今回ご紹介するのは大宮スカイ&スクエア ザ・タワーです!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産 三井不動産レジデンシャル 丸紅都市開発
設計:松田平田設計
施工:前田建設工業
価格:未定
専有面積:40.72㎡~123.17㎡
総戸数:522戸(一般販売対象戸数398戸)他に店舗・事務所区画23戸
規模:地上28階地下2階建て
交通:JR各線「大宮」駅徒歩5分 東武アーバンパークライン「大宮」駅徒歩5分 埼玉新都市交通伊奈線(ニューシャトル)「大宮」駅徒歩5分
所在地:埼玉県さいたま市大宮区桜木町2丁目
竣工予定:2024年5月中旬

駐車場:204台(他、来客用駐車場等3台)
自転車置場:788台
バイク・ミニバイク置場:バイク2台、ミニバイク10台

地図はこちらです↓

画像出典:大宮スカイ&スクエア ザ・タワー公式HP

前回の記事 → 大宮スカイ&スクエア ザ・タワー 価格は?! 建設地を見てきました!

モデルルーム訪問&再度の建設地訪問で改めて強く感じたのは「周辺道路がしっかりと整備されるなぁ~」ということ。再開発なので当然っちゃ当然なのですが模型と図面集を確認した後に建設地で照らし合わせると現状とは別世界(とくに北側)になることがわかります。現状がだいぶきつきつな道というのもありますが、もし建設地を見た際に「こんな狭い道の中にあんなでかい建物って大丈夫??」となるかもですがその辺りの心配は少ないかと思います。(再開発系あるあるですが街並みがガラッと変わります)

そして…めちゃくちゃ立地いいですよね。もともと駅力ある大宮駅の近くとなればマンションではなく商業ビルやホテルになってしまいがちな中で住戸メインのタワマン…これは便利ですよ。表記上は徒歩5分ですが私としては駅前感覚です。徒歩5分で駅前感覚とは何言っているんだとツッコまれそうですが駅からの延長線上なのでそう感じる方も多いのではないでしょうか。何度も言います。めちゃくちゃ立地強いです。

上記はプラス面なのですがマイナス面で改めて強く感じたのは「南側に残る建物きついなぁ~」ということ。参加しなかった方々がどうって話ではまったくもってないので誤解なきようお願いしたい(その方たちを責めるものではない)のですが、模型で見てもきついですし、図面集で見ても眺望シミュレーションで見てもきつい。さらにソニックシティの14階にある天空のジパング(一般利用できますがソニックシティで働く人の社員食堂的な位置づけ)から見下ろしてみたのですが「ん~」。四面接道の植栽が途切れてしまうなど見た目的にももったいない感じはありますね。

逆にしばらく変わらないわけでそちらの建物を超える階数を選べばよいわけですが。個人的にはソニックシティはそこまでは気にならない(借景と割り切れる)のですが気になる方は少しズレる側を選ぶとよいでしょう。(ソニックシティのほうが背が高いため南向きを選ぶ以上は視界には入ります)

外観デザインも頭頂部ライティング(色も変化していきます)、28階建てとタワマンにしては背は高くないものの横に長く存在感ありますし、船型の商業施設もおしゃれなものですから竣工したら「お~!!」となること間違いなしです!!隔て板もスラブtoスラブですし、角はダイレクトウィンドウであるなど見た目に関しては私みたいなうるさい人(笑)でも気に入りやすいと思います。

ガラス手摺が半透明(不透明ではないです)なのは高層階を選ぶ人からするとやや気になるでしょうか。洗濯物が見えにくいため見た目としてはプラスだと思いますが座って眺望を楽しみたい人からすると完全透明が嬉しいですよね。手摺の背が高く、さらに落下防止バーもあるため手摺の存在感が強いです。座って眺望を楽しみたいのであれば角住戸(ダイレクトウィンドウは透明)を選ぶとよいでしょう。そもそも中住戸は田の字が基本なので窓面も物足りない(横リビだと窓面豊かですが洋室1部屋が行燈になる)です。

マルエツに関しては船型の商業部分ではなく住戸棟の1階になるようです。けっこうな広さです。出入口が西側(防災広場のサクラプラザ)側になりそうなためやや雨に濡れる動線とはなりそうです。ただ、思っていた以上にマルエツの店舗面積が広い(マンションの下駄としては)ためそこは多くの方が魅力に感じるのではないでしょうか。

4階がメールコーナー、コンシェルジュカウンターなどのあるメインのロビーとなるのですが1階のエントランスホールも広さがある(風除室入ってすぐにエレベーターホールではない)のは好印象でした。広さがあるだけでなく曲線デザインの素敵な空間となっています。風除室に入る前のアプローチも庇が曲線状となっていますし、エレベーターホールの床と天井も曲線デザインです。これは思っていた以上でした。4階だけがっつりつくりこむのかと思いきや1階もしっかりとデザイン性豊かなものとしてくれています。

4階がメインロビーではあるものの1階から乗り込むエレベーターは住戸まで繋がっています。そのためメールコーナーへ寄らない際はダイレクトです。メールコーナーへ寄る際は4階で途中下車するということ自体はめんどいですけどもエレベーターを降りると正面の窓から植栽を望める広々したメインロビーが広がりますからメールコーナーへ立ち寄りたくなってしまうほどのものと感じました。

4階にワーキングブース、カンファレンスルーム、ゲストルーム×2など共用施設をまとめており使いやすいのですが思いのほか駐輪場面積が広く、さらには5戸のみですが住戸もあるため広々しているとはいえ思っていたほどではありませんでした。ブランズタワー豊洲みたくメインロビー階はロビーとメールコーナー、そして共用施設だけ~という尖ったものだと嬉しかったのですが求めすぎでしょうか(戸数も違いますからね)。

とはいえひとつひとつの共用施設をしっかりとつくりこんでいます。とりあえずつくりましたよ~ではないのです。個人的に気に入ったのはコクヨプロデュースのワーキングブース。個室の壁面や個室手前の床面(縦横デザイン)などおしゃれな空間となっています。ただ、繰り返しになりますが総戸数500戸オーバーなわけでもう少し広いとなぁ~とは感じた次第です。(贅沢な悩みですが)

16階にはマルチスタジオが2部屋(キッチン完備で一体利用可能)、屋上には大型スクリーン完備のスカイラウンジもあります。共用施設に関しても私みたいなうるさい人でも納得できるものだと思います。とてもエレガントで全体的に好みでした。

エレベーターは低層用(分速105m)×2基、高層用(分速180m)×2基×日常使いできる非常用×2基(内1基は各階ごみ置場側)、住戸のあるフロアとしては4階と16階がすべて停止する階となります。(16階の価格が上階より高くないなら狙い目かも?)

ゆとりあるというほどではないですけども各階ごみ置場回収時などに使う非常用もありますから悪くはないでしょうか。(各階ごみ置場回収時にメインを1基止めるタワマンもある)

さて…ん~個人的には間取りが残念。タワマンですが中住戸は田の字が主ですし、ただでさえスパンがないのに2050mmまで下がっている部分が多いのです。元々の天井高は2500mm(最上階は2600mm)、サッシ高は2100mmとけして悪いものではないのですがタワマンらしいワイドスパンの中での下がり天井ではなく、田の字のナロースパンの下がり天井ということできついなぁ~と感じました。ナロースパンで下がり天井がっつりだと狭く感じるのですよね。間取りは好みが大きく分かれるとはいえ、ボリュームゾーンが8000万円ほどなわけでいくら立地が良くてかっこいい外観デザインにエレガントな共用部といえど間取りを無視できる人たちばかりが検討するとも思えないのですよね。

最上階のプレミアム中住戸も広さはあれど特別窓面豊かでもないですし、なんちゃって洗面ダブルボウル(無理やりダブルボウルにした感じの横幅)など億を大きく超える割には…

一方で角住戸は良いですね~!!(一部浴室サイズが気になりますが…)

角にしては下がりも少ないですし、窓面も豊かです。とくにモデルルームタイプの南東角はとてもとてもおすすめしやすいです。一目で「あっ!これは売れる!」となりました。南東角住戸を検討されている方からすれば間取りが微妙なんて話はどうでもいいでしょうね。レベルが違います。南東角に予算届く方は間取りの魅力も大きいため億ションの割に広さがないとはいえGOするべきでしょう。むしろ抽選になりそうな感じもしますが…(角検討の人が好む中住戸がなさそうなため角検討の人は譲ることなくバトルになると思われます)

中住戸が予算の限界という検討者には辛いところですね。もちろん田の字も使いやすいのですが、せめて下がり天井を少なくしてほしかったですね。言うだけなら簡単なのは百も承知ですができないものではないですから。(価格は上がっちゃいますが…)

外廊下(アルミ縦格子手摺………マジ?この単価ならせめてガラス手摺では?!!!!)でありながらもナロースパンばかりなのは本当に本当に残念。外廊下だけどワイドスパンですよ~ならまだ納得しやすいと思うのですが…

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※100万円単位(最上階のプレミアムフロアは1000万円単位)

[北向き 中住戸]

60Aタイプ 2LDK 62.38㎡

画像出典:大宮スカイ&スクエア ザ・タワー公式HP

8階 6300万円台 坪単価333万円
11階 6400万円台 坪単価339万円
12階 6500万円台 坪単価344万円
18階 6600万円台 坪単価349万円
19階 6700万円台 坪単価355万円
24階 6800万円台 坪単価360万円
25階 6900万円台 坪単価365万円

[東向き 中住戸]

65Cタイプ 2LDK 65.00㎡
8階 6200万円台 坪単価315万円
11階 6300万円台 坪単価320万円
12階 6400万円台 坪単価325万円
18階 6500万円台 坪単価330万円
19階 6600万円台 坪単価335万円
24階 6700万円台 坪単価340万円
25階 6800万円台 坪単価345万円

70Dタイプ 3LDK 74.10㎡
8階 7200万円台 坪単価321万円
11階 7300万円台 坪単価325万円
12階 7400万円台 坪単価330万円
16階 7500万円台 坪単価334万円
19階 7600万円台 坪単価339万円
22階 7700万円台 坪単価343万円
25階 7800万円台 坪単価348万円

85Btタイプ 3LDK 87.07㎡ ※プレミアム

画像出典:大宮スカイ&スクエア ザ・タワー公式HP

28階 14000万円台 坪単価550万円(14500万円で計算)

[南向き 中住戸]

70Iタイプ 3LDK 73.16㎡

画像出典:大宮スカイ&スクエア ザ・タワー公式HP

8階 7600万円台 坪単価343万円
9階 7700万円台 坪単価347万円
10階 7800万円台 坪単価352万円
11階 7900万円台 坪単価357万円
12階 8000万円台 坪単価361万円
16階 8100万円台 坪単価366万円
18階 8200万円台 坪単価370万円
19階 8300万円台 坪単価375万円
22階 8400万円台 坪単価379万円
24階 8500万円台 坪単価384万円
25階 8600万円台 坪単価388万円

70Hタイプ 3LDK 73.16㎡

画像出典:大宮スカイ&スクエア ザ・タワー公式HP

8階 7500万円台 坪単価338万円
9階 7600万円台 坪単価343万円
10階 7700万円台 坪単価347万円
11階 7800万円台 坪単価352万円
16階 8000万円台 坪単価361万円
18階 8100万円台 坪単価366万円
19階 8200万円台 坪単価370万円
22階 8300万円台 坪単価375万円
24階 8400万円台 坪単価379万円
25階 8500万円台 坪単価384万円

100Ftタイプ 3LDK 100.91㎡ ※プレミアム

画像出典:大宮スカイ&スクエア ザ・タワー公式HP

28階 16000万円台 坪単価540万円(16500万円で計算)

115Jtタイプ 3LDK 116.61㎡ ※プレミアム
28階 21000万円台 坪単価609万円(21500万円で計算)

[南東角]

80Deタイプ 3LDK 83.52㎡
4階 9800万円台 坪単価387万円

80Eタイプ 3LDK 83.64㎡

画像出典:大宮スカイ&スクエア ザ・タワー公式HP

8階 9700万円台 坪単価383万円
11階 9800万円台 坪単価387万円
12階 9900万円台 坪単価391万円
16階 10000万円台 坪単価395万円
17階 10200万円台 坪単価403万円
18階 10300万円台 坪単価407万円
19階 10400万円台 坪単価411万円

[北東角]

80Aeタイプ 3LDK 83.01㎡
4階 8600万円台 坪単価342万円

80Bタイプ 3LDK 82.57㎡

画像出典:大宮スカイ&スクエア ザ・タワー公式HP

9階 8900万円台 坪単価356万円
10階 9000万円台 坪単価360万円
12階 9100万円台 坪単価364万円
16階 9300万円台 坪単価372万円
17階 9400万円台 坪単価376万円
19階 9500万円台 坪単価384万円
24階 9600万円台 坪単価384万円
25階 9700万円台 坪単価388万円

120Atタイプ 3LDK 120.71㎡ ※プレミアム

画像出典:大宮スカイ&スクエア ザ・タワー公式HP

28階 22000万円台 坪単価616万円(22500万円で計算)

平均坪単価は約365万円です。

4階の価格が上階よりも高いのは4階がラウンジ階となっており便利なことと内廊下(屋内廊下)であることが影響しています。1フロア5戸(分譲は4戸)で各階ごみ置場(特別狭いというほどでもない)を使うことになるなど贅沢なものとなっています。全体のことを考えるならば4階は住戸をなしにして共用部をより広いものとしてほしかったですけども…

角住戸が億超えなこと自体は違和感ない(GMTでも億超えは動く)のですがやはり専有面積ですよね。100㎡超えで億ションなら違和感ないのですが80㎡台前半ですので。もちろんタワマンの南東角住戸ということで価値はあるわけで中住戸よりも先に売れると思いますが今どきの億ションだとは感じました。

1LDKの分譲対象は北向き23階から27階の5部屋のみとなります。おそらくですが5000万円前後と思われますので(2LDK以上の予定価格から計算)利回りとしては4%弱となるため特別なお得感はないものの40㎡を超えていますから実需層からすればこれだけ好立地のタワマンに住めるわけで魅力が大きいでしょう。A棟(非タワー棟)も1LDKの分譲住戸があるとのことですがタワーの共用施設は使えないため今時点で検討されているのであればタワー棟の1LDKを狙うべきでしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、キッチン床暖房、浴室ダウンライト、可動式ルーバー面格子など悪くないもののトイレ手洗いカウンターなし(角とプレミアムはあり)は…なんでそういったところをコストカットするのですかね。もったいなく感じてしまいます。玄関前カメラ付きインターホンもありません。

最上階はトイレ手洗いカウンター、水回り床タイルとなるなどプレミアム仕様となります。いや…このプレミアム仕様を標準とするべきだったとは思います…同売主で同時期供給のリビオタワー羽沢横浜国大を見学すると大宮スカイ&スクエア ザ・タワーの室内スペック等がいかに厳しいものかがわかります。

しっかりと免震(中間免震)を採用しています。

周辺相場を確認しましょう!

[西口]

・大宮ファーストプレイスタワー 2008年築 大宮区桜木町1 大宮駅徒歩5分
新築時の坪単価約230万円
2021年10月の坪単価約275万円
現在の坪単価約290万円

・プラウド大宮 2014年築 大宮区桜木町1 大宮駅徒歩5分
新築時の坪単価約245万円
2021年10月の坪単価約300万円
直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス大宮 2017年築 大宮区桜木町1 大宮駅徒歩5分
新築時の坪単価約295万円
2021年10月の坪単価約320万円
直近売り出し事例なし

[東口]

・THE OMIYA TOWERS(ザ大宮タワーズ) 2008年築 大宮区吉敷町1 大宮駅徒歩8分
新築時の坪単価約230万円
2021年10月の坪単価約255万円
現在の坪単価約265万円

・グランドミッドタワーズ大宮 2011年築 大宮区下町3 大宮駅徒歩7分
新築時の坪単価約220万円
2021年10月の坪単価約320万円
現在の坪単価約325万円

賃料としては㎡単価3500円で見ておけば堅いでしょうか。グランドミッドタワーズ大宮で㎡単価3300円前後です。

上記相場から大宮スカイ&スクエア ザ・タワーの将来価値を予想すると

70Iタイプ 3LDK 73.16㎡ 16階 8100万円台(新築時) → 7600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は北側1階にある(埋め込み型)タワーパーキングで設置率約39%、今の時代のマンションなのでなんともですが周辺タワマンの設置率と稼働率からすればあきらかに少ない(足りない)です。

入庫時は車内からリモコン操作できるよう調整中(確定とは言っていなかったですがぜひ実現させていただきたいです)とのことですし、1階のエントランスホールへ繋がるサブエントランスまで庇が続いているため横殴りの雨でなければ入出庫時に雨に濡れないものとなっています。商業用は地下駐車場となっておりお隣にあるのですから兼用にして地下での入出庫にしたほうがより価格帯に見合ったものとなったという点は惜しいと感じました。

月額32000円~39000円、けっこう重たいのですがここは管理費に良い方向で影響しているようです。(高額がゆえに駐車場を借りない人が駐車場を借りている人のおかげで管理費が安くなるパターン)

サイズは

・乗用車 全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×最低地上高120mm×最大重量2500Kg 月額32000円 60台
・ミドルルーフ 全長5300mm×全幅2050mm×全高1750mm×最低地上高120mm×最大重量2500Kg 月額34000円 80台
・ミドルルーフ(EV1) 全長4950mm×全幅2050mm×全高1750mm×最低地上高120mm×最大重量2500Kg 月額37000円 2台
・ミドルルーフ(EV2) 全長4950mm×全幅1850mm×全高1750mm×最低地上高120mm×最大重量2500Kg 月額37000円 2台
・ハイルーフ 全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×最低地上高120mm×最大重量2500Kg 月額36000円 52台
・ハイルーフ(EV1) 全長4950mm×全幅2050mm×全高2000mm×最低地上高120mm×最大重量2500Kg 月額39000円 4台
・ハイルーフ(EV2) 全長4950mm×全幅1850mm×全高2000mm×最低地上高120mm×最大重量2500Kg 月額39000円 4台

ボリュームゾーンとしては全長5300mm×全幅2050mmなので悪くはないです。

駐輪場は1階と4階で専用EV2基あり、そのままメールコーナーへ出れる便利な動線です。設置率は約150%です。

維持費は管理費㎡単価月額約260円、24時間有人管理、コンシェルジュサービスもあり、ディスポーザーに各階ごみ置場、そして下駄に商業施設があるわけで今の時代にしては現実的でしょう。この辺りは再開発事業で地権者も多いことがプラスに働いていると感じます。(地権者0のほうが維持費は上に設定しやすい)

70Iタイプ 3LDK 73.16㎡ 管理費:月額19080円 修繕積立金:月額8030円 インターネット使用料:月額1650円 コミュニティ費:月額500円 月額合計29260円 ※予定、初期設定

周辺タワーマンションの維持費を確認しましょう!

・大宮ファーストプレイスタワー 管理費㎡単価月額約153円 日勤 コンシェなし

・ザ大宮タワーズ 管理費㎡単価月額約218円 24時間有人管理 コンシェあり

・グランドミッドタワーズ大宮 管理費㎡単価月額約193円 24時間有人管理 コンシェあり

ソニックシティから建設地を望む

【総評】

大宮で買いたい方でスタートダッシュは切れたとしても販売戸数400戸弱ともなれば広域検討者を取り込む必要があるわけで価格以上に間取りが致命的だと感じました。

立地良し!外観デザイン良し!共用部良し!価格もまぁ良し!管理費良し!サービス良し!室内スペックもまぁ良し(自分で変えられる部分も多い)!

でも一番長い時間いるのはどこですか?購入する部屋の中ですよね。(上から目線みたいな感じでごめんない。間取りも無視してほしくないので。)

間取りは好みの問題とはいえ大宮で8000万円出す人にどう映りますかね…外廊下だとしてもタワマンらしいワイドスパンなら大きな問題にはならないと思うのですが。外廊下~内廊下~に関しては一部のマニアやうるさい人(私含む)にしか影響しないにしても、間取りは多くの人が気にすると思うのですよね。一般的な収入の人が買えない価格なわけで尚更。

それでも…立地が強すぎますからね。立地を買いましょう~ということなのでしょう。間取りの微妙さを飲めてしまう立地、建物だと思います。ただ、長い時間を過ごすことになる部屋に関しても無視はしないほうがいいですよ~といううるさい奴のメッセージと受け取っていただければ幸いでございます。

大宮駅近くと聞くとわちゃわちゃしていて子育ては~と思われるかもですが駅から建設地までは大宮駅近くとしては落ち着いていますし、桜木小学校へ徒歩9分、桜木中学校へ徒歩6分と遠くはないなど子育てファミリーにもウケが良いでしょう。ナロースパンがボリュームゾーンとはいえ専有面積はしっかりとしています。

動画もご覧ください!

■大宮スカイ&スクエア ザ・タワー モデルルーム見学後のファーストインプレッション・建設地周辺レポート②

■大宮スカイ&スクエア ザ・タワー 建設地周辺レポート(2021/10/25)

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5 件のコメント

  • いつもありがとうございます。
    4階について、なぜ屋内廊下という表現を使われているんでしょうか。
    普通の内廊下に見えるのですが何か理由がありましたらご教授頂けますと幸いです。

    よろしくお願い致します。

    • マンション比較様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      一般的なタワーマンションの内廊下に関してはカーペット敷であることがほとんどですが今作の4階はそうではない予定とのことで屋内廊下という表現にさせていただきました。

      何かお悩みございましたらぜひ個別相談会へご来場ください。お役に立ちたいです。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • いつも楽しみに拝見しています!

    「周辺タワマンの設置率と稼働率からすればあきらかに少ない(足りない)です」という部分で素朴な疑問なのですが、周辺マンションの駐車場の「稼働率」はどのように調べられるのでしょうか?

    • みんみん様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      マンションカウンターでは中古マンションの購入相談、ご所有マンションの売却相談も受け付けており、大宮エリアは相談件数も多くなっております。
      そのため周辺中古マンションをご案内、もしくは売却相談を受けた際に駐車場の稼働率(空き状況)を管理会社へ確認しております。

      個別相談のご利用お待ちしております!

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • どこかで公開されているような情報があるのかなーと思いきや、地道に管理会社へご確認されているとのことで納得です。ご回答いただきありがとうございました!
    購入売却時はぜひマンションカウンターさんへお世話になりたいです。今後も更新楽しみにしています!

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