワーのように発狂レベルではないですよ(笑)あれは別格です。

船橋エリアで探されていて予算が届くならば迷わずGOして良い新築マンションでしょう。

船橋で坪単価280万円はけっこうハードルが高いことはたしかですが共働きにウケるよう時短をウリとしていますから2馬力であれば手が届く方も多いでしょう。

誤解なきようお伝えしておきますが船橋駅徒歩7分で坪単価280万円がお得だとは思いません。ただ、新築マンションが高いのはどこも一緒ですし安くなる見込みも今のところありません。

だからこそ中途半端な立地でお高いマンションではなくプラウド船橋本町通りのような物件を買うべきなのです。中途半端な立地のお高いマンションを掴むよりも立地やグレードの尖ったマンションを選んでおいたほうが値下がりリスクは少ないですし満足度も高くなりやすいでしょう。

要は高い時にしか買えなかった新築マンションと納得できるかです。お安い時代がきたときに同じような立地で新築マンションがポンポン建つような立地で高値の時代に新築マンションを購入してしまえばそりゃ~値下がりリスクが高すぎますがお安い時代がきてもプラウド船橋本町通りと同じような立地で新築マンションを建設するのはなかなか難しいですから相場に飲まれる心配も少ないのです。

そもそも論になっちゃいますけど周辺に似たような築浅中古マンションがあるのにそれらよりけっこうお高い新築マンションを買うというのはおすすめできないのです。中古でええやんと(笑)

でも、プラウド船橋本町通りのような中古は周辺にほぼないのです。プラウドタワー船橋やパークタワー船橋とは築年数差がありますし、同類の築浅中古マンションがほぼないということはそれだけ希少性があるということです。となれば中古になっても強いですよね。

繰り返しになりますが新築というだけが価値の中途半端な立地のお高い新築マンションというのは基本買わないほうが無難です。新築ということが一番の価値ということは中古になった瞬間に一番のウリが消えるわけですから。。。もちろん中途半端な立地だったとしても周辺の築浅中古マンションとたいそ価格差がなかったりグレードが高いなら話は別ですが今の高値市況では差が出てしまっていることのほうが圧倒的に多く、しかも周辺の築浅中古マンションよりもコストカットが激しいということも。。。

高値市況の中でも

・立地良し
・希少性良し
・グレード良し

の新築マンションはちょいと高くても買いでしょう。

大暴落のリスクは少ないですし、仮に値下がったとしても周りに類似マンションがほぼないわけで「買わなきゃよかった」にはなりにくいですよね。

ここまでグレードを上げなくても立地が良いため売れるでしょうけども検討者層が期待している以上のものを手が届くぎりぎりの価格で供給してくるデベロッパーの姿勢は評価すべきでしょう。ものづくりというのは良い意味で期待を裏切るべきだと思うのです。

船橋駅前の再開発タワー(構想レベル、野村ではなさそう?)も魅力的ですが早くとも5年、普通に考えても10年くらいはかかるでしょうからそこを狙うにしてもプラウド船橋本町通りを購入しておいて後発が良ければ住み替えでもいいでしょう。

前回の記事→プラウド船橋本町通り 価格は?! 船橋駅に近いがパンチの効いた立地

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~2019年8月28日追記~

予定価格が更新されましたので一部を共有いたします!

[南向き]

Aタイプ 3LDK 71.48㎡ 管理費(月額)18800円 修繕積立金(月額)10510円

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

3階 5800万円台 坪単価268万円
5階 6000万円台 坪単価277万円
7階 6100万円台 坪単価282万円
9階 6200万円台 坪単価286万円
11階 6300万円台 坪単価291万円
13階 6400万円台 坪単価296万円

Bタイプ 3LDK 64.18㎡ 管理費(月額)16900円 修繕積立金(月額)9440円

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

3階 5200万円台 坪単価267万円
5階 5400万円台 坪単価278万円
7階 5500万円台 坪単価283万円
9階 5600万円台 坪単価288万円
11階 5700万円台 坪単価293万円
13階 5800万円台 坪単価298万円

Cタイプ 3LDK 72.41㎡ 管理費(月額)19100円 修繕積立金(月額)10640円

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

3階 6000万円台 坪単価273万円
5階 6100万円台 坪単価278万円
7階 6300万円台 坪単価287万円
9階 6400万円台 坪単価292万円
11階 6600万円台 坪単価301万円
13階 6700万円台 坪単価305万円

[南東向き]

Dタイプ 2LDK 56.24㎡ 管理費(月額)14800円 修繕積立金(月額)8270円

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

7階 4400万円台 坪単価258万円
9階 4600万円台 坪単価270万円
11階 4800万円台 坪単価282万円
13階 4900万円台 坪単価288万円

F1タイプ 3LDK 66.47㎡ 管理費(月額)17500円 修繕積立金(月額)9770円

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

3階 5200万円台 坪単価258万円
5階 5400万円台 坪単価268万円
7階 5500万円台 坪単価273万円
9階 5600万円台 坪単価278万円
11階 5700万円台 坪単価283万円
13階 5800万円台 坪単価288万円

Gタイプ 3LDK 70.78㎡ 管理費(月額)18600円 修繕積立金(月額)10410円

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

3階 5900万円台 坪単価275万円
5階 6000万円台 坪単価280万円
7階 6100万円台 坪単価284万円
9階 6200万円台 坪単価289万円
11階 6300万円台 坪単価294万円
13階 6400万円台 坪単価298万円

~2019年9月14日追加~

価格が更新されましたので一部を共有いたします!

[南向き]

Aタイプ 3LDK 71.48㎡

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

2階 5598万円 坪単価258万円

Cタイプ 3LDK 72.41㎡

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

3階 5848万円 坪単価267万円

[南東向き]

F1タイプ 3LDK 66.47㎡

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

14階 5888万円 坪単価292万円

Gタイプ 3LDK 70.78㎡

画像出典:プラウド船橋本町通り公式HP

5階 5978万円 坪単価279万円

Kタイプ 4LDK 110.02㎡
15階 10598万円 坪単価318万円

第1期

販売戸数:65戸
販売価格:44,280,000円~105,980,000円
最多価格帯(100万円単位)5600万円台(6戸)
間取り:2LDK~4LDK
専有面積:56.24㎡~110.02㎡

管理費:月額14800円~29000円
修繕積立金:月額8270円~16170円

環境整備費:月額55円
enecoQシステム料金:月額2013円
トランクルーム使用料:月額5000円(18区画)

駐車場:24台 機械式23台、身障者優先平置駐車場1台 月額:19500円~24000円
駐輪場:159台 スライド式68台、傾斜式スライド式50台、大型スライド式28台、大型平置7台、小型平置6台、他レンタサイクルスライド式3台あり 月額:400円~1000円
ミニバイク置場:5台 月額:4000円


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2 件のコメント

  • コメント失礼致します。
    船橋駅近、希少性、グレードが高く総武快速線が止まるとなると下手な都内物件より資産性はこちらの方が良いのでしょうか?

    モデルルーム行きましたが半分以上要望書がすでに出ていました。
    かなり人気物件ですね。

    • 佐々木様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      同じ単価ならそのようなご認識でも違和感はないですが津田沼ザタワーほどは期待しないほうがいいですよ。津田沼ザタワーがお得すぎました。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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