パークハウスプレシアタワー　価格がこなれた定期借地権を狙うのもありか

定期借地権のマンションは原則土地の引継ぎができないため借地期間が満了すると更地に戻して土地所有者に引き渡す必要があります。

定期借地権の歴史自体が浅く(1990年代前半から)、設定を50年以上としなければなりませんから満了して解体となった物件を見たことは当然ながらないのですが定期借地権の新築マンションが供給されてから時間が経っていますから「定期借地権の中古マンション」というのは出回っています。

地主が土地を手放したくないくらいですから定期借地権＝立地が良いとなりがちなため築浅時点では新築時より高く取引される事例も多々あるわけですが近郊・郊外となればそうはいかないことも多く新築時より値下がりして価格が落ち着いているという事例もあります。

そこで今回取り上げるのはマンションマニアの大好き物件であるパークハウスプレシアタワーです！

［物件概要］

売主：三菱地所
施工：奥村組
総戸数：315戸
規模：38階建て
交通：JR総武線「船橋」駅徒歩10分　京成本線「京成船橋」駅徒歩8分
所在地：千葉県船橋市湊町2丁目
竣工：2009年7月

地図はこちらです↓

約3年前にも旧ブログで取り上げています。

パークハウスプレシアタワー　定期借地権マンションを中古で買うという選択

お隣のパークハウスプレシアも外観含めて特徴ある物件です。

パークハウスプレシアもプレシアタワーも定期借地権物件のため地主さんがいるわけですが地主さんが三菱地所(現三菱地所レジデンス)と契約しているため入居者がやりとりするのは三菱地所となりますから煩わしさはないでしょう。(対個人よりかは対企業のほうが楽)

パークハウスプレシアタワーは解体期間含めて西暦2060年10月31日までの借地期限となりますから2019年10月に入居すると仮定して約40年住めることになります。

現在の相場が坪単価約115万円ほどですから75㎡換算で約2600万円。住宅ローンの利息を合わせて3100万円とするならば3100万円÷480ヶ月(住める期間)＝約64600円、そこに管理費や修繕解体積立金、借地料及び固定資産税(建物のみ)を加えると月額約11万円となります。

実質月額11万円ほどで住めることが損ないかを確認するために周辺賃料を調べてみると

・クリオ船橋(分譲賃貸)　2015年築　船橋駅徒歩15分　75㎡換算月額賃料約166000円

・パークハウスプレシア(分譲賃貸)　2003年築　船橋駅徒歩13分　75㎡換算月額賃料約200000円

・ライオンズガーデンシティ船橋(分譲賃貸)　1998年築　船橋駅徒歩9分　75㎡換算月額賃料約135000円

・ハイムサンポート(一般的な賃貸マンション)　1985年築　船橋駅徒歩11分　75㎡換算月額賃料約120000円

上記相場から見ても賃料換算すると割安感ありますから資産形成ではなく良い消費と割り切れるかですね。

定期借地権の場合には終わりが決まっている分管理組合の方針はまとまりやすいことでしょう。残り数年になったときにはちょっとした不具合を直す、直さないで揉めるかもしれませんが人間も「あなたは最大でも○○歳までしか生きれません」と事前に知れていたら人生設計が楽(人生楽しめるかは別として)ですよね。マンションも同じで終わりに向けて修繕等をしていけばよいわけです。もちろんそれが楽ってことではないのですが終わりが決まっていることのメリットもあるということです。

周辺賃料に大きな変動がない限りは一定のペースで価値が下がっていくことはたしかですが今の単価であれば手が出しやすいですし、繰り返しになりますが良い消費と思えるなら検討して見ても良いのではないでしょうか。

パークハウスプレシアタワーの相場