今回ご紹介するのはプレミスト王子神谷です!

[物件概要]

売主:大和ハウス工業 京浜急行電鉄 長谷工不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:66.91㎡~82.58㎡
総戸数:227戸
規模:10階建て
交通:東京メトロ南北線「王子神谷」駅徒歩2分 JR京浜東北・根岸線「東十条」駅徒歩14分
所在地:東京都北区王子5丁目
竣工予定:2023年11月下旬

駐車場:110台 平置き109台 身障者用1台
駐輪場:454台 二段ラック式430台(屋根付) 平面式24台(屋根付)
バイク置場:14台 バイク置場:10台(屋根付) ミニバイク置場:4台(屋根付)

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト王子神谷公式HP

南北線の王子神谷駅から信号なしの徒歩2分、もともとは日本製紙の社宅(昭和57年築)があった場所です。

王子神谷駅に近い分譲マンションというのは数多くあるのですが北本通りからしっかりと中に入りつつも駅に近いという時点で希少性あります。さらに今作は南側に王子五丁目公園、北側に神谷堀公園がありますから環境面の魅力も大きいのが特徴です。駅近となれば小規模でシングル・ディンクス向けとなりがちな中で板状のファミリー向けとできたことは社宅跡地だからこそですね。南北線は地下を走っていますから駅近ながらも電車の音も気になりません。

駅に近いとはいえ王子神谷らしく古めの建物も多いですし、ちょいと暗い感じはあるものの物件目の前にセブンイレブンがありますし、マンションが建ってしまえばその存在自体が街を明るくしてくれる(雰囲気としても)でしょうからその点は安心して購入しやすいのではないかと思います。成徳の学生さんも建設地前を通学路としていることが多いです。

横に続く神谷堀公園に沿った土地形状ですから北側は全面パークサイドとなるため神谷堀公園が共用施設と謳っても怒られないレベルでしょう。神谷堀公園が南側にくる分譲マンションとして2007年築のレアシス王子神谷パークフロントがあるものの築年数の差もありますし、レアシスが総戸数117戸に対してプレミストは総戸数227戸と規模感もありますからレアシスにお住まいの方でさえも住み替え先の候補にしたくなるような立地と言えるでしょう。(レアシスはバルコニー側がパークフロントでありその点を気に入っていると住み替え対象にはならないでしょうけども)

王子神谷駅から近く、北本通りから中へ入った分譲マンションとしては2018年築のザ・ガーデンズ東京王子が記憶に新しいですね。新築当時の坪単価は約260万円、現在の坪単価は約330万円と値上がりも激しいほど中古市場では取り合いとなっており、ザ・ガーデンズ東京王子を中古でなかなか買えない方にもプレミストの供給はとても喜ばしいことでしょう。

ザ・ガーデンズ東京王子は東十条駅徒歩5分、王子神谷駅徒歩6分ということで使い分けという意味ではザ・ガーデンズ東京王子のほうが圧倒的に便利ですがそもそもメイン使いが南北線という方にはプレミストのほうが合ってきますし、中古でも十分戦えるのではないでしょうか。もちろん京浜東北線と南北線どちらが人気かと問われれば京浜東北線でしょうけども南北線も白金高輪から品川までの延伸話がでるなど将来も楽しみですし、近い話としては新横浜線直通に合わせて8両編成化も予定されていますから混雑緩和に期待ができそうです。

南西向きと南東向きの2棟構成、外観デザインとしてはマンションの顔となる角住戸部分をダイレクトウィンドウとしていますし、バルコニーはガラス手摺とルーバーを組み合わせるなど単調にはなっていません。

バルコニー隣戸境の隔て板を背の高いものとしてくれるともっと引き締まった表情になったと思うのですがショートタイプです。ただ、公園から見える共用廊下の手摺はしっかりとガラスとしているのは良いですね。

エントランスホールはしっかりと二層吹き抜け、接道面や背中側、ポケットパーク(巣箱設置)は植栽豊かなものとなっておりABINC認証を受けています。2014年から開始されたABINC認証を受ける物件は増えていますが23区の駅近で取得しているという点では珍しいでしょう。

共用施設はキッズルーム、キッチン付きパーティールーム、ワーキングルームを完備しています。

そしてそして!今作の大きな強みとなるのが設置率約48%の駐車場がすべて平置きということ!!

もちろん駐車場との動線で雨に濡れたくなかったり、車を屋内で止めておきたい方にはタワーパーキング(ドアパン気にする方はあえてタワーパーキングを好んだりしますね)や自走式立体駐車場のほうが合ってはくるのですが平置き駐車場はサクッと車出せて便利ですよね。

平置き駐車場を借りないという方にとっても維持費がほとんどかからない平置き駐車場なのに駐車場収入がしっかりと入ってくるため管理費が抑えられる(おそらく初期設定は管理費会計だと思われます)というメリットがあります。サブエントランスと車寄せも設けてくれています。

平置き駐車場を接道側にもってきて建物を敷地内セットバックさせたほうが前の建物との離隔はとれたわけですが建物を接道から大きくセットバックさせずに背中側に平置き駐車場としたのには公園側への配慮もあってのことなのではないでしょうか。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

Aタイプ 4LDK 77.90㎡
2階 6800万円台 坪単価288万円
4階 7100万円台 坪単価301万円

Dタイプ 3LDK 66.91㎡
1階 5400万円台 坪単価266万円(Dgタイプ)
4階 5700万円台 坪単価281万円
7階 5800万円台 坪単価286万円

Fタイプ 4LDK 82.58㎡

画像出典:プレミスト王子神谷公式HP

4階 7700万円台 坪単価308万円(3LDK+S)
7階 7900万円台 坪単価316万円

[東南向き]

Gタイプ 4LDK 76.13㎡
4階 6900万円台 坪単価299万円
7階 7000万円台 坪単価304万円

I3タイプ 3LDK 70.65㎡

画像出典:プレミスト王子神谷公式HP

1階 5900万円台 坪単価276万円(I3gタイプ)
4階 6200万円台 坪単価290万円
7階 6400万円台 坪単価299万円

Lタイプ 3LDK 70.80㎡
1階 6000万円台 坪単価280万円(Lgタイプ)
4階 6300万円台 坪単価294万円
7階 6500万円台 坪単価303万円

Sタイプ 4LDK 77.84㎡

画像出典:プレミスト王子神谷公式HP

1階 7100万円台 坪単価301万円(Sgタイプ)
4階 7200万円台 坪単価305万円
7階 7500万円台 坪単価318万円

平均坪単価は約300万円です。

田の字が主ではありますが共用廊下側の洋室も柱を外に出せていますし、玄関窓とリビング扉の通風スリットの組み合わせで換気もしやすくなっています。扁平梁としてサッシ高2200mmを確保しているのも良いですね。(一般的な板状マンションだとサッシ高2000mmほどということも多い)

南西向きも南東向きも接道しているため採光面に関しては得やすいのですが目の前に分譲マンションや都営住宅が立っており被ってくる住戸も多めです。南東向きの北寄りになれば都営住宅から離れていき成徳方向を望むこととなりますからマンション内の上層階を購入すれば抜けてきます。(都営住宅も成徳も被らない列だと中層階でも抜けます)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、スロップシンク、引き戸上吊り、リビング横ウォールドア完全ハイタイプ、可動式ルーバー面格子など単価なりに頑張っています。トイレはタンクで隠したタイプであったりと目が肥えた方だとちょいと気になる点もあるでしょうけども一次取得層からすればかなりのハイグレードと感じるでしょう。

そして構造面。直床という点は気になるものの基本天井高は2550mm(階数によって2580mm、2530mm等)、サッシ高2200mm(最上階は2400mm)というのは魅力が大きいですね~。サッシ高2000mmほどの板状マンションも多いですし、タワマンでさえも2100mmであることも多い中で2200mmは頑張っています。下がり天井も少なめです。

横に長い板状マンションであるあるのデメリットは当物件にもあります。それはごみ捨てです。部屋によっては1階のごみ置場が結構遠く、いってこいで数分はかかります。これがタワマンであれば自分の階でサクサクっと捨てられますし、中規模マンションだともう少し楽ですからね。そこは住んだ後に感じるデメリットでしょう。(板状でも晴海フラッグのように各階ごみ置場のあるマンションもあります)

エレベーターは3ヵ所に分かれて計3基、ゆとりがあるというほどではないですが違和感はないでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・レアシス王子神谷パークフロント 2007年築 神谷1 王子神谷駅徒歩3分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約265万円

・日神パレステージ王子神谷Ⅱ 2011年築 神谷1 王子神谷駅徒歩3分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約240万円

・オーベル王子神谷 2014年築 王子5 王子神谷駅徒歩5分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約230万円

・ブリリア王子神谷 2014年築 王子4 王子神谷駅徒歩4分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約255万円

・ザ・パークハウス東十条フレシア 2015年築 東十条1 王子神谷駅徒歩7分(東十条駅徒歩7分) 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約260万円

・ザ・ガーデンズ東京王子 2018年築 王子5 王子神谷駅徒歩6分(東十条駅徒歩5分) 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約330万円

上記相場からプレミスト王子神谷の将来価値を予想すると

I3タイプ 3LDK 70.65㎡ 7階 6400万円台 → 5950万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐輪場は屋内で設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約170円を予定しているとのことです。ここは大きな魅力ですね~。設置率約48%の平置き駐車場は月額15000円~20000円を予定しておりそちらの収入が大きく影響しています。

建設地

【住むレーション】

[南北線(埼玉高速鉄道線直通)]

王子神谷 8:05発
志茂 8:07着
赤羽岩淵 8:09着
川口元郷 8:13着
南鳩ヶ谷 8:16着
鳩ヶ谷 8:18着
新井宿 8:21着
戸塚安行 8:24着
東川口 8:26着
浦和美園 8:30着

王子神谷 8:00発
王子 8:02着
西ヶ原 8:04着
駒込 8:07着
本駒込 8:10着
東大前 8:12着
後楽園 8:15着
飯田橋 8:17着
市ヶ谷 8:20着
四ツ谷 8:22着
永田町 8:25着
溜池山王 8:27着
六本木一丁目 8:30着
麻布十番 8:33着
白金高輪 8:36着
白金台 8:39着
目黒 8:42着

わずかではありますが始発設定もあります。(神谷堀公園の地下に車両基地があります)

首都高の複数の出入口も近いため車での遠出もとてもとても便利な立地です。ほんとここは車移動も便利です!!でも駅にも近いので電車移動も便利と。

日常の買い物はジャパンミートへ徒歩4分、サミットストア(ザ・ガーデンズ東京王子北側の桜田通り店と王子店があります)と業務スーパーへ徒歩7分、東十条の商店街など選択肢豊富です。

通学校は王子第一小学校(まもなく新しい建物が完成)で徒歩4分、明桜中学校で徒歩15分です。

当然ながらハザードマップで色は付いてくるエリアです。

【総評】

これは魅力の大きい出物ですね。

東京23区の駅近(駅前と言っても怒られない近さ)で公園隣接、設置率約48%の平置き駐車場で車所有者も所有しない方も皆ハッピーとなれる維持費、単価なりの室内スペックなどなど。

23区の駅近という新築マンション自体はあるのですがその多くがシングル・ディンクス向けであったりする中でプレミスト王子神谷は平均専有面積70㎡を少し超えることができています。部屋の広さに関してもこの駅距離ならと納得できるのではないでしょうか。これが平均で65㎡とかだとちょっと狭いかなぁ~となりがちですが共用廊下側をアウトフレームにして70㎡ありますから狭くは感じにくいかと。

王子神谷としては坪単価300万円は重たいです。ただ、ザ・ガーデンズ東京王子の中古より1割安いというのも買いやすいですね。客観的に見た際には京浜東北線も日常使いできるザ・ガーデンズ東京王子のほうが立地面の魅力が大きいのです。プレミスト王子神谷がもし今時点で築2~3年だったとしたらザ・ガーデンズ東京王子よりかはお安くないと買わないはずです。そんな中で新築時点でザ・ガーデンズ東京王子よりお安いということは割高な買い物ではないということです。

もちろん将来の市況はわかりません。ただ、購入時点で割高なのか割安なのか、それとも妥当なのかというのははっきりとわかります。

プレミスト王子神谷は新築マンションでありながらも築浅中古の価格設定ですから妥当な価格となります。(いわゆる新築プレミアム代がのっかっていない)

実需であるとはいえ割高な買い物をしたくない方も多いでしょう。そのような目線をお持ちの方にも安心しておすすめできる新築マンションとなります。

さらにさらに!!

ここ注目です!!

まだ見てくださいね!!

なんと!!

なんと!!

なんと!!(しつこい。苦笑)

第一期契約者は平置き駐車場を確実に抑えることができるのです!!

これは愛のある販売方法ですね~素晴らしい。(三井さんや地所レジさん、見習ってください。苦笑)

第一期で契約した方を最優先に考える販売方法は素晴らしいと感じます。

もちろん第一期で勢いを付ける飴ちゃんの一つではあるのですが、素敵な飴ちゃんなわけでありがたく受け取りましょう!!

この立地は本当に車移動便利ですからね~。23区駅近ながらも平置き駐車場というコンボはすごい!!

動画もご覧ください!

■プレミスト王子神谷 建設地周辺レポート

■プレミスト王子神谷 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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