今回ご紹介するのはライオンズ船橋シーズンフォートです!

[物件概要]

売主:大京
設計:日企設計
施工:東洋建設
価格:3900万円台~5400万円台
専有面積:66.82㎡~76.30㎡
総戸数:48戸
規模:13階建て
交通:JR総武快速線・総武緩行線「船橋」駅徒歩13分  京成本線「京成船橋」駅徒歩11分
所在地:千葉県船橋市湊町2丁目
竣工予定:2020年2月14日

駐車場:22台(屋外平地式10台、屋外機械式12台)
バイク置き場:8台
自転車置き場:99台

地図はこちらです↓

画像出典:ライオンズ船橋シーズンフォート公式HP

船橋駅から徒歩11分のライオンズ船橋本町マークスフォートより1ヶ月ほど早く竣工予定ですが後発販売となります。

立地は船橋駅から徒歩13分と駅近トレンドとは真逆ではありますが市役所近接の行政エリアとなります。駅との間は歩道がしっかりと整備されておりフラットな道のり、かつ途中に商業施設がありますから徒歩13分の割には苦に感じにくいでしょう。市役所近くといえばパークハウスプレシアとタワーがメジャーなマンションですがそちらは下記記事にてご確認いただければと思います。

パークハウスプレシアタワー 価格がこなれた定期借地権を狙うのもありか

京葉道路に近付きすぎない南・東角地ということで日当たりもよく静かな環境となります。徒歩13分歩いたのに騒がしい立地というわけではないですから歩いただけの価値はあると言えます。ただ、京葉道路に近付きすぎていないがゆえに永久眺望とはなりません。目の前の駐車場がいつかマンションになる可能性があります。それでも南側は接道していますから日当たりをまるっと奪われることはありませんから大きなデメリットとまでは考えなくて良いでしょう。

駅から離れるということもあってか外観や間取りなどに大きなこだわりが見受けられます。

外観は雁行型デザインとすることで中住戸を手前に出してデザイン性だけでなくプライバシー性も確保しています。中住戸でもバルコニー隣戸境はコンクリート&下部隔て板、角住戸に関しては完全コンクリートとなります。エントランスホールは窓面が豊かですしホール内にはステンドグラスを設けるなど美しいものとなっています。1階に住戸を設けていないため駐輪場を屋内とできているのもいいですね。駐輪場への出入口もしっかりと自動のオートロックドアとしています。

駐車場設置率は約46%、機械式10台と平置き12台となります。ライオンズ船橋本町マークスフォートでは設置率約17%と少なめでしたから車持ちには魅力が大きいことでしょう。利用料金は機械式が月額14000円~月額17000円、平置きが月額17000円となる予定です。

ごみ置き場がメールコーナーのすぐ後ろの便利な場所ですがしっかりと前室を設けているため臭い漏れの心配は少ないでしょう。各戸専用の宅配ボックスとなるライオンズマイボックス設置マンションですが今回は投函側と受け取り側をしっかりとわけた愛のある設計となっています。ライオンズ船橋本町マークスフォートでも投函側と受け取り側が同じでがっかりしましたが今回は別々!今後のライオンズマイボックス設置マンションもそうなるといいですね!

間取りに関しても全戸ワイドスパンとしておりキッチンは窓付き、L字、アイランドなどタイプによって魅力あるものとなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸南向き
※管理費などの維持費も予定

Aタイプ 3LDK 70.01㎡ 管理費(月額)15100円 修繕積立金(月額)7700円

3階 4500万円台 坪単価212万円
7階 4700万円台 坪単価221万円
9階 4800万円台 坪単価226万円
11階 4800万円台 坪単価226万円

Bタイプ 3LDK 66.82㎡ 管理費(月額)14400円 修繕積立金(月額)7350円

予定価格表記なし

Cタイプ 3LDK 67.40㎡ 管理費(月額)14500円 修繕積立金(月額)7410円

3階 3900万円台 坪単価191万円
7階 4400万円台 坪単価215万円
9階 4400万円台 坪単価215万円
11階 4500万円台 坪単価220万円
13階 4600万円台 坪単価225万円

Dタイプ 3LDK 76.30㎡ 管理費(月額)16300円 修繕積立金(月額)8390円

3階 5000万円台 坪単価216万円
7階 5200万円台 坪単価225万円
9階 5200万円台 坪単価225万円
11階 5300万円台 坪単価229万円
13階 5400万円台 坪単価234万円

平均坪単価は約215万円です。

ライオンズ船橋本町マークスフォートのウリとなっていたZEH(ゼッチ)は不採用ですがソナエルシステムというなるものを導入しています。太陽光発電×蓄電池によりエレベーター、共用空間照明、給水ポンプ、共用空間電源&Wi-Fiなどを1週間稼働することを可能としています。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室ダウンライト、可動式ルーバー面格子、換気機能付玄関ドア&通気ルーバー付扉、バルコニーグリーンカーテンフックなど単価なりのものとなっています。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2階~5階が2450mm、6階以上が2400mmです。

中住戸は浴室サイズが1317となってしまうのは残念ですがリビングの窓南面が角住戸より豊かなものとなっています。また、寝室となるであろう共用廊下側の洋室は出窓があり窓を角面にも設けてくれるため中住戸でありながらも条件の良い北側洋室となります。

エレベーターセキュリティが採用されており鍵をかざさないとエレベーターが動きません。

周辺相場を確認しましょう!

・クリオ船橋参番館 1998年築 湊町2 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約130万円

・D´クラディア船橋シャインアベニュー 2007年築 湊町2 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約150万円

・パレステージ船橋南 2007年築 湊町2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約150万円

・アデニウム船橋 2009年築 湊町1 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約155万円

・エクセレントシティ船橋イースト 2015年築 湊町2 新築時の坪単価約205万円 直近売り出し事例なし

・クリオ船橋 2015年築 湊町2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約145万円

上記相場からライオンズ船橋シーズンフォートの将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 67.40㎡ 7階 4400万円台(新築時) → 3480万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

市役所から建設地方面を望む

建設地周辺動画

【住むレーション】

[総武快速線(東京駅から先は横須賀線)]

船橋 8:05発
市川 8:12着
新小岩 8:17着
錦糸町 8:23着
馬喰町 8:27着
新日本橋 8:29着
東京 8:32着
新橋 8:36着
品川 8:41着

船橋 8:00発
津田沼 8:04着
稲毛 8:11着
千葉 8:15着

[総武緩行線]

船橋 8:01発
西船橋 8:05着
下総中山 8:07着
本八幡 8:09着
市川 8:12着
小岩 8:15着
新小岩 8:19着
平井 8:22着
亀戸 8:25着
錦糸町 8:27着
両国 8:30着
浅草橋 8:32着
秋葉原 8:34着
御茶ノ水 8:37着
水道橋 8:39着
飯田橋 8:41着
市ヶ谷 8:43着
四ツ谷 8:45着
信濃町 8:47着
千駄ヶ谷 8:49着
代々木 8:51着
新宿 8:53着

[総武緩行線→東京メトロ東西線]

船橋 8:04発
西船橋 8:08着
浦安 8:18着
葛西 8:21着
西葛西 8:23着
南砂町 8:27着
東陽町 8:30着
木場 8:33着
門前仲町 8:36着
茅場町 8:39着
日本橋 8:42着
大手町 8:44着
竹橋 8:46着
九段下 8:49着
飯田橋 8:51着
神楽坂 8:54着
早稲田 8:56着
高田馬場 8:59着
落合 9:02着
中野 9:06着

[京成線]

京成船橋 8:03発
京成八幡 8:09着
京成高砂 8:17着
青砥 8:21着
日暮里 8:34着
京成上野 8:38着

京成船橋 7:58発
京成津田沼 8:03着
八千代台 8:09着
勝田台 8:14着
京成佐倉 8:23着
大佐倉 8:28着
京成酒々井 8:30着
宗吾参道 8:32着
公津の杜 8:35着
京成成田 8:38着
空港第2ビル 8:49着
成田空港 8:53着

[イブニングライナー]別途410円

京成上野 18:40発
日暮里 18:46着
青砥 18:55着
京成船橋 19:11着

[京成線→浅草線]

京成船橋 8:09発
京成八幡 8:16着
京成高砂 8:22着
青砥 8:26着
押上 8:34着
本所吾妻橋 8:36着
浅草 8:38着
蔵前 8:40着
浅草橋 8:42着
東日本橋 8:43着
人形町 8:45着
日本橋 8:47着
宝町 8:49着
東銀座 8:51着
新橋 8:53着
大門 8:55着
三田 8:58着
泉岳寺 9:00着

[東武アーバンパークライン]

船橋 8:03発(始発)
新船橋 8:05着
塚田 8:07着
馬込沢 8:10着
鎌ヶ谷 8:14着
新鎌ヶ谷 8:17着
六実 8:19着
高柳 8:23着
逆井 8:27着
増尾 8:29着
新柏 8:31着
柏 8:36着

[深夜急行バス(新京成電鉄)]

新橋駅前(銀座口) 24:50発
有楽町駅マリオン前 24:55発
東京駅八重洲(3番乗り場) 25:10発
船橋駅北口 25:50着

船橋エリアは渋滞が激しく車移動が容易でないことが多い中で湊町エリアは京葉道路も近いですし東関道方面へも抜けやすいですから「船橋駅最寄りに住みたいけど車通勤だからなぁ~」という方にも魅力が大きいことでしょう。第一期契約であれば駐車場確保はほぼできるとのことでした。(第一期優先という意味ではなく抽選会が近いため)

ららぽーと東京ベイへも徒歩19分(地元の方であれば自転車で海老川を超えるルートで行き来することが多いでしょうか)ほどですから日常の買い物プラスαを身近で済ますこともできます。

【総評】

駅からは離れますがその分は価格に反映していますし、駅近トレンドだからこそ駅近物件と価格差があるわけで駅近では予算が・・・という方だけでなくあえて予算を抑えて車やレジャー費などに回すというのもありでしょう。駅から離れて安いだけのコストカットマンションではなく、駅から離れていてもグレード高いマンションですから安かろう悪かろうではありません。

プラウド船橋本町通りが船橋駅徒歩7分で坪単価約285万円、ライオンズ船橋本町マークスフォートが船橋駅徒歩11分で坪単価約245万円、ライオンズ船橋シーズンフォートが船橋駅徒歩13分で坪単価約215万円ですから駅距離があるなりの単価設定であることはたしかでしょう。ライオンズ船橋シーズンフォートは全戸南向きですから尚更。

Cタイプの3階は特別条件が悪いわけでもないのに3900万円台と完全にパンダ部屋設定となります。これは抽選になりそうですけども安いと言っても違和感ない単価設定です。

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