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今回ご紹介するのはセントラルガーデン月島ザタワーです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　大成建設
施工：大成建設
価格：未定
専有面積：30.23㎡～126.45㎡（一部住戸にトランクルーム面積を含む）
総戸数：744戸（一般販売対象戸数516戸）
規模：48階建て

交通：
都営大江戸線「勝どき」駅徒歩3分
都営大江戸線「月島」駅徒歩4分
東京メトロ有楽町線「月島」駅徒歩4分

所在地：東京都中央区月島3丁目
竣工予定：2028年9月下旬
引き渡し予定：2029年3月上旬

駐車場：機械式216台（EV自動車対応20台、来客用1台・カーシェア用3台含む）月額39000円～46000円
駐輪場：1158台　月額200円~800円　他にレンタサイクル10台
バイク置場：33台　月額2000円～5000円

地図はこちらです↓

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

なんとか予約取れました…

都営大江戸線の勝どき駅から徒歩3分、都営大江戸線と東京メトロ有楽町線の月島駅から徒歩4分、清澄通り沿いに位置しています。勝どき駅最寄りの月島アドレスです。

駅徒歩分数はあくまで出入口ベースではあるため有楽町線に乗車するためには＋数分かかったりはするものの両駅共に近いというロケーションはかなりのレアキャラですから『勝どき駅と月島駅どちらも使い倒したい』という方にとっては是が非でも手にしたい物件と言えるでしょう。

月島駅までは西仲通りを経由すれば屋根あり区間が多く快適な道のり(お腹は減りそうですが…笑)ですし、大江戸線の勝どき駅は深くないため使いやすいですし、物件周辺にはバス停留所が点在しており東京駅等へダイレクトアクセスできるのも魅力の一つと言えるでしょう。

東京駅からタクシーに乗車しても日中であれば2000円ほど、高速道路の出入口も銀座と晴海がすぐ近くですから車での移動も大変便利です。

ただ、車移動に関して惜しかったのは車寄せがないことですね。

今作は『公開空地を森にする』という癒しのコンセプトがあり、それは完成すれば間違いなく心躍るものになるでしょうけども車寄せがあることでマンションとしての格も上がりますしタクシー利用時なども雨に濡れることなく乗り降りできるなどメリットも大きいですから惜しくは感じてしまいます。

また、これは致し方ないのですが駐車場動線で一通が絡んでくるため勝どき交差点でUターンしたり西海岸通りを迂回したりするシーンも多くなる点は注意が必要でしょう。

日常の買い物は勝どき駅側の文化堂、デリド、東武ストア、ライフ、マルエツ、あんず、月島駅側のフジマート、ダイエー、文化堂、月島駅に寄りすぎていないため晴海エリアへも行き来しやすくトリトンの成城石井、ららテラスのサミットストアなどなど人口増加エリアらしく選択肢が多いですね。野菜はフジマートで、お肉はあんずで～みたく使い分けできる楽しみも大きいことでしょう。

今作の足元と北側の街区(2階建てで保育園が入ることは確定)で合計20店舗ほど入る予定(デべではなく地権者区画)ですが何になるかは未定です。

余談ですが個人的に東京湾岸に足りないものは『角上魚類』だと思っています。

ららぽーと豊洲のあおき跡地にでも入ってくれないかしら…(笑)

通学校が清澄通り向かいの月島第一小学校で徒歩2分というのもスペシャルですね(改築の際は仮校舎が遠くなる可能性あり)。駅近だけでなく学校も近いというのはかなりとっつきやすいことでしょう。佃中学校は徒歩14分です。

タワー棟の建設地は清澄通り沿いで横と裏手も接道した四方角地です。

眺望に関しては好みの問題もありますが条件が今一つなのはグランドシティタワー月島とこんにちはになる北角、サンシティ銀座EAST(高級高齢者向け賃貸住宅)と被る35階弱以階の北西中住戸となります。

ただ、それらの条件が劣る部屋は第一期では供給されません。

第一期で供給される向きはどこを選んでも条件が良く『好みで選んでね』という感じで価格差もほとんどありません。

北東向きは月島駅方面、南東向きは晴海方面、南西向きは勝どき駅方面(斜め方向に築地市場跡地)、北西向きは35階以上になると都心方面(築地市場跡地からの東京タワー方面)となりますがサンシティの屋上部分が視界に入らなくなるであろう＋数階を選びたいところです。

北西方向のプラザ勝どきなどなど今後も再開発が続くエリアですから眺望が変化していくことにはなりますがそれもまたこのエリアに住まう楽しみと言えるでしょう。

メインのエントランスアプローチは緑豊かな公開空地がある勝どき駅寄り、森の先に物件名のロゴにもなっている四角いライティング演出が出迎えてくれるのはとくに夜は映えることでしょう。

中へ入ると正面に高さ約9mの窓面豊かなエントランスホールが広がります。金物の家具で仕切られた空間は上品な印象を受けます。

外周の森を望めるのもスペシャルですよね～。

それゆえプライバシー性はなくなってしまうのですが、だからこそ3階に広めのラウンジを設けてくれていますからそこは使い分けすることができますね。

コンシェルジュカウンターの横に伸びるデザインもカッコ良いですし、エレベーターホールも物件ロゴと同じく四角いライティングでおしゃれかつ落ち着きを感じられる空間となっています。

外観デザインの大元の部分としては流行のザ・曲線ではなくダイヤモンド形状(角部分のみ斜めのダイレクトウィンドウ)で中住戸のガラス手摺ラインは一直線なのですが角にクレーンゲームで言うところのツメを配しスラブで月を描くことで月島らしさを感じられるものとなっています。

ただ、そのツメがあることで角住戸のコーナーサッシ付近で斜めを見るとそのツメが視界抜けを若干邪魔することになります。

共用施設は3階と最上階に集約されています。

3階には個室も完備(6部屋ほどを予定)したクリエイティブラウンジ(PTK勝どきミッドの8階に似た雰囲気です)、フィットネススタジオ、パーソナルスタジオ、ゲストルーム2部屋、ガーデンテラスが設けられます。フィットネススタジオは南西方向に窓があるため公開空地の木々を見ながらトレーニングできますし、外に出れるテラスがあるのも嬉しいですね。

最上階には天井が高いパーティールーム、スカイリビング、シアタールーム、スカイデッキがあります。

当初『最上階に共用施設』と聞いた際には心躍ったのですが最上階と言っても中心の一部分になるため有明のタワマンみたいな豪華さはありませんでした。(それゆえ住戸階の最上階住戸に住んでいる方は専有面積の上に共用施設がこないというメリットはある)

清澄通り側にはエレベーターホールへダイレクトに繋がるサブエントランス(名称はアーバンエントランス)を設けてくれています。(月島駅徒歩4分はこちらからの計算)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

57Bseタイプ　2LDK　57.24㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

22階　14900万円台　坪単価860万円

57Aswタイプ　2LDK　57.24㎡
35階　14600万円台　坪単価843万円
40階　15100万円台　坪単価872万円

57Cswタイプ　2LDK　57.41㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

22階　14300万円台　坪単価823万円

61Anwタイプ　2LDK　61.57㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

35階　16000万円台　坪単価859万円

62Cneタイプ　2LDK　62.66㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

22階　15600万円台　坪単価823万円

63Aneタイプ　2LDK　63.30㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

35階　16000万円台　坪単価835万円
40階　16500万円台　坪単価861万円

64Anwタイプ　2LDK　64.46㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

40階　17400万円台　坪単価892万円

68Bswタイプ　3LDK　68.78㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

35階　18900万円台　坪単価908万円
40階　19400万円台　坪単価932万円

68Cneタイプ　3LDK　68.97㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

35階　18900万円台　坪単価905万円
40階　19400万円台　坪単価929万円

74Anwタイプ　3LDK　74.12㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

35階　21900万円台　坪単価976万円
40階　23400万円台　坪単価1043万円

74Bseタイプ　3LDK　74.18㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

22階　21300万円台　坪単価949万円

74Cseタイプ　3LDK　74.60㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

35階　21900万円台　坪単価970万円
40階　23400万円台　坪単価1036万円

91Aeタイプ　3LDK　91.56㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

36階　31900万円台　坪単価1151万円
40階　33500万円台　坪単価1209万円

91Bw　3LDK　91.96㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

35階　31900万円台　坪単価1146万円

［プレミアム］

109Aswタイプ　3LDK　109.01㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

46階　45900万円台　坪単価1391万円

110Anwタイプ　3LDK　110.72㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

46階　46900万円台　坪単価1400万円

115Aseタイプ　3LDK　115.75㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

46階　47900万円台　坪単価1368万円

126Asタイプ　3LDK　126.45㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

46階　55900万円台　坪単価1461万円

平均坪単価は約1000万円です。(プレミアム除くともう少し低いかもです)

間取りに関しては74Cseタイプがめちゃくちゃいいですね。

リビングが2枚窓ではあるのですが1枚がワイドなFIX窓となっているためバルコニーの透明ガラス手摺も相まって座っていても開放感ある眺望を楽しむことができます。寝室の窓がしっかりとしたサイズで2枚なことも魅力の一つでしょう。朝起きて寝室のカーテンを開けた瞬間の気持ちよさ…想像しただけで鳥肌が立ちます。

74Cseタイプは収納充実の2LDKへ変更することもでき、そうすることでリビングの窓面がより豊かになります。部屋数を求めない方は2LDKへ変更したほうが満足度高くなることでしょう。(リセールのしやすさは3LDKのままのほうが有利かとは思います)

価格に関しては…お気づきの方も多いかと思いますが『ウェビナーで出した価格…間違えちった！』ということが反映されていますね(笑)

例えば74Cse、35階と40階で1500万円の差があるものの眺望は大きく変わりません(北西はサンシティの関係で35階よりも少し上を選んだほうが良さそう)。一度予定価格を出してしまった35階は価格据え置きということです。(ウェビナーで出した価格の最大値ではあります)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・食器棚・洗面天板フィオレストーン、廊下・洗面・トイレ床タイル、食器棚、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、トイレスティックリモコン、玄関電池錠など細かいことを求めない人からすれば十分なレベルに仕上げてきています。

ただ、細かいことを気にする方からすると三種換気や角住戸とプレミアムを除くと非天カセ(リビングに壁掛け1台標準)など気になるところもあるでしょう。

構造は二重床(床スラブ厚280mm)・二重天井、基本天井高は2600mmでサッシも2200mmと高いのが嬉しいですね。制震を採用しています。

プレミアムになると浴室が日ポリ化工、基本天井高とサッシがそれぞれ200mm高くなります。

周辺相場を確認しましょう！

■キャピタルゲートプレイス

2015年築　月島駅徒歩1分(直結)

新築時の坪単価約335万円
現在の坪単価約950万円

動き一例

約51㎡
新築時4600万円台
中古時11300万円台

約89㎡
新築時9400万円台
中古時29700万円台

■ミッドタワーグランド

2020年築　月島駅徒歩2分

新築時の坪単価約425万円
現在の坪単価約960万円

動き一例

約61㎡
新築時6900万円台
中古時15400万円台

約72㎡
新築時9300万円台
中古時24000万円台

■パークタワー勝どきミッド/サウス

2023年築　勝どき駅徒歩1分(直結)〜2分

新築時の坪単価約440万円
現在の坪単価約1070万円

約40㎡
新築時6600万円台
中古時11400万円台

約71㎡
新築時9300万円台
中古時23800万円台

約101㎡
新築時12700万円台
中古時34500万円台

■グランドシティタワー月島

2026年4月竣工予定　月島駅徒歩5分

新築時の坪単価約1080万円
新築販売中

～グランドシティタワー月島との比較～

［セントラルガーデン月島ザタワー］

74Cse　3LDK　74.60㎡

画像出典：セントラルガーデン月島ザタワー公式HP

40階　23400万円台　坪1036万円

［グランドシティタワー月島］

E-75Ctr　3LDK　78.52㎡

画像出典：グランドシティタワー月島公式HP

45階　27000万円　坪1136万円

上記相場からセントラルガーデン月島ザタワーが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

68Cneタイプ　3LDK　68.97㎡　35階　18900万円台　→　18780万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はタワーパーキングで1階の屋内で作業、2基ありますが1基あたり108台なのでバッティング時はそれなりに待ちそうではありますね。さすがに待合室はあります。

総戸数700戸超で坪単価1000万円クラスの割には車寄せもなく淡白な印象を受けます。(グランドシティタワー月島の地下1階コーチエントランスがカッコ良いだけにライバル物件として惜しい…)

サイズ感も物件価格からするとごくごく一般的です。

～機械式駐車場サイズ～

ハイルーフEV対応　14台　月額46000円　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高2000mm×重量2500kg×最低地上高110mm
ハイルーフ　54台　月額44000円　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高2000mm×重量2500kg×最低地上高110mm
ミドルハイルーフ　31台　月額41000円　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高1800mm×重量2300kg×最低地上高110mm
ノーマルルーフ　47台　月額39000円　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高1550mm×重量2300kg×最低地上高110mm
身障者用　2台　月額44000円　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高2000mm×重量2500kg×最低地上高110mm

※一般販売対象住戸516戸に対し、駐車場148台（身障者用駐車場2台を含む）

駐車場抽選の優先順位に関しては第一次抽選住戸がプレミアムフロア（46階・47階)の13戸で希望すればハイルーフEV対応確約、第二次抽選住戸がスタンダードフロア80㎡以上角住戸と4LDK住戸の54戸で希望すればハイルーフ確約、第三次抽選住戸がスタンダードフロア80㎡未満角住戸と64㎡以上中住戸の190戸、残りの抽選住戸が64㎡未満住戸（角住戸除く）の259戸となっています。

どの区画でもOKであれば第二次抽選までの住戸を購入しておけば確保することができます。第三次抽選住戸を選ぶと落選リスクあり(全員申し込んだ場合の当選確率約40％)です。

東京湾岸エリアの築浅系タワマンに関しては駐車場が枯渇しており今作に関してもほぼ間違いなく足りないことでしょう。

駐輪場はウォークスルーのエレベーター2基ありで4階、設置率約155％です。

管理費は㎡単価月額約442円、ディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場、公開空地の豊かな森、多彩な共用施設がありつつこの単価帯であれば頑張ってくれていますね。当然ながら防災センターあり(電気室と同じく2階)の24時間有人管理でコンシェルジュサービスもあります。

エレベーターは19階までの低層用が2基(分速150m)、20階～34階の中層用が2基(分速240m)、35階～48階の高層用が2基(分速300m)、基数としては多くないものの速度がもんげー早いですし箱も正方形であるなどエレベーター事情はとても良いですね。(豊海の分速150mの後なので余計に衝撃…苦笑)

ただ、宅配業者さんのことを考えると非常用が1基(分速210m)しかないのは申し訳ないですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■キャピタルゲートプレイス　総戸数702戸　管理費㎡単価月額約337円

■ミッドタワーグランド　総戸数503戸　管理費㎡単価月額約335円

■パークタワー勝どきミッド　総戸数1121戸　管理費㎡単価月額約359円

■パークタワー勝どきサウス　総戸数1665戸　管理費㎡単価月額約348円

【住むレーション】

［有楽町線］

月島　8:00発
新富町　8:01着
銀座一丁目　8:03着
有楽町　8:05着
桜田門　8:07着
永田町　8:09着
麹町　8:11着
市ヶ谷　8:13着
飯田橋　8:15着
江戸川橋　8:18着
護国寺　8:20着
東池袋　8:23着
池袋　8:25着

月島　8:01発
豊洲　8:04着
辰巳　8:06着
新木場　8:09着

［新木場から京葉線］

新木場　8:13発
葛西臨海公園　8:17着
舞浜　8:19着

［大江戸線］

月島　8:04発
門前仲町　8:06着
清澄白河　8:08着
森下　8:10着
両国　8:12着
蔵前　8:15着
新御徒町　8:17着
上野御徒町　8:18着
本郷三丁目　8:21着
春日　8:22着

勝どき　8:03発
築地市場　8:05着
汐留　8:07着
大門　8:09着
赤羽橋　8:13着
麻布十番　8:15着
六本木　8:17着
青山一丁目　8:20着
国立競技場　8:22着
代々木　8:25着
新宿　8:27着
都庁前　8:29着

［路線バス］

月島三丁目　8:03発
～中略～
豊洲駅前　8:16着

勝どき駅前　7:07発
～中略～
新橋駅前　7:16着

勝どき駅前　7:05発
～中略～
東京駅八重洲口　7:23着

勝どき駅前　7:04発
～中略～
東京駅丸の内南口　7:17着

【総評】

個人的にはこれまで見てきた東京湾岸物件の中で価格含めた印象として一番テンションが上がらなかったです。

中央区だけで見てもクロノティアロのわけわからんハイスペック(当時の自分の知識ではテンション上がったというよりか良すぎてよくわからなかったレベル。笑)、プロポーズするきっかけになった勝どきザタワー、夢の国だったパークタワー晴海、月に代わっておしおきされたいミッドタワーグランド、こんなに値上がるとは夢にも思わなかったものの分譲マンションの教科書にしてほしいレベルのクオリティながら格安であった晴海フラッグ、坪単価400万円ほどでこれ以上打席に立ちたくなる物件は出てこないと察したパークタワー勝どき、もんげー遅いエレベーターだろうと申し込み落選しようと住むレーションしてしまうザ豊海タワー、どれも価格帯からすると心躍りまくるマンションでした。

多くの方が私のように『価格帯からすると期待は超えていない』という評価になるのではないでしょうか。今までの東京湾岸物件にない感覚を覚えると。それだけ『価格が高くなってしまった』なのに『スペックは特別高くはなっていない』と。

これは東京湾岸以外でも同じ現状は起きているもののこれまでの東京湾岸物件は相対的に見てお得感があったからこそ余計にそう感じてしまうのですよね。

それでも東京湾岸エリアは『すでに便利だが今後増々便利になっていく』という将来性まである言わば『時代をリードする街』と言っても違和感はないですし、パワーカップルや経営者、芸能人やスポーツ選手などに選ばれるようになった今となっては『期待を超える必要がない』わけで売れる売れないでいけば『めちゃくちゃ売れる』ことはほぼ間違いないと思いますし、『期待を超えてなかろうが買うべき堅実な物件である』と私は考えます。

冷静な状態でも良いと分かるくらいの物件だからこそ過度な飾りはいらないわけです。エリア内で広さを求める買い替え需要が多いことが容易に想像できますから尚更。

とくに今作は月島駅と勝どき駅どちらにも近いタワーマンションという希少性があるわけで『便利な立地だから買った』と言い切れる不安にさせないロケーションに東京湾岸らしい眺望もセットとなれば『気に入ったなら買わない理由はない』ですよね。

長々と語ってしまいましたが一言で表すなら『近隣タワマンと比べて特別惹かれるものはないけどいい物件だよね！』です。

『過小評価だった東京湾岸が正常評価された後の第一号タワーマンション』という割り切りが大事でしょう。

とはいえ『まだ正常評価ではなく過小評価なのかもしれない』と思わせてくれるパワーを秘めていることも東京湾岸の面白さなのですよね。(値上がりますという意味ではなくその材料があるという意味)

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