今回ご紹介するのはレーベン検見川浜GRANVARDIです!

[物件概要]

売主:タカラレーベン 三信住建
設計:千都建築設計事務所
施工:多田建設
価格:未定
専有面積:41.41㎡~100.70㎡(第3期予定)
総戸数:288戸
規模:10階建て
交通:JR京葉線「検見川浜」駅徒歩2分
所在地:千葉県千葉市美浜区磯辺6丁目、真砂4丁目
竣工:2021年2月中旬

駐車場:114台(機械式96台、平置18台(車イス使用者優先駐車場1台分含む))月額7000円~13000円
駐輪場:444台(2段式444台)月額200円~400円
バイク置場:19台 月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典:レーベン検見川浜GRANVARDI公式HP

公式HPなどに掲載されている「今世紀初、駅徒歩2分」がインパクト強いですね(笑)

まぁたしかに千葉市美浜区で駅前マンションはなかなか出ないですから駅徒歩2分は希少あることはたしかなのですが、美浜区を選択する方の価値観としては駅近にこだわる方が少ないのも事実です。エリア的に「少し駅から離れてもいいので落ち着いた住環境」を望む方も多いですからね~。それでも駅前物件は希少性あるエリアですから美浜区希望だけど駅前、そして新築!という方にはたまらん出物と言えるでしょう。

花見川を渡れば海浜幕張の幕張ベイタウン、幕張ベイパークとなるのですが検見川浜とは検討者層が異なり

検見川浜=すでに千葉県内に住んでいる方が多い。価格メリットを求める。

幕張ベイタウン・幕張ベイパーク=東京からの検討者も多い。価格は高くてもいいので広い部屋であったりグレード高い(もしくはおしゃれな)マンションを求める。

一概には言えませんが上記のような検討者層であることが多いです。

街へ訪れてみれば一目でわかりますが海浜幕張駅と検見川浜駅は同じ美浜区でも別世界のような雰囲気ですからここは好みによって判断が大きくわかれることでしょう。

検見川浜駅周辺には古めの団地、マンションが多いものの修繕がしっかりとおこなわれているのか築古ながらも綺麗なのがいいですね。

現地は横に長い土地形状でもともとは千葉県が保有していました。駅前のパークシティと違い信号が1ヵ所ありますがさすが今世紀初だけあり近いですね(笑)

ただ駅から離れる形で横に長い土地形状ですから駅とエントランスの距離よりも長く歩かなければならない住戸も多いです。タワマンは下に降りるまで時間がかかるものの横移動は少なく、板状大規模は横移動が長いということでそれぞれメリット・デメリットはあります。

外観デザインとしてはエントランス周りが素敵ですね。エントランスホールの上部付近に共用施設を集約しており、横のラウンジは二層吹き抜けです。これが接道面から見えますからエリア内でも目立つ存在となるでしょう。

共用施設はミニスポーツジム、ゲストルーム、プレイルーム、ランドリールーム、スモールオフィス、カラオケルーム、パーティールーム、キッズルームとそれぞれがこじんまりとしているものの多彩なものとなっています。スモールオフィスはあの空間で知らない人と共有は人見知りはつらいところです(笑)公式HPに掲載されていますがオープンすぎるような?

西側のサブエントランス側にもそこそこな広さのラウンジ(ホール一体型)を設けており、メインエントランス側に遠い住戸でも少し気休めできるようなスペースが近くにあります。

1階部分にはセブンイレブン(6時~23時を予定)、歯科医院が入る予定ですがセブンイレブンには看板デザインをマンションに合わせるよう交渉しているとのことでした。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:レーベン検見川浜GRANVARDI公式HP

[ウエスト棟]

W-Eタイプ 3LDK 73.20㎡
2階 3800万円台 坪単価171万円
5階 4000万円台 坪単価180万円

W-Dタイプ 2LDK 59.35㎡
3階 3224万円 坪単価179万円
6階 3600万円台 坪単価200万円

W-Cタイプ 3LDK 71.98㎡
6階 4100万円台 坪単価188万円
9階 4300万円台 坪単価197万円

W-Bタイプ 3LDK 70.76㎡
9階 4200万円台 坪単価196万円

W-Aタイプ 3LDK 73.20㎡
6階 4000万円台 坪単価180万円
8階 4200万円台 坪単価189万円

[サウス棟]

S-Rタイプ 3LDK 73.20㎡
3階 4100万円台 坪単価185万円
7階 4400万円台 坪単価198万円

S-Qタイプ 3LDK 73.20㎡
2階 4000万円台 坪単価180万円
6階 4300万円台 坪単価194万円

S-P´タイプ 3LDK 72.00㎡
4階 4100万円台 坪単価188万円
9階 4400万円台 坪単価202万円

S-Pタイプ 3LDK 72.00㎡
2階 3900万円台 坪単価179万円
5階 4100万円台 坪単価188万円
8階 4300万円台 坪単価197万円

S-Oタイプ 3LDK 70.80㎡
1階 3700万円台 坪単価172万円
6階 4100万円台 坪単価191万円

S-Nタイプ 2LDK 56.00㎡

画像出典:レーベン検見川浜GRANVARDI公式HP

1階 3100万円台 坪単価183万円

S-Mタイプ 3LDK 66.00㎡

画像出典:レーベン検見川浜GRANVARDI公式HP

5階 3700万円台 坪単価185万円
8階 3900万円台 坪単価195万円

S-Lタイプ 3LDK 70.80㎡
2階 3800万円台 坪単価177万円
7階 4200万円台 坪単価196万円

S-Kタイプ 3LDK 74.40㎡
2階 4000万円台 坪単価177万円
4階 4200万円台 坪単価186万円

S-Jタイプ 3LDK 75.60㎡

画像出典:レーベン検見川浜GRANVARDI公式HP

2階 4100万円台 坪単価179万円
5階 4300万円台 坪単価188万円

S-Iタイプ 3LDK 72.60㎡
4階 4100万円台 坪単価186万円
6階 4300万円台 坪単価195万円
9階 4400万円台 坪単価200万円

S-Hタイプ 3LDK 72.00㎡
4階 4000万円台 坪単価183万円

S-Gタイプ 3LDK 72.00㎡
3階 4000万円台 坪単価183万円
6階 4200万円台 坪単価192万円

S-Fタイプ 3LDK 71.40㎡
3階 3900万円台 坪単価180万円

S-Eタイプ 2LDK+S 72.00㎡
3階 3900万円台 坪単価179万円
8階 4300万円台 坪単価197万円

S-Dタイプ 3LDK 71.20㎡
4階 4000万円台 坪単価185万円
7階 4200万円台 坪単価195万円

S-Cタイプ 3LDK 71.20㎡
5階 4100万円台 坪単価190万円

S-Bタイプ 1LDK 49.20㎡

画像出典:レーベン検見川浜GRANVARDI公式HP

2階 2900万円台 坪単価194万円

S-Aタイプ 2LDK 55.20㎡
4階 3300万円台 坪単価197万円

[イースト棟]

E-Dタイプ 4LDK 100.70㎡

画像出典:レーベン検見川浜GRANVARDI公式HP

4階 6400万円台 坪単価210万円
8階 6800万円台 坪単価223万円 

E-Cタイプ 2LDK 55.00㎡
4階 3300万円台 坪単価198万円
9階 3500万円台 坪単価210万円

E-Bタイプ 3LDK 70.28㎡
4階 3900万円台 坪単価183万円
8階 4200万円台 坪単価197万円

E-Aタイプ 4LDK 92.08㎡
6階 5400万円台 坪単価193万円

平均坪単価は約190万円です。

1LDK、2LDKもありますね。基本的にはファミリー向けエリアではあるものの1LDK、2LDKが少ないエリアですからハマる方にはハマるでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーがないのは残念。ただ、ごみ置き場を東側と西側の二ヵ所に設けてくれているのは素晴らしい。

共用廊下側の窓は二重サッシとしています。可動式ルーバー面格子がないのですが二重サッシにするくらい線路が近いわけで共用廊下の窓を開ける機会は少ないでしょうからコストコントロールする箇所としては正解なのではないかと考えます。食洗機は1LDK以外は付いています。すべての水が浄活水化するたからの水、美肌ケアができるシャワーヘッドのバブルストレート、バブルミスト、温浴効果のある浴槽マイクロバブル、浴室テレビ(レーベン好きだなぁ~)などタカラレーベンらしい設備も付いています。

構造は二重床・二重天井、天井高は2400mmと低めです。

ほとんどの住戸が南西向き、現状では低層団地、その先は戸建てですから中層階でも十分海の近さがわかるような眺望となります。

周辺相場を確認しましょう!

・パークシティ検見川浜 2000年築 磯部5 検見川浜駅徒歩1分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約145万円

・セザール検見川浜 2000年築 真砂4 検見川浜駅徒歩1分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約130万円

・検見川浜レジデンス 2011年築 真砂4 検見川浜駅徒歩4分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円

・クレヴィア検見川浜 2013年築 真砂4 検見川浜駅徒歩5分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約155万円

上記相場からレーベン検見川浜GRANVARDIの将来価値を予想すると

S-Iタイプ 3LDK 72.60㎡ 4階 4100万円台(新築時) → 3600万円(築10年時)

となります。

駐車場は機械式多めで設置率約40%です。駅近でも自走式立体駐車場であることも多いエリアですから車利用者にとっては気になるところでしょうか。ただ、出入口にリモコン式のリングシャッターがあるのはいいですね。

管理費は㎡単価月額約185円と共用施設が多い割には抑えめです。

建設地

【住むレーション】

[京葉線]

検見川浜 8:02発
海浜幕張 8:05着
新習志野 8:13着
南船橋 8:15着
二俣新町 8:19着
市川塩浜 8:23着
新浦安 8:26着
舞浜 8:32着
葛西臨海公園 8:35着
新木場 8:43着
潮見 8:45着
越中島 8:48着
八丁堀 8:50着
東京 8:52着

駅前には2017年にリニューアルオープンしたイオンスタイル(元イズミヤ)がありますから日常の買い物利便性は高めです。郵便局、区役所も近いです。

通学校は磯辺小学校で徒歩11分、磯辺中学校で徒歩9分です。

【総評】

新築というカテゴリで見ると違和感ない価格設定でしょう。駅徒歩9分のミハマシティが坪単価約165万円で駅徒歩2分のレーベンが坪単価190万円なわけですから。

この時代にしては現実的な価格ですから「割高な新築マンション」でないことはたしかです。

ただ、周辺中古マンションと周辺新築マンションは気になるところですね。

駅徒歩4分の検見川浜レジデンス、駅徒歩5分のクレヴィア検見川浜が坪単価160万円ほどで購入できてしまいます。検見川浜エリアをご存じの方であれば言わずもがなですがこちらの2棟は駅から信号なしのペデストリアンデッキ経由かつ線路からも離れるということでバランスの良い立地条件なのです。

検見川浜レジデンスに関してはディスポーザーあり、自走式立体駐車場などマンショングレードも高めです。レーベンにはない玄関前オープンポーチもザ・分譲マンション感が出ています。

幕張ベイパークのスカイグランドタワーに関しては平均すると坪単価225万円ほどですが階数、中住戸など条件を合わせればレーベンが買える方であれば手が届く住戸もあります。駅距離があるにしても最寄り駅は海浜幕張ですし、マンショングレードも高いですからどちらかと言えばスカイグランドタワーのほうがおすすめしやすいことはたしかです。(先に述べたようにそこまで競合はしないのですが)

おすすめできないというわけではなく「周辺中古マンション、幕張ベイパーク」と比較検討をおすすめしたいという評価になります。

レーベンの価格設定はミハマシティや幕張ベイパーク、稲毛海岸エリアのヴェレーナやルネなどライバル物件が多いからこその価格設定です。他がなければもっと強気な単価だったはずですから買う側としては競合が多いことはメリットとなります。迷ってしまうというデメリットはありますが。苦笑

ところで検見川浜駅前の駐車場(2020年3月までイオンの提携駐車場)が閉鎖されましたがそちらもマンションになるのでしょうか。もし分譲マンションならレーベンと同じような規模感となりそうです。

動画もご覧ください!

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