エクセレントシティ船橋グランライズ　価格と間取り　老舗旅館「玉川」跡地

今回ご紹介するのはエクセレントシティ船橋グランライズです！

［物件概要］

売主：新日本建設
設計：新日本建設一級建築士事務所
施工：新日本建設
価格：3098万円～6198万円
専有面積：35.70㎡～71.30㎡
総戸数：189戸
規模：14階建て
交通：JR総武線「船橋」駅徒歩10分　京成線「京成船橋」駅徒歩9分
所在地：千葉県船橋市湊町2丁目
竣工予定：2023年1月下旬

駐車場：90台（立体駐車場（地下2段・地上4段横行昇降式：87台、平置3台）※カーシェアリング用駐車場・来客用駐車場含む）月額12000円～16000円
ミニバイク置場：5台　月額2000円
自転車置場：301台（2段式：196台、スライド式 3人乗り：20台、2段式（31台）+スライド式（54台））月額100円～300円

管理費（月額）8600円～15700円
修繕積立金（月額）3100円～6100円

地図はこちらです↓

画像出典：エクセレントシティ船橋グランライズ公式HP

1921年(大正10年)創業の割烹旅館玉川跡地となります。

船橋駅からは千葉街道を渡る必要があるものの渡った側の中では駅に近いほうです。駅距離優先ならエクセレントシティ船橋本町のほうが合ってきますが船橋駅前から続くわちゃわちゃと静けさのバランスとれた立地となります。近くに市役所、消防署があるなどザ・住宅街ではないものの船橋駅周辺で検討されている方からすれば静かだと感じやすいことでしょう。(駅周辺がわちゃわちゃしており、わちゃわちゃ内のマンションも多い)

南側にはコナミスポーツクラブを挟んで定期借地権のパークハウスプレシア(20階建て・2054年まで)、西側にはパークハウスプレシアタワー(38階建て2060年まで)があるため囲まれ感は強めです。

東・西・南の3棟構成、外観デザインは落ち着いた色合いとして割烹旅館玉川の跡地であることを意識しているようですが一般的な板状型となっており、この地だからこその特別なものを見てみたかったとは思ってはしまいました。(ザ・パークハウス船橋玉川大楠ノ杜…的な？！)

ただ、エントランスホールは二層吹き抜けとなっていますし、テレワークスペースとパーティ＆キッズルームがあるなど旅館跡地ということを無視すれば総戸数からすれば十分なものという印象です。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　2LDK　56.41㎡

画像出典：エクセレントシティ船橋グランライズ公式HP

2階　4398万円　坪単価257万円
5階　4498万円　坪単価263万円

B1タイプ　1LDK　35.7㎡
2階　3098万円　坪単価286万円
3階　3098万円　坪単価286万円

B2タイプ　1LDK　35.7㎡

画像出典：エクセレントシティ船橋グランライズ公式HP

3階　3198万円　坪単価296万円

Cタイプ　3LDK　71.16㎡

画像出典：エクセレントシティ船橋グランライズ公式HP

4階　5698万円　坪単価264万円
6階　5798万円　坪単価269万円
8階　5898万円　坪単価274万円

Dタイプ　2LDK+S　64.61㎡
4階　4998万円　坪単価255万円

Fタイプ　2LDK+S　64.4㎡
6階　4798万円　坪単価246万円

Hタイプ　2LDK+S　71.13㎡
9階　6098万円　坪単価283万円
10階　6198万円　坪単価288万円

Jタイプ　2LDK　54.08㎡
2階　4198万円　坪単価256万円

Kタイプ　2LDK　55.29㎡
2階　4298万円　坪単価257万円
4階　4498万円　坪単価268万円

Lタイプ　2LDK+S　66.56㎡
3階　4698万円　坪単価233万円
9階　5098万円　坪単価253万円

平均坪単価は約270万円です。

間取りに関しては単調な田の字が主となってますし、買える価格に抑えるために専有面積調整もしており狭めです。ただ、1LDKもそうですがリビング横の洋室ウォールドアを格納できるようにしてくれているため開放すれば広いリビングとなりますし、部屋数が必要な時期だけ個室として使うなどメニュープランにすることなく柔軟に対応できるのは良いですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、浴室はブラケットライトですがミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆タンクレストイレ、すべての水が浄水となるエクセレントウォーター、風除室オートロック顔認証システムを採用しています。

周辺相場を確認しましょう！

・パークハウスプレシア　2003年築　湊町2　京成船橋駅徒歩9分　新築時の坪単価約100万円　現在の坪単価約85万円　※2054年までの定期借地権

・ライオンズマンション船橋シティ　2005年築　湊町2　京成船橋駅徒歩8分　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約180万円

・D´クラディア船橋シャインアヴェニュー　2007年築　湊町2　京成船橋駅徒歩11分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約165万円

・日神パレステージ船橋南　2007年築　湊町2　京成船橋駅徒歩12分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約135万円

・パークハウスプレシアタワー　2009年築　湊町2　京成船橋駅徒歩8分　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約120万円　※2060年までの定期借地権

・クリオ船橋　2015年築　湊町2　京成船橋駅徒歩14分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約155万円

・エクセレントシティ船橋イースト　2015年築　湊町2　京成船橋駅徒歩9分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約190万円

上記相場からエクセレントシティ船橋グランライズの将来価値を予想すると

Cタイプ　3LDK　71.16㎡　6階　5798万円(新築時)　→　4600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置き3台、機械式87台(一部ターンテーブル利用)で設置率約47％、駐輪場は設置率約159％です。

維持費は管理費㎡単価月額約241円、お安くはないですがディスポーザーありなこととエレベーターが3基(2基＋1基に分かれている)であるなど納得度は高いものでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークハウスプレシア　総戸数325戸　管理費㎡単価月額約131円　※地代含まず

・ライオンズマンション船橋シティ　総戸数51戸　管理費㎡単価月額約185円

・D´クラディア船橋シャインアヴェニュー　総戸数57戸　管理費㎡単価月額約185円

・日神パレステージ船橋南　総戸数30戸　管理費㎡単価月額約166円

・パークハウスプレシアタワー　総戸数315戸　管理費㎡単価月額約255円　※地代含まず

・クリオ船橋　2015年築　湊町2　総戸数63戸　管理費㎡単価月額約211円

・エクセレントシティ船橋イースト　総戸数27戸　管理費㎡単価月額約282円

建設地

【住むレーション】

［総武快速線］

船橋　8:02発
市川　8:09着
新小岩　8:14着
錦糸町　8:20着
馬喰町　8:24着
新日本橋　8:26着
東京　8:29着

船橋　8:00発
津田沼　8:04着
稲毛8:11着
千葉　8:15着

［総武緩行線(東西線直通)］

船橋　8:00発
西船橋　8:03着
下総中山　8:06着
本八幡　8:08着
市川　8:11着
小岩　8:15着
新小岩　8:18着
平井　8:21着
亀戸　8:24着
錦糸町　8:27着
両国　8:30着
浅草橋　8:32着
秋葉原　8:35着
御茶ノ水　8:37着
水道橋　8:39着
飯田橋　8:41着
市ヶ谷　8:43着
四ツ谷　8:45着
信濃町　8:48着
千駄ヶ谷　8:49着
代々木　8:51着
新宿　8:54着

船橋　8:05発
西船橋　8:10着
浦安　8:21着
葛西　8:24着
西葛西　8:26着
南砂町　8:30着
東陽町　8:33着
木場　8:35着
門前仲町　8:38着
茅場町　8:42着
日本橋　8:44着
大手町　8:46着

［京成本線(都営浅草線・京急線直通)］

京成船橋　8:03発
京成八幡　8:09着
京成高砂　8:17着
青砥　8:20着
日暮里　8:31着
京成上野　8:35着

京成船橋　8:09発
京成八幡　8:16着
京成高砂　8:22着
青砥　8:26着
押上　8:34着
本所吾妻橋　8:36着
浅草　8:38着
蔵前　8:40着
浅草橋　8:42着
東日本橋　8:44着
人形町　8:46着
日本橋　8:48着
宝町　8:50着
東銀座　8:52着
新橋　8:54着
大門　8:56着
三田　8:59着
泉岳寺　9:01着

京成船橋　7:58発
京成津田沼　8:02着
八千代台　8:09着
勝田台　8:14着
京成佐倉　8:23着
大佐倉　8:26着
京成酒々井　8:28着
宗吾参道　8:30着
公津の杜　8:32着
京成成田　8:36着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　8:44着
成田空港（成田第1ターミナル）　8:47着

［東武アーバンパークライン］

船橋　8:17発
新鎌ヶ谷　8:28着
高柳　8:33着
柏　8:43着

日常の買い物に関しては船橋駅前が主となりそう(東側にアタック、西側に東武ストアもあります)ですが千葉街道を超えた側がゆえに自転車でサクッとららぽーとへ行き来できるのが良いですね～。

通学校に関しては現状では1キロほどある船橋小学校となりますが500mほどの湊町小学校になる可能性もあるとのことです。(未確定のためどちらも公式HP記載なし)

パークハウス2棟も湊町小学校のため変更される可能性も高そうではあります。

【総評】

もっと豪華なものが見たかった～！！

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜みたいな感じであれば坪単価300万円オーバーでも十分選ばれたのでは？！！と思ってしまうもののそれはマニア目線であり、周りの中古マンション価格からすれば今作の値付けでもぎりぎり感ありますからね。買えなければ意味がないわけですし、計画段階では駅前タワマンが誕生しそうな状況だったことからすれば高値追及は難しかったかと。(西武跡地はオフィスビルとなりそうです)

囲まれ感はきつめではありますがそれは考慮された価格設定となっており、平均で坪単価300万円をしっかりと切っている時点で今の時代にしては無理のない価格設定と言えるでしょう。

動画もご覧ください！

■エクセレントシティ船橋グランライズ　建設地周辺レポート