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今回ご紹介するのはパークタワー晴海です！
［物件概要］
売主：三井不動産レジデンシャル 近鉄不動産 JX不動産 新日鉄興和不動産 住友商事
施工：大林組
価格：4300万円台～10300万円台
専有面積：43.33㎡～88.49㎡※トランクルーム面積／0.76㎡～1.03㎡含む
総戸数：1076戸（他に保育施設1区画、店舗1区画）
規模：48階建て
交通：
東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江戸線「月島」駅徒歩12分
東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩15分
都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩15分
所在地：東京都中央区晴海2丁目
竣工：2019年2月竣工済
駐車場：機械式480台 敷地内平面1台
駐輪場：2195台
バイク置場：34台
地図はこちらです↓
画像出典：パークタワー晴海公式HP
2019年2月に竣工したパークタワー晴海ですが2019年7月に入居が開始されます。
私の相談者様からの購入も多く、先日内覧会へも同行させていただきました。
内覧会の写真は入居が開始される7月に共有いたしますが・・・共用部はまさに夢の国！！ゲストルームエリアのカーペットや天空キャビンの扉の取っ手などなど一般的なマンションでは考えられない仕様となっていました。内覧会ではテンションMAXでしたが唯一がっかりというかびっくりした点が。それは地下の自転車置き場と地上を結ぶスロープの勾配のきつさです。しかも横幅もなく溝もあるため「なんじゃこら～！！」となりました。エレベーターに自転車持ち込めない（管理組合で変更可能？）のでスロープを使うしかないのですがまぁあれはきつそうです。私がそう思っただけかもしれませんが自転車をよく利用する方は確認されることをおすすめいたします。
現在の販売状況ですが総戸数1076戸中100戸ほどがまだ購入できるチャンスがあります。とはいえ条件が良いわりに東向きと単価差が少なかった南向き及び単価的に割安感のあった西向きはすべて完売済みです。北向きに関しても1LDK以外は完売しています。残っているお部屋は北向きの1LDKで4500万円ほど、東向きの3LDK及び北西角の8000万円ほどが主ですからサクサクっと売れるわけではありませんがまもなく現物が確認できるようになりますから少しづつ動いていくことでしょう。共用部だけでなく専有部のスペックもこの時代としては高いですから尚更です。
パークタワー晴海のレポートは何度か記事化しているため今回は違う視点で。
題して
「ハルミフラッグを購入される方はパークタワー晴海の1LDKを購入すべき！」
です！
もちろん今現在賃貸住宅の方に限り、かつ狭めのお部屋でも数年間暮らせる方限定ではあるのですがハルミフラッグの入居が2023年3月下旬であることを考えると2019年7月に入居できるパークタワー晴海を銀行ローンで購入しておき、ハルミフラッグはフラット35などで購入、その後パークタワー晴海を賃貸で運用(銀行の承認を得る)がおすすめです。
例えばですが43.92㎡21階の4550万円を購入したとするとハルミフラッグの入居時点でローン残債が4100万円以下まで減っています。クロノ・ティアロの1LDKが坪単価330万円ほどで動いていることを考えると残債割れはちょっと考えにくい状況です。クロノ・ティアロの1LDKは㎡4000円以上の賃料が付いていますから43.92㎡であれば18万円ほどで貸すことができます。フルローンで購入していたとしても維持費を合わせて月額14万円ほどですから十分ペイできてしまいます。
43.92㎡で2人住まいもしくは＋未就学児であればなんとか住める(そもそも4年間という期間限定)という方も多いでしょうから4年間賃貸に住んで丸々賃料を持ってかれるよりは合理的と言えるのではないでしょうか。
パークタワー晴海の1LDKは間取りが綺麗なだけでなく設備仕様や共用廊下のゆとりなど広めのお部屋と変わらず、キッチンや浴室のサイズが狭くなる程度ですから満足度にも期待ができます。食器棚が付いていますし、大きなトランクルームがありますから家具の購入も最低限で済みます。
それでは価格と間取りの一部を共有いたします！
［南西角］
完売
［南向き］
完売
［南東角］
完売
［東向き］
81Aeタイプ 3LDK 81.64㎡
画像出典：パークタワー晴海公式HP
6階 8240万円 坪単価333万円
8階 8300万円 坪単価336万円
69Beタイプ 3LDK 69.39㎡
41階 7465万円 坪単価355万円
42階 7470万円 坪単価355万円
72Ceタイプ 3LDK 72.94㎡
画像出典：パークタワー晴海公式HP
17階 7425万円 坪単価336万円
18階 7430万円 坪単価336万円
19階 7435万円 坪単価337万円
22階 7450万円 坪単価337万円
23階 7455万円 坪単価337万円
24階 7460万円 坪単価338万円
25階 7465万円 坪単価338万円
26階 7470万円 坪単価338万円
27階 7475万円 坪単価338万円
68Ceタイプ 3LDK 68.97㎡
画像出典：パークタワー晴海公式HP
40階 7410万円 坪単価355万円
42階 7420万円 坪単価355万円
［北東角］
82Aenタイプ 3LDK 82.05㎡
画像出典：パークタワー晴海公式HP
7階 8528万円 坪単価343万円
8階 8548万円 坪単価344万円
9階 8568万円 坪単価345万円
10階 8588万円 坪単価346万円
86Aenタイプ 4LDK 86.33㎡
画像出典：パークタワー晴海公式HP
33階 10038万円 坪単価384万円
34階 10058万円 坪単価385万円
39階 10158万円 坪単価389万円
［北向き］
43Bnタイプ 1LDK 43.92㎡
画像出典：パークタワー晴海公式HP
9階 4420万円 坪単価332万円
10階 4440万円 坪単価334万円
11階 4450万円 坪単価334万円
12階 4460万円 坪単価335万円
13階 4470万円 坪単価336万円
16階 4500万円 坪単価338万円
18階 4520万円 坪単価340万円
20階 4590万円 坪単価345万円
21階 4550万円 坪単価342万円
23階 4570万円 坪単価344万円
24階 4580万円 坪単価344万円
25階 4590万円 坪単価345万円
26階 4600万円 坪単価346万円
27階 4610万円 坪単価347万円
28階 4620万円 坪単価347万円
29階 4630万円 坪単価348万円
30階 4640万円 坪単価349万円
※20階と21階で価格が逆転しているのは20階は低層用エレベーターと中層用エレベーターの両方が利用できるからです。
45Anタイプ 1LDK 45.06㎡
32階 4760万円 坪単価349万円
33階 4770万円 坪単価349万円
34階 4780万円 坪単価350万円
35階 4840万円 坪単価355万円
37階 4810万円 坪単価352万円
38階 4820万円 坪単価353万円
39階 4830万円 坪単価354万円
40階 4840万円 坪単価355万円
42階 4860万円 坪単価356万円
44階 4880万円 坪単価358万円
※35階の単価が上がるのは中層用エレベーターと高層用エレベーターの両方が利用できるからです。
43Anタイプ 1LDK 43.33㎡
13階 4460万円 坪単価340万円
23階 4560万円 坪単価347万円
48Anタイプ 1LDK 48.02㎡
画像出典：パークタワー晴海公式HP
32階 5120万円 坪単価352万円
35階 5200万円 坪単価358万円
38階 5180万円 坪単価356万円
39階 5190万円 坪単価357万円
［北西角］
82Bwnタイプ 3LDK 82.27㎡
画像出典：パークタワー晴海公式HP
6階 8090万円 坪単価325万円
9階 8180万円 坪単価328万円
10階 8190万円 坪単価329万円
11階 8200万円 坪単価329万円
12階 8210万円 坪単価329万円
13階 8220万円 坪単価330万円
14階 8230万円 坪単価330万円
15階 8240万円 坪単価331万円
16階 8250万円 坪単価331万円
17階 8260万円 坪単価331万円
18階 8270万円 坪単価332万円
19階 8280万円 坪単価332万円
21階 8300万円 坪単価333万円
23階 8320万円 坪単価334万円
27階 8360万円 坪単価335万円
88Awnタイプ 4LDK 88.49㎡
画像出典：パークタワー晴海公式HP
32階 9900万円 坪単価369万円
33階 9910万円 坪単価370万円
37階 9950万円 坪単価371万円
38階 9960万円 坪単価372万円
40階 9980万円 坪単価372万円
42階 10040万円 坪単価375万円
43階 10090万円 坪単価376万円
45階 10320万円 坪単価385万円
［西向き］
完売
周辺相場を確認しましょう！
・ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス 2013年築 晴海2 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約345万円
・ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス 2016年築 晴海2 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約325万円
上記相場からパークタワー晴海の将来価値を予想すると
43Bnタイプ 1LDK 43.92㎡ 21階 4550万円(新築時) → 4140万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
パークタワー晴海散策MAP
【住むレーション】
［有楽町線］
月島 8:01発
新富町 8:03着
銀座一丁目 8:04着
有楽町 8:06着
桜田門 8:08着
永田町 8:10着
麹町 8:12着
市ヶ谷 8:14着
飯田橋 8:16着
江戸川橋 8:19着
護国寺 8:22着
東池袋 8:24着
池袋 8:26着
［大江戸線］
月島 8:01発
勝どき 8:02着
築地市場 8:05着
汐留 8:07着
大門 8:09着
赤羽橋 8:13着
麻布十番 8:15着
六本木 8:17着
青山一丁目 8:20着
国立競技場 8:22着
代々木 8:25着
新宿 8:27着
都庁前 8:29着
月島 8:03発
門前仲町 8:04着
清澄白河 8:07着
森下 8:09着
両国 8:11着
蔵前 8:14着
新御徒町 8:15着
上野御徒町 8:17着
本郷三丁目 8:19着
春日 8:21着
飯田橋 8:24着
牛込神楽坂 8:26着
牛込柳町 8:28着
若松河田 8:30着
東新宿 8:32着
新宿西口 8:35着
都庁前 8:38着
［都営バス］
晴海一丁目 8:03発
新橋 8:27着
晴海一丁目 8:01発
東京駅八重洲口 8:34着
BRTの車庫が目の前にできますから2020年度のプレ運行時点で利用することができますし、車庫がある以上は始発設定(プレ運行開始時点ではすべて始発)もありますから座って勝どき・新橋・虎ノ門にアクセスすることができます。
【総評】
今現在賃貸住宅にお住まいでハルミフラッグ購入であればパークタワー晴海の1LDKを購入するのが賢い流れとアドバイスいたします。
パークタワー晴海のような豪華なマンションであれば1LDKの需要にも期待ができます。もちろんミッドグランドなどのほうが手堅いことはたしかですが価格帯も違いますし、初期購入としては4500万円ほどのほうが目に優しく映ることでしょう。
1LDKでありながらも設備仕様を落としていないことは大きく評価できます。1LDKだとしても使える共用施設は同じですし、大規模マンションの中の狭めのお部屋というのは客観的に見ても魅力が多いですよね。まぁシングル層からしたら駅距離はネックになるんでしょうけどもBRTの車庫が目の前にくることでそのデメリットは大きく軽減されることでしょう。
もちろんハルミフラッグ購入者でなくてもおすすめできますので残り少なくなっているとはいえ検討されることをおすすめいたします。
更新記事→パークタワー晴海 価格と間取り 売れ行き加速中で再度記事化！
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お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談
初めてコメントさせていただきます。
住宅ローンで購入している物件を賃貸に出すことでもう1戸、住宅ローンを組めるとのことですが、どういった手順（まず、住宅ローンで購入した物件の銀行に連絡して了解を得てからもう一行の住宅ローンを申し込むetc）で、そして、銀行に対してどのように説明することで二行の住宅ローンを組むことができるのでしょうか？
既出かもしれませんが、探しても見つからなかったのでお教えいただければと思います。
宜しくお願いいたします。
マンションにぃ様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
私自身も住宅ローンで購入したお部屋を賃貸に出したことがありますし、私の相談者様も数多く賃貸に出されていますがしっかりとした理由があり断られている方は見たことないですよ。
大前提としては最初から投資目的で買わないことです。
記事内容にある通り今回のパターンでは4年間ほど住むわけで、投資目的ではありません。
その後お部屋が狭いことを理由に広いお部屋に越すわけで、それを説明するという流れです。
もちろん判断は銀行次第ですから駄目よと言われればそれまでですのでその際は売却するしかありません。
(ご年収次第では投資用ローンに切り替えることも可能です)
ご不安でしたら詳しくご説明いたしますので対面相談会へお越しください。
初心者向けの方法ではありませんが違法行為ではないためリスクさえ背負えれば合理的な流れだと思いますよ。
※投資目的で住宅ローンを組むことはダメです！！
引き続きよろしくお願いいたします。
https://www.sumu-log.com/archives/13936/
単身者ですが、住宅ローン減税の適用されない1LDKでも購入価値ありですか？金利がもったいない気もします
よし様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
購入、売却時には諸費用及び税金もかかりますからそれを含めて今の賃料と比較されてはいかがでしょうか。
いつ単身でなくなるかはわからないわけでそうなったときに足かせにならなければ結果オーライではないでしょうか。
もちろん2LDKのほうがお得感ありましたが完売しています。
新築にこだわらないならクロノやティアロも比較すると良いでしょう。
個別相談も合わせてご利用ください。
引き続きよろしくお願いいたします。
マンマニさん回答ありがとうございます！
たびたびすいません。晴海フラッグの価格次第では隣接のこのマンションの資産価値にも影響出る可能性はありますよね？
よし様
マンションマニアです！
ハルミフラッグを求める層は
・駅距離は妥協
・お部屋の広さは妥協しない
方が多いのではないでしょうか。
となれば東京湾岸の広めのお部屋は影響あるというのが自然な流れかと思います。
シングル、ディンクス向けのお部屋は影響少ないことでしょう。（良い影響か悪い影響かはハルミフラッグの価格次第）
東京駅周辺の就業人口は増えることが予測できますから供給過多にはならないでしょう。
郊外とは立地条件違います。
ご不明点ございましたら個別相談もご利用ください。
引き続きよろしくお願いいたします。
終身雇用制度すら怪しくなってきた現状、
買わない、って選択も大いにありですね！
美川様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
人それぞれですが私としては終身雇用の時代でないからこそ別の稼ぎ口があったほうがよいと考えています。
不動産が得意な人は不動産で、株が得意な人は株でなどなど。
年金すら怪しいですからね。。。
いつも、参考にさせていただいています。マンマニ様のHPも参考にして、西向き２LDK 57平米低層を買いました。HPでご紹介のとおり、キッチンに天井までの食器棚装備、リビングに天井カセットエアコンありで、57平米でも広さを感じます。上記に
「周辺相場からパークタワー晴海の将来価値を予想すると
43Bnタイプ 1LDK 43.92㎡ 21階 4550万円(新築時) → 4140万円(築10年時) 」と予想もありがとうございます。現時点の相場環境からの予想は、5600(新築時）は、上記の10年後 90％のプライスを参考にしますと、同様に90％あたりの5040万あたりでしょうか。あくまで、予想とわきまえますが、心の準備の為、参考意見をうかがえましたら、大変嬉しいです。住宅ローン（35年固定）の7月実行金利は、1.2％以下と、良かったです。よろしく願いします。
猫好きおばさん様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
また、購入おめでとうございます！
相場は変動するためお知りになりたい際は個別相談を合わせてご利用ください。
引き続きよろしくお願いいたします。
はじめましていつも大変な勉強させて頂いております。
パーク購入予定なのですが、
現在所有している物件を売却か、賃貸か迷っています。
勝どき地区某マンションで、購入時より128%の査定を頂いており
残債は物件価格の50%程です。
不動産屋さんからは賃貸押しをされており、素人な故迷っております。
アドバイス頂けますと助かります。
眺望好き様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
賃貸に出すことは銀行からOKが出ているのでしょうか？？
それであれば貸すのは合理的です。
ただ、詳細わからないと細かいアドバイスができないため個別相談のご利用をお願いいたします。
いつも参考になる知見をありがとうございます。
賃貸にする場合、野村や三井等の業者を使って転貸（鞘抜かれますが…）しますか？それとも、業務委託のパターンが多いのでしょうか。
はたまた、他の組み方もあるのでしょうか。
以前、投資用マンションも購入されていたと伺いましたので、助言いただければ幸いです。
mr.mansion様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
私は提携店に任せてしまいます！
よろしければご紹介いたしますのでお知らせください。
引き続きよろしくお願いいたします。