今回ご紹介するのはイニシア新小岩ローレルコートです!

[物件概要]

売主:コスモスイニシア 近鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:3798万円~5048万円
専有面積:66.05㎡~81.12㎡
総戸数:121戸
規模:14階建て

交通:
JR総武快速線・総武緩行線「新小岩」駅よりバス11分「京葉交差点」バス停下車徒歩5分
都営新宿線「船堀」駅北口よりバス8分「京葉交差点」バス停下車徒歩5分
総武線「錦糸町」駅よりバス18分「京葉交差点」バス停下車徒歩5分
総武線「新小岩」駅南口徒歩27分
都営新宿線「船堀」駅北口徒歩29分

所在地:東京都江戸川区松江二丁目
竣工予定:2023年1月下旬

駐車場:41台(平置9台、機械式32台)身障者用1台を含む 月額12000円~20000円
自転車置場:220台(2段式220台(上段110台、下段110台))(シェアサイクル3台含む) 年額1800円・3600円
バイク置場:7台 月額3000円
サイクルスペース:14区画 年額9600円

管理費:11500円~14100円(月額)
修繕積立金:6610円~8120円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア新小岩ローレルコート公式HP

総武線の新小岩駅から徒歩27分、都営新宿線の船堀駅から徒歩29分とザ・駅遠立地となります。

それでいて京葉道路に面しており、さらには全戸西向き、さらにはこれだけの駅距離がありながらも駐車場は機械式多めで設置率約33%であるなど「駅から離れたなりの価値」を見出し難い駅遠物件ではあります。いつもお伝えしているところですが駅から離れれば価格は安くて当然。特別な眺望、南向き、商業施設隣接、公園隣接、人気の学校が近いなど価格+αがあったほうが良いのですが今回は立地面ではそこまでの付加価値はありません。ただ、当然ではありますが買いやすい価格帯となっています。

船堀街道沿いの京葉交差点停留所から新小岩、船堀駅等へアクセスできます。運行本数も充実しているため待ち時間はそこまで気にならない(ドル箱路線のため車内が混んでいることは多い)でしょうけどもバス停まで徒歩5分、バスの乗車時間は空いていても10分前後ということでマンションのエントランスを出て駅へたどり着くまでに20分弱は見ておいたほうがよく、公共交通機関の利便性を飲める方でないと厳しい立地です。

用途地域は近隣商業地域と準工業地域のため工場や倉庫も多くなっています。ただ、主開口部の西側は健康の道という南北に伸びる並木道となっていますし、現状背の高い建物がないため眺望の抜け感と午後の採光を得ることができます。

京葉道路に面しているものの建物自体は南に寄せています。西側の接道は植栽豊かなものとしてくれており健康の道の緑と合わせて緑が多いのはいいですね~。エントランスアプローチは階段と長いスロープとしておりスロープ側は緩やかなカーブで左右ともに緑豊かとなっています。足元の植栽計画と風除室周りは価格帯からすれば満足度高い仕上がりとなりそうですね。

共用施設は1階に2部屋分相当の広さのコミュニティスペースがあります。コミュニティスペースはラウンジ、スタディスペース、ランドリー(スニーカー用もあり)、テラスが一体となっています。ランドリーで洗濯物を回しつつパソコンで作業することも可能です。また、屋上にはルーフテラスもあり花火や東京スカイツリーなど抜け感ある眺望を楽しむことができます。

外観デザインとしてはローレルコートらしい重厚感はないのですがグリッドデザインでスタイリッシュな印象です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 4LDK 81.12㎡

画像出典:イニシア新小岩ローレルコート公式HP

3階 4898万円 坪単価199万円
4階 5148万円 坪単価209万円
11階 5348万円 坪単価217万円

B2タイプ 2LDK+S 66.05㎡

画像出典:イニシア新小岩ローレルコート公式HP

3階 3898万円 坪単価195万円
4階 4198万円 坪単価210万円
11階 4438万円 坪単価222万円

B3タイプ 2LDK+S 66.55㎡

画像出典:イニシア新小岩ローレルコート公式HP

2階 3798万円 坪単価188万円

C1タイプ 3LDK 70.76㎡

画像出典:イニシア新小岩ローレルコート公式HP

6階 4398万円 坪単価205万円

C2タイプ 3LDK 70.76㎡
5階 4348万円 坪単価203万円
9階 4478万円 坪単価209万円
11階 4538万円 坪単価212万円

C3タイプ 3LDK 70.76㎡
4階 4298万円 坪単価200万円

Dタイプ 2LDK+S 75.58㎡

画像出典:イニシア新小岩ローレルコート公式HP

5階 5048万円 坪単価220万円
6階 5098万円 坪単価223万円
9階 5178万円 坪単価226万円
11階 5238万円 坪単価229万円

平均坪単価は約215万円です。

販売が近づいている新小岩駅徒歩17分のプレミスト新小岩ルネ(東京エデンスプロジェクト)の販売予定価格が4500万円台~6900万円台(最多販売価格帯5200万円台・5400万円台)、専有面積65.49㎡~78.66㎡ですから駅から大きく離れる分はしっかりと価格に反映されています。

田の字が主ですがほとんどの間取りで共用廊下側も柱を外に出せているのはイニシアらしくていいですね~。

ファミリークローゼット&プラススタジオ(収納としても利用できますしカウンターで軽作業もできる)など収納も充実しています。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。浴室上部埋め込み型ライト、浴室扉タオルバーダブル、イニシアらしいおしゃれな質感ですがトイレは古めかしいタンク式、可動式ルーバー面格子なしなど単価なりに抑えめではあります。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mmです。下がり天井は少なめ(PRCスラブ・アンボンド工法)です。京葉道路の音対策としてT-2サッシ(一部住戸はT-4)を採用しています。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ江戸川中央グレイスフォルム 2000年築 中央1 新築時の坪単価130万円 現在の坪単価約110万円 ※普通賃貸借

・クレストフォルム新小岩親水公園 2001年築 西小松川町 新築時の坪単価130万円 現在の坪単価約115万円

・パークホームズ江戸川親水公園 2004年築 松江2 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約120万円 ※普通賃貸借

上記相場からイニシア新小岩ローレルコートの将来価値を予想すると

C1タイプ 3LDK 70.76㎡ 6階 4398万円(新築時) → 3500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐輪場は屋外で設置率約200%(サイクルスペース14区画あり)です。シェアサイクルも導入されます。

敷地北側の一部が京葉道路の拡張予定地となっているため将来的には平置き駐車場7区画が買収される可能性もあります。

管理費は㎡単価月額約174円、ディスポーザーがないのは惜しいですが抑えめです。エレベーターはしっかりと2基あります。

建設地

【住むレーション】

[都営バス]

京葉交差点 7:41発
江戸川区役所前 7:45着
江戸川高校前 7:47着
松島三丁目 7:48着
新小岩一丁目 7:49着
新小岩駅前 7:51着

京葉交差点 7:37発
東小松川一丁目 7:39着
東小松川二丁目 7:41着
東小松川小学校前 7:43着
松江第一中学校前 7:45着
船堀駅前 7:50着

京葉交差点 7:32発
~中略~
錦糸町駅前 7:54着

[総武快速線]

新小岩 8:00発
錦糸町 8:06着
馬喰町 8:10着
新日本橋 8:12着
東京 8:15着
新橋 8:20着
品川 8:26着

新小岩 7:58発
市川 8:03着
船橋 8:09着
津田沼 8:13着
稲毛 8:20着
千葉 8:24着

[総武緩行線]

新小岩 7:59発
平井 8:02着
亀戸 8:05着
錦糸町 8:08着
両国 8:11着
浅草橋 8:13着
秋葉原 8:15着
御茶ノ水 8:18着
水道橋 8:20着
飯田橋 8:22着
市ヶ谷 8:24着
四ツ谷 8:26着
信濃町 8:28着
千駄ヶ谷 8:30着
代々木 8:32着
新宿 8:34着

[都営新宿線]

船堀 8:00発
東大島 8:02着
大島 8:04着
西大島 8:06着
住吉 8:08着
菊川 8:10着
森下 8:11着
浜町 8:14着
馬喰横山 8:16着
岩本町 8:17着
小川町 8:19着
神保町 8:21着
九段下 8:23着
市ヶ谷 8:25着
曙橋 8:28着
新宿三丁目 8:30着
新宿 8:32着

新小岩駅は総武快速線が利用できますし、船堀駅は急行停車駅とバス便ながらも辿り着く先の駅が便利なのは良いですね。

路線バスに関しては本数が多いだけでなく新小岩発25時10分(平日)、船堀駅発0時40分(平日)までありますから夜遅い時間の帰宅でもタクシー利用に頼らず済みます。(休日は最終便の発時刻がグッと早くなります)

車移動での遠出に関しては小松川線から中央環状線の北方面へは抜けられるようになりましたし、南方面へ向かう際に利用することとなる船堀橋出入口も遠くはないですから便利なほうですね。

日常の買い物としてはまいばすけっとへ徒歩4分、マックスバリュエクスプレスへ徒歩7分、サミットストアへ徒歩8分、目の前にはファミリーマートと販売が近づいている西友隣接のプレミスト新小岩ルネに比べれば劣りますが悪くはないでしょう。

通学校は大杉東小学校で徒歩10分、松江第四中学校で徒歩10分です。

江戸川区役所へ徒歩9分ですが最も駅から遠い区役所というくらい江戸川区民からすればけして便利な場所でないがゆえに船堀駅近くへの移転を計画しています。

【総評】

駅から大きく離れるなりの価格となっており、新築オンリーで探されている方からすると目に優しく映る価格帯ですね。船堀駅徒歩9分のパークホームズ船堀とプレシス船堀は坪単価265万円前後、新小岩駅徒歩3分のシティテラス新小岩(葛飾区アドレス)は坪単価約320万円しますからイニシア新小岩ローレルコートの坪単価約200万円は買いやすいですよね。

イニシアらしい室内のおしゃれな質感や外周部の植栽に素敵な共用空間など総戸数100戸超のスケールメリットがありますからザ・駅遠の不便さを飲める方にとっては満足度という面では大きく期待ができると感じました。

立地面では駅から離れるなりにもう少し+αが欲しかったところですがマンションそのものはザ・駅遠で売りにくいなりに単価以上のつくり込みとしてくれています。

広域検討の方からすると価格が安いとはいえ駅から遠すぎてとっつきにくさはあるでしょう。ただ、お近くにお住まいで賃貸暮らしであればとてもおすすめですね~。住み慣れた場所でこういった素敵なマンションが供給されること自体が奇跡ですから一般的な賃貸マンションに住み続けるよりも魅力が大きいことは言うまでもないでしょう。(もちろん戸建ても多いエリアのためマンション派におすすめという意味です)

動画もご覧ください!

■イニシア新小岩ローレルコート 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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2 件のコメント

  • この動画紹介時にプレミスト新小岩ルネについても後日アップとの話をされていましたが、ブログや動画はアップ予定でしょうか?
    プレミスト新小岩ルネのIタイプを購入予定です。

    ブログ等アップ予定であれば嬉しいです。

    • K様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      記事、動画化する予定ではあるのですがだいぶ先になりそうです。

      もちろん個別相談会にてアドバイス可能な物件です!
      ご予約お待ちしております!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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