今回ご紹介するのはリビオ船橋夏見です!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産
設計:新日本建設
施工:新日本建設
価格:3998万円~5998万円
専有面積:63.27㎡~77.40㎡
総戸数:51戸
規模:7階建て
交通:JR総武緩行線・総武快速線・東武アーバンパークライン「船橋」駅徒歩11分 東葉高速鉄道「東海神」駅徒歩8分
所在地:千葉県船橋市夏見2丁目
竣工予定:2021年11月

駐車場:10台 平置(車いす使用者用1台含む)、カーシェア用1台
駐輪場:59台 上段ラック式26台、下段スライド式33台
バイク置場:2台

管理費:月額15180円~18570円
修繕積立費:月額5060円~6190円

地図はこちらです↓

画像出典:リビオ船橋夏見公式HP

船橋駅から北方向へ一直線、徒歩11分ですから「船橋駅を日常使いできる夏見物件」となります。船橋市内のブランドアドレスの一つですから夏見アドレスのマンションの多くが夏見を物件名に付けていますね。

東葉高額鉄道もとい東葉高速鉄道の東海神駅へも徒歩8分ですから東西線経由で大手町等と行き来する方にも合ってくる立地です。

今回立地面のクセが強いのでそちらから。

船橋駅と建設地の間はほぼほぼフラットな道のりなのですが建設地の東側が高台(建設地自体も傾斜地)となっており、しかもそのてっぺんにお墓があります。

お墓が真横にあることをどう感じるかは人それぞれですがお墓から見下ろされるというのは珍しいですね。ただ、バルコニーからお墓は見えません。お墓があることよりも崖の下感あることを気にする方のほうが多いでしょうか。

バルコニーからお墓が見えないように(傾斜地というのも影響しています)主開口部を西側にしているのですが北西向きとなってしまっています。北西向きと言っても限りなく西に近いので午後の日あたりはあるのですが駅から11分(東海神駅からは8分)歩いてオール西向きだとちょいと苦しいですよね。近郊・郊外で駅から離れるとなれば採光面を気にする方は多くなりますから。

さらに主開口部を西側に振ったことでバルコニー面は渋滞も多い夏見小室線を望むことになるのです。セットバックしてあるとはいえ駅から離れて背中にお墓、目の前に交通量多い通り、西向き(北も入る)となれば「ん~」となる方も多いでしょう。

しかも建設地手前で歩道がグッと狭くなるのも気になっちゃいますね。(いつかは拡張されます)

なかなか苦しい建設地周りではあるのですがそれでは買ってもらえないですからエントランスホール周りと価格は頑張っています。

外観デザインに関してはバルコニーはガラス手摺として明るい印象に、そして大きな特徴となるのがエントランスホールが洞窟のようなデザインとなっていることです。壁面と天井部は木目調、管理員室は箱型、白い床に扉の枠がシルバー、扉を抜けた先には照明&階段と良い意味でマンションらしくない空間です。エントランスホール自体はかなりこじんまりとしていますがおしゃれなマンションが好きな方には合ってくるでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※初回調査2020年12月(だいぶ記事化が遅くなりました…現在販売中住戸とは大きく異なる可能性がありますのでモデルルームにてご確認ください。動画は最近撮影したものです。合わせてご覧いただけるとわかりやすいかと思います。)

Aタイプ 3LDK 70.56㎡

画像出典:リビオ船橋夏見公式HP

1階 4698万円 坪単価220万円
2階 4998万円 坪単価234万円

Bタイプ 3LDK 64.40㎡
2階 4198万円 坪単価215万円

Cタイプ 3LDK 64.40㎡

画像出典:リビオ船橋夏見公式HP

1階 3898万円 坪単価200万円

Dタイプ 3LDK 64.40㎡

画像出典:リビオ船橋夏見公式HP

3階 4298万円 坪単価220万円

E1タイプ 2LDK+S 63.27㎡

画像出典:リビオ船橋夏見公式HP

1階 3998万円 坪単価208万円

F1タイプ 2LDK+S 67.43㎡
1階 4198万円 坪単価205万円

G2タイプ 3LDK 67.41㎡

画像出典:リビオ船橋夏見公式HP

3階 4498万円 坪単価208万円(2LDK+S)

Hタイプ 2LDK+S 72.24㎡
2階 4998万円 坪単価228万円

Iタイプ 3LDK 64.40㎡
4階 4398万円 坪単価225万円
6階 4598万円 坪単価236万円

Jタイプ 3LDK 68.32㎡
7階 4898万円 坪単価237万円

Lタイプ 3LDK 76.06㎡

画像出典:リビオ船橋夏見公式HP

3階 5348万円 坪単価232万円
5階 5598万円 坪単価243万円

Mrタイプ 4LDK 77.40㎡

画像出典:リビオ船橋夏見公式HP

5階 5998万円 坪単価256万円

平均坪単価は約225万円です。

船橋駅徒歩11分でこの価格は良いですね。立地のデメリットがしっかりと価格に反映されています。

間取りに関しては70㎡切りの田の字メインでリビングも完全アウトポールにできていなかったりと今の時代の苦しさは感じられます。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんし食洗機もありません。トイレも古めかしいタンク式です。ただ、可動式ルーバー面格子は付けてくれています。構造は直床・二重天井です。

メールコーナー付近にStore600が設置されます。

周辺相場を確認しましょう!

・サンヴェール船橋夏見の丘 1998年築 夏見3 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約75万円

・船橋夏見パーク・ホームズ 2000年築 夏見1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約160万円

・コスモヒルズ船橋夏見 2002年築 夏見2 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約150万円

・リベール船橋ワンダーヒルズ 2004年築 夏見3 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約110万円

・パークホームズ船橋ブライトコート 2005年築 夏見1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約150万円

・ダイアパレス船橋夏見 2008年築 夏見2 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約115万円

・イニシア船橋夏見 2016年築 夏見1 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約210万円

・ウエリス船橋夏見 2016年築 夏見1 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約195万円

夏見アドレスは塚田方面まで続くため同じ夏見アドレスでも船橋駅に近いのか遠いのかで中古市場で動く価格は大きく異なってきます。

太字がリビオ船橋夏見と同じく徒歩11分圏内の物件です。(リビオもあと1分近い表記とできれば印象変わったのですが。惜しいですよね。)

上記相場からリビオ船橋夏見の将来価値を予想すると

Iタイプ 3LDK 64.40㎡ 4階 4398万円(新築時) → 3360万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物背中側にありすべて平置きで設置率約19%、傾斜地のためグラウンドレベルが高くなります。カーシェアが1台設置されます。

駐輪場も建物背中側で設置率約115%です。

言わずもがなですがどちらも設置率が物足りないですね。(検討者の方ほどそう感じるはずです)

ごみ置場も背中側のグラウンドレベルが高い位置となってしまいます。

管理費は㎡単価月額約240円、総戸数からするとこれくらいになってしまうことに違和感はないでしょう。

建設地

【住むレーション】

[東葉高速鉄道]

東海神 8:02発
西船橋 8:06発
原木中山 8:09着
妙典 8:12着
行徳 8:14着
南行徳 8:16着
浦安 8:18着
葛西 8:21着
西葛西 8:23着
南砂町 8:27着
東陽町 8:30着
木場 8:33着
門前仲町 8:36着
茅場町 8:39着
日本橋 8:42着
大手町 8:44着
竹橋 8:46着
九段下 8:49着
飯田橋 8:51着
神楽坂 8:53着
早稲田 8:56着
高田馬場 8:59着
落合 9:02着
中野 9:05着

[総武快速線]

船橋 8:00発
津田沼 8:04着
稲毛 8:11着
千葉 8:15着

船橋 8:05発
市川 8:12着
新小岩 8:17着
錦糸町 8:23着
馬喰町 8:27着
新日本橋 8:29着
東京 8:32着
新橋 8:36着
品川 8:41着

[総武緩行線]

船橋 8:00発
西船橋 8:03着
下総中山 8:06着
本八幡 8:09着
市川 8:12着
小岩 8:15着
新小岩 8:18着
平井 8:21着
亀戸 8:25着
錦糸町 8:27着
両国 8:30着
浅草橋 8:33着
秋葉原 8:35着
御茶ノ水 8:37着
水道橋 8:40着
飯田橋 8:42着
市ヶ谷 8:44着
四ツ谷 8:46着
信濃町 8:48着
千駄ヶ谷 8:50着
代々木 8:52着
新宿 8:54着

[東武アーバンパークライン]

船橋 8:17発
新鎌ヶ谷 8:28着
高柳 8:33着
柏 8:43着

[京成本線]

京成船橋 7:58発
京成津田沼 8:03着
八千代台 8:09着
勝田台 8:14着
京成佐倉 8:23着
大佐倉 8:28着
京成酒々井 8:30着
宗吾参道 8:32着
公津の杜 8:34着
京成成田 8:37着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:46着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:49着

京成船橋 8:03発
京成八幡 8:09着
京成高砂 8:17着
青砥 8:21着
日暮里 8:34着
京成上野 8:39着

[京成本線有料特急]

京成船橋 6:41発
青砥 6:54着
日暮里 7:04着
京成上野 7:10着

京成上野 19:20発
日暮里 19:26着
青砥 19:35着
京成船橋 19:51着

[京成線→都営浅草線]

京成船橋 7:56発
京成八幡 8:03着
京成高砂 8:11着
青砥 8:16着
押上 8:24着
本所吾妻橋 8:26着
浅草 8:28着
蔵前 8:30着
浅草橋 8:32着
東日本橋 8:33着
人形町 8:35着
日本橋 8:37着
宝町 8:39着
東銀座 8:41着
新橋 8:43着
大門 8:45着
三田 8:48着
泉岳寺 8:50着

物件のすぐ近くに夏見坂下停留所があり船橋駅まで2停留所となります。運行本数も充実しています。(時間帯によっては渋滞します)

日常の買い物としては業務スーパー(東海神寄り)へ徒歩5分、船橋駅前へ出ればイトーヨーカドーや東武百貨店もありますし、今作からだと自転車で新船橋のマックスバリュとイオンモールも行き来しやすいのも良いですね。

通学校は八栄小学校で徒歩14分と距離はあります。船橋中学校は徒歩2分です。

【総評】

絶対に新築マンションが欲しくて立地のデメリットや部屋の狭さに納得できるなら!ですね!

小学校はちょいと遠いですが公園も点在しているエリアですから周辺に実家があったり今賃貸で住んでいたりする若年層子育てファミリーには駅距離、買い物利便性、子育て環境、そして住宅本体価格ともにバランスがよくおしゃれなマンションですから新築派なら魅力に感じることでしょう。

船橋駅徒歩11分、しかも東海神駅は徒歩8分ですからけして足回り悪いわけではありません。

エントランスホール付近はおしゃれですし、苦しい立地を価格だけでなく見た目でカバーしようという努力も感じられます。高い買い物ですから見た目が自分たちの好みかどうかも大切です。

中古にシフトされるならプラウド船橋は要チェックです!

最近の出物としては

・五街区 3階 75.57㎡ 西向き 約4700万円

・三街区 10階 75.62㎡ 西向き 約4900万円

管理費は㎡単価月額約173円

ディスポーザーもありますし玄関前にゆとりもあります。

そして、リビオ船橋夏見のご予算でも手が届きます。

それでも絶対新築マンションという方は新築を買うことにメリットを感じる訳で無理に中古へシフトされることをおすすめするわけではありません。ただ、食わず嫌いはせずに周辺の人気中古マンションを見てみる価値はあると思いますよ!(夏見を好む方はプラウド船橋はちょいと違うと思いますが、私のブログは広域検討の方も多く見てくださっているため)

動画もご覧ください!

■リビオ船橋夏見 建設地周辺レポート

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