今回ご紹介するのはヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークスです!

[物件概要]

売主:大和地所レジデンス
施工:森組
価格:未定
専有面積:44.47㎡~100.91㎡
総戸数:96戸
規模:12階建て

交通:
JR埼京線「北赤羽」駅徒歩3分
東京メトロ南北線「赤羽岩淵」駅徒歩14分
JR各線「赤羽」駅徒歩20分

所在地:東京都北区赤羽北二丁目
竣工予定:2023年2月下旬

駐車場:42台※機械式25台・平置式17台(身障者用1台・カーシェアリング用1台・来客用兼洗車スペース1台含む)
自転車置場:192台
バイク置場:6台

地図はこちらです↓

画像出典:ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス公式HP

売れ行き好調であったヴェレーナグラン赤羽北フロントと同じく住宅展示場跡地となります。まるっと土地を仕入れており、マークス側は賃貸運営(展示場運営会社が賃借)していましたから建物代等へコストをかけられているという事情もあります。

埼京線の北赤羽駅から徒歩3分、実際にはフロントより少し歩きますが表記上(80mで1分計算)としては同じです。

南、東、北の三面接道で西側はフロントと面するのですが貫通通路などはなく、管理組合も異なるまったく別のマンションという扱いとなります。共用施設の相互利用等もありません。

フロントと同じくウィークポイントはわかりやすく環八沿いで車等の交通量が多いこと、埼京線と新幹線の線路が近いこと、ハザードマップで色がかかることです。そのような部分が気になる方にはまったくもって合いません。駅近と都心への距離、そしてなにより商品力を求める方に合ってきます。

商品力という点ではフロントと同じく外観デザインのこだわりようがすごいですね。

基壇部の重厚感ある列柱、中層階は2戸ごとにマリオン、最上階は高低差の大庇を設けるなど良い意味で北赤羽では浮いてしまうようなぱっと見で「ザ・高級マンション」と思える外観デザインとなっています。マンションに詳しくない人が見てもかっこいい外観だと思えますし、詳しい人(私のようにうる星やつらw)が見てもかっこいい外観と思えることでしょう。

側面も角住戸のせり出した窓部分にマリオンを設けていますし、エントランスホールの横には明るめのタイルを多く採用したラウンジ、外周部の植栽などなどどこから見ても(電車の車窓から、環八を通る車の車窓から、歩行者etc.)良い意味で普通じゃない感がすごいです。

照明も盛りだくさんですから完成後の夜が楽しみですね~。(愛のホテルだと思われないかしら…笑)

1階の東寄りにはパーティルームと植栽豊かなテラスがあります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Iタイプ 1LDK 44.47㎡

画像出典:ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス公式HP

5階 4300万円台 坪単価319万円
8階 4500万円台 坪単価334万円

Gタイプ 2LDK 57.18㎡
4階 5200万円台 坪単価300万円
8階 5400万円台 坪単価312万円

Hタイプ 3LDK 67.52㎡
4階 6000万円台 坪単価293万円
8階 6200万円台 坪単価303万円

Busタイプ 2LDK 70.25㎡
3階 6200万円台 坪単価291万円

Bタイプ 3LDK 70.25㎡
6階 6200万円台 坪単価291万円
9階 6400万円台 坪単価301万円

Aタイプ 2LDK 70.95㎡
6階 6500万円台 坪単価302万円
9階 6600万円台 坪単価307万円

Lタイプ 3LDK 74.08㎡
11階 7000万円台 坪単価312万円

Jタイプ 3LDK 80.52㎡

画像出典:ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス公式HP

11階 8000万円台 坪単価287万円

Nrタイプ 3LDK 81.21㎡

画像出典:ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス公式HP

12階 8900万円台 坪単価362万円

Orタイプ 3LDK 100.31㎡

画像出典:ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス公式HP

12階 11800万円台 坪単価388万円

Mrタイプ 3LDK 100.91㎡

画像出典:ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス公式HP

12階 11000万円台 坪単価360万円

平均坪単価は約290万円です。

最上階の単価はグッと上げて一般住戸は若干の上げということで平均としてはフロントと比べて坪単価+10万円前後でしょうか。

1LDKを除くと全戸南向きとなります。環八沿いではありますがそれゆえ半永久的に採光面が守られます。

間取りに関してはフロントと同じくスキップフロア(巨大な床下収納)住戸もあります。スキップフロア住戸は段差ができてしまうのですがリビングが天井高3050mm、サッシ高2500mmとなるのは大きな魅力となります。

フロントにはなかった1LDK住戸は東向きとなりますが東側の窓はセンターオープンサッシの4連窓(バルコニー手摺部分にマリオンあり)ですし、北側にもキッチン含めて窓もあります。洋室の柱の食い込みは気になりますが浴室サイズは1317ですしトイレ手洗いカウンターも付いているなど水回りも充実しており条件良い1LDKと言えるでしょう。1LDKの3階はロフト、床下収納が付いてきてリビング天井高3050mmのサッシ高2500mmとなります。こんなすんげー1LDKなかなかお目にかかれないです(笑)

最上階はルーフバルコニー&ウッド調デッキとなるのですが個人的にはMrタイプのビューバスがビビビときました。自然の風を感じながらコーラを飲みつつ湯につかりたいものです。ただ、NrとMrはトイレを2つにしたり、洗面をダブルボウルにしても良かったかもしれないですね。もちろんそこは好みですが。(北赤羽でこの総額出すくらいなので自分好みにカスタマイズされるでしょう)

2部屋だけコンサバトリーがありますがリビングから床暖房も伸びてくるのが良いですね!贅沢な書斎や趣味スペースとして活用することができます。

室内の設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、水回り天板天然石、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ(1LDKと70㎡以上)、ミストサウナ、浴室ダウンライト、玄関前カメラ付きインターホン、すべての水が活性化するアグアグリーンなどエリア内比較としてはかなり上位グレードと言えるでしょう。プレミアムになると天然石のグレードがup、廊下と水回りの床がタイル、玄関部分が折り上げ天井となるなどより豪華なものとなります。

70㎡未満はトイレ手洗いカウンターがなくなるなどグレードダウンとなりますが1LDKは70㎡以上と同じになるため坪単価が高いなりのものとなっています。(一般的には1LDKの単価を高くするけどもスペック落とすことが多い)

室内扉の取っ手がレザーであったり全体的に質感高めです。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm~3050mmです。音対策としてサッシの等級はT-3を基本としています。(窓によってはT-2)

周辺相場を確認しましょう!

・ソルフェスタ赤羽 1996年築 赤羽北1 北赤羽駅徒歩4分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約190万円

・アクトピア北赤羽六番館 2002年築 赤羽北2 北赤羽駅徒歩1分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約190万円

・アクトピア北赤羽四番館 2003年築 赤羽北2 北赤羽駅徒歩2分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約180万円

・東京メガシティ 2004年築 赤羽北3 北赤羽駅徒歩9分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約205万円

・クリオレジダンス北赤羽 2007年築 浮間1 北赤羽駅徒歩2分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約195万円

・オーベル北赤羽ブライト 2012年築 赤羽北2 北赤羽駅徒歩4分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約170万円

・ライオンズ北赤羽マークスフォート 2014年築 浮間3 北赤羽駅徒歩4分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約225万円

・ザ・パークハウス北赤羽 2016年築 浮間1 北赤羽駅徒歩5分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約240万円

・ヴェレーナグラン赤羽北フロント 2022年2月竣工予定 赤羽北2 北赤羽駅徒歩3分 新築時の坪単価約285万円 完売

上記相場からヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークスの将来価値を予想すると

Iタイプ 1LDK 44.47㎡ 5階 4300万円台(新築時) → 4000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

上記の1LDKですが賃料としては15万円ほどになりそうですから利回り計算約4%と違和感ありません。

駐車場は屋外機械25台、屋外平置17台の設置率約41%、出入口はチェーンゲート完備となります。カーシェアが1台設置されます。

駐輪場も屋外で設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約176円とフロントより若干高いのですがフロントのエレベーターが89戸に1基だったのに対して今作は96戸に1基とゆとりある設置率となっています。

建設地 奥はフロント

【住むレーション】

[埼京線]

北赤羽 8:02発
浮間舟渡 8:04着
戸田公園 8:07着
戸田 8:14着
北戸田 8:16着
武蔵浦和 8:19着
中浦和 8:24着
南与野 8:26着
与野本町 8:29着
北与野 8:30着
大宮 8:34着

北赤羽 8:01発
赤羽 8:05着
十条 8:08着
板橋 8:11着
池袋 8:15着
新宿 8:20着
渋谷 8:26着
恵比寿 8:29着
大崎 8:33着

私自身も浮間舟渡や中浦和、南与野など埼京線の各駅停車しか止まらない駅に住んでいたことありますが朝のラッシュ時間帯は時刻表いらずなのですが日中には発車時刻を気にしないといけないかなぁ~という本数です。これでも以前は赤羽止まりが多く、それが改善されたため便利になったのですが。(今の武蔵浦和行きの多くが赤羽止まりだったため赤羽以北は20分待ちもあった)

日常の買い物としては駅前にライフがあります。セブンタウンや赤羽駅周辺など自転車も使いこなせば選択肢豊富です。

通学校は袋小学校で徒歩7分、桐ケ丘中学校で徒歩13分です。

高台側となりますが桐ヶ丘プレーパーク、小豆沢公園もありますし、荒川も近いですから大人も子供も自然環境等の面での楽しみも大きいでしょう。

【総評】

大通り沿い、線路が近い、ハザードマップに色が付いているということでダブルパンチどころかトリプルパンチなわけですがそこを飲んででも欲しくなるくらい魅力あるマンションと言えるでしょう。だからこそフロントもサクッと売れたわけで、今作も北赤羽というマイナーエリアで100戸弱ながらも動きは良いと思われます。

近隣の新築・中古マンション価格が高くなっている中で相場上昇ほどの値上げはありませんからフロントの販売時よりも価格面の優位性もあります。(北赤羽としては高額ですが)

良い意味で普通じゃないマンションですから指名買いも多いことでしょう。

実需の場合には無条件で買いのマンションなんてのは存在せず、何かしらの買う理由を見つける必要があるわけですがそれが「かっこいいマンション、特別感ある間取り」というようなものであっても良いのではないでしょうか。もちろん好きな街で買うということも重視するべきではあるのですが、あきらかに肌感合わないわけでなければマンション優先でも結果オーライになることだって多いことでしょう。

正直、「北赤羽が大好きです!!」という方は少数派でしょうし、そもそもそういった方はフロントで刈り取られているでしょうから今作は北赤羽を知らない方も多いはずです。ただ、北赤羽が不便というわけではないですし、駅近ですから利便性の高さも得られます。もちろん私自身が浮間舟渡でマンションを購入して住んでいたという色眼鏡もあるかとは思いますが、北赤羽を知らない方にも自信をもって見学をおすすめできる新築マンションとなります!!

もちろん北赤羽で坪単価300万円弱はお安くないですし、ウィークポイントも強烈ではあるため好き嫌いがとてもハッキリとするでしょうけどもハマる人にはドンピシャでハマり、購入された方の期待を上回ってしまうくらいのマンションとなるのではないでしょうか。

動画もご覧ください!

■ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス 建設地周辺レポート

■ゴージャス茂野のChance for you ~やばいマンション ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス 夢がMORI MORI~

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