今回ご紹介するのはザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 三菱倉庫
施工:東亜建設工業
価格:未定
専有面積:57.76㎡~117.62㎡
総戸数:187戸(募集対象外住戸2戸含む)
規模:地上14階地下2階建て
交通:東武東上線「大山」駅徒歩7分
所在地:東京都板橋区大山町
竣工予定:2023年10月下旬

駐車場:60台(平置4台、機械式55台、身障者用1台)※優先権付駐車場12台含む、他に来客用平置4台
自転車置場:311台※募集対象外住戸優先区画1台、レンタサイクル平置8台を含む
バイク置場:18台(バイク置場6台、ミニバイク12台)

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

大山駅から徒歩7分、ハッピーロード商店街を抜けてすぐの便利かつ目立つ立地となります。住友不動産によるタワーマンションが建設されることで商店街のアーケードが一部なくなるのかもしれませんが現状では駅から徒歩7分の内の9割以上が屋根ありですし、信号もありませんから歩きやすく(商店街混雑時間帯除く)楽しい道のりです。

大山駅は対向式ホームとなっており池袋方面のホームへは階段等で渡る必要はあるもののこちらも将来は高架化が予定されており比較的近い距離となる十条駅周辺と同じく10年、20年後には駅周りの表情が大きく変わりそうですね。

大山駅の高架化や住友不動産のタワーマンション、ピッコロスクエアの開発で街の表情が変わるというのは当然として、ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜はマンションのみの開発でありながらも街の表情を変えてしまうレベルの良い意味で普通ではないマンションとなります。

翠園
画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

小川の流れる庭園に関しては接道面から見えるものではないのですが商店街を抜けた先がエントランス位置となり角住戸のダイレクトウィンドウ、エントランス周りには豊かな植栽と組格子があり、信号待ちをする人々の目を引くものとなるでしょう。住まう方はエントランスアプローチを超えた風除室のベンガラの蔵扉、その先には大窓から庭園を望めるラウンジ、さらにエレベーターホール(北側のエレベーター)までは庭園の横を歩くこととなる素敵な動線です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

[楓館]

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

55Cタイプ 2LDK 59.66㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

7階 6300万円台 坪単価349万円
11階 6700万円台 坪単価371万円

65E2タイプ 3LDK 68.66㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

7階 6800万円台 坪単価327万円
11階 7400万円台 坪単価356万円

75Cタイプ 3LDK 77.78㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

7階 8000万円台 坪単価340万円
11階 8400万円台 坪単価357万円

80Dタイプ 3LDK 84.74㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

7階 9300万円台 坪単価362万円
11階 9800万円台 坪単価382万円

[桜館]

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

55A1タイプ 2LDK 57.76㎡
1階 5600万円台 坪単価320万円
5階 6200万円台 坪単価354万円

65B-1タイプ 3LDK 65.98㎡
1階 6600万円台 坪単価330万円
3階 7000万円台 坪単価350万円

75Bタイプ 3LDK 76.52㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

1階 7500万円台 坪単価324万円
3階 7800万円台 坪単価337万円
6階 8100万円台 坪単価349万円

☆プレミアム 115Arタイプ 4LDK 117.62㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

10階 15900万円台 坪単価446万円

[楠館]

70Cタイプ 2LDK 74.79㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

1階 8500万円台 坪単価375万円
3階 9000万円台 坪単価397万円

90Aタイプ 3LDK 91.27㎡
1階 10600万円台 坪単価383万円
3階 11900万円台 坪単価431万円

平均坪単価は約350万円です。

価格に関しては思っていた通りです。ただ、管理費は思っていたより抑えめでした。水物と豊かな植栽がありながらも㎡単価月額約298円、もちろんその単価自体は特別抑えているというわけではないのですがあれだけの水物と植栽、ゲストルーム(泉)、マルチルーム(蔵)、コモンハウス(和)など戸数の割にはしっかりとした共用施設でエレベーター4基ありながらもこの単価は魅力が大きいでしょう。しかもゲストルームは無料のためゲストルームの維持費も含めた単価となっています。(ゲストルームは回数制限や抽選制とするのではないでしょうか。単純計算で1世帯年2回ほど利用できます。)

ゲストルームのスケスケ窓のジャグジーですがちゃんとブラインドはありましたのでご安心を(笑)

敷地北側に向けてグラウンドレベルが下がるため桜館の中央付近から北寄り1階住戸は実質2階となります。それでありながらもエントランスホールから庭園を経由、エレベーターへ乗る必要がありませんから1階の利便性も得られます。正面に接道の植栽もきますし桜館であれば1階(実質の2階)もしくは眺望抜ける階が人気でそうです。

楓館は川越街道ネックがありますが住戸によってはT-4(二重)サッシで対策していますし窓を閉めた生活で採光面を優先したい方には合ってくるでしょう。ただ、前作と異なり眺望面に大きな期待はできません。

楠館は庭園向きの条件が良くそこは価格に反映されています。楓館と桜館の影に落ちるのは冬至の一部時間帯くらいですから庭園ビューと採光面を得たい方からすれば高いお金を払ってでも住みたい住戸でしょう。楓館の西向きはマンション内で一番条件悪い住戸ですが第一期では販売対象外です。

間取りに関しては田の字も多いですがリビング窓面が3面であることも多いのは良いですね。ただ、サッシは低めです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレなどしっかりしたものとなっていますが板橋区で坪単価350万円となれば水回りをオール天然石とするなどの豪華さもあると嬉しかったでしょうか。(キッチン天板でさえも人大です)この単価になるとクローゼットの中は面材合わせしてほしいなぁ~とか細かいことツッコミたくはなってきます。

プレミアムになるとキッチンと洗面天板がフィオレストーン、洗面ダブルボウルとなるなどグレードアップしますが天カセはありません。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm(プレミアムは2700mmもあり)です。接道面や中庭、屋上の豊かな植栽だけでなくレインガーデンを設けるなど高い評価でABINC認証を取得しています。

前作と異なり各階各戸宅配ボックスはありません。

1階にはクックパッドマートが置かれます。

エレベーターは2ヵ所に分かれて計4基とゆとりがあります。

接道面には大山福地蔵尊がありますがそちらもマンションで敷地を持つこととなったとのことです。管理形態は未定とのことです。

地下駐車場ですがグラウンドレベルが下がる北側にあるため実質1階(少し下るだけ)となります。タワーパーキング手前部分に吹き抜けがあるため若干雨が入ってきそうでしょうか。ただ、エレベーターで住戸階ダイレクトですし、タワーパーキングの待合室があるなど板状マンションとしては珍しいしっかりとした駐車場設計です。設置率は約32%ですから若干不安は残ります。ただ、この埋まりそうな設置率でありながらも稼働率75%で管理費を計算しているのはゆとりがあっていいですね。(100%稼働していれば25%の収入が余剰となる)

駐車場料金は25000円~35000円としっかりと取ります。タワーパーキングは全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mmor1700mm×重量2700kgとサイズも頑張っています。

駐輪場も屋内で設置率約162%です。地所レジは設置率200%としないことも多いですね。

周辺相場を確認しましょう!

・大山パークハウススタイリッシュタワー 2005年築 大山西町 新築時の坪単価約175万円 直近売り出し事例なし

・パークハウス大山 2009年築 大山町 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約265万円

・ルフォン板橋大山 2012年築 大山町 新築時の坪単価約205万円 直近売り出し事例なし

・ブリリア板橋大山 2012年築 幸町 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約260万円

・ブリリア大山町 2013年築 大山町 新築時の坪単価約235万円 直近売り出し事例なし

・アデニウム大山町 2014年築 大山町 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約250万円

・イニシア板橋大山 2015年築 大山西町 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約250万円(普通借地権)

・ブリリア大山パークフロント 2018年築 大山西町 新築時の坪単価約275万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス板橋大山 2021年築 大山西町 新築時の坪単価約325万円 完売

上記相場からザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜の将来価値を予想すると

75Bタイプ 3LDK 76.52㎡ 6階 8100万円台(新築時) → 7180万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料相場が追いついていないので利回り計算すると4%を切る住戸も多めではありますが価格は思っていた通りですから割高という感じはしません。近郊・郊外の新築マンションはどんどん利回り落ちてきていることが多いのは辛いところですがだからこそ魅力のある新築マンションを購入して満足度を高めたい時代なわけで引き合い多いことでしょう。

【再度の総評】

前回の記事で「庭園が外側である点は残念か」ということを書きました。たしかに庭園ビューは一部住戸だけではあるのですがエレベーターホールをあえて奥のほうに設けて庭園横を歩かせることやグランドサロンの大窓を望ませてエレベーターホールへ向かわせるなど考えこまれた動線でした。

庭園向きが少ないのは東西の幅が短いことと用途地域が敷地内で変わることで2棟構成にすると住戸数稼げなかったことも影響しているでしょうか。庭園は素敵ですがここは板橋区加賀ではない(加賀にあったらもっとウケるでしょうね)ため良くも悪くも大山らしくないのがウリではあります。庭園は背中で感じろと。それでも動線を工夫してくれたことで庭園を感じやすいものとなっていたのは本当に良かったです!

室内設備など単価からするともうちょい頑張ってほしい感じはありましたが外観デザインや共用部などは他ではなかなかお目にかかれないレベルですし、大山では10年、20年と築年数重ねたとしても目立つ存在であることは間違いなく、大山という街が気に入り良い意味で尖ったマンションに住みたい方に向いてきます。

他物件としては行政区異なりますがザ・パークハウス十条がかなり気になりますね。販売総戸数的にも瞬間蒸発してしまいそうではありますが大山と同じく再開発される埼京線の十条駅徒歩4分に加えて京浜東北線の東十条駅も徒歩8分と2路線を使い分けられる立地です。専有面積削ってきているのは気になりますが狙い目感ある出物です。

広域検討の方でハザードマップ気にしないならプレミスト王子神谷、荒川超えOKならプラウドタワー川口クロスと比較してみても面白いかもしれません。

完全に個人的な好みの問題ですが私は前作のザ・パークハウス板橋大山がドンピシャにビビビときたため今作はそちらに比べると私の中ではテンション高まりませんでしたが1割くらい高くなったなりの共用施設の充実度ですから差別化はしっかりとできています。先発物件を購入した人を後悔させないという意味では私のように前作気に入った人に「後発待てば良かった…」と思わせないことは企業として正解でしょう。ただ、先発物件を買わなかった人にも価格は高くなったけども前作とは明らかに違う魅力ある物件を供給するのも素晴らしいことですよね。

どこの大手デベもそうですが販売価格がそれなりに高くなったとしても売れるエリアでしか仕込まなくなってきましたよね。一つ一つの物件でしっかりと利益を出していくようにしないと売り物がなくなってしまいますから売れすぎないように値上げするデベも増えていますし、コロナ禍による需要拡大で売れすぎたこともあり販売を先延ばしにすることも増えています。

そんな中でも「第一期で条件良い住戸から販売する」というのは多くの物件で変わらずで、今回も条件良い住戸から販売してくれます。

なお、ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜のコンセプトムービーですが立木文彦さんがナレーションを担当していました。碇ゲンドウを想像しつつ見ると買うという選択肢しかなくなりますね(笑)

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

■ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜 ウェビナー後のファーストインプレッション&建設地周辺レポート

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事 → ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜 予定価格と間取り ウェビナー参加

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